Можно ли продать недострой как есть (не вводить в эксплуатацию) и тоже не платить НДФЛ?
Какие сейчас сроки и условия для того чтоб недвижимость не облагалась налогом при продаже?
Кейс: в июле 2018 года был куплен земельный участок. На участке построили дом, в эксплуатацию пока не вводили.
— Когда можно продать готовый введённый в эксплуатацию дом без необходимости платить НДФЛ?
— Можно ли продать недострой как есть (не вводить в эксплуатацию) и тоже не платить НДФЛ?
— Если всё же ввести в эксплуатацию, то не пойдёт ли срок заново с момента ввода дома в эксплуатацию?
— Если в данный момент изменить границы участка с соседями (соседи просят обменять им часть в одном месте на часть в другом месте), то будет ли получено новое свидетельство на землю и не пойдёт ли срок заново?
Если хотите продать и участок и объект недвижимости на нем как незавершенное строительство, то объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать в ЕГРН согласно статьи 131 ГК.
Срок владения объектом недвижимости в Вашем случае возникает с даты государственной регистрации права собственности на него.
Если не хотите его регистрировать, то просто укажите что на участке имеется незавершенный строительством и незарегистрированный объект, можете приложить схему его расположения.
При разделе земельного участка образуются новые участки и срок владения начинает течь заново в целях исчисления и уплаты НДФЛ согласно письма
Министерства финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/30011 от 21.04.2021.
С уважением! Г.А. Кураев
Общий срок владения объектом недвижимости в целях освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет.
Если жилье единственное, то срок владения 3 года
ФНС России от 04.08.2021 N СД-4-11/10992
«О направлении информации»НК РФ предусматривает освобождение от налогообложения доходов физлиц от продажи недвижимости, когда минимальный предельный срок владения им составляет не 5 лет, а 3 года, — в случае продажи жилого помещения, являющегося единственным жильем налогоплательщика.
Сообщается, в частности, что в случае если на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный жилой дом соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, составляет три года.
Указанные положения распространяются и на земельный участок на котором расположено единственное жилое помещение налогоплательщика.
При этом, если будете продавать участок без дома, то указанной льготы не будет.
Исходить следует прежде всего, исходя из того, что переход права к покупателю на дом не может быть зарегистрирован в ЕГРН до момента, пока сам дом не будет поставлен на кадастровый учет и не будут зарегистрировано право собственности на него, поскольку дома еще юридически и нет. Ввиду этого срок владения домом еще не начался, он и как предмет купли-продажи в качестве объекта недвижимости выступать не может.
Исходя из постановки вопроса
существует 2 варианта.
1. Вы не ставите дом на кадастровый учет и заключаете договор купли-продажи только на земельный участок. При этом в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ, доходы от продажи земельного участка освобождаются от налогооблажения через 5 лет с даты регистрации права на земельный участок в ЕГРН. При этом доходы от его продажи для целей налогооблажения Вы вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение в 2018 г, либо на 1 млн.рублей — см. ст.220 НК РФ, пп.1 п.1, пп.1 и 2 п.2.
Указанный вариант возможен только в том случае, если не указывать в договоре дом. А уже сам покупатель после регистрации права на участок поставит дом на кадастровый учет и зарегистрирует права на него, как на созданный им самим. Не каждый на это пойдет.
2. регистрировать дом как объект недвижимости, то есть ставить на кадастровый учет и регистрировать права. В этом случае дата владения им начнется с даты регистрации права на него в ЕГРН — см. п.2 ст.8.1 ГК РФ
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Освобождение от налогооблажения возможно аналогично земельному участку — через 5 лет с даты возникновения права, или как уже указал коллега -через 3 года в случае, если жилой дом на дату его продажи будет единственным жильем. По данному вопросу см. Письмо Минфина РФ от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054 Об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
Таким образом, даты владения земельным участком и домом будет в любом случае разные.
В случае продажи до истечения указанных сроков Вы также вправе применить налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ. Например — для уменьшения налогооблажения дома — на сумму документально подтвержденных расходов на его постройку, а доходы от продажи земельного участка — на 1 млн.рублей.
Если в данный момент изменить границы участка с соседями (соседи просят обменять им часть в одном месте на часть в другом месте), то будет ли получено новое свидетельство на землю и не пойдёт ли срок заново?
Александр
Срок владения будет вестись с даты регистрации права на вновь образованные земельные участки, но вычеты применимы как и на 1 млн.рублей, так и в размере расходов на приобретение участка в 2018 году (один из них)
ИсточникПродажа недостроя в банкротстве. Коллизия общих и специальных норм
В рамках настоящей статьи считаю необходимым поделится анализом примечательной проблемы конкуренции норм действующего законодательства, касающихся порядка продажи объекта незавершенного строительства (недостроя), находящегося в конкурсной массе лица, признанного банкротом.
Актуальность проблемы обусловлена прежде всего тем, что организация или физическое лицо, потерпевшее дефолт и признанное банкротом, зачастую имеют в составе своих активов объекты незавершенного строительства, чья достройка не может быть завершена в силу неплатежеспособности собственника-банкрота.
Очевидно также, что зачастую объекты незавершенного строительства являются самыми ликвидными активами должника, представляющими интерес для участников дела о банкротстве, ввиду их статуса недвижимого имущества и ликвидности.
При таких обстоятельствах необходимо особо обратить внимание юридического сообщества на действующую правовую коллизию в сфере положений закона, регулирующих порядок продажи и дальнейшего правового существования недостроя, принадлежащего лицу, признанному банкротом.
Суть проблемы заключается следующем.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
То есть, законодатель в статье 239.1. ГК РФ установил особый порядок продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, срок действия договора аренды земельного участка для целей завершения строительства которого истек.
По смыслу постановления Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, изданного в исполнение статьи 239.1 ГК РФ, публичные торги проводятся органами государственной власти и органами местного управления, в порядке и на условиях, предусмотренных данным постановлением.
Однако, объект незавершенного строительства в свою очередь является имуществом, которое подлежит включению в конкурсную массу по смыслу статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), продаже в рамках дела о банкротстве, по правилам, предусмотренным статей 110 Закона о банкротстве.
Характерно, что недострой также не является имуществом, подлежащим исключению из конкурсной массы по смыслу статьи 132 Закона о банкротстве, особого порядка продажи и применения статьи 239.1 ГК РФ в отношении объектов незавершенного строительства Закон о банкротстве также не содержит.
Такое положение дел в действующем законодательстве неизбежно создает предпосылки для возникновения судебных конфликтов, разрешение которых до настоящего времени не дает достаточной определенности в разрешении описываемой коллизии правового регулирования.
Например, в постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2020 № Ф01-15168/2020 по делу № А11-4520/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 19.04.2021 № 301-ЭС20-20105(2) отказано в передаче дела № А11-4520/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления) суд пришел к выводу о приоритете норм Закона о банкротстве над порядок продажи недостроя, предусмотренным статьей 239.1 ГК РФ.
О том, что нормы Закона о банкротстве и предусмотренный Законом о банкротстве порядок продажи имущества должника также имеют приоритет над правилами статьи 239.1. ГК РФ, также сказано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2021 № Ф08-9732/2020 по делу № А53-35707/2017, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2020 № Ф06-50798/2019 по делу № А65-6225/2019.
Вместе с тем, при разрешении анализируемой правовой коллизии Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 01.02.2021 № Ф09-8546/20 по делу № А76-51687/2019 и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 18.03.2022 № Ф04-7376/2019 по делу № А75-17376/2018 разрешили вопрос совершенно иначе и удовлетворили требования муниципального образования об изъятии объекта незавершенного строительства для целей продажи его с торгов в порядке, предусмотренном статьей 239.1. ГК РФ.
Данная судебная практика, с одной стороны, показывает, что большинство судов кассационных инстанций, которые и формируют судебную практику, а также Верховный Суд в отказном определении поддерживают реализацию объекта незавершенного строительства, без арендованного земельного участка под ним, именно по правилам Закона о банкротстве.
С другой стороны, нельзя не признать наличие другого, диаметрально противоположного подхода к разрешению данной ситуации, высказанного Арбитражными судами Уральского округа и Северо-Западного округа, мнение которых также будет учитываться нижестоящими судами при разрешении аналогичных споров, особенно в нижестоящих судах данных округов.
Чем же руководствуются суды при разрешении данных споров?
Если обратить внимание на позицию судов, защитивших «банкротный» порядок продажи недостроя, то мы видим ссылки прежде всего на принцип приоритета специальных норм над нормами общего порядка, к которым суды относят именно положения статьи 239.1. ГК РФ.
Такой подход представляется, действительно, более обоснованным, так как специфика продажи имущества в рамках дела о банкротстве предполагает соблюдение прав и законных интересов кредиторов должника, имеющих право определять порядок продажи имущества должника, контролировать процесс продажи имущества. Специфика же продажи имущества на публичных торгах по правилам ст. 239.1 ГК РФ лишает кредиторов расширенного права контроля законности соблюдения процедуры торгов по продаже имущества должника, и в целом выносит за пределы дела о банкротстве вопрос продажи имущества должника.
Думаю, справедливо также отметить, что декларируемая презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений проходит серьезное испытание на прочность при реализации органами государственной и муниципальной власти своих полномочий, особенно в тех случаях, когда реализация таких полномочий может выразится к выгоде должностных лиц, ввиду чего любая утрата кредиторами контроля над процессом реализации имущества в пользу такого контроля органами государственной власти приводит к предсказуемым последствиям, сказывающимся на размере вырученных от продажи имущества денежных средств.
По этой причине порядку продажи объектов незавершенного строительства в рамках дел о банкротстве до настоящего времени отдается приоритет в судебной практике арбитражных судов.
Однако заслуживает внимание и противоположное мнение, высказанное Арбитражным судом Уральского округа в постановлении от 01.02.2021 № Ф09-8546/20 по делу № А76-51687/2019: «продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ представляется более выгодной для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве».
Аналогичная позиция выражена также в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.03.2022 № Ф04-7376/2019 по делу № А75-17376/2018.
Арбитражные суды Уральского округа и Северо-Западного округа обратили внимание на другой аспект коллизии норм, регулирующих продажу объектов незавершенного строительства, который послужил основанием для принятия противоположных решений по данному вопросу.
Так, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Из толкования п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что новый собственник может получить земельный участок для завершения строительства только в случае, если:
— он стал собственником земельного участка в результате его покупки на публичных торгах, проводимых при продаже изъятого земельного участка у прошлого собственника по правилам статьи 239.1 ГК РФ;
— предыдущий собственник ранее не обращался с требованием о продлении договора аренды для целей завершения строительства.
Следовательно, Арбитражные суды Уральского округа и Северо-Западного округа приходят к выводу, что нет смысла продавать недострой в банкротстве, если действующий ЗК РФ не содержит правовых механизмов оформить право аренды для завершения строительства и позволяющих легально достроить такой недострой.
Подобная позиция автору статьи представляется крайне формальной и идущей в разрез с целями и задачами не только процедуры банкротства, но и интересов участников правоотношений, связанных со строительством в целом, так как она лишает платежеспособного и нацеленного на завершение строительства лица, победившего в торгах в рамках деле о банкротстве, возможности осуществить социально-значимую цель и завершить строительство объекта недвижимости в угоду формальному толкованию статьи 39.6 ЗК РФ.
Порядок приобретения права собственности на земельный участок по результатам торгов в рамках дела о банкротстве аналогичен приобретению изъятого земельного участка на публичных торгах по правилам ст. 239.1 ГК РФ, следовательно, новый собственник, который приобрел земельный участок в рамках дела о банкротстве также может воспользоваться своим правом на заключение договора аренды для целей завершения строительства объекта недвижимого имущества.
К сожалению, судебная практика, поддерживающая указанные доводы о возможности получения аренды для завершения строительства объекта, приобретенного на торгах в рамках дела о банкротстве, не сформирована, можно лишь отметить постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2021 № 07АП-1962/2021 по делу № А03-18295/2020, в котором суд указал разумное мнение по этому вопросу: «…прекращение права собственности на изъятое у ООО «Энтор» недвижимое имущество и возникновение права собственности на имущество у истца по правилам п. 2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 110 Закона о банкротстве не противоречит существу отношений по ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно по аналогии подлежат применению правила пп. 1 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление в аренду земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника), соответственно у истца имелось законное право на заключение с ним договора аренды земельного участка…».
При этом обратим внимание, что в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.03.2022 № Ф04-7376/2019 по делу № А75-17376/2018 суд указал прямо, что залоговый кредитор, оставивший за собой в ходе торгов по банкротству заложенный объект незавершенного строительства, не имеет права на продление аренды для завершения строительства, объект подлежит изъятию для продажи по правилам, установленным ст. 239.1 ГК РФ.
Таким образом, потенциальным инвесторам, участкам торгов, а также залоговым кредиторам, решившим оставить предмет залога за собой необходимо иметь ввиду, что суд может лишить их права на продление аренды земельного участка, и, как следствие, права на завершение строительства приобретенного недостроя.
Источник