Судебная защита прав на недвижимое имущество
Объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости
Обратимся к исследованию понятия объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость. Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта.
Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости. Возможно определение долей в праве на недвижимость. Причем вид права определяется основанием ею возникновения. Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.
Нам представляется, что раздел недостроенного дома при отсутствии права собственности у сторон возможен. Вопрос возникает о разделе в натуре и об определении долей в праве собственности.
Проанализируем судебную практику.
Дело по иску о признании права на часть дома и земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку у суда надзорной инстанции не имелось оснований для отмены определения кассационной инстанции, обоснованно отменившей решение суда первой инстанции, как вынесенное без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2001 г. № 57-В01-2).
Судом установлено: П. обратилась в суд с иском к К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения и земельного участка, расположенного по ул. Металлистов, № 48, в с. Д. Игуменка Корочанского района Белгородской области.
В обоснование иска указала, что с июня 1991 г. проживала с ответчиком одной семьей, 15 февраля 1992 г. они зарегистрировали брак, в октябре 1995 г. ответчик ушел из семьи, 4 марта 1996 г. брак был расторгнут. В период брака на общие средства строили спорное домовладение, которое является незавершенным строительством.
Решением Октябрьского районного суда от 11 марта 1997 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 24 апреля 1997 г., признано право собственности на 1/2 долю домовладения и земельного участка за каждой стороной, взыскано с К. и П. в пользу Белгородского завода металлоконструкций по 18 493 763 руб. с каждого.
Постановлением президиума Белгородского областного суда от 17 апреля 1998 г. решение и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением Октябрьского районного суда от 23 декабря 1999 г. признано право собственности: К. — на 2/5 доли, П. — на 3/5 доли домовладения. Взыскано в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций»: с П. — 13 194 руб. 40 коп., с К. — 18 298 руб. 12 коп. Определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 11 апреля 2000 г. решение Октябрьского суда от 23 декабря 1999 г. в части признания права собственности на 2/5 доли домовладения за К. и на 3/5 доли за П. и взыскания в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций» 13 194 руб. 40 коп. с П. и 18 298 руб. 12 коп. с К. отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
26 июня 2000 г. федеральный суд Западного округа г. Белгорода в иске П. о признании права собственности на 1/2 долю домовладения отказал. В мотивировочной части решения суд указал, что в связи с решением суда Западного округа от 23 декабря 1999 г. об отказе П. в иске о признании права собственности на долю в земельном участке № 48 по ул. Металлистов в с. Д. Игуменка и вступлением этого решения в законную силу требования о разделе земельного участка в настоящем деле не могут быть удовлетворены (л.д. 190 об.).
Судебная коллегия Белгородского областного суда 22 августа 2000 г. решение суда от 26 июня 2000 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на существенное нарушение норм процессуального права, ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, и невыяснение обстоятельств, имеющих существенное значение. Таким обстоятельством является установление права собственности на спорное домовладение, признанное незавершенным строительством.
Постановлением президиума областного суда от 5 октября 2000 г. определение судебной коллегии от 22 августа 2000 г. отменено, решение федерального суда Западного округа от 26 июня 2000 г. оставлено без изменения.
В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума, как вынесенного с нарушением норм процессуального нрава.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Перечень оснований к отмене судебных постановлений содержится в ст. 330 ГПК РСФСР. К таким основаниям относятся неправильное применение или толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения.
Согласно ч. 2 ст. 330 ГПК РСФСР не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.
Отменяя определение судебной коллегии, президиум суда указал, что решение суда от 26 июня 2000 г., которым П. отказано в иске о разделе имущества, приобретенного в период брака с ответчиком, и признании права на 1/2 долю домовладения, является законным и обоснованным.
По мнению президиума, недостроенный дом возводился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», степень готовности дома составляет 70%, а поэтому у судебной коллегии не имелось оснований считать недостроенный объект жилым домом.
С выводами президиума нельзя согласиться, поскольку им не приведены основания к отмене определения суда, указанные в ст. 330 ГПК РСФСР.
Утверждение о том, что не имеется оснований считать недостроенный объект жилым домом, не основано на материалах дела, поскольку судом первой инстанции не выяснялся вопрос о возможности его использования в качестве жилого дома с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.
По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.
При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
Ссылка в постановлении президиума на то, что дом строился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», правового значения для определения права на долю в имуществе бывших супругов не имеет.
Исполком Белгородского областного Совета на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 марта 1991 г. № 232-р передал в пользование Белгородскому заводу металлоконструкций для строительства домов усадебного типа 92,8 га земли в селе Д. Игуменка (л.д. 59). На совместном заседании администрации завода и профкома К. распределен земельный участок № 48. В 1991 г. с К. заключен договор на строительство жилого дома, в котором он выступает заказчиком, погашающим расходы подрядчика — завода по мере выполнения работ (л.д. 58, 159).
В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ и платежные документы по оплате их стоимости.
Строительство дома осуществлено на 70% в период нахождения сторон в браке.
Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.
Поскольку суд первой инстанции 26 июня 2000 г., разрешая дело, выяснял размер денежных вложений в объект незавершенного строительства и не определил в качестве обстоятельств, имеющих значение, вопрос о возможности раздела неоконченного строительством дома, возведенного в период брака, с учетом степени его готовности при условии доведения до конца объекта строительства, суд кассационной инстанции правомерно по основаниям и. 2 ст. 330 ГПК РСФСР отменил решение, направив дело на новое рассмотрение.
Поэтому у суда надзорной инстанции не имелось оснований к отмене определения судебной коллегии, которым отменено решение, постановленное с нарушением ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума Белгородского областного суда от 5 октября 2000 г. отменила, а определение судебной коллегии того же суда от 22 августа 2000 г. оставила без изменения: «Раздел неоконченного строительством дома с учетом степени его готовности может быть произведен судом лишь между совместно возводившими его супругами, членами семьи застройщика, а также между наследниками» (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1983 г.)
Проанализируем дело по иску Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом.
Тамулявичюс Б.Ю. и Тамулявичене В.Ю. состояли в браке. В 1977 г. их брак расторгнут. После расторжения брака Тамулявичене в 1978 г. приступила к строительству дома на выделенном ей участке в г. Варена Литовской ССР. В этом ей помогал Тамулявичюс, проживавший совместно с бывшей женой.
В 1980 г., когда строительные работы были осуществлены на 45-47%, Тамулявичюс окончательно прекратил отношения с Тамулявичене, создав другую семью. Строительство дома продолжала одна Тамулявичене. Когда готовность дома составила 75%, Тамулявичюс в июне 1982 г. предъявил иск к Тамулявичене о признании за ним права собственности на 1/3 часть недостроенного дома и об определении порядка пользования этим домом.
В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в дело вступили родители Тамулявичене — Ивошка и Ивошкене, которые также просили признать за ними право собственности на часть строящегося дома.
Дело дважды рассматривалось народным судом. Последним решением от 3 февраля 1983 г. народный суд г. Друскининкая признал право собственности Тамулявичюса на 1/2 часть дома и в его пользование выделил помещения на втором этаже. В удовлетворении требований, заявленных родителями Тамулявичене, суд отказал.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Литовской ССР 1 марта 1983 г. решение оставлено без изменения. Президиум Верховного суда республики также признал решение суда правильным.
И.о. Председателя Верховного Суда СССР внес в Пленум Верховного Суда СССР протест, в котором поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений в части удовлетворения иска Тамулявичюса ввиду их необоснованности.
Пленум Верховного Суда СССР удовлетворил протест по следующим основаниям.
По делу установлено, что Тамулявичюс оказывал помощь Тамулявичене в возведении дома, однако еще до того, как строительство дома было завершено менее чем наполовину, прекратил оказание такой помощи.
Суд, признавая за истцом право собственности на половину недостроенного дома, сослался на наличие договоренности между сторонами о совместном строительстве дома. Однако суд не учел, что стороны не состояли в зарегистрированном браке, поэтому право на часть дома, не являющегося общей совместной собственностью, у Тамулявичюса не возникло. Застройщиком являлась ответчица. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в и. 4 Постановления от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.
Такое право может быть признано лишь в исключительных случаях и при наличии договоренности между сторонами о создании общей собственности на дом. Поскольку право собственности на дом не возникло, так как его строительство не было завершено, у суда не имелось оснований признавать за истцом право собственности на часть недостроенного дома и определять порядок пользования им. Судом не учтены и положения п. 10 названного Постановления Пленума, в котором содержится разъяснение о том, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета. До окончания строительства дома вопрос о его разделе может быть разрешен лишь по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников. Ни к одной из этих категорий граждан истец после расторжения брака с ответчицей не может быть причислен.
Нельзя не обратить внимание и на то, что суд признал право собственности истца и на часть дома, возведенного одной ответчицей без его участия. Суд не определил размер средств, вложенных истцом в строительство дома, не выяснил, необходим ли ему этот дом для проживания. Ответчица утверждает, что истец обеспечен жильем, и после вынесения судом решения предложил ей выплатить денежную компенсацию за выделенную ему часть дома.
При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства должны быть тщательно исследованы.
Учитывая изложенное, Пленум Верховного Суда СССР отменил все принятые судебные постановления в части иска Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом и дело передал в Верховный суд Литовской ССР на новое судебное рассмотрение по первой инстанции».
ИсточникНезавершенка или стройматериалы?
Л. НАУМОВА
Людмила Наумова, юрист банка.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.
Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные.
«Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания. Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т.е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства)» .
———————————
Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. Изд. 2-е. М.: Спарк, 1999. С. 345.
По мнению Е.А. Киндеевой, до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объект — предмет договора строительного подряда .
———————————
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С 254.
Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.
Проблемы квалификации
Что касается объекта незавершенного строительства, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, тут можно сказать однозначно: если данный объект по своим признакам является недвижимым имуществом, то он является недвижимостью.
Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда такой объект пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном порядке.
Думается, что такая квалификация неправомерна — как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекратили свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.
В Постановлении от 26.10.99 N 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости».
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
В п. 7 информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 указано: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. «.
При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Дом стенами не испортишь
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Комментируя это положение информационного письма, Ю.Ю. Захаров пишет: «Согласно данному законодательно закрепленному признаку объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора» .
———————————
Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С. 357 — 358.
Из материалов дела, приведенного в информационном письме, следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости.
Вклад в товарищество
В п. 21 информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу.
Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следуя нормам ст. 130 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
Соответственно для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Тем самым ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Из данной формулировки следуют два логических вывода:
— если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;
— объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом.
Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре N 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.
Когда договор не исполняется
Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора N 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.
Несмотря на то что представляется более правильной точка зрения, высказанная Ю.Ю. Захаровым, тем не менее судебная практика в настоящее время исходит из того, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, недвижимым имуществом не является.
Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.
Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Закона о регистрации нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.
При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.
Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 213-ФЗ
«О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.11.1994 N 52-ФЗ
«О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 N 3655/99
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ»
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ»
ЭЖ-Юрист, 2005, N 19
Как относятся объекты незавершенного строительства к недвижимости
Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и т.д.?
Представляется, что с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.
В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на «освоение» определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует.
К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 своего Постановления N 8 записал, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект. Как, например, относиться к такому объекту, если он подпадает под действие норм о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ)? Согласно этой статье применять правовой режим самовольного строительства можно только к объекту недвижимости. При признании зависимости статуса недвижимости от наличия или отсутствия договора подряда государство должно подождать окончания строительства для того, чтобы потребовать снести объект, так как, пока существует договор подряда, предъявлять это требование нельзя, ибо объект не является недвижимостью.
Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного строительства — это объект недвижимости, значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом недвижимости. Однако, по мнению автора, эта логика должна быть использована для критики формулировки разъяснения, но не должна вести к отказу от идеи невозможности регистрации права на объект незавершенного строительства, когда этот объект является предметом подрядных отношений.
Идея о том, что право на незавершенный объект нельзя регистрировать до тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного подряда, является абсолютно верной. До тех пор, пока существует договор подряда, объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации здесь должен существовать в интересах подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по оплате проведенных работ (право на удержание — ст. 712 ГК РФ, право продать результат работ — п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а использовать вышеуказанные средства не сможет, потому что у объекта уже будет собственник.
Поэтому дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект. Вот почему приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ было бы лучше изложить в следующей редакции:
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда.
Следующая проблема — это соотношение части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта *(342). В то же время Президиум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом «на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности» *(343).
Такая аргументация вызывает серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в незавершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как незавершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие незавершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?
Нам ближе вторая точка зрения с некоторыми оговорками. Мы полагаем, что в объекте, строительство которого не завершено, вообще в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. Однако при этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.
Таким образом, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.
Смотрите также:
необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право.
В выписке указываются: наименование объекта недвижимости; его кадастровый.
Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается, во-первых, в случае их приватизации2.
Лишь входящие в состав клада вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, подлежат передаче в государственную.
Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого иму
Источник