Письмо Росреестра от 18.02.2022 N 13-00111/22 «О подготовке технического плана в связи с осуществлением уточнения местоположения объекта недвижимости в границах земельного участка и площади такого объекта»
Вопрос: О подготовке технического плана в связи с осуществлением уточнения местоположения объекта недвижимости в границах земельного участка и площади такого объекта, необходимость включения декларации в состав технического плана.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно исходя из формы и содержания представленных заявителем документов по результатам их правовой экспертизы (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65 Закона N 218 ФЗ).
Техплан строительства по 06 версии XML-cхемы
Порядок обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены статьями 26, 29 Закона N 218-ФЗ, статьей 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Вместе с тем, полагаем возможным отметить следующее. Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости). Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Подготовка техплана здания на учет изменений с добавлением контура
Таким образом, применение декларации при подготовке технического плана в отношении объектов недвижимости осуществляется в случае, когда действующим законодательством не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, проектной документации. Иными словами, декларация об объекте недвижимости заменяет собой документы, содержащие необходимые для подготовки технического плана сведения об объекте недвижимости. При этом декларация об объекте недвижимости не содержит сведений о местоположении объекта недвижимости на земельном участке, такая характеристика объекта недвижимости определяется кадастровым инженером самостоятельно.
Согласно части 9.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ в случае, если подготовка технического плана в отношении учтенных до 01.01.2013 здания, сооружения, объекта незавершенного строительства осуществляется исключительно для целей внесения в ЕГРН сведений о местоположении таких объектов на земельном участке, для подготовки указанного технического плана не требуется использование проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов или разрешения на строительство и включение их копий, а также включение планов всех этажей здания, сооружения либо планов здания, сооружения в состав технического плана.
С учетом вышеизложенного при подготовке технического плана в случае, указанном в части 9.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, не требуется использование декларации об объекте недвижимости, проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов или разрешения на строительство, а также включение копий данных документов в приложение к техническому плану.
Однако, в случае, если были проведены строительные работы, влекущие за собой изменение параметров объекта недвижимости (площади), в данном случае при подготовке технического плана в отношении такого объекта недвижимости используется либо проектная документация (при наличии), либо декларация об объекте недвижимости.
ИсточникОбъект незавершенного строительства техплан требования
Статья 71. Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
2. В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 1 января 2013 года.
3. В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о помещении, машино-месте, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, машино-места, изготовленного до 1 января 2013 года, или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение или машино-место.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случаях, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке и об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения, машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующих объектов.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В случае, если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством о градостроительной деятельности не предусматривалось представление технического плана объекта недвижимости, сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке, об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения или машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При подготовке технического плана в отношении объекта, введенного в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о таком объекте указываются в данном техническом плане на основании проектной документации и (или) исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В этом случае несоответствие параметров объекта, указанных в проектной документации и (или) исполнительной документации и в разрешении на ввод в эксплуатацию этого объекта, не является препятствием для подготовки технического плана и государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В случае, если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет такого объекта, указанное несоответствие также не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав.
(часть 6 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 06.12.2021 N 408-ФЗ, от 14.03.2022 N 58-ФЗ)
ИсточникТехплан на объект незавершенного строительства
По статье 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимости относятся не только участки, готовые дома, дачи, жилые и производственные постройки, но и все недостроенные объекты, даже если они находятся на стадии 1 % от всего объёма работ. По Федеральному закону №218, принятому 13 июля 2015 года, любое недвижимое имущество требует государственной регистрации. Поскольку недостроенные объекты законно признаны недвижимой собственностью, их регистрация обязательна.
С января 2017 года, если постройка, на любой стадии готовности, не зарегистрирована – она считается «самостроем» и подлежит сносу. За неправильное оформление недостроенной собственности или оформление сделок с ней, Кодексом Административных нарушений РФ предусмотрена административная ответственность с наложением денежных штрафов (Статья 19, пункт 21).
Чтобы оформить право собственности, нужно иметь техплан объекта недвижимости, независимо от стадии его возведения. Логически, подобные требования объяснимы. Например, застройщик обанкротился и вся стройплощадка передаётся новому подрядчику. Как оформлять права на недвижимость или планировать продолжение работ, не имея техплана?
Та же картина с недвижимостью личной: цена зависит от того, продаём мы голимый участок или участок с домом. Если дом не закончен, но в него уже вложены средства, предыдущий хозяин непременно захочет включить его в стоимость, а продать незарегистрированный объект законным путём невозможно. Поэтому, чтобы приобрести права на недостроенный объект, нужно составить его технический план, после чего зарегистрировать его в ЕГРН.
Технический план готовят кадастровые инженеры, взимая плату за свою работу. Узнайте стоимость на техплан в вашем регионе при помощи кадастрового калькулятора расчета работ онлайн.
Что нужно для техплана?
Прежде, чем предпринимать какие-то действия, стоит разобраться, что относится к незавершённому строительству и нуждается в регистрации. Мы уже знаем, что временные постройки, навесы, сарайчика, киоски и даже бани регистрировать не нужно, ни в завершённом, ни в незавершённом их состоянии.
Действие необходимо, если у нас частные дома, машино-места, гражданские и промышленные постройки, жилые и нежилые здания, комплексы. Все они должны иметь номер, присвоенный и зарегистрированный в ЕГРН. Вот для них и составляется техплан.
Какой специалист правомерно составит технический план?
Чтобы соблюсти жёсткие требования к техническому плану незавершённого строительства, нужно заказывать его профессиональному кадастровому инженеру. Именно он обязан знать все тонкости соблюдения пунктов техплана и его внешнего оформления. Заказывать работы следует в официально зарегистрированной организации, сотрудники которой имеют квалификационный аттестат, регистрацию в СРО и государственном реестре кадастровых инженеров. Выбрать организацию, которая оказывает кадастровые услуги вы можете в нашем каталоге исполнителей.
Итак, техплан объекта недвижимости – это документ, за оформление которого отвечает кадастровый инженер. В него включаются сведения о доме на любой стадии незавершённости, для внесения в ЕГРН. Он подаётся в Росреестр, как лично, так и через Многофункциональные Центры. Владельцу взамен выдаётся специальная выписка, которая подтверждает, что недостроенный дом или коттедж поставлен на учёт и является собственностью своего владельца.
Форма техплана закреплена Министерством экономики и развития России (Минэкономразвития), в соответствующим приказе, под номером 953, принятом 18 декабря 2015 года. С подробностями оформления каждый желающий может ознакомиться, если раскроет Федеральный Закон под номером 218: «О государственной регистрации недвижимости». Он был принят больше трёх лет назад, 13 июля 2015 года и отредактированном совсем недавно, 2 августа 2019 года (изменения приобрели законную силу 13 августа).
Статья 71 этого ФЗ полностью посвящена правилам заполнения технического плана для объекта незавершённой стройки.
Из каких частей состоит тех. план?
Ориентироваться во множестве нужных документов легче специалисту. Но общие принципы оформления будет не лишним знать всем владельцам недвижимости, чтобы проконтролировать выполнение работ.
Технический план для объекта незавершённого строительства состоит из трёх частей: текстовой; графической; приложений. Некоторые пункты являются обязательными, некоторые зависят от того, какие работы проводятся и на каком объекте.
В текстовую часть обычно включают:
- общие данные (межевой план, сведения о заказчике, исполнителе, геодезическая основа, средства измерения и пр.);
- исходные характеристики (перечень документов, масштаб карт, что присутствует на участке);
- информация о том, какие расчёты при помощи каких измерительных устройств проводились;
- сведения о том, на каком месте территории или участка расположен недостроенный дом или комплекс (если затронуты несколько участков — перечисляются их кадастровые номера);
- характеристики этого объекта;
- данные о секторах недостроенного объекта;
- общее заключение проводившего работы инженера.
В разделе графических документов должны присутствовать чертежи, геодезические схемы, указываться места расположения недостроя, если требуется – его частей по территории, присутствовать чертёж общего контура и план, частичный или полный, с включением уже выстроенных этажей.
Дополнительные сведения, в том числе техпаспорт, оформленный до января 2013 года, прикрепляются в Приложении.
В каком виде оформляется техплан?
Всё оформление должно иметь вид электронного XML-документа. Он заверяется личной электронной подписью инженера по кадастру. При оформлении используются файлы XML-формата и аналогичные схемы, которые дают возможность считывать и контролировать все предоставленные данные.
Правильно оформленный техплан на объект незавершённого строительства даёт собственнику возможность официально зарегистрировать свою недвижимость для дальнейших манипуляций.
Если заказчик хочет, чтобы ему предоставили вариант документов в привычном виде, на бумаге – это оговаривается заранее, при составлении договора с исполнителем. Техплан в бумажном исполнении подтверждается личной печатью и подписью выполнившего заказ кадастрового инженера. Независимо от варианта предоставления документов (электронный, бумажный), оформляться техплан должен идентично, по всем перечисленным параметрам. Для распечатки используется расширение pdf.
Источник