Долевое строительство: история и практика
Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.
Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.
Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».
В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.
005 Объекты гражданского права
Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.
Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83 — 08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.
С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.
Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.
По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.
Объекты гражданского права
В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.
То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.
Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и нормами ГК РФ.
ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.
В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».
Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.
Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».
По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность. ».
Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:
а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Об этом говоряттакже и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности. ».
б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст.131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.
Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемусялицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.
Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой ХХIвек» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.
Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта.
Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.
Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой ХХI век» «О выделении в натуре доли по инвестконтракту № 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства.
А именно нарушены нормы ст. ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу № А41-21791/08 удовлетворить полностью.
В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой ХХI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!
В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела № А41-19263/08, где все то же ООО «Лендстрой ХХI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора №2-Л/ФД от 24.03.05 г.
Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.
С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:
ИсточникДоговор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки
Рассматриваются актуальные вопросы долевого строительства, в том числе его правового регулирования, правовая природа данного явления, признаки договоров долевого участия в строительстве.
Страницы в журнале: 61-65
Р.Р. Шайдуллин,
Рассматриваются актуальные вопросы долевого строительства, в том числе его правового регулирования, правовая природа данного явления, признаки договоров долевого участия в строительстве. Формулируется авторское определение договора долевого строительства и предлагается внесение некоторых изменений в действующее законодательство.
Ключевые слова: строительство, долевое строительство, застройщик, дольщик, договор, обязательство, жилье, защита прав участников долевого строительства.
Реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [12] (далее — Закон о долевом участии) предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Следует отметить, что в случае с долевым участием в строительстве данная гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом была закреплена законодательно, но без тщательного анализа и юридической квалификации.
До принятия Закона о долевом участии предпринимались попытки определить договор долевого участия. Так, ряд авторов обозначают договор долевого участия как предпринимательский договор, в котором застройщик обязывался за счет собственных или заемных (привлеченных) средств граждан и юридических лиц передать им часть здания (сооружения) в соответствии с вложенными ими денежными средствами, в свою очередь дольщики обязывались принять часть здания (сооружения) и оплатить деятельность застройщика.
Мы не согласны с этим мнением, так как в таком определении нет четкого обозначения объекта строительства и в основу договора положен мотив участников [3, с. 21; 5, с. 125].
Прежде чем сформулировать определение договора долевого участия, необходимо исследовать его элементы и установить классифицирующие признаки, а также проанализировать правовую природу данного договора. В литературе предлагается считать договор долевого участия договором простого товарищества [16, с. 74], договором строительного подряда или бытового подряда [2, с. 102—103; 3, с. 23; 4, с. 106; 22, с. 77], договором купли-продажи имущества в будущем [25]. С последним мнением согласиться нельзя [23, с. 2—3]. Также в литературе предлагаются другие квалификации договора долевого участия [4, с. 106; 8, с. 32; 13, с. 25; 16, с. 74; 17, с. 14; 19, с. 102—103; 22, с. 77].
На практике же суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи, зачастую не углубляясь в вопрос о возможности и целесообразности такой квалификации [15; 19; 20; 21].
Не совсем понятно мнение правоприменителя, касающееся квалификации договоров, которые могут применяться при строительстве жилья [10; 14]. В частности, указывается, что основанием привлечения денежных средств граждан для строительства, помимо договоров долевого строительства, может считаться заключение ряда договоров: инвестирования, купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом доме, предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, договоров простого товарищества или иных договоров, заключаемых в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в собственность, внесением денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).
Мы считаем, что такое решение правоприменителя преждевременно и порождает проблемы с пониманием правовой природы договора долевого участия.
Мы считаем, что договор долевого участия — это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых — наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т. д. [1, с. 18—19; 6, с. 17—18; 22, с. 17—18]. Полагаем, данные признаки необходимо систематизировать по определенным критериям.
Первый критерий — предмет договора, или объект долевого строительства. В силу закона под ним понимают жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства [12]. Получается, что у граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.
Кроме того, объект долевого строительства входит в состав многоквартирного дома, т. е. в совокупность разных помещений, принадлежащих разным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является [27, c. 99; 28, с. 76; 29]. Мы считаем, что многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а представляет собой имущественный комплекс, в связи с чем формулировка Закона о долевом участии о вхождении объекта долевого строительства в состав «многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» некорректна и должна быть изменена на «имущественного комплекса».
Второй критерий — стороны договора. Закон выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отношении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне зависимости от организационно-правовой формы; наличие в собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка; способность привлечь денежные средства участников долевого строительства; наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринимателей, физических лиц [11; 12].
При всем этом застройщик должен исполнить преддоговорные обязательства: получить разрешение на строительство; опубликовать (или представить для ознакомления) проектную декларацию, в том числе и в сети Интернет; провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, и договора аренды (субаренды) такого земельного участка [12].
Ко второй группе участников по договору долевого участия мы можем отнести граждан и юридических лиц, вносящих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве [12].
Третий критерий — цель договора. Цель застройщика — это извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и расходами, связанными со строительством. Для граждан (дольщиков) целью заключения договора является получение объекта долевого строительства или прибыли, образующейся за счет повышения стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапе строительства, что оформляется в виде договора уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства [17, с. 110].
В свою очередь, участник долевого строительства обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором; принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика; имеет право на ознакомление с информацией о застройщике, проекте строительства, уступку права требования. Дольщик может предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.
В качестве дополнительных прав дольщика можно выделить право на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требовать возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству, имеет право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в законе или договоре; на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства; право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В целом анализ прав и обязанностей участников долевого строительства позволяет прийти к выводу о том, что у застройщика больше обязанностей, чем прав, а у участника долевого строительства — больше прав, чем обязанностей [12].
Пятый критерий — форма договора. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации [9]. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой документации (договор, проектная декларация, план многоквартирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору [12], в качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей [10].
Таким образом, проанализированные квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о его самостоятельной гражданско-правовой природе и дать ему следующее определение: «договор участия в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства».
1. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.
2. Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан — участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: сб. науч. ст. М., 2007.
3. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2.
4. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.
5. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013.
6. Левин А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008.
7. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.
8. Мошкина Л.В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2.
9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
10. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.
11. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 08.06.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
12. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета. 2004. 31 дек. № 292.
13. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 3.
14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов: обзор судебной практики ВС РФ от 19.09.2002 // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.
15. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.08.2012 № ВАС-10566/12 по делу № А70-11206/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
16. Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9.
17. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012.
18. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. . дис. канд. юрид. наук. М., 2011.
19. Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу № А40-100759/10-37-812 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
20. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 по делу № А56-31702/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
21. Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2012 № Ф09-9685/12 по делу № А07-2680/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
22. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.
23. Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 5.
24. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.
25. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М., 2008.
26. Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2.
27. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М., 2009.
28. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006.
29. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Чтобы получить короткую ссылку на статью, скопируйте ее в адресной строке и нажмите на «Укоротить ссылку»:
ИсточникУсловие о предмете в договоре участия в долевом строительстве
Воронова, С. В. Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве / С. В. Воронова, А. Н. Бечикова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2013. — № 12 (59). — С. 629-631. — URL: https://moluch.ru/archive/59/8556/ (дата обращения: 12.09.2022).
Договор участия в долевом строительстве в настоящее время получил широкое распространение и является одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан.
Однако, как показывает практика, споры по поводу несогласования условий договора долевого участия между сторонами не редкость.
Реализация закрепленного статьей 40 Конституции Российской Федерации [9] права граждан на жилище в период перехода к рыночной экономике и приватизации жилья показала недостаточность регулирования общественных отношений действующим Гражданским законодательством.
Так в 2003 году Верховным Судом Российской Федерации проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования(цессии) и др. [1].
Объективная необходимость правового регулирования указанных общественных отношений привела к появлению нового в гражданском праве вида договора — договора участия в долевом строительстве. Так 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее по тексту — Закон) [8].
С принятием данного закона Застройщики не прекратили использование ранее отработанных схем привлечения денежных средств, несмотря на запреты установленные законом, что было вызвано ужесточением Законом требований к Застройщикам. В результате в 2013 года Верховный суд Российской Федерации в своем Письме Письмо от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13указал, что действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве [11].
Таким образом, на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве стал одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан. Преимуществом заключения таких договоров то, что на первоначальном этапе строительства стоимость жилья меньше, чем после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, договором может быть предусмотрена рассрочка оплаты цены договора, дольщик имеет возможность выбора наиболее понравившегося жилого помещения, его пожелания могут быть учтены застройщиком при планировке с учетом развития монолитно-каркасного строительства.
Так список застройщиков, представивших отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за II квартал 2013 года опубликованный на официальном портале органов государственной власти Тюменской области [12] содержит перечень из 100 застройщиков по 270 объектам строительства. В то же время, например, привлечение денежных средств граждан через Жилищно-строительные кооперативы развивается менее динамично. Так в Едином государственном реестре юридических лиц по состоянию на 10 ноября 2013 года включены сведения о ста Жилищно-строительных кооперативах созданных с 2003 года, из которых в 2013 году создано только пять [6].
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (данное условие введено Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ [10], вступающим в силу с 01.01.2014 года).
Данные условия являются существенными для договора участия в долевом строительстве, о чем свидетельствует положение ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому при отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным [5, с. 8].
Следует отметить, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.
Но предмет данного договора обладает двумя особенностями. Первая заключается в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое или нежилое помещение.
Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности [4, с. 30].
Представляется правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.
Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства [2, с. 9].
Что касается предмета договора долевого участия в строительстве, то здесь возникает ряд трудностей, поскольку в момент заключения договора еще нет самого предмета, поэтому выполнить условие законодателя о детализированной характеристике так, чтобы его можно было выделить из ряда однотипных предметов, очень сложно. И в зависимости от того, насколько четко будет проработан данный раздел договора — предмет договора, настолько и уменьшится риск со стороны участника не получить свою квартиру по завершении строительства или получить ее не того качества.
Есть единственный выход для того, чтобы не попасть в данную ситуацию. Необходимо привязать строящийся дом к тому земельному участку, на котором он строится, указав адрес земельного участка, расположение его на этом участке, так как в последнее время организации-застройщики стали застраивать целые кварталы или целые микрорайоны.
Во-вторых, необходимо указать целевое назначение строящегося дома в целом и предмета договора долевого участия в строительстве, т. е. квартиры; в-третьих, общую площадь, в том числе полезную и жилую, общую этажность строящегося дома, этаж, на котором расположен предмет договора, наличие балконов, гаражей, машино-мест, лифтов, подвальных помещений. Описание родовых признаков необходимо для того, чтобы не возникло проблемы распоряжения предметом после завершения строительства. В практике развития института долевого участия в строительстве были случаи, когда заключались договоры без указания конкретного предмета, а указывалась только доля в строящемся доме [7]. При наличии доли в строящемся доме очень часто появлялись споры за то или иное помещение. Именно поэтому если предметом договора выступает конкретное помещение, то необходимо выделение доли из целого, и споры по данному поводу отпадают сами собой [4, с 23].
Как правило, объект долевого строительства индивидуализируется следующим образом:
— в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры на площадке этажа и/или в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;
— в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации [3, с. 18].
В связи с этим, логично дополнение п.1 ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» словами «с указанием адреса объекта недвижимости, вида (квартира, комната, помещение и т. п.) и назначения помещения (жилое или нежилое), строительного номера квартиры (помещения), расположения объекта долевого строительства в осях, этажа, общей и жилой площади, количества комнат».
Такая детальная регламентация предмета договора в Законе исключит возникновение споров о предмете договора, возникающих в настоящее время в результате расплывчатых требований Закона к предмету договора участия в долевом строительстве: «Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком». Действующее требование к предмету договора, с учетом его специфики, допускает расширительное толкование норм закона.
1. Бюллетень Верховного Суда РФ — 2003. — № 2.
2. Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Нотариус. — 2007. — № 2. — С. 9.
3. Жигачев А. В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. — 2008. — N 11. — С. 18.
4. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. — 2012. — N 2.
5. Маковская А. А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — № 5. — С. 8.
6. Официальный сайт Федеральной налоговой службы России: http://egrul.nalog.ru/
7. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4770/2009 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013); постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4769/2009 [Электронный ресурс].Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013).
8. Российская газета — 2004. — 31 декабря. — № 292.
9. Российская газета — 2009. — 21 января. — № 7.
10. Собрание законодательства РФ — 2012. — 31 декабря. — № 53 (ч. 1) — ст. 7619
11. Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение) — 2013–15 февраля. — № 6.
Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, договор участия, предмет договора, долевое участие, предмет договора участия, строящийся дом, договор, проектная документация, денежное средство граждан, Российская Федерация.
Похожие статьи
Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии.
— утвердить типовую форму договора участия в долевом строительстве, заключаемого с гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Ответственность застройщика и защита прав дольщика по.
В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.
Ответственность сторон по договору участия в долевом.
долевое строительство, договор участия, участие, ГК РФ, участник, судебная практика, исполнение договора, застройщик, неустойка, расторжение договора.
Реализация права участника долевого строительства при.
По своей сути договор долевого участия не далеко ушел от договора инвестирования
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.
Проблема соотношения инвестиционного договора и договора.
предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве
Сфера применения договора строительного подряда
1. Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда имеют различный предмет. Да, по договору строительного подряда заказчик также может поручить подрядчику построить определенный объект.
О некоторых возможных направлениях совершенствования.
3. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в официальных регистрирующих органах и
А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора определяется именно как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого.
К вопросу об истории развития института долевого участия.
Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда.
Мошенничество в сфере долевого строительства
долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.
Источник