Объект незавершенного строительства это градостроительный кодекс

Глава 6.5. Отнесение объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства. Градостроительный кодекс РФ в действующей редакции

К понятию объекта незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / OBJECT OF UNFINISHED CONSTRUCTION / НЕДВИЖИМОСТЬ / REAL ESTATE / СТРОИТЕЛЬСТВО / CONSTRUCTION / ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ / STATE REGISTRATION / ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ / COMMISSIONING OF THE OBJECT

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.

В статье анализируются существующие подходы к определению понятия » объект незавершенного строительства «. Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства , позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия » объект незавершенного строительства «.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.

Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике

TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

The article analyzes the existing approaches to the definition of » construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate , and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction » is formulated.

Текст научной работы на тему «К понятию объекта незавершенного строительства»

К ПОНЯТИЮ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

С.В. Зимнева, канд. юрид. наук, доцент Р.В. Жуйков, магистрант Тюменский государственный университет (Россия, г. Тюмень)

Аннотация. В статье анализируются существующие подходы к определению понятия «объект незавершенного строительства». Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства, позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия «объект незавершенного строительства».

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, строительство, государственная регистрация, ввод объекта в эксплуатацию.

Из года в год в России растет количество объектов незавершенного строительства. Так, продолжает расти число российских девелоперов-банкротов с незавершенным строительством жилья. В январе 2018 года в активных стадиях соответствующей процедуры находилось уже 246 компаний. Это на 3,4% больше, чем в декабре 2017 года [1].

Гражданский кодекс РФ (статья 130) не содержит легального определения понятия «объект незавершенного строительства», вместе с тем относит его к недвижимым вещам.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства. Однако и Градостроительный кодекс РФ не дает определения понятия «объект незавершенного строительства».

Отсутствие в российском законодательстве легального определения понятия «объект незавершенного строительства» вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве объектов незавершенного строительства.

Попытка ввести критерии отнесения объектов к незавершенному строительству была сделана в письме ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 «О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства».

Согласно письма к законсервированным объектам и объектам незавершенного строительства, находящимся в федеральной собственности, относятся объекты, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. Таким образом, Государственный таможенный комитет РФ при отнесении строительства к незавершенному учитывает два важных обстоятельства:

1) истек нормативный срок строительства на объект;

2) приостановление строительных работ из-за отсутствия денежных средств и материально-технического обеспечения.

С точки зрения гражданского законодательства, это определение не содержит существенных признаков объекта незавершенного строительства, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Вместе с тем, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку позволит разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.

венных признаков, критериев. Однако вопрос о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу в юридической литературе остается спорным.

Сторонники существующей «юридической теории недвижимости» полагают, что к недвижимому имуществу можно отнести не любое имущество, которое прочно связано с землей, а только то имущество, которое может быть: объектом гражданских прав, предметом гражданско-правовых сделок, имуществом, на которое могут возникнуть вещные права. Конечно, для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи. Таким образом, граница раздела имущества на недвижимое и движимое — это момент государственной регистрации в качестве объекта незавершенного строительства, до этого момента объекты незавершенные строительством представляют собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен человеческий труд, то есть являются движимым имуществом.

Однако как в юридической литературе, так и в судебной практике неоднократно указывалось на невозможность признания не завершенных строительством объектов движимым имуществом, в связи с тем, что как только те или иные строительные материалы были неразрывно соединены с земельным участком и друг с другом, они становятся частью не завершенного строительством объекта и «прекращают свое юридическое существование как вещи», поскольку были преобразованы [2].

Опровергая указанный выше подход, сторонники «концепции фактической недвижимости» опираются на положения статьи 130 ГК РФ. Ученые исходят из естественных (природных) свойств вещей, то есть недвижимое имущество неразрывно связано с землей. Строительство объекта на земельном участке, пусть даже не завершенное, уже являет-

ся объектом недвижимости из-за прочной связи с землей. В соответствии с параграфом 1 раздела I части I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.), требование государственной регистрация недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрация как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрация вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ). Подобный подход соответствует общемировой практике.

Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе исходит из того, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, не нуждается в пересмотре. А также отсутствуют основания для введения в определение недвижимой вещи дополнительного признака: обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи.

Итак, для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Следовательно, объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.

В настоящее время Пленумом Верховного Суда по данному вопросу сформулирована следующая позиция: результат незавершенных строительных

работ может быть признан недвижимой вещью лишь в случае, если полностью возведен фундамент.

Так, согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Необходимым условием для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом является прекращение договора строительного подряда на данный объект. Такая позиция нашла подтверждение в трудах ряда ученых, судебной практике и в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует понятие «объекта незавершенного строительства», которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов и содержало основные квалифицирующие признаки понятия.

Полагаем, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

В Толковом словаре русского языка Кузнецова С.А. слово «незавершенный» означает: не доведённый до конца; незаконченный [3]. Отсюда можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства не прошел все стадии градостроительного процесса, строительство объекта незакончено.

Как верно указывает ряд авторов, юридическую значимость при завершении строительства приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению [4]. Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и допускающим его эксплуатацию, в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить совокупность специфических признаков объектов незавершенного строительства, значительно отличающих его от других объектов недвижимости: 1) является объектом недвижимости; 2) отсутствует разрешение на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; 3) приостановлено или прекращено строительство объекта (не является предметом действующего договора строительного подряда); 4) достижение определенной степени готовности — наличие фундамента.

На основе выделенных признаков можно сформулировать следующее определение: объект незавершенного строительства — это недвижимое имущество, строительство которого приостановлено или прекращено и не введено в эксплуатацию, при наличии полностью возведенного фундамента.

Эту дефиницию целесообразно вне-

сти в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем.

1. Найден М. Сколько в России застройщиков-банкротов. — URL http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/skoligko-v-rossii-zastrojshchikov-bankrotov—62844.php (дата обращения 16.04.2018).

2. Черная Н.В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.

3. Кузнецов С.А. Большой толковый словарь русского языка. — СПб.: Норинт, 2000. — 1536 с.

4. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. — 2005. — № 8. — С. 125.

TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

S.V. Zimneva, candidate of legal sciences, associate professor R.V. Zhuikov, graduate student Tyumen state university (Russia, Tyumen)

Abstract. The article analyzes the existing approaches to the definition of «construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate, and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction» is formulated.

Keywords: object of unfinished construction, real estate, construction, state registration, commissioning of the object.

Источник

Объект незавершенного строительства ( Градостроительный Кодекс не дает точной формулировки) – это недвижимый строительный объект , возведение которого продолжается, приостановлено, законсервировано или прекращено окончательно (но не списано в установленном порядке), в силу различных причин. Незавершенное капитальное строительство может быть обусловлено отсутствием денежных средств, строительных материалов, изменением собственников и т.д. Фундамент как признак капитального строительства . Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС ). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС .

Объект незавершенного строительства это градостроительный кодекс

Глава 6.5. Отнесение объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства

ФЗ о страховых пенсиях

ФЗ о пожарной безопасности

ФЗ об образовании

ФЗ о государственной гражданской службе

ФЗ о государственном оборонном заказе

О защите прав потребителей

ФЗ о противодействии коррупции

ФЗ об охране окружающей среды

ФЗ о бухгалтерском учете

ФЗ о защите конкуренции

ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности

ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц

ФЗ о прокуратуре

ФЗ о несостоятельности (банкротстве)

ФЗ о персональных данных

ФЗ о госзакупках

ФЗ об исполнительном производстве

ФЗ о воинской службе

ФЗ о банках и банковской деятельности

Проценты по денежному обязательству

Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Уклонение от исполнения административного наказания

Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам

Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения

Особенности правового положения казенных учреждений

Общие основания прекращения трудового договора

Порядок рассмотрения сообщения о преступлении

Судебный порядок рассмотрения жалоб

Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

Источник

Объект незавершенного строительства — это недвижимый объект , строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме. Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства , следующая: Гражданский кодекс . Градостроительный кодекс . Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Временные объекты: варианты применения указанного определения в федеральном законодательстве и последствия такого применения

В федеральном законодательстве сложились устойчивые определения «объекта капитального строительства» и «недвижимой вещи». И хотя приведенные в Градостроительном и Гражданском кодексах Российской Федерации термины не содержат перечня таких объектов, однако достаточно определенно дают критерии для отнесения объектов к недвижимой вещи и объекту капитального строительства.

В частности, объектом капитального строительства Градостроительный кодекс РФ (Грк РФ) признает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) Гражданский кодекс РФ (Гк РФ) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

Промежуточные выводы на основе анализа двух вышеприведенных определений:

— оба кодекса относят здания, сооружения, объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости/объектам капитального строительства;

— оба кодекса признают наличие иных объектов, не относящихся к недвижимости, при этом в Грк РФ под иными объектами понимаются «некапитальные строения», а в Гк РФ «объекты движимого имущества».

— градостроительное право также апеллирует термином «некапитальные строения, сооружения» к которым относит строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Здания и сооружения признаются объектами недвижимости, к которым предъявляются требования законодательства о государственном кадастровом учете и государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Помимо перечисленных выше установленных законодательством терминов и невзирая на отсутствие и в Гражданском и в Градостроительном кодексах РФ такого понятия, как «временные здания и сооружения», в последнее время он все чаще стал применяться в подзаконных актах различных ведомств.

В частности, ниже приведен далеко неполный перечень актов, содержащий упоминания временных объектов:

— Приказ Ростехнадзора от 08.12.2020 N 505: «Расположение постоянных и временных зданий и сооружений на стройплощадке должно соответствовать строительному генеральному плану»;

— Методические рекомендации по подготовке информационной модели объекта капитального строительства, представляемой на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в связи с проведением государственной экспертизы проектной документации и оценки информационной модели объекта капитального строительства: «К прочим элементам ПОС (проект организации строительства) могут быть отнесены: временные здания и сооружения; временные инженерные сети и т.д. (ограждения, площадки складирования, временные дороги, размещение подъемных кранов и прочее);

— Распоряжение Росавтодора от 03.03.2021 N 771-р «Об утверждении стратегии развития инновационной деятельности в области дорожного хозяйства на период 2021 — 2025 годов»: разработка эффективных конструктивных решений временных дорог и искусственных сооружений при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте;

— Приказ Ростехнадзора от 15.12.2020 N 534 «Об утверждении федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности»: В охранных зонах не допускается размещение постоянных и временных объектов капитального строительства;

— Приказ Минстроя России от 11.12.2020 N 774/пр: Временные сборно-разборные здания и сооружения.

Наиболее широкий перечень временных зданий и сооружений приведен в Приказе Минстроя России от 19.06.2020 N 332/пр «Об утверждении Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства».

В указанном приказе временные здания и сооружения подразделяются на основные, предназначенные для обеспечения нужд строительства (титульные), вспомогательные, предназначенные для организации работ на строительной площадке (нетитульные), иные временные сооружения и специальные вспомогательные сооружения и устройства.

Кроме того, приказ упоминает и возможность возведения «временных зданий» на фундаменте — устройство оснований и фундаментов под титульные временные здания и сооружения. Подобный подход создает серьезную правовую неопределенность со статусом так называемых временных объектов.

С одной стороны, наличие фундамента и отнесение к категории «здания» временного объекта заставляет говорить о необходимости соблюдения всех разрешительных процедур, сопровождающих вопросы строительства таких объектов (получение разрешение на строительство, проектная документация и др.), а также соблюдения требований законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации.

С другой стороны, приходится признать, что и приказ Минстроя России, и перечисленные акты иных ведомств упоминают временность объектов в связи с тем, что их эксплуатация необходима лишь на период строительства основного объекта. Однако следует отметить, что федеральное законодательство не содержит исключений в вопросах регистрации и кадастрового учета объектов в зависимости от времени их эксплуатации и, в случае капитальности объектов, предусматривают их регистрацию.

Представляется, что наиболее верным определением в случае необходимости введения в законодательство терминов, обозначающих объекты, необходимые только на период строительства стала норма части 31 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 (ред. от 12.11.2020) «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»: «Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).»

Приведенное определение не содержит упоминания «временных объектов», однако, достаточно четко и емко обозначает перечень объектов, необходимых на период строительства основного объекта капитального строительства.

Источник

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства , как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства , законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства .

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства». В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике. В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу.

Системный анализ действующего анализа позволяет определить, что в тех или иных нормативно — правовых актах можно найти лишь упоминание о данной категории, иногда в большей или меньшей степени конкретизирующих значение «объекта незавершенного строительства».

Считаем необходимым выделить следующие законодательные акты, в которых конкретизируются условия отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства:

1. Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].

2. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»[2].

3. В ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз можно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально -определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости»[3].

Если говорить о характеристиках объектов незавершенного строительства изложенных органами судебной власти, необходимо отметить следующие:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого даются такие критерии для определения объекта незавершенного строительства: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ)» [4].

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в п.24 которого указано: «Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительс тва как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментальные работы и т.п.), отказ в государственной регистрации прав является правомерным» [5].

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВА С РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.30 указано: «В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ»[6].

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли -продажи недвижимости», в п. 7 которого указано, что: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купл и- продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» [7].

В сфере правоприменительной практики необходимо обратить внимание на:1. Пункты 65, 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года, которые выделяют следующие признаки объектов незавершенного строительства:

— «Объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»;

— «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве , относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (8).

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики, считаем необходимым предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав. Объектом незавершен ного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию[8].

Таким образом, основными признаками объектов незавершенного строительства по нашему мнению являются:

а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) капитальность объекта незавершенного строительства (степень прочности связи объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);

в) наличие уникальных и дополнительных характеристик — вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно -монтажных работ;

г) отсутствие акта о принятии объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 16.

3 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства Р Ф. – 2015. – № 29. –Ст. 4344.

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. –2012. – № 1.

6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8 Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. – С. 26.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – №1. – Ст. 16.

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4344.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. – 2012. – № 1.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при р азрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в

форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

9. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства// Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. –С. 26-31.

Источник

Объект незавершенного строительства – это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать. Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты , например сборно-разборные сооружения. Содержание. Объект незавершенного строительства . Объект завершенного строительства .

Объект незавершенного строительства это градостроительный кодекс

Иногда возникают ситуации, когда объект строительства не могут достроить по тем или иным причинам. Например, нехватка финансирования, возникновение дополнительных непредвиденных расходов и т.п.

Что же представляет из себя понятие «незавершенное строительство»? В Градостроительном кодексе РФ объектами незавершенного строительства признаются «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено». Возникает закономерный вопрос, что считается завершенным строительством и в каких случаях объект будет относиться к незавершенному? Согласно Градостроительному кодексу РФ, после завершения строительных работ, предусмотренных проектом по объекту капитального строительства, нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации, разрешению на строительство и иным, предусмотренным законом, требованиям (ст.55 ГрК РФ).

В пунктах 6 и 7ст.55 ГрК РФ перечислены причины, которые являются основанием для отказа в выдаче данного разрешения. То есть, если построенный объект данным пунктам или некоторым из них не соответствует, а недостроенный (в соответствии с проектом) объект этим пунктам соответствовать просто не может (например, стройка завершена всего лишь на 50%, следовательно, не все работы в соответствии с проектной документацией выполнены – т.е. он еще не соответствует проектной документации) – последует отказ на ввод в эксплуатацию до приведения объекта в соответствие требованиям Градостроительного кодекса.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1. отсутствие необходимого пакета документов (п.3,4 ст.55 ГрК РФ);
2. несоответствие объекта капитального строительства установленным законодательству требованиям градостроительного плана земельного участка;
3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
5. несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.

Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12 статьи 48 ГрК, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, а в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения также предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 статьи 51 настоящего Кодекса описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства осуществлялись в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства) [1].

У застройщика может возникнуть вопрос, а почему, собственно, у моего здания должны быть определенный параметры? Из-за чего нельзя разработать проектную документацию на здание просто так, как хочется, например, офисное здание, в котором предусмотрены постоянные рабочие места, сделать без окон и отопления? Так не получится, потому что здания, сооружения должны отвечать требованиям технических регламентов, нормативным и правовым документам, действующим на территории РФ. Проектная документация на здания и сооружения должна отвечать 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, утвержденному перечню национальных стандартов и своду правил. А технические решения, принятые в проектной документации, должны соответствовать требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивать безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Проектная документация должна быть разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительным регламентом. Таким образом, если проект разрабатывался на офисное здание, то в соответствии с нормативными документами оно никак не может быть без естественного освещения (окон) и отопления.

Как возобновить строительство незавершенного объекта капитального строительства?

Источник

1. Объектом незавершенного строительства признается объект , который соответствует двум критериям: 1) является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).