Объекты аналоги в строительстве
Кстати, я понимаю, что уже поздно, но в общих указаниях сборника:
2.11 Базовая цена проектирования предприятий, зданий и сооружений для различных базовых моделей подвижного состава (кроме пп. 33 48 таблицы 1) определяется с коэффициентами:
.
— для четырех и более моделей — 1,18.
Т.е. не нужен для автостоянок коэф. 1,18 =)
Добавлено (03.10.2011, 13:45)
———————————————
Кстати, кто-нибудь знает, учтен ли КПП ценами на открытые автостоянки? Или его отдельно надо посчитать?
И оборвали крик мой, и обожгли мне щеки холодной острой бритвой восходящие потоки.
Hohoho, скорей всего нет. если посмотреть состав разделов относительной стоиомости, то там отсутствуют раздел «Отопление, внетиляция, теплоснабжение». зябко там будет вахтеру то зимой сидеть
artems563, спасибо! Дык, вроде, сколько стоянок видел с КПП, нигде отопления и не наблюдалось, везде с радиаторами вахтеры сидят.
Модульное домостроение а можно ли сэкономить?
И оборвали крик мой, и обожгли мне щеки холодной острой бритвой восходящие потоки.
Hohoho, к тому же в этом СБЦ 2006 Предприятия автомобильного транспорта, в таблице 2 есть Контрольно пропускные пункты,и в них в разделах относительной стоимости есть раздел «Отопление, вентиляция и теплоснабжение». так что лучше вахтеров не морозить
И оборвали крик мой, и обожгли мне щеки холодной острой бритвой восходящие потоки.
Уважемые коллеги! Кто подскажет регламентриующие документы на объект-аналог прошедший гос.экспертизу для составления проектных смет? бюджет федеральный, надо обосновать как- то свой объект-аналог справочно
P.S. Проект, сметы можно поискать на сайте госзакупок.
P.S.2. Не всякий проект, может быть объектом-аналогом, а только тот который соответствует МДС 81-35.2004 п. 4.38 «. Выбор аналога осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, сметы которых составлены по рабочим чертежам . «. Т.е. если имеется ПСД составленная на стадии «Рабочая документация»
Что такое объект аналог?
Тут столкнулся с незадачей, есть желание участвовать в торгах на капитальные ремонты многоквартирных домов по проектированию, но там введен критерий объект аналог, т.е. мы как организация занимаемся проектированием любых типов зданий, а в конкурсе стоит пункт разработка проекта отмомтки жилого дома, мы прилагаем проекты как аналоги наши административные здания, ну которые мы делали, а фонд упирается и говорит что это не объект аналог, якобы отмостка для жилого дома другая. И отдает все «своим» конторкам по максимальной цене, а наши все скидки режет , хоть мы и больше скидываем, а вот баллов за объекты аналоги получить не можем. И как следствие идет расхищение денег простого народа который скидывается по принудиловке на капитальные ремонт.
Как выбрать программу для 3D моделирования в мастерской / столярке / слесарке и для DIY проектов
Как Мы понимаем что объект аналог это продразумевается технологическая составляющая, вот если бы они требовали спроектировать многоквартирник тогда да нужны объекты аналоги так как там уже и объемно-планировочные решения по размещению квартир и инсаляция и так далее короче специфичные нужны знания. А тут обычный капитальные ремонт который выполняется по таким же СП что и для административных зданий, одни требования, значит и узлы, значит и опыт один и тот же.
Кстати отмостка и узлы по ней что для адм. зданий что для жилых одна и та же серия.
Кто знает где найти четкое опеределение объект аналог это.
| Аналог — объект (техническое решение) того же назначения, близкий по совокупности существенных признаков. |
. Часто используется совместно с понятием прототип.
Ну так если в задании на проектирование стоит капиальный ремонт отмостки жилого дома, то чем не протопит решения по отмостке административного здания?
Значит если одинаковые проектные решения по узлам (прототипы совпадают) следовательно объект аналог и кап ремонт отмостки административного здания.
Да наверное, тут вопрос какой, с октября месяца 2014г. в каждом регионе сформированы фонды по ремонту многоквартирных жилых домов, так вот, там как раз такая ситуация, получается народ деньги сдает, а их бездумно осваивают, написали в конкурсной документации что дополнительное начисление балов помимо стоимостного и срокового параметра, это еще наличие объектов аналогов за которые дают балов больше чем да же за то если кто-то предложит цену за проект равную 0,00 рублей, а под объектами аналогами фонд понимает только проект капитального ремонта многоквартирного жилого дома, т.е. получается сужает круг участников, а если кто и приносит договара с объектами аналогами фонд их отсеивает по причние того что типа это не объекты аналоги, и там не капитальный ремонт дома , а допустим административного здания и типа там вообще другая специфика, а у нас типа особая очень уникальная и технически сложная, так как нужно проект разработать так что бы он был реализован без расселения жильцов. В итоге что у фонда появилась пара своих контрок которые и забирают объекты по максимальной цене, а другие сколько бы не предложили не могут выиграть так как не набирают балов за объекты аналоги.
Итог какой: денег может не хватить из-за такой неэкономии, и тогда нужно дополнительно жильцам их дособирать, кстати об этом в договоре фонда как раз и прописано, что если не хватит на ремонт до скиньтесь еще в экстренном порядке, а то что торги прошли без здорового конкурса, фонд вам отвечает что это уже не ваше собачье дело, вы обязаны платить в любом случае…
. под объектами аналогами фонд понимает только проект капитального ремонта многоквартирного жилого дома, т.е. получается сужает круг участников, .…
Правильно понимает и правильно сужает. Если вам сказано, что нужно капремонтом заниматься, а вы не умеете даже проектик капремонта нацарапать, то логично, что вы вообще не в тему. Накой сувать проект отмостки адм. здания туда, где требуется для жилого дома?
Таким образом сужается путь для случайных.
| отмостка и узлы по ней что для адм. зданий что для жилых одна и та же серия |
О еще один высказался, а скажите уважаемый ильнур вам наверное нарвится когда вас обманыват?
И тогда по вашему кто занимается капитальными ремонтами поликлиник то должен всегда ими заниматься. кто занимается судами то ими, кто жилыми домами то ими, бред какой то, не мутите воду если не в теме.
Объект аналог это объект в привычном понимании для которго есть свое СП, это минимальное требование , а какое СП регулирует разработку капиального ремонта многоквартирника, для него приемлемы одни и теже нормы проектирования, соотвественно одни и теже действия требуется предпринять, те же расчеты, те же типовые узлы.
А фонд попросту отдает по максимальной стоимости конкурсы своим, а у остальных, не важно чем бы они не занимались, он им недоначисляет балы за эти объекты аналоги, даже если бы вы и делали кап ремонт дома. то фонд посчитает что вы разработали проект текущего ремонта, так как капиальные ремонты до сих пор никто не делал и это не их объект аналог.
И как следсвие он попросту сливает наши денежки, тех кто исправно платит по квитанциям.
О еще один высказался, а скажите уважаемый ильнур вам наверное нарвится когда вас обманыват?
И тогда по вашему кто занимается капитальными ремонтами поликлиник то должен всегда ими заниматься. кто занимается судами то ими, кто жилыми домами то ими, бред какой то, не мутите воду если не в теме.
Объект аналог это объект в привычном понимании для которго есть свое СП, это минимальное требование , а какое СП регулирует разработку капиального ремонта многоквартирника, для него приемлемы одни и теже нормы проектирования, соотвественно одни и теже действия требуется предпринять, те же расчеты, те же типовые узлы.
А фонд попросту отдает по максимальной стоимости конкурсы своим, а у остальных, не важно чем бы они не занимались, он им недоначисляет балы за эти объекты аналоги, даже если бы вы и делали кап ремонт дома. то фонд посчитает что вы разработали проект текущего ремонта, так как капиальные ремонты до сих пор никто не делал и это не их объект аналог.
И как следсвие он попросту сливает наши денежки, тех кто исправно платит по квитанциям.
Вас никто не обманывает, вас просто не пускают. Не плачьте, а ищите пути.
Насчет того, что одни и те же должны делать, я согласен, и принципиально. Консерватизм, стационарность и традиционность есть основа стабильности, покоя и мира.
А воспаленное стремление к динамическому развитию приводит к хаосу, войнам, причем к реальным. Нет необходимости ускоряться как ошпаренный, жизнь коротка, живи как отцы и деды, и умри достойно.
Поражает например заявления главы небольшого городка: в случае установления вины подрядчика по вывозу мусора мы расторгнем контракт и заключим новый с тем, кто будет работать без нарушений. Е-мое, да в этом городишке Вася всю жизнь мусор вывозил, у него 50 мусоровозов, ремонтная база, полигон с техникой, и фсе такое. Больше некому. Он и далее 100 лет будет вывозить. Под другим «ник»ом.
Больше некому — у Федя полтора сломанных камаза , стоят на улице, да и те бортовые. Какой тендер. Успокойся.
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
Вообще-то правильно заказчик поступает, когда правдами и неправдами отсекает всяких случайных подрядчиков хоть на проектные, хоть на строительные работы. Идиотское законодательство, направленное вроде как на борьбу с коррупцией привело к печальным последствиям. Сформировался уже целый «класс» фирмочек-паразитов (как проектных, так и строительных), которые не имеют никакого материального подкрепления, а только «офис», участвуют во всех конкурсах, выигрывают их, сбивая цену, а потом не могут выполнить работы.
С этим сталкиваются в каждой области и стонут от этого. Срываются и ремонты, и строительство, и дороги — практически всё. А при бюджетном финансировании это просто катастрофа — время потрачено, бюджет «полуосвоен», объекта нет, подрядчик смылся. И толку-то, что его в реестр недобросовестных можно внести — завтра он снова вылезет под другим именем.
И нечего скулить, что объекты отдают «своим». Не «своим» отдают, а известным и проверенным. Зарабатывайте себе имя, и будет и вам счастье.
Ну ребята, вы же совсем в другом направлении гребете, тут суть какая: создан круг участников, под них формируеются условия, и цена, составляется такая что мама не горюй, допустим сделать проект на отмотску на жилоого дома, то проект будет стоить 800000 рублей нехило да, когда красная цена такой работе по сборнику 80 тыс. вот вам и свои и опытные, знаете что я вам скажу что тут больше будет урона совершено чем ежели выиграет эту работу мелкая конторка при честном конкурсе при начальноей максимальное цене 80 тыс. скинит до 40 тыс. и если даже не сможет сделать ее то урон деньгам фонда которые не государственные, а деньги собранные с собственников буден минимален, а точнее та конторка еще и штраф в виде обеспечения заплатит, так что я пока вижу одни минусы чем плюсы может я ошибаюсь и вышенаписатели мне что то другое напишут , другой конкретный довод приведут.
А я лично, как добросовестный плательщик по квитанциям которые присылаем мне фонд, не готов переплачивать в 10 раз за элементарные проекты.
Это да, аргумент для возмущения. Но только в случае правдивости цифр. Мы же не знаем, СКОЛЬКО на самом деле.
В этом то и суть, безконтролькность и безнаказанность пораждает такие последствия, что людей может оставновить только их мера присыщения, вы постевьте себя на место того кто распоряжается деньгами, и имеющейся возможностью распоряжаться ими по своему усмотрению, когда сам себе хозяин, у многих возникнет желание подсрубить, что на зараплату что ли жить, даже пусть она не малеьнкая, ладно уже все смирились с государственными распилами, а тут воруют у людей, а потом все органы отмахнуться с формулировкой типа люди не жаловались значит всех все устроило, а жаловаться тут некито не будет, и вообще если честно я не скулю что нам эти проекты недостались, мне по сути не принципиально, мы по другому направлению то же деньги зарабатываем, тут обида берет что платишь каждый месяц, исправно, а в итоге получается ерунда, обычные же плательщики не поймут, ну торги как торги, а посути всех обманули.
Грустно, что многие думают как вышенаписатели, а думают собственно нечестно, причем здесь опыт, должен исполняться закон о конкуренции, если его придумали значит он должен работать, а пока каждый будет думать что он только достоен и без борьбы что то делать то везде и вся будет такая котовасия, и неразбериха.
Знак «стоянка запрещена» придуман сто лет назад и работает. Но не всегда. Но иногда слишком жестко. Сегодня до обеда в начале нашей улицы установили знаки, а после обеда эвакуаторы собрали с улицы все машины . Люди сто лет ставили, многие стоят давно, многие выехали на улице после знака. Т.е. за час-два законопослушные владельцы превратились в правонарушителей . Стоимость — от 5 тыщ. руб.+ все остальные удовольствия.
Это как?
Видимо, жизнь намного сложнее, чем представляется .
Характеристики объекта-аналога и объекта оценки
В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.
• Группа капитальности 1.
• Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).
• Колонны железобетонные (сборные и монолитные).
• Перекрытия — железобетонные балки (плиты).
• Покрытия из сборного железобетонного настила.
• Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.
| № п/п | Наименование | Год постройки | Строительный объем, м 3 | Площадь м 2 |
| Производственный корпус № 106 | 106 142 | 11 794 | ||
| Бытовой корпус № 18 главного производства | 90 197 | |||
| Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 491 022 | |||
| Производственный корпус № 3 | 259 190 | 31 360 | ||
| Здание заводоуправления (корпус № 36) | 3 175 | |||
| Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 274 353 | |||
| Производственный корпус № 51 | ||||
| Корпус № 60 | 1 059 590 | 147 165 | ||
| Корпус № 62 | 267 095 | |||
| Корпус № 68 | ||||
| Материальный склад (корпус № 7) | ||||
| Производственный корпус № 99 | ||||
| Компрессорная станция (корпус № 4) | ||||
| Внутриплощадочная насосная станция № 1 | ||||
| Внутриплощадочная насосная станция ,№ 2 | ||||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | ||||
| Склад растворителей (корпус № 10) | 1 098 | |||
| Галерея бытового корпуса № 18 | ||||
| Трансформаторная (объект 46) | ||||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | ||||
| Бункерный и тарный склад сажи | ||||
| Производственный корпус № 1 | 941 809 | |||
| Склад масел (корпус № 104) |
Стоимость 1 м 3 объекта-аналога (при объеме до 100 000 м 3 ) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.
В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м 3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).
Таблица 13.2
| Отличительный фактор | Объект-аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Корректирующий коэффициент |
| Группа капитальности | 1,00 | ||
| Этажность | 1.00 | ||
| Тип фундаментов | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) | 1,00 |
| Тип стен | Кирпичные | Изнесущих панелей | 1,03 |
Величина корректировки стоимости 1 м 3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
где С —стоимость 1 м 3 объекта-аналога;
V — расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.
В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:
1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;
1984 г. (та же) — 882 627 руб.;
на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС
| Конструктивный элемент | Процент от стоимости здания-аналога | Стоимость, тыс. руб. |
| Фундаменты | 955 852,8 | |
| Стены | 1 314297,5 | |
| Перегородки | 238 963,2 | |
| Перекрытия | 477 926,4 | |
| Кровля | 1 672 742,3 | |
| Полы | 1 433779,1 | |
| Проемы | 477 926,4 | |
| Отделочные работы | 716889,6 | |
| Прочие работы | 597 408,0 | |
| Технические системы | 1 792 223,9 | |
| В томиное: | ||
| холодное водоснабжение | 358 444.8 | |
| горячее водоснабжение | 238 963,2 | |
| канализация | 238 963,2 | |
| электроосвещение | 716889,6 | |
| вентиляция | 238 963,2 | |
| Итого | 9 678 009.0 |
Таблица 13.4
Полная восстановительная стоимость зданий
| № пп | Наименование | Восстановительная стоимость, руб. | Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб. |
| Производственный корпус № 106 | 9 678 009 000 | ||
| Бытовой корпус № 18 главного производства | 3 1 707 424 000 | ||
| Корпус производства пресс-форм и рембазы №2 | 47371 487000 | ||
| Производственный корпус № 3 | 25 242 625 000 | 39 378 495 000 | |
| Здание заводоуправления (корпус № 36) | 1 169408000 | 1 824 276 480 | |
| Склад сырья готовой продукции (корпус № 5) | 23 62 1 700 000 | 36 849 852 000 | |
| Производственный корпус № 51 | |||
| Корпус № 60 | 94 937 535 000 | 148 102554600 | |
| Корпус № 62 | |||
| Корпус №68 | |||
| Материальный склад (корпус № 7) | 11 965221 000 | ||
| Производственный корпус № 99 | 25 559 927 640 | ||
| Компрессорная станция (корпус № 4) | 1 690212000 | 2 636 730 720 | |
| Внутриплощадочная насосная станция № 1 | |||
| Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 39 05 1 000 | ||
| Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 209 577 000 | ||
| Склад растворителей (корпус № 10) | 4 638 772 000 | 7 236 484 320 | |
| Галерея бытового корпуса № 18 | 298 292 000 | 465 335 520 | |
| Трансформаторная (объект 46) | 1 59 04 1 200 | 248 103 960 | |
| Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 202 887 000 | ||
| Бункерный товарный склад сажи | 4 044 049 000 | 6308 716440 | |
| Производственный корпус № 1 | 71 244862000 | 111 141 984720 | |
| Склад масел (корпус № 104) | 381 760000 | 595 545 600 |
Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы «ValMaster». При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.
Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.
Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.
Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
где Са — стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимость здания;
Нам — коэффициент нормы амортизации;
Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним —налог на имущество.
Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.
В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
Источник