Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.
Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.
Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.
С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.
06032020 Налоговая новость о последствиях использования объекта незавершенного строительства
В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:
— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;
— разрешение на строительство;
— описание объекта незавершенного строительства.
При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.
Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.
В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.
Отражение объектов незавершенного строительства в 1С
Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.
Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:
земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке, установленном действующим земельным законодательством;
необходимо получение соответствующих разрешений на строительство объекта; в процессе строительства необходимо соблюдение действующих градостроительных и строительных норм и правил;
застройщик (застройщики) должен возводить объект для себя с целью приобретения права собственности (права общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) — пункт 1 статьи 218 ГК РФ.
При соблюдении указанных условий по окончании строительства или же в тот момент, когда создаваемое имущество приобретает установленные статьей 130 ГК РФ признаки НИ (то есть объект неразрывно связан с землей, а его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению), застройщик может зарегистрировать свое право собственности на созданную недвижимую вещь в установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав порядке.
В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.
Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.
Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.
Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.
Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.
В том случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (_ 3 гл. 37 ГК РФ). Отнесение такого объекта к НИ возможно лишь при выполнении следующих условий (вкупе с условиями, указанными выше):
прекращения действующего договора подряда;
завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.
Следует отметить, что судебно-арбитражная практика идет по пути признания НИ объектов незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.
Так, пунктом 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признал, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О ГРПНИСН» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к НИ».
При этом Пленум ВАС РФ призвал суды при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на НИ и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
По вопросу о возможности участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте Президиум ВАС РФ высказался в своем «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи НИ» (направленном информационным письмом от 13 ноября 1997г. N 21).
В указанном документе содержится вывод о том, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В подтверждение этого приводится следующая ситуация.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект НИ и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 данного кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом НИ.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий на тот момент в том регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними НИ, должен был действовать следующим образом. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на НИ» (дело рассматривалось до принятия Федерального закона о ГРПНИСН) он обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.
Указанная проблематика тесно связана и с налоговыми вопросами, что подтверждается материалами дела, рассмотренного в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 октября 2001г. N А19-492/00-26-Ф02-2416/01-С1.
Согласно материалам дела истец — фирма «КсемиТрейд ЛТД» — утверждал, что налоговыми органами неправомерно начислен налог на имущество, так как произведенные им затраты по строительству объекта «Байкал Бизнес Центр» не относятся к НИ. Оно в свою очередь подлежит обложению налогом на имущество на территории Российской Федерации согласно статье 9 Соглашения между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества.
К тому же, в отчетный период действовало Соглашение между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества от 29 октября 1982г., вступившее в силу с 26 августа 1983 г.
В соответствии со статьей 9 названного Соглашения налогообложению в Российской Федерации подлежало только НИ, при надлежащее фирме «Ксеми-Трейд ЛТД» и находящееся на территории Российской Федерации, а ее движимое имущество подлежало налогообложению в Республике Кипр.
Из оспариваемого решения ГНИ по Иркутской области следует, что истцом не учитывались переходящие остатки по строительству объекта «Байкал-Бизнес-Центр», что повлекло занижение налога на имущество за 1994-1997 годы.
Арбитражный суд в соответствии со статьей 130 ГК Российской Федерации указал, что незавершенный строительством объект «Байкал-Бизнес-Центр» является НИ и подлежит обложению налогом на имущество в Российской Федерации.
Между тем фирме «КсемиТрейд ЛТД» в установленном порядке земельный участок в пользование (аренду) для строительства не выделялся, объект незавершенного строительства являлся предметом действующего договора подряда, по которому она, как подрядчик, результат выполненных строительных работ передала заказчику. Поэтому у нее в период выполнения строительных работ не возникло права собственности на объект незавершенного строительства. Соответственно произведенные ею затраты на строительство указанного объекта не могут быть признаны НИ и не подлежат обложению налогом на имущество в Российской Федерации.
Таким образом, суд установил, что ГНИ по Иркутской области неправомерно начислила фирме «Ксеми-Трейд ЛТД» налог на имущество, пеню за его несвоевременную уплату, а также привлекла ее к ответственности за неуплату налога по пункту 1 статьи 122 НК Российской Федерации в виде штрафа.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и
Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных
Статья 47. Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Статья 47. Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального
Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и
Глава 6.1. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ В ОБЛАСТИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ, АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ, СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
СТАТЬЯ 752. Последствия консервации строительства
СТАТЬЯ 752. Последствия консервации строительства Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента
Статья 319. Порядок оценки остатков незавершенного производства, остатков готовой продукции, товаров отгруженных
Статья 319. Порядок оценки остатков незавершенного производства, остатков готовой продукции, товаров отгруженных 1. Под незавершенным производством (далее – НЗП) в целях настоящей главы понимается продукция (работы, услуги) частичной готовности, то есть не прошедшая всех
СТАТЬЯ 742. Страхование объекта строительства
СТАТЬЯ 742. Страхование объекта строительства 1. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества,
СТАТЬЯ 752. Последствия консервации строительства
СТАТЬЯ 752. Последствия консервации строительства Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента
Этапы строительства
Этапы строительства Весь процесс строительства жилого дома можно условно разделить на три этапа:? нулевой цикл;? строящийся дом;? готовая новостройка.Покупка на каждом этапе имеет свои особенности и свои риски.Нулевой цикл. Это самая дешевая, но и самая рискованная для
Статья 752. Последствия консервации строительства
Статья 752. Последствия консервации строительства Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию 1. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на
109. Генеральный план строительства
109. Генеральный план строительства Генеральный план – это градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Он разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке
Статья 78 Требования к проектной документации на объекты строительства
Статья 78 Требования к проектной документации на объекты строительства 1. Проектная документация на здания, сооружения, строения, строительные конструкции, инженерное оборудование и строительные материалы должна содержать пожарно-технические характеристики,
Источник: law.wikireading.ru
«Хранители» незавершенного строительства
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Наталия Павлова и Максим Кудряшов рассказывают об ответственности сотрудников организации за сохранность незавершенных объектов недвижимости и предоставленного в целях строительства имущества, а также оценивают возможность заключения с ними договоров о полной материальной ответственности в отношении объектов незавершенного строительства в целом.
На балансе организации числятся объекты капитальных вложений, строительство которых ведется как хозяйственным, так и подрядным способом. За объектами незавершенного строительства закреплены специалисты дирекции по капитальному строительству, которые отвечают: за состояние работ по строительству зданий, сооружений и других объектов капитальных вложений; за состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов; за выполненную проектно-сметную документацию.
Указанные работники являются штатными, с ними заключены трудовые договоры, но договоры о материальной ответственности не заключены. Планируется вменить им ответственность за строящийся объект недвижимости. На кого должна возлагаться ответственность за сохранность объекта, имеющего статус незавершенного строительства, если строительство ведется: а) хозяйственным способом; б) подрядным способом; в) подрядным способом с поэтапной сдачей работ? На кого должна возлагаться ответственность за сохранность проектной документации, имеющей материально-вещественную форму и переданной организации на основании накладной? Является ли факт указания в инвентаризационных описях вышеуказанных специалистов в качестве ответственных лиц основанием для заключения с ними договоров о полной материальной ответственности?
1. Ответственность подрядчика
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). В соответствии со ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.
Однако применительно к договору строительного подряда установлены специальные нормы:
— риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ);
— заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).
При этом обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что это обеспечение в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК РФ).
Соответственно, риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы (объекта незавершенного строительства) по договору строительного подряда до его приемки заказчиком несет подрядчик. Риск случайной гибели или повреждения материалов, оборудования, иного имущества, используемого для исполнения договора, в том числе и проектной документации, переданной организации на основании накладной, несет заказчик в случае, если он предоставляет это имущество в соответствии с условиями договора строительного подряда.
В то же время отметим, что все вышеуказанные правила могут быть изменены условиями договора подряда. При этом правила распределения риска случайной гибели или повреждения имущества применяются, если гибель или повреждение возникли случайно, вследствие действия непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Если повреждение или гибель имущества произошла вследствие несоблюдения подрядчиком обязанностей по сохранности имущества, то на основании ст. 714 ГК РФ подрядчик должен возместить убытки заказчику (смотрите определения ВАС РФ от 26.08.2008 N 10724/08, ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4727/11).
2. Ответственность работников
Исчерпывающий перечень случаев, когда на работника возлагается полная материальная ответственность, содержится в ст. 243 ТК РФ. В частности, к таким случаям относится недостача ценностей, вверенных работнику на основании специального письменного договора (п. 2 части первой ст. 243 ТК РФ).
Согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменные договоры о полной индивидуальной или коллективной (бригадной) материальной ответственности могут заключаться с работниками, достигшими возраста 18 лет и непосредственно обслуживающими или использующими денежные, товарные ценности или иное имущество. На основании части второй указанной статьи постановлением Минтруда России от 31.12.2002 N 85 были утверждены Перечень должностей и работ, замещаемых или выполняемых работниками, с которыми работодатель может заключать письменные договоры о полной индивидуальной материальной ответственности за недостачу вверенного имущества (далее — Перечень), а также типовая форма такого договора.
Следовательно, возможность заключения с конкретным работником письменного договора о полной материальной ответственности не поставлена законодательством в зависимость от того, указан ли данный работник в качестве материально ответственного лица или лица, ответственного за хранение, в первичных учетных документах. Письменные договоры о полной материальной ответственности могут заключаться только с теми работниками и на выполнение тех видов работ, которые предусмотрены в Перечне. Аналогичный вывод содержится в письме Роструда от 19.10.2006 N 1746-6-1. Если договор о полной материальной ответственности будет подписан с работником, занимающим должность или выполняющим работу, не указанную в Перечне, то юридической силы он иметь не будет (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.11.2009 N 18-В09-72).
В соответствии с Перечнем договоры о полной материальной ответственности могут быть заключены с начальниками (руководителями) строительных и монтажных цехов, участков и иных строительно-монтажных подразделений. Отметим, что согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменный договор о полной индивидуальной материальной ответственности является договором о возмещении работодателю причиненного ущерба в полном размере за недостачу вверенного работнику имущества. Иными словами, с работником, отвечающим за строительство, возможно заключение договора о полной материальной ответственности именно за материалы, завезенные на строительную площадку, а не в отношении незавершенных объектов недвижимости в целом.
Вместе с тем материальная ответственность работника исключается в случаях возникновения ущерба вследствие непреодолимой силы, нормального хозяйственного риска, крайней необходимости или необходимой обороны либо неисполнения работодателем обязанности по обеспечению надлежащих условий для хранения имущества, вверенного работнику (ст. 239 ТК РФ). Соответственно, если работодатель не исполнил обязанности по обеспечению сохранности вверенного работнику имущества, то это может стать причиной для отказа в удовлетворении требований работодателя о взыскании с работника ущерба (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.11.2006 N 52 «О применении судами законодательства, регулирующего материальную ответственность работников за ущерб, причиненный работодателю»).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Источник: www.kommersant.ru