Объект незавершенного строительства в аренду можно ли

О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Дополнительно необходимо отметить, что в отношении завершения строительства таких объектов как многоквартирные жилые дома подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции Федерального закона № 175 от 01.07.2018 «О внесении изменений в Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается также предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам (новым владельцам объектов незавершенного строительства), принявшим на себя обязательство про завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Источник

Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Передача в аренду объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Судебная практика: Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2020 N 306-ЭС20-15850 по делу N А55-14980/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору аренды недвижимости, пени.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, отказывая в удовлетворении требований, суды, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, исходили из того, что истцом не были доказаны основания возникновения у ответчика солидарной ответственности с дочерним обществом. При этом суды учли преюдициальное значение обстоятельств, установленных при рассмотрении дел N А55-4520/2014, N А55-23666/2013, А55-3744/2015, А55-26108/2014 в части заключения обществом с ограниченной ответственностью «Треугольник» (правопредшественник истца, арендодатель) и обществом «Амтек Пауэртрейн Рус» (арендатор) договора аренды не завершенного строительством здания производственной базы, переданного последнему по акту. Судебными актами по указанным делам с арендатора взыскана задолженность по арендной плате за период с сентября 2013 года по ноябрь 2014 года.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 13.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
(«Налоги и финансовое право», 2021, N 10) Суды верно указали, что при несоразмерно малом объеме сдаваемых в аренду помещений относительно общей площади здания нельзя считать объект эксплуатируемым фактически. По договорам в аренду передан объект незавершенного строительства, что не противоречит действующему законодательству и не может свидетельствовать о фактическом завершении капитальных вложений в его строительство в I квартале 2009 года. Сам факт заключения договоров аренды помещений не свидетельствует о наличии достаточных оснований для учета объекта незавершенного строительства в качестве объекта основного средства и обложения его налогом на имущество».

Источник

Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

Будет ли считаться предпринимательской деятельностью сдача одним физическим лицом другому физическому лицу возводимого жилого дома в качестве объекта незавершенного строительства (степень готовности – 92 %)?

Ответ:

На сегодняшний день нет единого и закрытого перечня признаков, которые позволяли бы однозначно характеризовать ту или иную деятельность в качестве предпринимательской.

В связи с чем у судов и у контролирующих органов имеются свои оценочные критерии предпринимательской деятельности.

В частности, одним из основных признаков предпринимательской деятельности в силу ст. 2 ГК РФ является систематическое извлечение дохода.

При этом ВС РФ в п. 2 Постановления Пленума от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» дополнительно разъяснил, что в правоотношениях по сдаче физическими лицами недвижимого имущества в аренду значение имеют еще и «причины» его создание/приобретения, т.е. приобретался ли он изначально для целей извлечения дохода или это произошло вследствие тех или иных событий, носящих временный характер (например отпала необходимость в использовании).

На оценочный характер понятия «предпринимательская деятельность» указал и Конституционный суда РФ в определении от 16.07.2015 № 1770-О:

«… физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела».

Более того, Минфин РФ в Письме от 28.12.2012 № 03-04-05/10-1454 также указал, что одним из обстоятельств, свидетельствующих о наличии предпринимательской деятельности, является факт изготовления или приобретения имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

В ответе на запрос от 07.07.2016 мы указали, что сдача физическим лицом построенного им жилого дома в аренду другому физическому лицу имеет риск быть квалифицированной в качестве предпринимательской деятельностью исходя из того, что:

• предполагается извлекать систематический доход (срок сдачи 5 лет);
• дом будет сдан сразу же после его постройки.

Что касается ситуации, при которой дом не будет достроен, а будет сдаваться в качестве объекта незавершенного строительства, то полагаем, что риск в такой ситуации сохраняется, поскольку, на наш взгляд, необходимо исходить не из стадии готовности объекта, а из его назначения и характера складывающихся правоотношений.

Иными словами, если недостроенный жилой дом (степень готовности 92 %) будет сдан в аренду другому физическому лицу на длительный срок, все равно сохраняется риск того, что налоговый орган может попытаться признать такую деятельность предпринимательской как направленную на систематическое извлечение дохода.

И в такой ситуации, как и в ситуации с готовым домом, арендодателю в случае возникновения спора необходимо будет доказывать, что сдача незавершенного жилого дома носила «ситуационный» или вынужденных характер (например, закончились деньги на строительство), а его постройка не была изначально направлена на последующую сдачу в аренду.

Источник