Объект малоэтажного жилищного строительства это

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

• многоэтажные жилые дома;
• индивидуальные жилые сооружения;
• жилые строения средней этажности;
• жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

• одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
• особняк;
• блокированный жилой дом;
• апартаменты;
• коттедж;
• резиденция;
• вилла;
• дуплекс;
• таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

Нормативы для объектов малоэтажного строительства

СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

• санитарные;
• градостроительные;
• экологические;
• противопожарные.

Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

• высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
• сложности в оформлении участка.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2022 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Ипотека на малоэтажное жилье

Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

Заключение

Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

К 2022 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

• формируется благоприятная жилая среда;
• технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
• высокое качество строительства;
• приемлемая стоимость.

В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

Источник

Малоэтажное строительство: это должен знать каждый

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Основные понятия

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

• описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
• упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
• выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Расскажем подробнее

Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

• передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
• «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
• передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
• оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

• основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
• степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
• утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
• особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

• стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
• в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
• срок службы жилья достигает 50 и более лет;
• такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

• для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
• силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
• для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
• стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
• проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

• для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
• в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
• максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

• за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
• капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
• небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Источник

3 основных вида малоэтажной застройки

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

• использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
• уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
• снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

• состоят из блоков;
• в каждом блоке живет одна семья;
• каждый блок имеет свой выход;
• блоки соединены общими стенами;
• в общих стенах нет проемов;
• каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

1. Малоэтажные многоквартирные дома:

• состоят из одного или нескольких подъездов;
• каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
• число подъездов в доме не превышает четырех;
• число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

• возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
• обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
• располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

• размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
• выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
• возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
• располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
• создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

1. Дороговизна земли под строительство.
2. Сложность оформления земельного участка.
3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

• индивидуальных,
• многоквартирных до 3 этажей;
• блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Источник