Индивидуальная многоквартирность блокированного дома
Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации был дополнен новым определением понятия «дом блокированной застройки», в результате чего вопрос, к какой именно категории объектов жилой недвижимости относятся такие дома, оказался запутан еще больше.
Прежнее определение позволяло считать дома блокированной застройки малоэтажными многоквартирными домами, когда каждый отдельный жилой блок, отделенный от соседнего блока общей боковой стеной, представлял собой, по сути, квартиру с той особенностью, что каждая такая квартира имела отдельный выход на прилежащий к жилому блоку земельный участок.
Из нового определения исчезли понятие блока, характеристика его односемейности (одна семья – один блок), ограничение этажности (не более 3-х этажей), требование о нахождении на отдельном земельном участке. Вместо этого возникло акцентированное указание на то, что объект, ранее именовавшийся блоком, сам по себе является домом блокированной застройки – жилым домом с отдельным выходом на прилежащий к нему земельный участок.
Работа над ошибками. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
Концепция, таким образом, была кардинально изменена. Отныне домом блокированной застройки должен считаться не весь ряд жилых блоков, объединенных между собой единством земельного участка, единством фундамента и общими боковыми стенами, а каждый отдельный жилой блок в таком ряду.
Нельзя сказать, что эта новелла имела эпохальный характер и открыла новую страницу в истории развития градостроительных отношений, но дискуссию в узких кругах приближенных к строительству юристов вызвало изрядную на тему того, являются ли заново определенные дома блокированной застройки самостоятельными объектами градостроительства в одном ряду с многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами, либо дома блокированной застройки теперь представляют собой индивидуальные жилые дома. Соответственно, весь ряд таких блокированных домов следует считать причудливым множеством объектов индивидуального жилищного строительства, сгруппированных между собой благодаря наличию общих боковых стен, единого земельного участка и единого фундамента.
Мнение в пользу отождествления определенного по-новому дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства основано на том, что в обоих случаях речь идет о жилом доме, который в силу статьи 16 Жилищного кодекса должен являться индивидуально-определенным зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного назначения, т.е. принципиально не может иметь в своем составе отдельных жилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома). Лыком в строку при этом является указание части 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (он же – объект индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Иными словами, и с этой позиции жилой дом принципиально должен иметь характеристику бесквартирности. Право собственности на жилой дом является строго индивидуальным, унитарным, ни с кем не делимым.
Строительство жилого комплекса Omakulma Annino — Выгодные инвестиции
Поскольку дом блокированной застройки не может иметь в своем составе самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома), а объект индивидуального жилищного строительства также не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, части дома), и при этом и тот, и другой дом названы в Градостроительном кодексе жилыми домами, из этого следует, что дом блокированной застройки и индивидуальный жилой дом это разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.
Подобное рассуждение напоминает ложный силлогизм вроде того, что если у страуса — две ноги и у человека — две ноги, то это означает, что страус — это человек, а человек, соответственно, это — страус.
Представляется, что вовсе не запрет на выделение в доме блокированной застройки самостоятельных объектов недвижимости в виде отдельных квартир или частей дома является его существенной характеристикой. Этот запрет вообще не является характеристикой самого блокированного дома, ни нормативной, ни строительной, но представляет собой каприз законодателя, который почему-то решил, что это правильно.
Обращение к судебной практике по вопросу о возможности или невозможности раздела дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости помогает не слишком. Суды ориентируются на то, что выдел в натуре частей индивидуального жилого дома возможен, если при этом возникают изолированные помещения. При этом в одних случаях характеристика изолированности применяется в самом жестком виде – под изолированностью понимается возникновение полностью автономных частей дома вплоть до автономности инженерных сетей, а в других – в значительно более мягком варианте, когда изолированными считаются даже отдельные комнаты, вследствие чего индивидуальный жилой дом превращается, по сути, в коммунальную квартиру с общей кухней, санузлом и выходом на прилежащий земельный участок.
С отождествлением определенного по-новому в Градостроительном кодексе дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства сложно согласиться по целому ряду существенных обстоятельств.
Во-первых, для определения дома блокированной застройки была сформулирована отдельная норма, помещенная в отдельный пункт статьи 1 Градостроительного кодекса, что само по себе говорит в пользу того, чтобы не рассматривать дома блокированной застройки в качестве разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.
Во-вторых, во всем Градостроительном кодексе дома блокированной застройки упоминаются не в качестве разновидности индивидуальных жилых домов, но в качестве самостоятельного вида объектов капитального строительства, а в статье 55.28 они прямо названы отдельным видом зданий наравне с многоквартирными жилыми домами и объектами индивидуального жилищного строительства.
В третьих, новое определение дома блокированной застройки не ограничивает его этажность, т.е. могут быть построены не только двух- или трехэтажные дома, но также блокированные дома большей этажности. Сложно представить себе в качестве индивидуального жилого дома блокированный дом в пять, шесть или больше этажей, при том, что для индивидуальных жилых домов ограничение в три надземных этажа присутствует.
Наконец, из нового определения дома блокированной застройки также исчез признак односемейности. Возможность проживания в таком доме двух или более семей предполагает, что дом блокированной застройки может быть многоквартирным, что соответствует отсутствию требования об ограничении этажности.
Правда, возможность строительства многоэтажных и многоквартирных домов блокированной застройки ставит вопрос об их подобии отдельным корпусам или секциям многоквартирного дома. При том, что новым определением, исключающим понятие отдельного жилого блока, явно преследовалась цель отграничить дома блокированной застройки от смешения их именно с многоквартирными домами.
Но даже не это самое важное.
Объект индивидуального жилищного строительства определен как отдельно стоящее здание, т.е. не имеющее никаких общих конструктивных (строительных) элементов с другими зданиями, в частности, общих стен, что является дефинитивным признаком дома блокированной застройки. Сложно представить, каким образом наличие общей с соседом боковой стены у дома блокированной постройки позволяет этому дому являться, подобно объекту индивидуального жилищного строительства, «отдельно стоящим» зданием.
Наличие общего для различных собственников жилых помещений недвижимого имущества приближает дом блокированной застройки к многоквартирному дому и отдаляет его от объекта индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, признак «бесквартирности» (хотя и спорный сам по себе) отодвигает дом блокированной застройки от многоквартирного дома в сторону индивидуального жилого дома. В результате дом блокированной застройки занимает среднее, промежуточное положение, что лишний раз говорит о том, что он является самостоятельным видом жилых зданий, а не разновидностью многоквартирных домов или индивидуальных домов.
Наличие общего имущества – это концептуальная, базовая характеристика. Она должна быть присуща дому блокированной застройки изначально, с момента завершения его строительства, и навсегда, т.е. неустранимо.
Наличие общей с соседом боковой стены или даже двух таких стен предполагает наличие общего фундамента у всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду. А общность фундамента, в свою очередь, означает наличие общего земельного участка под таким фундаментом. И эта общность, возникшая в ходе строительства всего ряда домов блокированной застройки, является нераздельной и неустранимой.
При возникновении права общей собственности на индивидуальный жилой дом с последующим выделением долей в праве общей собственности в натуре с физическим разделом самого дома, например, вследствие развода супругов или при вступлении в наследование домом двумя или более наследниками, также возникает общее имущество в виде общих стен, общего фундамента, общего подлежащего под домом земельного участка. Однако такая общность имущества возникает вследствие стечения обстоятельств, а не по замыслу проектировщика и застройщика. Возникнув однажды, эта общность имущества впоследствии может быть устранена без причинения ущерба самому зданию как объекту недвижимости. Доли в праве общей собственности на фундамент, крышу, земельный участок могут слиться в лице единого, унитарного собственника.
Аналогичное юридическое и строительное оперирование совершенно невозможно в случае с домом блокированной застройки. Общность некоторых его строительных элементов, а также общность подлежащего земельного участка была установлена в проекте его строительства, выполнена в результате такого строительства и не может быть устранена иначе, как разрушением всего дома или всех домов в одном ряду.
Допустимо ли в таком случае при обязательном, изначальном и неустранимом наличии общего имущества собственников двух соседних жилых домов блокированной застройки рассматривать эти дома в качестве отдельно расположенных или отдельно стоящих для того, чтобы отождествлять их с индивидуальными жилыми домами?
Да, собственники двух соседних земельных участков могут построить свои индивидуальные дома впритык друг к другу таким образом, чтобы боковая стена одного дома служила подпорной стеной для боковой стены другого дома. Сомневающиеся в такой возможности могут вспомнить характер застройки исторических центров средневековых европейских городов, да и значительно более близкого нам Санкт-Петербурга. Но в случае такой застройки не будет единой общей стены для двух соседних домов, но будут две разные стены, относящиеся к двум разным домам и расположенные каждая на своем отдельном фундаменте и отдельном (размежеванном) земельном участке.
И юридически, и в житейском смысле покупатель объекта индивидуального жилищного строительства приобретает в свою личную, не делимую ни с кем собственность именно жилой дом вместе с земельным участком, на котором он расположен, или вместе с долей в праве общей собственности на такой земельный участок. Долей, которую можно выделить в натуре, образовав свой отдельный участок под своим отдельным домом после выполнения всех необходимых процедур межевания, кадастрового учета и государственной регистрации.
Покупатель дома блокированной застройки приобретает отдельный жилой дом только в житейском, обывательском смысле, и именно на этот смысл упирают рекламные проспекты застройщиков.
В юридическом смысле приобретается не жилой дом целиком и неделимо ни с кем, поскольку обязательно присутствует общее имущество. Юридически приобретается жилое помещение, именуемое домом блокированной застройки, и доля в праве собственности на общее имущество – боковую стену, фундамент и на подлежащий под всеми домами в одном ряду земельный участок, а возможно также, доля в праве общей собственности на единую для всех домов одного ряда крышу. При этом никакую из этих долей выделить в натуре невозможно. Нельзя распилить общую боковую стену или фундамент и размежевать общий участок, на котором он расположен.
Можно даже сказать иначе, понятие дома блокированной застройки, включает в себя жилое помещение индивидуального использования с отдельным выходом на прилегающий к нему земельный участок и долю в праве собственности на общее для всех собственников жилых помещений недвижимое имущество, из которого минимально обязательным является общая боковая стена двух непосредственно соседствующих друг с другом жилых помещений, и, как следствие, общий фундамент и общий подлежащий под домом земельный участок.
Ситуация полностью аналогична покупке квартиры в многоквартирном доме, при которой покупатель приобретает, конечно, не сам дом, а только отдельное жилое помещение в доме и долю в праве собственности на общее имущество, которую также невозможно выделить в натуре.
И как при таком рассуждении называть дом блокированной застройки индивидуальным жилым домом?
Получается, что, стремясь отойти от отождествления домов блокированной застройки с многоквартирными домами, что подкреплялось старым определением жилых блоков в статье 49 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона № 476-ФЗ, авторы нового определения никуда далеко не ушли, но при этом, благодаря новому определению, создали возможность для впадения в другую крайность — в отождествление домов блокированной застройки с индивидуальными жилыми домами. Как говориться, из огня, да в полымя.
С земельным участком, на котором расположен один ряд домов блокированной застройки тоже все не просто.
Только прилежащий к выходу из дома блокированной застройки земельный участок (обычно, площадью в одну или несколько соток) можно приобрести в безраздельную, унитарную (не делимую ни с кем) собственность при приобретении дома блокированной застройки. И только этот участок можно сформировать в натуре в том случае, если он изначально был приобретен как доля в праве общей собственности на весь общий большой участок под всем рядом домов.
Земельный участок под общим фундаментом, на который опираются общие боковые стены, можно приобрести только как долю в праве общей собственности.
Из этого следует, что в случае с домами блокированной застройки юридически возможны две основные ситуации вступления покупателя дома в права земельного собственника.
Покупатель может приобрести дом блокированной застройки и, одновременно, долю в праве общей собственности на единый земельный участок, на котором расположены все дома в одном ряду или вообще все дома всех рядов согласно документации по планировке территории.
Подозреваю, что именно так и происходит в большинстве случаев приобретения домов блокированной застройки.
Значит, чтобы получить в свою индивидуальную собственность придомовой участок, покупателю дома блокированной застройки придется самому заняться выделом приходящейся на такой участок земельной доли в натуре, заказом и оплатой кадастровых работ, государственной регистрацией права собственности на этот участок. Участок же под единым фундаментом и общими боковыми стенами как был, так и останется навсегда в общей собственности.
Возможно, что застройщик перед продажей завершенных строительством домов блокированной застройки все же озаботился размежеванием придомовых участков. Тогда одновременно с блокированным домом покупатель приобретет в собственность такой участок вместе с долей в праве общей собственности на подлежащий под домом земельный участок, т.е. земельный участок под общим фундаментом.
Таким образом, покупка дома блокированной застройки означает, что одновременно с ним всегда будет приобретена доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, и эта доля никогда не сможет быть преобразована в земельный участок в натуре.
И снова риторический вопрос – как в таком случае дом блокированной застройки может быть отождествлен с индивидуальным жилым домом, при покупке которого за ним следует и одновременно приобретается в полную и безраздельную собственность весь земельный участок, на котором такой дом расположен со всеми его стенами и фундаментом. А если приобретается доля в праве общей собственности на землю, то она всегда может быть выделена собственником дома в натуре в полном размере такой доли, поскольку индивидуальный жилой дом не имеет никаких общих с соседями стен и общего фундамента. Подлежащий под индивидуальным жилым домом земельный участок в принципе может быть размежеван, что невозможно в случае с подлежащим земельным участком дома блокированной застройки.
В общем, ни предыдущее, ни новое определение домов блокированной застройки ни с какой точки зрения нельзя признать удовлетворительными. Никакие это не отдельные жилые дома, и даже не полностью автономные жилые помещения, поскольку расположены на общем земельном участке, на общем фундаменте, с общими коммуникациями и, часто, под общей крышей.
Наличие у каждого жилого помещения отдельного выхода на свой собственный крошечный земельный участок не превращает дом блокированной застройки в настоящий индивидуальный жилой дом. Он продолжает оставаться многоквартирным домом, построенным «горизонтально». Но поскольку такой участок все же присутствует, а его приятное наличие вместе с не менее приятным отсутствием соседей сверху и снизу является важнейшим обстоятельством для принятия покупателем решения о приобретении именно такого жилого помещения, а не квартиры в многоквартирном доме, то это позволяет говорить о том, что дома блокированной застройки для целей регулирования градостроительных, земельных и жилищных отношений являются четвертым самостоятельным основным видом жилых помещений наравне с отдельными квартирами, комнатами в коммунальных квартирах, индивидуальными жилыми домами.
Собственно, именно в реализации такого подхода и состояла цель включения в Градостроительный кодекс нового определения домов блокированной застройки.
ИсточникГлава 1
Отношения по предоставлению и использованию земельных участков для жилищного строительства регулируются нормами земельного, жилищного права и градостроительными нормами. В нормах этих отраслей права даны определения родственных понятий, отталкиваясь от этих понятий, мы предложим свое определение жилищного строительства.
Основной целью жилищного строительства является создание жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Существуют определенный порядок признания помещения жилым, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаемые Жилищным кодексом и Постановлениями Правительства Российской Федерации. В статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 88-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) к жилым помещениям отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Основным критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их вхождение в жилищный фонд. Определение жилищного фонда дано в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.):
«Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».
Кроме того, в п.4 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ обязательным условием отнесения к жилищному фонду является государственный учет жилого помещения в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета независимо от его принадлежности, закрепленной в Постановлении Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Составной частью государственного учета является технический учет жилищного фонда, который осуществляют государственные и муниципальные органы технической инвентаризации (далее БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Обязательным атрибутом жилища является технический паспорт домовладения, строения или жилого помещения (квартиры), который составляется при приемке жилых помещений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Важной особенностью жилого помещения является то, что в нем могут быть постоянно или временно зарегестрированны граждане Российской Федерации. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следующим образом определяется такие жилые помещения:
«место пребывания — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, — в котором он проживает временно;
место жительства — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В Жилищном кодексе РФ выделены следующие разновидности жилищного фонда: В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Несмотря на такое детальное регулирование вопросов отнесения к жилищному фонду, разделение жилищного фонда на определенные виды, до сих пор остаются неурегулированными некоторые вопросы.
В некоторых случаях неопределенным является статус дачного строения и строения, возведенного на садовом земельном участке. Так, возведенное на таких земельных участках строение, пригодное для проживания граждан и соответствующее всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, фактически жилым домом не является.
И гражданин, проживающий в таком доме, не может быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о постоянной или временной регистрации. Это не соответствует конституционным принципам о свободе выбора места жительства. На садовом и огородном земельном участке возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем.
Допускается, что физическое лицо может простоянно проживать в таком жилом строении, но зарегистрированно быть не может, даже, если по определнным причинам (продажа жилья, где лицо было постоянно зарегистрировано) у такого физического лица регистрации проживания в другом месте нет. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставляет возможность строительства жилых строений на садовых, огородных и дачных земельных участках со следующими ограничениями.
На садовых земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем, на огородных земельных участках возможно возведение некапитального жилого строения без права регистрации проживания в нем, на дачных земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и возможно возведение жилого дома с правом регистраци проживания в нем. Согласно действующему законодательству, если на садовом, огородном или дачном земельном участке, предоставленном без права возведения жилого строения или жилого дома, будет возведено строение, в котором будет возможно проживание граждан, такое строение может быть признано самовольной постройкой.
Теперь перейдем к понятию строительства. Определение строительству дано в п.13 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г.): «строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)».
Таким образом, очевидно, что в понятие жилищного строительства входит создание жилых зданий, строений в целом, создание квартир и комнат, входящих в такие здания, определением жилищного строительства не охватываются. В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений и некапитальных жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми.
В законодательстве выделяются следующие виды жилищного строительства. Индивидуальное жилищное строительство – возведение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.
Индивидуальное жилищное строительство — форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Блокированное жилищное строительство – возведение жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Малоэтажное жилищное строительство – возведение жилых строений этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. Многоэтажное жилищное строительство – возведение жилых строений этажностью свыше четырех этажей.
Многоквартирное жилищное строительство – возведение жилых строений с количеством квартир более чем две. Такое разделение жилищного строительства на виды имеет место в связи с различными процедурами предоставления земельных участков, подготовки проектной документации и особенностями субъективного состава.
Как правило, индивидуальное жилищное строительство осуществляется с целью обеспечения жильем одной семьи. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве не требуется. Поскольку земельный участок предоставляется лицу, осуществляющему строительство, то застройщик и заказчик совпадают.
Лицо, осуществляющее жилищное строительство является собственником или арендатором земельного участка. В отличие от индивидуального жилищного строительства, многоэтажное и многоквартирное жилищное строительство осуществляется в интересах не только отдельных семей, но и с целью обеспечения выполнения социальных функций государственных или муниципальных образований, имееют местокоммерческие интересы организаций, непосредственно организующих и выполняющих стротельные работы.
Отношения будут более сложными. Собственник земельного участка, предоставляемого для такого жилищного строительства, как правило, не совпадает с застройщиком, как не являются одним лицом застройщик, заказчик и подрядчик. Кроме того, появляется отдельный субъект жилищного строительства – инвестор, которым могут выступать как физические, так и юридические лица.
Помимо приведенных выше определений для целей определнных отраслей права, используются особенные определния, например, в Уголовно-процессуальном кодексе РФ (УПК РФ) от 18 декабря 2001 г. N 174-ФЗ (с изм. и доп. от 29 мая 2002 г.) в ст.5 есть следующее определение жилища: «Жилище — индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания». В этом определении жилое помещение может не входить в жилищный фонд, такой подход вызван особенностями отношений, которые регулирует Уголовно-процессуальный кодекс РФ. Исходя из представленных выше определений, можно предложить использование следующего определения жилищного строительства: Жилищное строительство – возведение жилых зданий (жилых домов) и строений, предназначенных для проживания физических лиц.
Источник