Объект незавершенного строительства не оформлен как его продать

Как продать дом, не оформленный на земельном участке?

В 2012 году мы с супругом приобрели в собственность земельный участок стоимостью 780 тыс.руб. Построили дом — возвели стены и кровлю До конца дом еще не достроен — не заведены коммуникации, нет окон. Дом не оформлен как объект недвижимости.

В сентябре 2018 года супруг скончался. Я являюсь единственным наследником и вступила в право на наследство на земельный участок. Дом решила продать за 4,5 млн.руб.

Подскажите, пожалуйста, как лучше мне оформить продажу дома, чтобы избежать налогообложения НДФЛ или минимизировать.

Вижу 2 варианта продажи:

1. Наилучший вариант — продать просто земельный участок и так как он в собственности более пяти лет, то объекта налогообложения не возникает. Но почти все покупатели приобретают недвижимость в ипотеку, а на земельный участок ипотеку не дают.

2. Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом. Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб. Продажа участка не будет облагаться НДФЛ, а сумму доходов от продажи дома смогу уменьшить на сумму понесенных расходы на строительство дома. Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.

Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?

Хочу добавить уточнение к заданному выше вопросу.

Ситуация на сегодняшний день такая — есть потенциальный покупатель с наличкой, т… е. без ипотеки. Риэлторы предлагают оформить договор купли-продажи земельного участка, который будет регистрироваться в Росреестре и еще один договор купли-продажи стройматериалов, двухсторонний. Например, указать цену земельного участка 2 млн руб и стоимость стройматериалов 2,5 млн руб.

Для чего такие сложности? Получается нельзя указать стоимость земельного участка 4,5 млн, тогда как его кадастровая стоимость намного ниже? Т е могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов? И

Хочу добавить уточнение к предыдущим вопросам.

Потенциальный покупатель предлагает оформить земельный участок в ипотеку на строительство дома стоимостью 1,5 или 2,0 млн руб, а остальную сумму провести по договору купли-продажи стройматериалов у меня. Объясняет это тем, чтобы потом, когда поставит на учет дом, чтобы смог возместить 13% Ндфл со стоимости и земельного участка и материалов, используемых при строительстве дома.

1. Когда покупатель отправит в налоговую декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие расходы на приобретение земельного участка и стройматериалов, то налоговая инспекция наверное начнет проверять меня, как продавца и участка, и материалов. С участком все ясно. А вот с материалами как быть? Торговой деятельностью я не занимаюсь. Приобретение материалов смогу подтвердить чеками, но это чеки 2013-2016 годов. Имею ли я право заключить такой договор и какие несу при этом риски?

2. Изначально как мне говорил риэлтор и как я поняла из ответов юристов на этом сайте — ипотеку на участок не дают банки. Сейчас выясняется, что не дают на участок только по программе «Сельский дом», а так якобы можно взять ипотеку на земельный участок для строительства дома. Это верно?

Продать дом не оформив его не получится, на участок действительно ипотеку дают редко. Рекомендую оформить дом как недострой, в таком случае кадастровая стоимость будет гораздо ниже. А потом воспользоваться налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 НК РФ

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

В вашем районе рыночная стоимость недостроя примерно сколько?

договор купли-продажи стройматериалов, двухсторонний

Светлана

Я бы не советовал, так как если покупателю удастся доказать, что материалы по факту не передавались или расторгнуть этот договор по другим причинам, вы можете оказаться в ситуации, когда деньги придется вернуть, а недострой вы назад уже не получите.

нельзя указать стоимость земельного участка 4,5 млн, тогда как его кадастровая стоимость намного ниже?

Светлана

Вы можете указать любую стоимость, если это устраивает покупателя, никакие налорги вам предъявить ничего не смогут. Тем более, недострой у вас по факту не оформлен, о его наличии никому ничего не известно.

Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом.

Светлана

Земельный участок и дом неразрывно связаны друг с другом, поэтому отдельными договорами их продать нельзя. Можно в одном договоре прописать общую стоимость дома и земельного участка, а также стоимость каждого из объектов.

Согласно ст. 1 ЗК РФ:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков,

Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб.

Светлана

Все будет зависеть от кадастровой стоимости дома, которая будет установлена после постановки дома на кадастровый учет.

Если продажная цена дома будет менее 70 % от кадастровой стоимости, то в такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости.

И налог рассчитают исходя из 70% от кадастровой стоимости дома.

Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?

Светлана

Все правильно, если продажная цена дома будет менее 70% от кадастровой стоимости дома, то доходом, облагаемым НДФЛ, будет признаваться 70% кадастровой стоимости.

Если нет возможности продать земельный участок без оформления объекта незавершенного строительства, то тогда оформляете объект незавершенного строительства.

Доходы от продажи объекта незавершенного строительства в данном случае облагаются НДФЛ.

При исчислении налога, подлежащего уплате, доходы можно уменьшить на имущественный вычет (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Согласно ст. 220 НК РФ Вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но не более:
1 млн руб. — в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе;
250 000 руб. — в отношении иного недвижимого имущества.

НО! Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.

Вместо указанного имущественного вычета Вы вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку).

Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.

Светлана

В данном случае если у Вас есть контакты тех строителей, то можно оформить документы, которые будут подтверждать расходы на строительство дома. Также так как покупка стройматериалов осуществлялась в браке, то не важно на кого документы оформлены, по общему правилу средства на покупку стройматериалов также были совместными средствами супругов, на основании ст. 34 СК РФ.

1. Наилучший вариант — продать просто земельный участок и так как он в собственности более пяти лет, то объекта налогообложения не возникает. Но почти все покупатели приобретают недвижимость в ипотеку, а на земельный участок ипотеку не дают.

Светлана

Да, этот вариант хороший, возможно покупателям дадут кредит на строительство с обременением участка.

2. Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом. Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб. Продажа участка не будет облагаться НДФЛ, а сумму доходов от продажи дома смогу уменьшить на сумму понесенных расходы на строительство дома. Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.

Светлана

Также стоит учесть кадастровую стоимость дома, так как если стоимость по договору будет ниже, то считать будут от 70% от кадастровой стоимости и минус 1 млн. рублей, либо расходы на его строительство. Можете заключить договор сейчас, если есть те кто его строил, данные расходы также можно будет зачесть. В договоре возможно разделить стоимость дома и участка и всё указать в одном договоре:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?

Светлана

70% — расходы, которые Вы понесли не строительство, либо минус миллион.

Вы можете оформить консультацию в чате за отдельную плату на вновь заданные вопросы.

Здравствуйте Светлана. Чтобы Вам решить для себя какой вариант лучше, необходимо следующее:

1. Исходя из закона:

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость вы получили, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Поскольку Вы наследник, то доходы от продажи имущества, полученного по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы наследодателя на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения. (пп. 2 п. 2 ст. 220НК РФ; ч. 15 ст. 3Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

2-е: Вам необходимо собрать все чеки, посчитать сумму затрат. Исходя из этой суммы, стоимости затрат на приобретение, кадастровой стоимости, рыночной стоимости и с учетом налоговых вычетов, решить как продавать, отдельно или же совместно имеющиеся у Вас объекты недвижимости.

Источник

Недостроенный дом. Можно ли продать объект незавершенного строительства?

На современном рынке недвижимости недостроенных домов очень много и они неплохо продаются. Риэлтор должен знать некоторые особенности продажи объектов незавершенного строительства. Рекомендую прочитать статью «Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 1.» ФОТО

Земля – это главный объект продажи всех видов недвижимости. Сначала надо узнать в каком статусе земельный участок под недостроенным домом.

Вариантов несколько:

1. Земля в собственности
2. Земля в бессрочном пользовании
3. Земля в пожизненно наследуемом владении
4. Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен)

Во всех этих вариантах продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства.

Документы для регистрации права собственности:

1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах)
2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ)

3. Технический план

4. Кадастровый паспорт
5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации
6 Утвержденный проект на строительство
7. Квитанция

Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра.

Документы для продажи объекта незавершенного строительства:

1. Правоустанавливающий документ на землю
2. Свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства
3. Договор застройки
4. Проект (утвержденный архитектором)
5. Кадастровый паспорт

Как оценивать недостроенные дома?

Основные критерии оценки:

1. Местоположение
2. Размер земельного участка
3. Площадь дома
4. Материал постройки дома
5. Архитектура
6. Состояние документов
7. Степень готовности (фундамент, стены под крышей, черновая отделка, столярные работы, разводка коммуникаций и др.)
8. Технические условия на коммуникации.

Почему люди продают незаконченное строительство?

Основных причин две:

1. Нехватка денег
2. Проблемы с согласованиями коммуникаций

Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи!

Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию. В том случае, если земля не в собственности, риэлтор может предложить свои услуги по приватизации земли Читай статью Технология работы риэлтора: приватизация земельного участка.

РЕЗЮМЕ: покупать объект незавершенного строительства выгодно, так как это дешевле готового дома, но только в том случае если в порядке документы и нет проблем с коммуникациями.

Как продать объект незавершенного строительства.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Читать следущие интересные статьи:

Если тех паспорт и право собственности получены на новый дом — но в реальности дом не закончен — на треть недостроен- последствия?

В новых документах написано «Объект незавершенного строительства» или это 100% готовность?
в первом случае можно достроить и поменять Свидетельство на основании нового техпаспорта и внесения изменений в кадастровый паспорт.

Допускается ли продажа и государственная регистрация отдельных помещений (магазинов) в торговом комплексе, строительство которого не завершено?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста- можно ли купить недостроенный дом ( готовность 38% ), дом в собственности по решению суда, но земля ни в собственности , ни в аренде и даже не имеет кадастрового номера! Продавец утверждает, что при готовности дома 80% можно будет приобрести землю в собственность! Разве такой вариант правомерен?

Да, собственник строения имеет первоочередное право выкупа земли без торгов у муниципалитета. При готовности дома на 80%, дом зарегистрируют как жилой дом.

Источник