Часто случается, что строительство дома затягивается. Либо владельцу строящегося объекта понадобилось продать недвижимость до завершения всех работ. Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Делается это в рамках единой процедуры, т.е. подается одно заявление сразу и на осуществление кадастрового учета и на регистрацию права собственности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Для этого в орган регистрации необходимо представить следующие документы: — заявление; — технический план (в состав которого входит ра
Когда можно регистрировать право на незавершенку?
Задавал уже вопрос, посоветовали создать отдельную тему. Что и делаю. Надеюсь, не баян, честно юзал поиск.
Итак, есть инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик. Задумали они построить здание. Вернее, инвестор задумал. Берет инвестор в аренду земельный участок. Договор с Мин. имущественных отношений МО. Участок передан в аренду «для осуществления следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): индивидуальное жилищное строительство и рекреационные цели».
Затем договор инвестирования, договор на функции заказчика-застройщика, договор подряда. Все как обычно.
Началось строительство. Скажем, выкопали котлован и бухнули туды цементу — мол, фундамент.
Вопрос. Можно ли с этого момента регистрировать право на объект незавершенного строительства? (ОНС). Если нет, то с какого момента можно и в соответствии с каким НПА?
А вопрос этот вот для чего: Инвестор намеревается выкупить земельный участок. Что сделать дешевле, как известно, если на участке уже есть недвижимость. Для этого и свидетельство нужно – мол, смотрите, построен ОНС, посчитайте нам стоимость участка по ставке которая для участка с объектом недвижимости (ведь ОНС – однозначно недвижимое имущество, согласно ГК).
Кто захочет пинать – пинайте, я недвигой не так давно стал заниматься ). Мне полезно )
#2 Le vin Le vin —>
Скажем, выкопали котлован и бухнули туды цементу — мол, фундамент.
Вопрос. Можно ли с этого момента регистрировать право на объект незавершенного строительства? (ОНС). Если нет, то с какого момента можно и в соответствии с каким НПА?
«бухнули цементу» — недостаточное условие для регистрации ОНС.
Еще нужны документы, подтверждающие факт создания объекта.
см. ст. 25 122-ФЗ
#3 zzz2 zzz2 —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
#4 Le vin Le vin —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
далеко не факт. Разъяснения ВАС по этому поводу основаны на недействующей редакции п. 2 ст. 25 122-ФЗ.
#5 zzz2 zzz2 —>
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
А я и не настаиваю . но рассуждения ВАС по поводу договора строительного подряда — понятны и актуальны и сейчас .
Другое дело что ФРС не требует дополнительных документов, подтверждающих отсутствие строительных работ на ОНС.
#6 vicing2002 vicing2002 —>
далеко не факт. Разъяснения ВАС по этому поводу основаны на недействующей редакции п. 2 ст. 25 122-ФЗ.
акцепт, особливо ежели учесто, что с недавнего времени слова «объекты незавершенного строитеельства» появились в ст. 130 ГК РФ.
zzz2
Кроме того. объект незавершенного строительства не должен быть предметом действующего договора строительного подряда . т.е. договор надо рассторгать .
просто раньше ВАС и ст 25 Закона в прежней редакции исходили из того, что раньше ПС на незавершенку можно было зарегить, тока при необходимости совершить с незавершенкой сделку (при этом ВАС умалчивал что есть незавершенка? недвижмость или нет?, ИМХО он признава, что недвижимость, но для целей регистрации не допускал возможность регистрации. Выводы ВАСИ 1994 года о том, что незавершенка не недвижимость не основаны на ГК РФ 1995 года). Щас такого требования нет, следовательно эти выводы ВАС уплывают в прошлое. Сие есть мое ИМХО.
#7 zzz2 zzz2 —>
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 24 января 2000 г. N 51
21. Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.
Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
#8 Edwards Edwards —>
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда
Интересно получается.
Есть статья 130 ГК. Есть также положение о том что право на недвижимое имущество возникает с момента регистрации. Соответственно, если есть свидетельство о регистрации права, то все равно, является ОНС предметом договора подряда или нет.
Как я понимаю, ФРС требует документы об осутствии строительных работ на ОНС. Только вот непонятно на основании чего. Фраза из ИП №51 от 24 января 2000 г. N 51 — «Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства» — все же не указывает на невозможность регистрации права на ОНС при продолжении строительных работ. В самом 122-ФЗ вроде ничего нет об этом. То есть НПА, где говорится о том, что невозможна регистрация права на ОНС при ведении на нем же строительных работ, все-таки нет? Чем руководствуются ФРС?
И второе. Момент наступления возможности регистрировать право на ОНС, зависит только от БТИ, как я понимаю. Выдают описание объекта — можно идти и регистрировать. Соответственно, момент с которого БТИ готовы признать объект объектом известен лишь БТИ. Есть у кого нибудь практика на этот счет по Московской области? Например, по Красногорскому району.
#9 Edwards Edwards —>
Кстати, один из вопросов отпал.
БТИ выдает тех.паспорт в тот момент, когда можно определить площади будующего здания (сооружения, строения). То есть, как минимум нужны фундамент, этажы, стены. По-прежнему не ведаю, где это указано, но анализируя тех. паспорта и беседуя со строителями пришел к такому вот выводу.
Остается только вопрос с договором подряда. Надо ли его расторгать на время регистрации и каким НПА установлено это требование.
Дело в том, что подрядчик «не наш», и вряд ли ему понравится предложение вроде «а-давайте-расторгнем-договор-а-потом-опять-заключим».
#10 palot palot —>
Регистрацию ОНС у меня было, но на основании решения суда.
Один клиент испугался что у него оттяпают квартиру, дом был недостроен, заказчик и подрядчик, что не поделили (наверняка бабки) и приостановили стройку и в течение 1.5 лет судились. В это время мы зарегили ОНС, с обязательным обмером БТИ по решению суда, для того что бы ОНС был выделен в натуре и определен % его готовности.
Объект незавершенного строительства : что это, признание права собственности, процент готовности. Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства . Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом ?
Нужно ли регистрировать права на недострой?
Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Делается это в рамках единой процедуры, т.е. подается одно заявление сразу и на осуществление кадастрового учета и на регистрацию права собственности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Для этого в орган регистрации необходимо представить следующие документы:
— заявление;
— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство);
— правоустанавливающий документ на земельный участок.
Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы собственник оформляет самостоятельно, то подготовка технического плана – это работа кадастрового инженера. При подготовке технического плана на объект незавершенного строительства, обязательным условием является указание основной характеристики объекта (площадь или площадь застройки) и степень готовности объекта в процентах.
В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.
После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
ИсточникКак возобновить строительство незавершенного объекта капитального строительства ? Если вы просто приостановили стройку , но действие выданного разрешения на строительство еще не истекло – продолжить строительство . Если строительство начато, но завершить его в срок застройщик не успевает, согласно п.20 ст. 51 ГрК РФ, застройщик может подать заявление на продление разрешения на строительство , не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия данного разрешения.
Надо ли регистрировать построенный дом?
Регистрация дома сегодня возможна в упрощенном порядке по дачной амнистии. Однако с момента оформления права собственности на объект возникает необходимость ежегодно платить налог на имущество. Имеет ли гражданин право не регистрировать построенный жилой дом? И какие последствия это может повлечь?
До 2006 года, момента внедрения упрощенного порядка регистрации частных домов, для возведения дома на земле ИЖС требовалось получать разрешение на строительство. Этот документ выдавался на 10 лет. За этот срок индивидуальному застройщику необходимо было возвести дом и ввести его в эксплуатацию.
С принятием закона о дачной амнистии (ФЗ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») все изменилось. Приступить к строительным работам стало возможно без оформления разрешительной документации. А потому обязательства по вводу постройки в эксплуатацию в определенный срок тоже не стало.
Между тем, законодательство не обязывает гражданина регистрировать построенный дом. Об обязательстве ставить на учет постройку ничего не сказано ни в Налоговом кодексе, ни в законе о Государственной регистрации.
Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» регламентируют право, но не обязывают гражданина регистрировать строения, возведенные на садовом участке и на участке под ИЖС.
Причины
Построенный, но не зарегистрированный дом, имеет право на существование. Однако строитель не будет иметь никаких документов на возведенный объект. А значит, не будет и прав им распоряжаться.
Если право не будет зарегистрировано гражданином, то оно считается не возникшим, тогда наступают следующие последствия: человек не может распорядиться этим объектом, в частности, продать, подарить, завещать и т.д. Отсутствие регистрации права на объект влечет также и такое последствие, как возможность продажи только земельного участка (по документам), по факту будет передаваться и участок, и дом
Теоретически, продать дом, не имея на него права собственности, невозможно. Однако на практике это ограничение легко обходится. Сделка проводится по договору купли-продажи одного только участка. Покупатель заплатит и за участок, и за дом, но право собственности получает только на участок. Однако в будущем ему ничто не помешает стоящий на его участке дом поставить на государственную регистрацию.
Регистрация постройки может быть проведена только по доброй воле заявителя. Собственник может быть заинтересован в этом в нескольких случаях.
Регистрируют постройку чаще всего в трех случаях. Во-первых, чтобы прописаться по месту жительства. Во-вторых, если по этим землям в обозримом будущем пойдет какая-нибудь дорога или иной объект федерального значения, то будет производиться изъятие земель. В этом случае регистрируется все: и баня, и сарай и все остальные постройки на участке, чтобы все это было учтено в дальнейшей оценке, и получить как можно большую компенсацию. Третий момент, риск того, что упрощенный порядок регистрации по дачной амнистии может быть закончен.
Срок дачной амнистии определен 1 марта 2018 года. Пока ничего не известно о перспективах продления упрощенного порядке регистрации. Если это сделано не будет, то тому, кто не успеет оформить право собственности по дачной амнистии, предстоит собирать полный пакет документов. Не исключено, что узаконивать постройку придется в судебном порядке.
Между тем, отсутствие у дома правового статуса может стать проблемой для наследников в случае смерти владельца участка. Не существующий по документам дом не может быть включен в наследственную массу и распределен между наследниками.
Нередко случается, что владелец умирает, а право собственности не оформлено. Дом не будет считаться имуществом, на него не смогут претендовать наследники. Дом не попадет в наследственную массу, они его не смогут разделить. Наследники не смогут подать иск о разделе наследственного имущества, потому что не существует документов. Делить земельный участок тоже проблематично – на нем стоит жилой дом.
Кроме того, теоретически, незарегистрированный дом невозможно подключить в газу. «Екатеринбурггаз», «Газекс» требуют от заявителей предъявления копии права собственности на объект капитального строительства. А вот для электрификации дома достаточно документов на землю.
Участок газифицировать нельзя. Газифицируется дом. Каждый собственник земельного участка изначально получает технические условия на подключение в газовой инфраструктуре. В этих техусловиях будут прописаны некие условия, что должен выполнить человек, чтобы подключиться к этой газовой линии. Одним из пунктов будет разработка и согласование проекта: где будет находиться котельная, как будет производиться подключение. На этом этапе нужно иметь проект дома и сам дом.
При подключении к электричеству собственник предоставляет только документы на земельный участок. Этого достаточно. Электричество может быть подведено до границы участка.
При подключении к электричеству собственник предоставляет только документы на земельный участок. Этого достаточно. Электричество может быть подведено до границы участка».
Отметим, что в некоторых коттеджных поселках нет газа в принципе из-за отсутствия необходимых мощностей. Владельцы коттеджей обходятся без этого ресурса.
Следствие
Регистрация строения влечет за собой необходимость выплаты налога на имущество. В вопросе налогообложения все изменилось в 2014 году с принятием ФЗ-284. В настоящий момент — переходный период. Но уже с 2017 года налог на имущество могут начать исчислять не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта. В отличие от инвентаризационной стоимости объекта, кадастровая цена максимально приближена к рыночной и формируется исходя из площади дома.
В результате постановки жилого дома на кадастровый учет производится расчет кадастровой стоимости органом кадастрового учета на основании утвержденных, в результате проведения государственной кадастровой оценки, удельных показателей кадастровой стоимости путем умножения таких удельных показателей на площадь объекта недвижимости.
Далее от значения кадастровой стоимости уже формируется налог на недвижимость – это определенный процент от кадастровой стоимости».
Кадастровая палата узнает о размерах дома разными путями в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Так, для ввода в эксплуатацию дома на земле ИЖС необходимо вызывать замерщиков. На основании этих данных оформляется кадастровый паспорт, где указывается сведения о кадастровая стоимость дома. В случае с дачными и садовыми участками ситуация иная – при постановке дома на государственный учет владельцы указывают площадь дома в декларации на свое усмотрение. Никто этот показатель не проверяет.
Размер налога на имущество физических лиц в Екатеринбурге:
| Суммарная инвентаризационная стоимость и/или тип использования объекта | Ставка налога |
|---|---|
| Жилой дом, объект незавершённого строительства до 300 000 рублей (включительно) | 0,1% |
| Жилой дом, объект незавершённого строительства свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | 0,25% |
| Жилой дом, объект незавершённого строительства свыше 500 000 рублей (2 500 рублей +1% от суммы свыше 500000 | 1% |
Узнать о размере налога на имущество физических лиц в других городах Свердловской области можно здесь .
А между тем, законодатели хотят добавить еще один аргумент в пользу регистрации построенных домов. В Налоговый кодекс готовятся ввести поправки. Владельцев участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), хотят обязать платить повышенный земельный налог, если в течение трех лет с момента покупки земли не построили жилой дом и не зарегистрировали его. Ставку земельного налога для таких владельцев участок предложено увеличить вдвое. Предполагается, что законопроект о повышении коэффициента налога на незастроенные земельные участки будет в течение месяца рассмотрен правительством РФ и внесен в Госдуму. Он может быть принят в осеннюю сессию и вступить в силу с 1 января 2017 года.
ИсточникОбъект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки . Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым . Поговорим об участке с незавершенным строительством . … Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из … Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства.
Росреестр РТ: Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства?
В текущем году Росреестром Татарстана и Кадастровой палатой по РТ поставлено на кадастровый учет и зарегистрированы права на 791 объект незавершенного строительства. За весь прошлый год были зарегистрированы права на 1663 таких объекта недвижимости. Всего в реестре недвижимости содержатся сведения о 13 658 объектах незавершенного строительства, расположенных в Татарстане.
Можно предположить, что далеко не все татарстанцы, которые находятся в процессе строительства, спешат зарегистрировать права на недостроенные объекты. Однако, как прокомментировала эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева, регистрировать права на недостроенные объекты, как и на готовые, — в интересах самих же граждан. Особенно это касается тех, кто не планирует завершить строительство в ближайшее время.
«Согласно Гражданскому кодексу, объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам так же, как и готовые объекты. Для того чтобы ввести его в гражданско-правовой оборот, то есть чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом: продать, сдать в аренду, передать в дар и т.д., — необходимо поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. Объект должен существовать не только физически, но и юридически!», — отмечает Эндже Мухаметгалиева.
Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства дороги, гражданин, не зарегистрировавший право на данный объект, останется без полагающейся в таких случаях компенсации, ведь право собственности на объект недвижимости (в том числе на незавершенный строительством) возникает с момента государственной регистрации.
Порядок проведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
Кадастровый учет и регистрация прав проводятся в рамках единой процедуры – по одному заявлению одновременно объект ставится на учет и на него регистрируется право. Срок — 12 рабочих дней.
Важно! Объект незавершенного строительства может быть поставлен на государственный кадастровый учет и на него может быть зарегистрировано право собственности только при условии, что право на земельный участок, на котором расположен объект, зарегистрировано в ЕГРН. Если право на земельный участок не зарегистрировано, то оформление права на земельный участок происходит одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства.
Документы, которые необходимы для кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства
— заявление;
— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство либо уведомление застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства), готовится кадастровым инженером в форме электронного документа (на диске);
— разрешение на строительство (если оно требуется в соответствии с законодательством).
— правоустанавливающий документ на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).
Примечание
Технический план на объект незавершенного строительства составляется на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости. Если выдача разрешения на строительство и проектная документация не предусмотрены, то сведения в техническом плане указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
К сведению
Объекты, для строительства которых не требуется разрешение:
1) гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
2) жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки, возведенные на садовых земельных участках;
3) объекты индивидуального жилищного строительства (для них с 4.08.2018г. действует уведомительный порядок);
4) объекты, не являющиеся объектами капитального строительства;
5) строения и сооружения вспомогательного использования и т.д.
В результате учетно-регистрационных действий выдается выписка из ЕГРН, в которой отражены характеристики объекта, в том числе его кадастровый номер, а также сведения о правах.
После завершения строительства право на незавершенный строительством объект прекращается, а сам объект снимается с учета одновременно с оформлением завершенного строительства. Для регистрации построенного объекта необходимо снова пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
ИсточникОформление прав на незавершенное строительство . Можно ли оформить незавершенное строительство без документов. Классификация объектов незавершённого строительства по признакам. 1. Масштабность. 2. Функциональное назначение. … Почему необходима регистрация незавершенного объекта . Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства , но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства , начиная со стадии готового фундамента.
Объект незавершенного строительства надо ли регистрировать
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
Чем мы можем Вам помочь?
Может ли арендованный объект незавершенного строительства выступать в качестве юридического адреса организации?
Организация арендует помещение, расположенное в незавершенном строительством здании. Может ли арендованный объект незавершенного строительства выступать в качестве юридического адреса организации? Как определяется место нахождения юридического лица? Содержит ли законодательство запрет на использование объекта незавершенного строительствав качестве места нахождения юридического лица?
Арендованный объект незавершенного строительства может выступать в качестве места нахождения юридического лица при условии, что такой объект представляет собой здание (помещение), пригодное для размещения органа юридического лица или иного лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законодательство не содержит прямых указаний относительно возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. Арбитражная практика по этому вопросу противоречива. Как правило, суды не исключают возможности аренды объектов незавершенного строительства (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3).
Вместе с тем высказывается и иная точка зрения (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 N А56-49787/04).
Передача в аренду объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит законодательству (смотрите п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 608 ГК РФ).
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ).
Адрес (место нахождения) одного из указанных органов (лиц), по которому осуществляется связь с юридическим лицом, относится к числу сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц (пп. »в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», далее – Закон о регистрации).
Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 утверждены формы и требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, которые предполагают указание в составе адреса юридического лица почтового индекса, субъекта РФ, района, города, населенного пункта, улицы (проспекта, переулка и т.п.), номера дома (владения), корпуса (строения) и квартиры (офиса) (смотрите, например, п. 2.3 формы N 11001, лист Б формы N 13001, лист А формы N 14001).
С учетом изложенного можно сделать вывод, что местом нахождения юридического лица может быть здание (помещение), которому в установленном порядке присвоен конкретный адрес.
Законодательство не содержит прямого запрета на использование в качестве места нахождения юридического лица объекта незавершенного строительства. Правоприменительная практика также косвенно свидетельствует о том, что сам по себе факт незавершенности строительства не препятствует признанию объекта местом нахождения юридического лица. Отказ в государственной регистрации признается правомерным в случаях, когда объект незавершенного строительства не является зданием (помещением), в котором может располагаться орган юридического лица (смотрите постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2009 N А53-20272/2008-С1-31, ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-5976/2010), либо не имеет индивидуализирующего его конкретного адреса (смотрите постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.10.2011 N Ф01-4439/11).
На основании этого полагаю, что местом нахождения юридического лица может быть арендованный объект незавершенного строительства при условии, что такой объект представляет собой здание (помещение), пригодное для размещения исполнительного органа юридического лица, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.
ИсточникАрендованный объект незавершенного строительства может выступать в качестве места нахождения юридического лица при условии, что такой объект представляет собой здание (помещение), пригодное для размещения органа юридического лица или иного лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты , предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие…