Объектом строительства в соответствии с законом является

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса РФ

1. Под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) следует понимать объекты гражданских прав, перемещение в пространстве которых невозможно без причинения ущерба. К таким объектам относятся:

1) земельные участки — части земной поверхности, границы которых определены в соответствии с федеральными законами;

2) участки недр — участки земной коры ниже почвенного слоя, а также ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения;

3) здания — результаты строительства, представляющие собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

4) сооружения — результаты строительства, представляющие собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

5) объекты незавершенного строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Относительно данных объектов в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 N 09АП-17326/2012-ГК по делу N А40-79924/11-11-664);

6) все иные объекты, относящиеся по своим характеристикам к числу объектов недвижимого имущества:

а) объект недвижимого имущества должен иметь тесную связь с землей, исключающую возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы собственником независимо от земельного участка, на котором он находится, а также от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иного недвижимого имущества (см. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу N А63-2179/2013);

б) главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению; к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д. (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 N 18АП-10527/13).

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый имущественный комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

К объектам недвижимости также относятся объекты гражданских прав, подлежащие государственной регистрации. Ими являются:

1) воздушные суда — летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды (см. ст. 33 и др. ВзК РФ);

2) морские суда — самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях мореплавания (см. гл. III и др. КТМ РФ);

3) суда внутреннего плавания — суда, предназначенные для эксплуатации на внутренних водных путях (см. ст. 16 и др. КВВТ РФ);

4) иные объекты, которые в соответствии с законом могут быть отнесены к недвижимым вещам.

С 01.01.2017 к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Объекты гражданских прав, которые не отнесены к объектам недвижимого имущества, являются движимым имуществом. К такому виду имущества относятся, в частности, деньги и ценные бумаги.

По общему правилу регистрация вещей, относящихся к движимому имуществу, не требуется. Однако федеральным законодательством могут быть установлены случаи обязательной регистрации таких объектов гражданских прав (см., например, ФЗ от 13.12.1996 N 150-ФЗ «Об оружии» (ч. 2 ст. 12, ч. ч. 3, 13 ст. 13, ч. 4 ст. 15); ФЗ от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» (п.

3 ст. 15)).

3. Судебная практика по ст. 130 Гражданского кодекса РФ:

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016) (см. п. 1);

— Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 38);

— Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (см. п. 79);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (см. п. 21).

Источник

Застройщик в строительстве

Застройщики

Застройщик – понятие, применяемое сейчас в России, имеет свои корни еще в СССР. Это понятие в полной мере подходит к современному определению девелопер и даже намного шире его. В общем понимании, девелопер – инвестор, вкладывающий денежные средства в возведение домов, зданий с целью дальнейшего получения прибыли от возможной реализации помещений, объектов и сдачи их в аренду (полностью или частично).

Определение застройщика в нормах закона

Российское законодательство, основываясь на нормативной документации, дает четкое определение понятию застройщик:

Застройщик — это любое юридическое лицо, которое на собственном или взятом в аренду участке планирует строительство жилых помещений или других объектов недвижимости (кроме производственного назначения). На основе долевых денежных вложений будущих участников формируется финансовая база. Разрешение на строительство является основание для начала проведения работ (ст.2 п.1 ФЗ-214).

Статья 1 пункт.16 Федерального закона №190 и Градостроительный кодекс РФ оговаривают, что застройщик – это физ- или юрлицо, вкладывающее денежные средства для обеспечения проведения строительных работ на собственном или взятом в аренду, участке. Под строительными работами так же понимаются ремонтные и реконструкционные.

В том случае, если у застройщика отсутствуют собственные денежные средства в необходимом размере, он может привлекать кредитные, в этом случае он все равно выступает как инвестор и является застройщиком-инвестором (ст.4 ч.2 ФЗ-39).

Свод правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) регламентирует, что застройщик может быть и индивидуальным застройщиком, который на участке земли может производить строительство жилых или сельскохозяйственных помещений, привлекая собственные или заемные денежные средства, полученные от третьих лиц или других строительных компаний.

Застройщик и девелопер: в чем отличие?

Для девелопера нет обязательного условия быть владельцем или арендатором земельного участка, для застройщика такое условие есть. Девелопер это предприниматель, который осуществляет деятельность в сфере девелопмента и может производить следующие работы:

1. Утверждать проектную документацию, согласно которой будет возводиться недвижимость коммерческого назначения. К таким помещениям относятся: офисные и торгово-развлекательные центры, склады, гостиничные комплексы, здания под сдачу в аренду.
2. Разрабатывать бизнес-план.
3. Приобретать земельный участок.
4. Выбирать застройщика для реализации объекта и получения максимальной прибыли.
5. Проводить рекламную компанию.

Девелопер осуществляет предпринимательскую деятельность с целью получения максимальной прибыли и при этом, он не должен быть обязательно владельцем или арендатором земельного участка, на котором проводятся работы по возведению здания. Этим девелопер и отличается от застройщика.

Функции застройщика

Не имеет значения за какие денежные средства застройщик проводит работы, в его зону ответственности входят следующие функции:

• организационные;
• контрольные.

Организационные функции

В эти функции застройщика входит:

• проведение инженерных изысканий на земельном участке;
• разработка проекта будущего объекта;
• оформление и получение разрешения на строительство;
• прямая организация или участие в проведении строительных работ собственными силами или с помощью подрядных организаций.

Эти функции прописаны в ст.47-48 Градостроительного кодекса РФ.

У застройщика должен быть архитектурный проект, без этого документа невозможно получение разрешения на строительство и проект этот должен быть выполнен строго в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Для получения архитектурно-планировочного задания застройщику необходимы следующие документы: заявка на строительство и документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок.

Построить здание застройщик имеет право и на арендованной земле. В этом случае, вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от владельца участка на разработку проектной документации. Это разрешение подтверждает, что собственник земельного участка не имеет ничего против возведения здания арендатором на его участке. Разрешение на строительство можно получить только в том случае, если архитектурный проект будет подходить по требованиям градостроительного плана земельного участка. Все это оговаривается в положениях пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Принять и выдать разрешение на строительство могут местные, региональные и федеральные органы управления. Кроме архитектурного проекта, чтобы получить разрешение на строительство требуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план этого участка.

В том случае, когда в договоре подряда между застройщиком и подрядчиком не оговаривается, что подрядчик обязуется выполнить все работы собственными силами, то для выполнения отдельных работ подрядчик может привлекать третью сторону. Теперь он становится генеральным подрядчиком, а те лица, которые были им привлечены – субподрядчиками.

В соответствии с ст.706 Гражданского Кодекса РФ всю ответственность, за выполненные работы субподрядчиками, перед застройщиком в любом случае несет генеральный подрядчик.

В любом случае, кто бы ни проводил работы на объекте – застройщик, генподрядчик или субподрядчик – у него должно быть свидетельство о допуске к выполняемым работам, которое выдается специальной регулирующей организацией. Для получения подобного разрешения (свидетельства) исполнитель работ должен быть участником саморегулируемой организации. Весь перечень работ, проведение которых требует наличия свидетельства о допуске, оговорен приказом Минрегиона России от 30.12.2009г №624.

В исключительных случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика и выполнять строительные работы своими силами.

Контрольные функции

Не зависимо от способа ведения строительных работ (собственными силами или с привлечением третьих лиц), застройщик должен контролировать ход проведения работ. Для чего осуществляется этот контроль? Необходима проверка соответствия работ проекту, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а кроме того – контроль обеспечения безопасности в ходе строительства и при дальнейшей эксплуатации здания.

Источник