Расширен перечень объектов, строительство которых возможно без получения разрешения на строительство
Одним из ключевых документов в строительстве является разрешение на строительство все особенности получения которого застройщиком регулируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Каждый застройщик сталкивался с необходимостью сбора и представления в уполномоченные органы необходимого перечня документов, проведения согласований и решения иных вопросов для получения требуемого разрешения на строительство.
Однако указанная статья 51 Градостроительного кодекса РФ с самого начала ее действия содержала перечень случаев строительства, при которых получение разрешения на строительство не требуется. Первоначально, с 2004 года такой перечень состоял из 5 пунктов (гаражи, киоски, объекты вспомогательного использования и т.п.) и,к концу 2020 года, расширился более чем в два раза до 11 случаев.
Невзирая на традиционное регулирование случаев, освобождающих от необходимости получения разрешения на строительство в Градостроительном кодексе РФ (далее – Грк, кодекс) в конце 2020 года Правительство Российской Федерации постановлением от 12 ноября 2020 г. N 1816 в дополнение к 11 случаям кодекса вводит свой перечень случаев, при которых для строительства, реконструкцииобъекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, состоящий из 12 пунктов. То есть перечень установленных в 2020 году Правительством РФ случаев строительства, не требующих получения разрешения больше, чем в Градостроительном кодексе РФ.
Практически весь перечень Правительства РФ состоит из разных видов линейных объектов, в том числе: — линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов; — тепловые сети, транспортирующие водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно; — водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм; — линейные сооружения водоотведения диаметром до 1000 мм; — линейные объекты, размещаемые пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов; — автомобильные дороги IV и V категории; — местные улицы, местные дороги, проезды улично-дорожной сети сельских поселений; — пешеходные улицы и площади городов; — парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки и т.д. Такое серьезное расширение перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство направлено на упрощение строительства инфраструктуры населенных пунктов. Ответ на вопрос о государственном кадастровом учете и регистрации прав на объекты, построенные без получения разрешения на строительство содержится в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ»О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ-218), который указывает, что учет и регистрация в таком случае осуществляются на основании технического плана объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 22 статьи 26 ФЗ-218, если созданный объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту осуществление государственного кадастрового учета и регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав.
Как получить разрешение на строительство
Дополнен перечень городских поселений и городских округов с высоким и очень высоким загрязнением атмосферного воздуха, участвующих в эксперименте по квотированию выбросов.
Федеральным законом от 14.07.2022 № 343-ФЗ «О внесении изменений…» в законодательство включены статьи, регулирующие обращение с вскрышными и вмещающими горными породами.
О процедуре бесплатного оформления земельного участка под жилым домом, построенном до 1998 года и являющимся местом постоянного проживания гражданина.
Федеральным законом от 14.07.2022 № 343-ФЗ «О внесении изменений…» в законодательство включены статьи, регулирующие обращение с вскрышными и вмещающими горными породами.
Об изменениях в порядке подключения к электрическим сетям и о разных подходах в порядке присоединения к электрическим сетям и сетям электросвязи.
Принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 248-ФЗ «О побочных продуктах животноводства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
О позиции Росреестра по наиболее актуальным и проблемным вопросам, возникающим при кадастровом учете и регистрации недвижимости
Подписан Федеральный закон от 14.07.2022 № 268-ФЗ «О внесении изменений …» разграничивающий понятия «вторичные ресурсы» и «побочные продукты».
Порядок включения объектов незавершенного строительства в федеральный реестр, объем необходимой для этого информации и процедура.
Внесены изменения в Методику разработки нормативов допустимых сбросов (НДС) загрязняющих веществ в водные объекты для водопользователей
О новых возможностях по предоставлению земельных участков для крестьянских фермерских хозяйств и об определении размера земельных долей земель сх назначения
Об утверждении Правил выдачи разрешения на временные сбросы. Постановление вступает в силу с 1 сентября 2022 г. и действует 6 лет.
О видах прав на землю под линейными объектами систем газоснабжения и уточнении терминологии сервитутного права.
О перечне новых показателей, включенных в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и показателях, исключенных из РнВ
Новации в части единой федеральной государственной информационной системы учета отходов от использования товаров (ЕГИС УОИТ).
О разрешении на строительство и приказах, утверждающих формы РнС. О новых требованиях по заполнению разрешения на строительство, вступающих в силу с 1 сентября 2022 года.
Обновлены правила ведения государственного реестра объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.
О перечне учетно-регистрационных действий, которые могут осуществляться Росреестром по экстерриториальному принципу.
О порядке взаимодействия правообладателя существующего линейного объекта с застройщиком новых ОКС по вопросам переноса линейного объекта.
Как «избежать» административной ответственности за строительство/реконструкцию без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ)?
По результатам анализа арбитражной практики преимущественно Северо-Западного региона и ВС РФ можно констатировать, что в 85-90% случаях, если контрольно-надзорные органы зафиксировали нарушение, избежать ответственности будет крайне трудно.
Какие аргументы можно использовать в исковом заявлении, оспаривая постановление о привлечении к ответственности (в случае, если к ней привлек орган госстройнадзора) и в отзыве на заявление в суд о привлечении к ответственности (в случае обращения с ним Прокураторы РФ)?
1. Работы, которые проводились в отношении объекта капитального строительства, не носят характер строительства/реконструкции.
Под строительством ГрК РФ понимает создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).
При этом под реконструкцией («нелинейных» объектов капитального строительства) понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
То есть, если были проведены работы, не связанные с капитальным строительством (созданием объекта капитального строительства, изменением его параметров), например, работы по капитальному ремонту, то они не требовали получения РнС, что исключает возможность привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
Сложность заключается в том, что на практике работы по строительству/реконструкции, как правило, довольно трудно отличить от иных работ, не связанных с строительством/реконструкцией объектов капитального строительства.
В первом приближении про разграничение соответствующих работ неплохо написано в Юридическом справочнике застройка (АБ «Качкин и Партнеры») (https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zastroyshchika/glava-1-2/#head1.2.1).
Для разграничения указанных работ в суде, как правило, придется столкнуться с назначением строительно-технической экспертизы и поиском подходящей для конкретного случая судебной практики.
2. Работы были проведены не в отношении объекта капитального строительства.
Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Термин «здание» и «сооружение» раскрывается в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», определения термина «строение» как объекта капитального строительства законодательство РФ не содержит.
При этом получение разрешения на строительство требуется только в случае строительства/реконструкции объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ). Для возведения и изменения параметров объектов, не являющихся таковыми, получать разрешение на строительство не надо (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК)[1].
Соответственно, если работы ведутся в отношении, например, сборно-разборной конструкции, не обладающей признаками капитальности, то для их проведения не требуется разрешения на строительство, что также исключает возможность привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
3. Работы по строительству/реконструкции проведены в отношении объекта капитального строительства, но не требовали разрешения на строительство.
Перечень случаев, когда не требуется получение разрешения на строительство, перечислен в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (цитировать, пожалуй, нет смысла).
Обращаю лишь внимание, что чаще всего по этому основанию «освобождают» от административной ответственности при строительстве/реконструкции строений и сооружений вспомогательного назначения (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Что относится к таковым объектам разъяснено, например, в письме Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования».
4. Работы по строительству/реконструкции проведены лицом, не обладающим обязанностью получать разрешение на строительство.
Обязанность по получению разрешения на строительство лежит на застройщике (ст. 51 ГрК РФ).
И, казалось бы, если лицо не является застройщиком (то есть лицом, обладающим правом застройки земельного участка), а является, например, подрядчиком, то оно не может подлежать привлечению к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
Но, к сожалению, слабость этого аргумента вытекает из разъяснений п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», согласно которому субъектами ответственности по рассматриваемой норме могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу ст. 51 ГрК РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Однако, учитывая конкретные договорные отношения между участниками строительства, а также фактические обстоятельства дела (например, за указанное правонарушение уже был привлечен застройщик), данный аргумент есть смысл добавить в свою защиту.
5. Малозначительность.
Не следует также забывать общую норму КоАП РФ о малозначительности, предусмотренную ст. 2.9, согласно которой при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Определение малозначительности содержится в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
6. Назначение административного штрафа менее минимального размера.
Согласно ч. 3.2 ст. 4.1 КоАП РФ при наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела II КоАП РФ либо соответствующей статьей, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей.
Данное положение довольно часто применяется судами при рассмотрении категории дел о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
7. Замена административного штрафа на предупреждение.
Такая возможность предусмотрена положениями ст. 3.4 КоАП РФ, о которой также не стоит забывать при выстраивании своей правовой позиции.
Коллеги, в случае, если вы встречались с какими-либо иными правовыми доводами, которые помогли избежать привлечения к административной ответственности за строительство/реконструкцию без получения разрешения на строительство, буду признательна, если вы поделитесь ими в комментариях. Заранее спасибо!
[1] Представляется, что употребление термина «строительство/реконструкция» к объектам, не относящимся к объектам капитального строительства, в п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является некорректным, так как такие объекты в принципе нельзя строить и рекоструировать в значении ГрК РФ.
Сделки с недвижимостью и особенности регулирования земельных отношений
Поставка: основные проблемы договорной работы
Деловые переговоры: правовые стратегии
Похожие материалы
Комментарии (2)
Все основные доводы Вами перечислены.
Восьмым пунктом можно добавить: Обоснованность и законность проведения контрольных мероприятий (выездные плановые и внеплановые проверки).
Основанием для составления протокола являются нарушения, выявленные в ходе проведения контрольных мероприятий. Результаты проверки, проведенной с грубым нарушением установленных требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушения юридическим лицом, обязательных требований, и подлежат отмене. Поэтому необходимо проверить обоснованность и законность проведения контрольных мероприятий
Девятым пунктом: Правильность составления и оформления материалов административного дела (акты проверок, протоколы, постановления, доказательства и т.д.). Документы должны не только соответствовать формальным требованиям КоАП РФ, но и отражать фактические обстоятельства (время совершения, событие правонарушения, необходимо ли было получать разрешение на строительство и т.д.).
Инспекция при рассмотрении дела должна проверить и доказать те обстоятельства на которые Вы ссылаетесь в п. 1-4 (необходимо доказать, что для строительства спорного объекта необходимо получать разрешение на строительство). Но инспекции себя этим не утруждают, а суды это не проверяют.
Считаю, что если в материалах административного дела, на момент вынесения постановления, отсутствовали доказательства того, что объект является объектом капитального строительства, объект не является строением или сооружением вспомогательного использования, то постановление является незаконным, поскольку не доказаны обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление.
Но, к сожалению, на практике доводы с 1 по 4 ничего не значат для суда и суды не впечатляют.
Самым перспективным (в АС Самарской области) является довод 6, вторым 7. Тут и ГИСН не в обиде (постановление не отменили) и предприниматели довольны (штраф снизили или вообще заменили на предупреждение) и судье хорошо (ГИСН не строчит жалобы). В общем «и волки сыты и овцы целы».
В одном из протоколов инспекция так описала событие правонарушения: «По данным, автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (АИС ОГД) администрации г.о. Тольятти, информация о выдаче разрешения на строительство на земельном участке по адресу: Самарская обл., г. Тольятти …. отсутствует.
На момент проведения осмотра объект построен и эксплуатируется. Данными действиями юр. лицо нарушило требования ст. 51 ГрК РФ. Административная ответственность за данное нарушение предусмотрена ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ».
Доводы о том, что отсутствует событие административного правонарушения, факт строительства спорного объекта именно обществом на момент вынесения постановления не установлен (и соответственно отсутствует субъект и объективная сторона правонарушения), отсутствие в информационной системе информации о выдаче разрешения на строительство само по себе не образует состав правонарушения предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, на суд впечатления не произвели. Суд больше интересовало, будет ли инспекция обжаловать решение суда, если штраф заменят на предупреждение (о назначение административного штрафа менее минимального размера общество не просило). Инспекция возражала, грозилась жалобой. Судья после такого ответа «скисла».
Решение будет 12 августа.
Спасибо большое! Хорошее добавление) Забыла написать про то, что также не стоит забывать про проверку самой процедуры привлечения к АО, проверяя протокол, полномочия, уведомления и т.д.
Партнёры рубрики
Земля и недвижимость
Судебная практика
Источник