Объекты под строительство что это такое

Содержание

СПОЗУ — Схема планирования земельного участка

Запланировав стройку дома или бани на земельном участке, многие сталкиваются с тем, что сначало нужно получить разрешение на строительство. Для его получения, вам потребуется собрать определенный пакет документов, в том числе и СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), и предоставить их в архитектурный отдел местного административного органа.

Стоимость изготовление схемы расположения земельного участка в Москве и Московской области как правило начинается от 5000 руб, и зависит от очень многих факторов, которые могут очень сильно увеличивают стоимость его изготовления.

Если вы решили сэкономить и сделать СПОЗУ для строительсва самостоятельно, то читайте данную статью далее, в ней мы расскажем: можно ли сделать СПОЗУ своими руками, какие предъявляют требования к нему и где его лучше заказать при необходимости.

СПОЗУ: Что это такое?

СПОЗУ — это аббревиатура, которая расшифровывается как: схема планировочной организации земельного участка. Документ отображает планируемое размещение различных объектов (здания, строения, сооружения, дороги, растения и т.д.) на проектируемой территории. Оформляется на основе данных топографической съемки местности в виде графики и текстового описания с технико-экономическими показателями (ТЭП).

Культура строительства. Зачем нужен порядок внутри строй-объектов

Можно ли сделать схему СПОЗУ самому?

Вопреки расхожему мнению, СПОЗУ вполне можно подготовить и согласовать самостоятельно, затратив немного сил и времени на получение необходимых документов, чертежей и прорисовку схемы. Самое трудное в этом — учесть все требования законодательства, масштаб и технико-экономические показатели будущей застройки.

Закон не требует наличия лицензии и допуска СРО для выполнения работ по СПОЗУ для ИЖС, поэтому нет никаких препятствий для самостоятельного чертежа схемы СПОЗУ, если вы чувствуете в себе силы этим заниматься и у вас есть на это свободное время.

Для домов до 3-х этажей, СПОЗУ для ижс и лпх может сделать и физ лицо. Прикладывать допуски не нужно. Для других объектов надо иметь проектировочные допуски. Но в общем это не отменяет знания в этом, даже если есть лицензия ее можно не прикладывать. Но, тогда могут попросить заверить печатью организации.

Как сделать СПОЗУ самому?

Далее нужно будет отсканировать полученный документ и с помощью компьютерной программы (например, PowerPaint) вырезать нужный участок схемы, при необходимости увеличив масштаб.

На следующем этапе необходимо дорисовать на плане чертеж будущего дома, указав улицы, название населенного пункта, границы дома, его высоту, ограждение, и все это в масштабе 1:500. Не забудьте добавить условные обозначения, используемые на плане, и подписать.

Программы которые можно использовать для составления СПОЗУ

Для самостоятельной работы с программами, потребуется:

Отсканировать схему участкав хорошем качестве;
Сохранить фотографию на компьютере;
Начертить схему будущего дома (объекта);
Сделать разметку параметров объекта (расстояния отступов от внешних границ, от контура);
Рассчитать все технико-экономические объекта;
Указать, кто изготовил СПОЗУ, поставить дату и свою подпись.

Для составления схемы своими руками, можно использовать следующие программы:

Красные линии в строительстве. Что это❓

AutoCAD

Самая распространенная программа для составления схемы. Программа проста в освоении и дает возможность учесть все изломы объекта, точно нанести координаты всех поворотных точек, а также учесть особенности рельефа земельного участка. Программа является платной, но есть триал версия на 30 дней, чего должно хватить для составления плана.

3D Max

Программа для продвинутых пользователей и профессионалов. Использвется инженерами и профессиональными архитекторами для моделирования объектов в трехмерном пространстве. Программа является платной, но есть триал версия на 30 дней, чего должно хватить для составления плана.

Графический редактор Paint

Программа Paint — самый простой вариант составления СПОЗУ своими руками. Не требует ни каких лиценций и особых навыков.

К подготовке документа предъявляются довольно серьезные требования, т.к. на его основе будет принято решение о разрешении объекта на застраиваемом участке. Если при изготовлении будут допущены мельчайшие ошибки или будут несоответсвия, подготовленный чертеж простой чертеж, будет сражу же отклонен при согласовании. Если, не уверены в своих силах, рекомендуем обратиться к нам за помощью. Поможем сэкономить время и нервы в получении.

Какие требования предъявляют для согласования схемы расположения земельного участка?

требования предъявляют к подготовке схемы расположения земельного участка

Вот основные показатели застройки, которые должны быть отражены и описаны в СПОЗУ для ИЖС:

площадь земли,
площадь застройки,
коэффициент застройки (максимальный — 0,2),
плотность застройки (максимум — 0,4),
общая высота здания,
этажность здания,
общая площадь,
суммарная площадь по этажам.

На схеме должны быть отображены:

границы земельного участка,
границы проектируемого дома,
отступы от стен дома до границ участка (обычно это 5 м до дороги и подъездных путей и 3 м до границ соседнего участка),
размеры дома.

Исправления допускаются только при наличии подписи застройщика рядом с надписью «Исправленному верить». Корректные сведения указываются рядом, а не поверх ошибочных. Применение белого корректора не допускается.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки, проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.

Форма СПОЗУ

По центру размещается сам чертеж.

Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.

Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.

Структура СПОЗУ

СПОЗУ состоит из:

титульного листа,
графической части,
текстовой части,
приложений.

Состав СПОЗУ

В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:

кадастровый номер участка,
границы участка,
номер плана застройки,
общая площадь,
расположение объектов капитального строительства,
отметки о расположении будущих построек,
схема коммуникационных сетей,
подъездные пути,
тротуары.

Образец схемы планировочной организации земельного участка своими руками

Чтобы подготовленная самостоятельно схема ПОЗУ была согласованна властями, и вы получили разрешение на строительство, нужно, чтобы документ включал в себя исчерпывающие сведения и соответствовал требованиям законодательства. Вот пример того, как должна выглядеть схема СПОЗУ.

Пошагово это выглядит так:

перенести из ГПЗУ или топографического плана зону застройки, при необходимости изменив масштаб на 1:500;
начертить на схеме имеющиеся объекты строительства;
будущие постройки нанести на схему пунктиром;
в текстовой части дать пояснения к схеме;
указать необходимые сведения технического характера.

Какой список документов потребуется для получения?

В зависимости от того, кто будет заказывать услугу, юридическое или физическое лицо, очень сильно будет рознится пакет документов для подачи.

С полным перечнем документов для физических и юридических лиц вы можете посмотреть и в случае необходимости заказать на нашей странице услуг: СПОЗУ.

Где заказать СПОЗУ?

Как вы уже могли убедиться, прочитав статью, СПОЗУ можно сделать и самому, но на это придется потратить немало сил и времени.

Порой гораздо быстрее и проще обратиться за помощью к профессионалам, которые сделают всю черную работу за вас и подготовят СПОЗУ в кратчайшие сроки. Вам, останется только согласовать СПОЗУ самостоятельно.

Данную услугу вы можете заказать в любой дргугой геодезической компании, которая имеет все допуски и лицензии, в противном случае вы рискуете попасть в неприятную ситуацию, и заказывать СПОЗУ в другой компании, что грозит дополнительными финансовыми затрами.

Заказать данную услугу вы можете в нашей компании, с гарантией сроков получения и гарантией выполненых работ, сроком на один год. Подробную информацю вы можете получить по телефону ☎ +7(495)481-49-21 или заполнив заявку в форме ниже.

Стоимость СПОЗУ

Стоимость изготовления СПОЗУ как правило начинатется от 3000 рублей за участок. Цены по данной услуге зависят от сложности выполняемых работ и объема. С примерными ценами и необходимым перечнем документации для заказ вы можете ознакомиться в разделе услуг: СПОЗУ.

При заказе СПОЗУ в компании «Геомер Групп» вы получаете:

гарантию на все виды геодезических работ 1 год;
возврат 3-х % от стоимости заказа, за каждый день просрочки;
наличие всех допусков и лицензий на работы;
возможность наличного и безналичного расчета.

Если вам будет нужна наша помощь, просто позвоните нам по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21 и закажите изготовление СПОЗУ на выгодных условиях! Мы с радостью поможем вам решить вашу проблему. Обращайтесь.

Образецы СПОЗУ «Геомер Групп»

Заказав разработку СПОЗУ в компании «Геомер Групп», заказчик получит наруки образец следующего типа:

Источник

Виды участков земли под строительство дома: особенности и разница

Виды участков земли под строительство дома

ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП – это виды участков земли под строительство дома. Однако что они означают и какими особенностями обладают – разобраться может не каждый, ведь отличий у них хватает.

Мы подготовили для вас статью, из которой вы узнаете, в чем разница различных типов участков. Также мы поделимся рекомендациями, какой из видов лучше выбрать в зависимости от ваших целей и приоритетов.

Категории земель, на которых разрешено строительство

В законодательных актах Российской Федерации указано, что возводить жилые строения можно не на всех земельных наделах. В зависимости от того, к какой категории земель принадлежит ваш участок, на нем будет разрешено строить те или иные объекты для строго определенных целей. Так, физическое лицо имеет право построить коттедж исключительно на той земле, которая относится к населенному пункту либо сельхозтерритории.

Чтобы правильно выбрать участок земли под строительства дома, необходимо, кроме категории земельного надела, также учесть вид разрешенного использования, это может быть:

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
участок для садоводства;
надел для огородничества.

Чтобы узнать категорию участка, а также вид разрешенного использования, следует изучить документацию на землю, а именно выписку из ЕГРН. Также эти данные содержатся в публичной кадастровой карте Росреестра, найти ее можно в сети Интернет.

Что такое «категория земель» и «ВРИ»? Данные понятия определены в государственных нормативных актах. В Земельном кодексе Российской Федерации в зависимости от целевого назначения земельные наделы подразделяются на семь основных категорий. При этом у каждой из них есть определенные характеристики, а также правовой режим использования, которые определены в законе.

Категория земельного надела

Процентное соотношение в ЗФ РФ

Земли сельскохозяйственного назначения

Особо охраняемые наделы

Земли поселений (населенных пунктов)

Промышленное и иное назначение

Купить и продать по закону можно лишь земли населенных пунктов, а также наделы сельхоз назначения, которые находятся на рынке недвижимости. Вы можете приобрести такой участок и использовать его с учетом целевого назначения земли. При этом остальные категории исключены из свободного обращения и принадлежат государству РФ. На этой земле можно лишь арендовать участок, также возможна его концессия.

Лесной фонд. Состоит из земель, на которых разрешено вырубать лесные массивы. Также существуют наделы для посадки леса. То, как будут использоваться земли этого фонда, определено в Лесном кодексе РФ.
Водный фонд. Правила использования рек, озер и прудов, а также прибрежной полосы содержатся в двух кодексах – Водном и Земельном. По закону на этих территориях можно возводить гидротехнические сооружения, также допускается общее и специальное пользование водоемами.
ООПТ (особо охраняемые природные территории). Эти земли являются собственностью государства либо муниципальных образований. На особо охраняемых природных территориях допускается проведение научных исследований, а также развитие экотуризма. Противозаконной будет считаться хозяйственная деятельность, если она осуществляется в заповеднике, заказнике, природном парке, дендрарии.

Как выбрать участок для строительства дома

По закону землю можно перевести из одной категории в другую. К примеру, если вы планируете купить надел на окраине села, чтобы построить на нем загородный коттедж, при этом данная территория относится к резервному фонду. Чтобы осуществить задуманное, следует посетить компетентный орган муниципальной либо федеральной власти, чтобы подать заявление.

Если не возникнет никаких противоречий с законом, ваше прошение удовлетворят, а в Госреестр внесут требуемые изменения. Только после этого выбранный надел станет относиться к землям поселения либо сельскохозяйственного назначения. В этом случае вы сможете приобрести его и возвести на земле дом, заняться разведением сельскохозяйственных животных, разбить сад и огород, вести другую разрешенную деятельность.

Целевое назначение земли является широким понятием, в которое входят множество видов использования. К примеру, на территориях населенных пунктов разрешено возводить жилые строения, открывать свое дело, вести торговлю, заниматься огородом. Тем не менее, даже если надел расположен в селе, не во всех случаях он подходит для ведения вышеперечисленных видов деятельности. К примеру, не получится расположить дачу рядом с аэропортом либо открыть продуктовый магазин на территории парка отдыха, новый дом будет плохо вписываться в ту часть поселения, где находятся исторические объекты и памятники культуры.

Именно поэтому в 2014 году был принят приказ Минэкономразвития № 540, согласно которому ввели классификатор ВРИ (видов разрешенного использования) земли. В этом документе уточняется, как именно можно использовать участок, расположенный в определенных границах.

Обратите внимание! Вид разрешенного использования земли влияет на кадастровую стоимость участка. Цена надела будет низкой, если возможности его применения строго ограничены законом.

Основные виды участков земли под строительство дома

Согласно Земельному кодексу России земельные наделы подразделяются на множество типов в зависимости от назначения участка, а также расположения. Физические лица имеют право пользоваться лишь двумя типами наделов: землей сельхозназначения и расположенной в населенных пунктах. При этом в каждом из этих двух ситуаций область применения земли будет строго ограничена.

Так, в коттеджных поселках, деревнях, селах, городах и других населенных пунктах можно возводить жилые дома. Однако на территории сельхозназначения разрешено строить лишь садовые домики, причем не во всех ситуациях. Дело в том, что данные земли предназначены для другой цели: чтобы человек мог организовать ферму, разбить сад и заниматься сельскохозяйственным производством.

Существует несколько видов участков земли под строительство дома, а именно: ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Далее разберем основные особенности каждого из них.

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Земли данного вида расположены в населенных пунктах, их можно использовать для строительства жилых зданий, высота которых не более трех этажей (до 12 м). ИЖС – это оптимальное решение, если вы планируете построить коттедж в месте, где развита инфраструктура.

Преимущества земли под ИЖС:

Банковские организации легко оформят ипотечное кредитование для покупки участка под ИЖС.
В коттедже, построенном на такой земле, получится оформить прописку, поскольку ему будет присвоен почтовый адрес.
На территории населенного пункта будет все, что нужно для комфортного проживания: дорога, детский сад, магазины, школа, водопровод, газопровод. При этом за состоянием инфраструктуры следит администрация поселка.

Высокая стоимость земли, не каждый сможет позволить себе приобрести такой надел для строительства дома.
Если вы покупаете участок под ИЖС, придется получить разрешение на возведение коттеджа. Для этого необходимо, чтобы проект жилого здания одобрили в нескольких инстанциях и ведомствах.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Такие земли используются, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Когда территория находится в черте поселка, на участке разрешается возводить дом.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства расположены за чертой города, однако такие наделы могут находиться в пределах деревни или села. Наделы для ЛПХ покупают, чтобы заниматься сельскохозяйственной деятельностью, к примеру разводить кур или овец, выращивать картофель.

Когда надел для ведения личного подсобного хозяйства расположен в черте населенного пункта, он считается приусадебным участком. Это значит, что на нем вы сможете законно возвести коттедж для постоянного проживания, установить загон для животных, а также хозпостройки.

Если участок ЛПХ находится за чертой населенного пункта, он относится к полевым наделам. Поэтому возвести на нем здание не получится. На такой земле можно заниматься только сельским хозяйством.

Поэтому такие земли рекомендуется приобретать только в том случае, если вы планируете заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Преимущества данного вида участков земли под строительство дома:

Получится оформить ипотечное кредитование, чтобы приобрести землю.
Налоговая ставка на участки для ведения личного подсобного хозяйства снижена в 3 раза по сравнению с наделами под индивидуальное жилое строительство.
Чтобы возвести дом на участке ЛПХ, не потребуется согласовывать проект и получать разрешение на проведение строительных работ.
В ряде ситуаций получится перевести приусадебный участок в ИЖС, при этом цена земли увеличится в несколько раз.

Если надел относится к полевому, возвести дом на нем не получится.

3. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП). В данном случае дачные участки объединены, на них расположены домики, а также сад и огород. Наделы могут размещаться как в населенном пункте, так и за его чертой, например на территориях сельхозназначения. ДНП следует выбирать, если вы планируете отдыхать за городом, при этом не хотите разводить сельскохозяйственных животных.

Наделы ДПН предназначены для того, чтобы отдыхать на природе. Полноценный отдых невозможен, когда на участке нет дома. При этом сам участок можно засеять газоном или же сделать огород, разбить сад, – все зависит от ваших предпочтений.

Ранее участки ДНП располагались строго за чертой населенных пунктов, на территориях сельскохозяйственного назначения. Однако сейчас по закону разрешены разные варианты.

Преимущества участков ДНП под строительство дома:

Приемлемая стоимость.
Когда земля ДНП находится в черте населенного пункта, получится оформить регистрацию в доме.
Не требуется проходить техэкспертизу строения, поскольку к дачным домикам требования более мягкие по сравнению с капитальными коттеджами.

Геодезия земельного участка

Банк может отказать в оформлении ипотеки на покупку дачного участка.
Необходимо построить домик на таком наделе, при этом не обязательно возводить капитальный коттедж.
В большинстве случаев отсутствует инфраструктура, поэтому проживать в таком месте постоянно будет проблематично.
Придется самостоятельно прокладывать канализационную и отопительную систему, водопровод.
Зарегистрироваться в доме будет проблематично.

4. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ). Отличие данного вида участков земли под строительство дома от ДНП заключается в том, что в этом случае земля используется для земледелия, а не только для отдыха. Садовые некоммерческие товарищества расположены за границей населенных пунктов на плодородных территориях. СНТ стоит выбирать, если вы не только собираетесь разбить сад и огород, но и хотите возвести загородный коттедж.

Наделы садовых некоммерческих товариществ предназначены прежде всего для того, чтобы выращивать на них овощи и садовые растения. На таком участке можно построить жилое здание, а также хозпостройку, чтобы хранить урожай. СНТ располагаются за территорией населенных пунктов, но на небольшом расстоянии от городов и поселков. Это значит, что, проживая в таком садовом некоммерческом товариществе, вы всегда сможете съездить в магазин, аптеку или больницу, расположенные неподалеку.

Преимущества данного вида участков земли под строительство дома:

Стоимость наделов в СНТ меньше, по сравнению с ИЖС, однако больше, чем в ДНП.
На территории садового некоммерческого товарищества плодородная почва.
Вы можете как возвести жилой дом, так и отказаться от постройки.

Банковская организация может отказаться взять в залог такое имущество.
Даже если вы построите коттедж для круглогодичного проживания, в СНТ в документации укажут, что строение считается дачным домиком, соответственно, при продаже цена недвижимости будет низкой.
Площадь наделов небольшая – до 15 соток;
Если вы захотите проложить канализационную систему или водопровод, делать это придется из личного бюджета.
Может выйти так, что у вас не получится зарегистрироваться в таком доме.

Квартиры и апартаменты в МФК — плюсы и минусы

Квартиры и апартаменты в новостройках Москвы предлагаются застройщиками в составе жилых комплексов — ЖК — и реже в МФК, так называемых многофункциональных комплексах. У покупателя возникает естественный вопрос: что такое МФК, есть ли у них характерные признаки? Не менее важно понять, как влияет формат новостройки в цену жилья, будет ли квартира в новом ЖК дороже или дешевле аналога в многофункциональном проекте?

ЖК и МФК с точки зрения законодательства

Для понимания дадим первое объяснение. Жилой или многофункциональный комплекс — это понятия функциональные (по назначению), коммерческие и градостроительные (архитектурно-планировочные). Как объекты проектирования и строительства ЖК и МФК не нормированы, не определены в Градостроительном и Жилищном кодексах, не имеют строго определенных нормативных характеристик. С точки зрения потребителя и девелопера разница, конечно, есть, но она не может быть предметом спора, претензий или разбирательства в суде.

Что такое МФК — многофункциональный комплекс

О том, что такое жилой комплекс, мы уже писали подробно. Теперь дадим представление об МФК и разнице между этими видами застройки.

В законодательстве и нормативных документах нет закрепленного понятия МФК. Раскрыть его, используя градостроительные термины, можно, но нам нужно дать определение, полезное потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

МФК или многофункциональным комплексом принято называть объект, состоящий из одного или нескольких зданий (корпусов), имеющих разное функциональное назначение помещений и построенных в границах одного участка территории с благоустройством и специфической инфраструктурой.

Для понимания можно привести в качестве примера торгово-офисные центры, в том числе и те, в которых часть помещений или корпусов продаются как апартаменты. Иногда на рынке новостроек Москвы встречаются гибридные объекты — это ЖК-МФК, в которых можно купить квартиру, апартаменты, офис, торговую площадь. Жилые помещения и «номера» в таких объектах продаются по разным видам договоров, имеются и предложения продаж по ДДУ.

Особенности и признаки многофункциональных комплексов

Какие юридические и функциональные особенности МФК должны привлечь внимание покупателя жилья?

Статус помещений — при изучении проектной документации следует выяснить, предлагает ли застройщик только апартаменты, есть ли в корпусах квартиры.

Каков общий профиль комплекса — в нем может преобладать офисная составляющая, торговая специфика, апарт-отель или комбинация вариантов.

Где находится новостройка — МФК Москвы как правило располагаются внутри или неподалеку от ТТК. Много таких объектов в Пресненском и Беговом районах. Близость к центру очень ценится представителями бизнеса, которым важно иметь доступ к районам концентрации деловой активности.

Что входит в состав МФК помимо основных профильных объектов — застройщик может позаботиться о минимальном инфраструктурном наполнении, если часть объектов имеет жилое назначение или статус апартаментов.

Готов ли девелопер и УК обеспечить ограничение доступа посторонних в жилую часть комплекса, создать систему комплексной безопасности.

Будут ли созданы условия для удобного въезда и выезда транспорта жильцов, парковки и машиноместа постоянного хранения с закреплением, в выделенной зоне.

Не стоит забывать о том, что любой МФК проектируется по принципу функциональности. Если в жилом комплексе инфраструктурная составляющая обязательно «сопровождает» и дополняет квартиры, то в многофункциональном решающее значение имеет офисно-торговая или иная профильная составляющая, которая приносит доход девелоперу проекта. Все объекты, так или иначе создающие «удобства» для жильцов и арендаторов, рассматриваются как вторичные. Кроме того, они должны быть максимально доступны для посетителей со стороны, значит, уровень приватности будет невысоким.

Еще одна тонкость состоит в том, что под строительство такого рода объектов часто выделяются участки бывших промзон. Это может стать источником проблем, так как поблизости не окажется мест отдыха, зеленых массивов. Не исключено, что рядом будет располагаться товарная станция, шумный ТЦ, складской комплекс, большая развязка магистральных дорог.

Выгодно ли покупать квартиры и апартаменты в МФК

Исследования рынка новостроек показывают, что квартиры и апартаменты в МФК чаще всего приобретаются с прицелом на деловое использование. Их рассчитывают сдавать в аренду. Для собственного проживания такие объекты пригодны ограниченно — многофункциональность снижает уровень приватности. В основном жилье и места временного проживания используются бизнесменами, которым нет необходимости поселять там семью. Главным преимуществом МФК для делового человека остается возможность остановиться поближе к центру, жить рядом с офисом, иметь доступ к деловой инфраструктуре.