Подборка наиболее важных документов по вопросу Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.
Облагать ли НДС реализацию недостроенных домов?
В данной статье из журнала «Актуальная бухгалтерия» № 9, 2012 специалисты рассмотрели вопрос о том, надо ли облагать НДС реализацию недостроенных жилых домов. Налоговый кодекс предусматривает льготу (освобождение от уплаты НДС) при реализации компанией определенных объектов недвижимого имущества (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Согласно этой льготе не облагают НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
На практике распространена ситуация, когда строящийся объект меняет владельца. Имеет ли компания право на льготу, если строительство объекта недвижимости не завершено, а операция по его реализации произошла? Возникает ли обязательство начислить и уплатить НДС с суммы реализации такого незавершенного объекта недвижимости?
По этому вопросу существуют два противоположных мнения, мы рассмотрим их подробнее.
НДС надо начислить и уплатить
Минфин России неоднократно высказывал это мнение в своих письмах (письма Минфина России от 30.07.2009 № 03-07-11/186, от 12.05.2012 № 03-07-10/11). Ведомство объяснило, что по Жилищному кодексу (ст. 15, 16 ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). А незавершенный строительством (недостроенный) жилой дом таким условиям (санитарным и техническим нормам) отвечать не может. Следовательно, недостроенный объект нельзя признать жилым, то есть льгота по НДС не действует.
Не надо забывать, что эти письма не носят обязательный характер. Компания сама вправе решать, соглашаться ли ей с позицией Минфина России.
Согласно Налоговому кодексу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения налоговой базы при реализации является наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг);
— день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Если товар не отгружается и не транспортируется, передача права собственности на этот товар приравнивается к его отгрузке.
Существуют две противоположные точки зрения насчет момента определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества.
Первая основана на том, что Налоговый кодекс, приравнивая передачу права собственности к отгрузке, не отменяет обязанности исчислить и уплатить НДС при получении соответствующей платы (аванса). Исчисленный таким образом НДС продавец недвижимости вправе принять к вычету после регистрации перехода права собственности. Следовательно, у продавца в случае, когда оплата производится после регистрации права собственности, обязанность по уплате НДС возникает в момент государственной регистрации. А если оплата получена продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения оплаты.
Другая точка зрения основана на следующем суждении. В базу по НДС включают авансы в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), а недвижимость не может быть предметом поставки (ст. 506, 549 ГК РФ). По товарам, отгрузка которых невозможна, момент определения налоговой базы — передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ), которая происходит в момент государственной регистрации имущества за новым собственником (ст. 223, ст. 551 ГК РФ). Тем не менее арбитражная практика свидетельствует о том, что инспекции иногда занимают противоположную позицию по данному вопросу.
Начислять НДС не нужно
Это мнение вытекает из анализа практики арбитражных судов. Такая практика сложилась из ряда решений, где суд прямо или косвенно вставал на сторону налогоплательщика (см. таблицу ниже).
Суть выводов судов сводится к следующему: при принятии решения о праве на льготу инспекции надо руководствоваться целевым назначением реализуемого объекта основных средств, а не степенью его завершенности. Иначе говоря, если изначально на объект оформлялись все документы как на жилое здание (помещение), в ходе его строительства и при совершении сделки купли-продажи (или иной реализации) целевое назначение объекта не поменялось, то при реализации такого объекта НДС с его стоимости не начисляют и не уплачивают.
Но целевое предназначение объекта недвижимости в суде необходимо будет доказывать. Здесь многое зависит от правильного документального оформления и бухучета операций по реализации недостроенного объекта жилой недвижимости.
Аргументы, на которые опирались суды, таковы:
— земельный участок выделен для строительства жилого дома;
— назначение объекта как жилого строения ясно следует из строительной документации (в первую очередь из договоров с подрядными строительными организациями);
— свидетельство на право собственности на помещение (строение) оформлено как на жилое строение, строение зарегистрировано как жилой дом;
— помещение (строение) находится в жилой зоне;
— в строении оборудованы (хотя бы частично) все основные инженерные коммуникации (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
Немаловажная проблема — ставить ли НДС к зачету по жилым домам, если они реализуются в статусе объекта незавершенного строительства? Здесь позиция судов единообразна.
Фирма не имеет права на налоговые вычеты по товарам, работам, услугам, использованным при создании жилого дома, при реализации которого применила льготу. Если же ее не применили (реализация объекта недвижимости подлежит обложению НДС), то компания обоснованно может зачесть НДС. Предположение о том, что в будущем компания будет совершать операции по реализации жилых помещений, не может служить основанием для отказа в вычетах в период строительства дома. Однако если реализация жилого дома (помещений в нем) будет после окончания строительства производиться без НДС (с использованием льготы), то «входящий» НДС должен быть восстановлен.
Компания приобрела недостроенный объект недвижимости (жилой дом) для дальнейшей реализации стоимостью 1 800 000 руб. Сумма затрат на монтажные работы составила 240 000 руб. На регистрацию права собственности компания потратила 20 000 руб. В бухучете будут сделаны следующие проводки:
ДЕБЕТ 08-3 КРЕДИТ 60
– 1 800 000 руб. — отражены затраты без НДС по приобретению объекта недвижимости;
ДЕБЕТ 08-3 КРЕДИТ 60
– 240 000 руб. — отражены расходы на монтажные работы без НДС;
ДЕБЕТ 08-3 КРЕДИТ 60
– 20 000 руб. — отражены расходы на регистрацию права собственности на объект недвижимости;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 324 000 руб. — начислен НДС, предъявленный продавцом объекта недвижимости;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 43 000 руб. — начислен НДС, предъявленный подрядными организациями;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 2 124 000 руб. — оплачен приобретенный объект недвижимости;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 283 000 руб. — оплачены услуги подрядных организаций;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 20 000 руб. — оплачена регистрация права собственности на объект недвижимости;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие ОС» КРЕДИТ 08-3
– 2 060 000 руб. — принят к учету объект недвижимости в качестве ОС;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 367 000 руб. — принят к вычету НДС по объекту недвижимости.
Если компания не воспользовалась льготой, проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»
– 2 060 000 руб. — реализован незавершенный строительством объект недвижимости;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
– 3 540 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания (после государственной регистрации права собственности), в т. ч. НДС;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– 2 060 000 руб. — списана остаточная стоимость объекта недвижимости;
ДЕБЕТ 90-2 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 540 000 руб. — начислен налог на добавленную стоимость при реализации объекта недвижимости.
Если компания воспользовалась льготой, проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»
– 2 060 000 руб. — реализован незавершенный строительством объект недвижимости;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
– 3 000 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания (после государственной регистрации права собственности), НДС не облагается, так как компания воспользовалась льготой;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– 2 060 000 руб. — списана остаточная стоимость объекта недвижимости;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 367 000 руб. (сторно) — восстановлен ранее начисленный НДС.
Обзор арбитражной практики
Налогоплательщик приобрел недостроенное жилое здание, по полученному счету-фактуре принял НДС к вычету, далее реализовал здание, отразив в выставленном покупателю счете-фактуре НДС и начислив НДС к уплате в бюджет.
Налоговый орган в ходе проверки отказал организации-налогоплательщику в праве на вычет НДС по приобретенному объекту недвижимости. Один из аргументов ИФНС — налогоплательщик при продаже жилого незавершенного здания должен был воспользоваться льготой по НДС, следовательно, он не имеет права на вычет по «входящему» НДС со стоимости приобретенного здания.
Суд в ответ на это указал, что в целях отнесения объекта недвижимости к жилому помещению необходимо исходить из его назначения, а не из завершенности или незавершенности строительства. Строительство завершено на 85%, и в свидетельстве о праве собственности указано использование помещения как жилого. Поэтому ИФНС права, что налогоплательщик имел право на льготу.
Но воспользоваться льготой — право, а не обязанность налогоплательщика.
Таким образом, суд признал аргумент налогового органа (отказ в вычете по «входящему» НДС из-за того, что при реализация здания не будет облагаться НДС) — несостоятельным. Суд подтвердил право на налоговый вычет по НДС у налогоплательщика
ИФНС в ходе проверки отказала налогоплательщику в праве на налоговый вычет по НДС, так как приобретаемые товары (работы, услуги), по которым заявлен вычет, использовались при создании жилого объекта недвижимости (жилого дома), который был реализован физическому лицу без НДС. При этом строительство реализованного жилого дома не было завершено.
Суд указал, что для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его назначения, а не завершенности или незавершенности строительства. В свидетельстве о праве собственности указан статус незавершенного строения — «жилое». В связи с этим налогоплательщик обоснованно применяет льготу по НДС и не должен принимать «входящий» НДС к вычету. Это подтверждается также и пояснительной справкой, представленной налогоплательщиком в ИФНС в ходе проверки, где налогоплательщик сообщает о праве на льготу и о намерении в будущем восстановить НДС, принятый к вычету.
Суд признал право ИФНС на отказ в налоговом вычете
Организация-налогоплательщик реализовала физическому лицу незавершенный строительством жилой дом. Покупателю выставлен счет-фактура на сумму реализации, в котором не выделен НДС (заявлена льгота).
ИФНС в ходе проверки не признала право на льготу по НДС.
Суд установил, что участок земли был выделен под строительство жилого дома, согласно документам подрядных организаций (договоры, акты, счета-фактуры, КС-2, КС-3, иные) велось строительство именно жилого дома. В доме или на участке были проведены (оснащены) все необходимые для проживания инженерные коммуникации, некоторые из них прошли техприемку в соответствующих госорганах. Степень завершения строения — 74%. Продавец имеет свидетельство о праве собственности на незавершенный объект как на жилое здание.
Суд подтвердил право на льготу по НДС у продавца при реализации этого дома
ИФНС при проверке отказала организации-налогоплательщику в праве на налоговый вычет НДС по объекту незавершенного строительства, так как в дальнейшем этот объект может быть реализован как жилой дом, операции по реализации которого не будут облагаться НДС.
Суд счел, что объект незавершенного строительства, числящийся на балансовом счете 08 у налогоплательщика, жилым домом не является, так как по КС-2, акту о результатах частичного исполнения и прекращения работ со стороны подрядчика налогоплательщику передавался не построенный жилой дом, а строительно-монтажные работы. Утверждение ИФНС о том, что в дальнейшем налогоплательщик будет совершать операции по реализации жилых помещений, не могут служить основанием для отказа в налоговых вычетах в период строительства дома.
ИсточникНалог на добавленную стоимость . Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой? Нежилой объект . Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. … Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома – на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет. Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. … ДЕБЕТ 45 субсчет « Объект незавершенного строительства , переданный покупателю» КРЕДИТ 08 – 700 000 руб. – отразили стоимость переданного объекта ; ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС » – 180 000 руб. ((1 180 000 руб. – 180 000 руб.) 18%) – начислили НДС со стоимости переданного объекта
Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС
Подборка наиболее важных документов по запросу Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право») По мнению ИФНС, право на применение вычета по НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) зависит от цели их приобретения. Исходя, в частности, из этого, ИФНС сделала вывод о неправомерном применении обществом вычетов по НДС со всех операций по не завершенному строительством жилого дома, поскольку реализация жилых помещений в нем не предполагает в дальнейшем возникновение объекта обложения НДС.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном принятии налогоплательщиком к вычету НДС, уплаченного в составе стоимости работ по обслуживанию реализованного третьему лицу объекта незавершенного строительства — общего распределительного устройства. Суд признал отказ правомерным, указав, что с момента реализации устройства оно могло быть использовано в деятельности, облагаемой НДС, только новым собственником, а не налогоплательщиком. При этом налогоплательщик в рассматриваемом случае взял на себя обязанность по несению бремени содержания имущества в отсутствие какого-либо правового основания, позволяющего в дальнейшем использовать устройство в облагаемой НДС деятельности, а значит, заявление им вычетов в отношении оплаченных работ по обслуживанию этого устройства является неправомерным. Доводы налогоплательщика о том, что спорные работы выполнялись исключительно в его интересах, суд отклонил.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДС Суд указал, что для применения освобождения, предусмотренного в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, следует исходить из целевого назначения объекта недвижимости, а не из степени его готовности. Поэтому налогоплательщик правомерно применил освобождение от обложения НДС при реализации объекта незавершенного строительства, который предназначен для проживания.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«НДС: практика исчисления и уплаты»
(7-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
(«АйСи Групп», 2021) При этом в письме 2015 года указано, что если в течение периода строительства организация не пользовалась вычетами «входного» НДС (т.к. предполагалось, что строящийся объект будет использован в операциях, не облагаемых НДС), то при реализации незавершенного строительством дома организация не только обязана исчислить НДС с реализации, но и получает право заявить к вычету суммы «входного» НДС по товарам (работам, услугам), использованным для строительства жилого дома. В этой связи, по мнению Минфина России, налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные налоговые декларации по налогу на добавленную стоимость и при необходимости по налогу на прибыль организаций.
Продажа объекта незавершенного строительства в 1С. 3632. 9 мин. 21 января 2021. Объект незавершенного строительства относится к Несвиж согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ. На объект незавершенного строительства , который собираются продать должно быть оформлено право собственности согласно п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 номер 59. … Реализация недвижимости в РФ облагается НДС пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, а момент определения налоговой базы происходит во время передачи имущества по передаточному акту согласно п. 16 ст. 167 НК РФ. Оформление.
Облагается ли ндс продажа объекта незавершенного строительства
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2022 № Ф04-407/2022 по делу № А70-2250/2021
Комментарий
Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается. Такая льгота установлена пп. 22 п. 3 ст. 149 Кодекса. Вопрос о возможности ее применения в отношении объектов незавершенного строительства рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
В постановлении от 19.04.2022 № Ф04-407/2022 по делу № А70-2250/2021 отмечается: льгота по НДС в отношении жилья может применяться и при продаже недостроенных объектов, но при обязательном выполнении двух условий. Первое. Осуществляя строительство, продавец не предъявлял к вычету «входной» НДС по товарам, работам и услугам, связанным с таким строительством. Второе. Проданные объекты незавершенного строительства не меняют своего функционального назначения с жилого на нежилое.
А вот то обстоятельство, что на момент реализации объекты не были пригодны для проживания и не соответствовали критериям жилого помещения (жилого дома), правового значения для освобождения от НДС не имеет. Фактическое состояние жилого дома (завершенный или незавершенный строительством), как указали судьи, не влияет на возможность применения льготы.
Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:
Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается . Такая льгота установлена пп. 22 п. 3 ст. 149 Кодекса. Вопрос о возможности ее применения в отношении объектов незавершенного строительства рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа. В постановлении от 19.04.2022 № Ф04-407/2022 по делу № А70-2250/2021 отмечается: льгота по НДС в отношении жилья может применяться и при продаже недостроенных объектов , но при обязательном выполнении двух условий. Первое. Осуществляя строительство , продавец не предъявлял к вычету "входной" НДС по товарам, работам и услугам, связанным с таким строительством . Второе.
Продажа объектов незавершенного строительства (Суслова Ю.А.)
Организация может принять решение о реализации недостроенного объекта. Как отразить эту операцию в бухгалтерском учете и каковы налоговые последствия?
Объекты незавершенного строительства являются объектам недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), объектами, не завершенными строительством, являются объекты, по которым еще не оформлены акты приемки в эксплуатацию.
Организация может принять решение о продаже недостроенного объекта. В силу п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, для оформления данной сделки необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости.
Отметим, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку.
Бухгалтерский учет
Затраты на строительство объекта, осуществляемое в целях дальнейшей реализации, не отражаются в составе долгосрочных инвестиций. Их показывают в составе текущих расходов на счете 20 «Основное производство». Если же строительство осуществляется не на продажу и объект планируется впоследствии использовать в деятельности организации в составе основных средств, то расходы на строительство отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Доход от продажи не завершенного строительством объекта, строительство которого велось на продажу, может быть признан доходом от обычных видов деятельности (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99).
Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе доходов на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Переход права собственности (владения, пользования, распоряжения) на продукцию (товар) является одним из обязательных условий для признания выручки у продавца. Следовательно, на дату внесения соответствующих записей в ЕГРП организация-продавец производит в бухгалтерском учете запись по признанию выручки от продажи объекта недвижимости.
Продажа объекта отражается в учете записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. 1 «Выручка»,
отражена выручка от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. 3 «Налог на добавленную стоимость»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам, субсч. 2 «Расчеты с бюджетом по НДС»,
начислен НДС при реализации объекта.
При продаже объектов, которые строились для собственных нужд, выручка от реализации объекта отражается как прочий доход:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,
отражена выручка от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам, субсч. 2 «Расчеты с бюджетом по НДС»,
начислен НДС при реализации объекта.
Списание объекта недвижимости должно производиться на дату подписания сторонами акта приемки-передачи объекта.
Таким образом, момент списания недвижимости с учета может не совпадать с датой признания выручки от продажи объекта и расходов в виде стоимости проданного объекта.
Для отражения выбывшего объекта до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (на отдельном субсчете), в бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (Письмо Минфина России от 27.01.2012 N 07-02-18/01).
В учете, соответственно, производятся следующие записи:
— на дату подписания акта приема-передачи и до момента перехода права собственности (государственной регистрации сделки):
Д-т сч. 45 «Товары отгруженные»
К-т сч. 20 «Основное производство», 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»;
— на дату государственной регистрации сделки:
а) при реализации объектов, строительство которых осуществлялось для дальнейшей продажи:
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж»,
К-т сч. 20 «Основное производство»
отражена себестоимость проданного объекта незавершенного строительства;
б) при реализации объектов, строительство которых осуществлялось для собственных нужд:
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств».
В составе расходов, уменьшающих сумму доходов от реализации недвижимого имущества, также могут быть также учтены:
— затраты на юридические и консультационные услуги, непосредственно связанные с предстоящей продажей объекта недвижимости;
— представительские расходы на проведение переговоров с потенциальными покупателями имущества;
— расходы на разработку и подготовку документов для государственной регистрации перехода права собственности;
— иные расходы, непосредственно связанные с реализацией объекта недвижимости.
Все эти расходы отражаются в учете записями по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и кредиту счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами». Затем с кредита счета 97 они списываются в дебет счетов 90 (субсчет «Себестоимость продаж») или 91 (субсчет 2 «Прочие расходы»).
Налогообложение
Налог на добавленную стоимость
Реализация объекта незавершенного строительства признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В данном случае организация обязана начислить НДС исходя из договорной цены, установленной договором купли-продажи (за вычетом НДС), и налоговой ставки 18%.
Обратите внимание, что моментом определения базы по НДС является дата регистрации перехода права собственности на реализованный объект недвижимости (п. 3 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78). Эту дату следует определять по дате внесения в ЕГРП записей о регистрации договора купли-продажи и возникновении права собственности на объект недвижимости у нового владельца. На экземпляре договора купли-продажи недвижимости, который остается у организации-продавца, территориальные органы Росреестра также производят отметки о внесении в ЕГРП записей о регистрации данного договора и о регистрации права собственности на объект недвижимости за новым владельцем. Как правило, все регистрационные записи, касающиеся одной сделки, вносятся в ЕГРП в один день. То есть при определении даты реализации объекта недвижимости продавец может ориентироваться на отметки о датах записей в ЕГРП, сделанные на его экземпляре договора.
При приобретении объекта незавершенного строительства организация принимает к вычету суммы НДС, предъявленные ей продавцом.
В общем случае реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождается от обложения НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Однако если строительство жилого дома не завершено, квартиры в нем не соответствуют критерию признания их жилыми помещениями, установленному п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а именно непригодны для проживания, то при продаже не завершенного строительством жилого дома организация начисляет и предъявляет покупателю НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11).
Отметим, что существует другая позиция. Исходя из анализа судебной практики (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 по делу N А39-909/2010, ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КА-А40/221-10 по делу N А40-51833/09-75-345) реализация не завершенных строительством жилых домов НДС не облагается в следующих случаях:
— объект предназначен для проживания граждан, отвечает признаку изолированности, обеспечен инженерными системами, т.е. соответствует определению жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ;
— разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объекта — жилой дом.
ФАС Уральского округа (Постановление от 22.12.2008 N Ф09-9691/08-С2) пришел к выводу о том, что для целей применения льготы необходимо исходить из целевого назначения, а не фактического состояния жилого помещения.
Суммы НДС, предъявленные в процессе строительства жилого дома, при применении льготы не принимаются организацией к вычету, а включаются в стоимость СМР на основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ (Письмо Минфина России от 15.03.2012 N 03-07-10/05).
При принятии решения о продаже этого объекта недвижимости и неприменении льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, указанные суммы НДС подлежат исключению из себестоимости строительства, что отражается сторнировочной записью по дебету счета 20 и кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».
В силу п. 1 ст. 172 НК РФ вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Вычетам подлежат, если иное не установлено ст. 172 НК РФ, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории России, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) с учетом особенностей, предусмотренных ст. 172 НК РФ, и при наличии соответствующих первичных документов. Следовательно, согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, указанных в абз. 1 п. 6 ст. 171 НК РФ, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) или при реализации объекта незавершенного капитального строительства — при наличии счетов-фактур на приобретенные материалы, работы и услуги для данного объекта.
ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 09.02.2012 N А79-2511/2011) рассмотрел случай, когда налогоплательщик осуществил строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной парковкой. На не завершенный строительством объект (фундамент указанного дома), построенный в результате подготовительного этапа строительства, налогоплательщик зарегистрировал право собственности.
Объект был принят к учету и отражен на счете 41 «Товары», а сумма НДС предъявлена к вычету. Налоговая инспекция указала, что налогоплательщик неправомерно применил налоговые вычеты в отношении сумм НДС, уплаченных подрядным организациям за работы, приобретенные для совершения операций, не облагаемых НДС в соответствии с пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Суд, руководствуясь указанными нормами Налогового кодекса РФ, признал неправомерным применение налоговых вычетов, при этом принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности: завершенность или незавершенность строительства. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о внесении изменений в проектно-сметную документацию и изменении функционального назначения строящегося объекта — жилого дома.
Решающим фактором при вынесении решения суда послужило то, что налогоплательщик не направлял в налоговый орган заявление об отказе от освобождения от НДС.
Отметим, что налоговая инспекция определила размер необоснованно заявленных сумм налоговых вычетов исходя из соотношения площади жилых и нежилых помещений по проектной документации. ВАС РФ, отказавший в передаче дела в Президиум для пересмотра Постановления N А79-2511/2011 в порядке надзора, в указанном случае посчитал данное определение налоговых вычетов допустимым.
Налог на прибыль
В налоговом учете расходы на строительство не признаются в составе расходов, а формируют первоначальную стоимость основного средства. Выручка от реализации не завершенного строительством жилого дома включается в состав доходов от реализации в размере договорной цены без учета НДС. Датой реализации недвижимого имущества признается день передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Другими словами, дата реализации объекта для целей налогового учета наступает ранее чем дата реализации объекта в бухгалтерском учете.
Организация при исчислении базы по налогу на прибыль вправе уменьшить доход от реализации не завершенного строительством объекта недвижимости на сумму затрат на его создание. При этом, если цена приобретения имущества, указанного в пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ) (пример).
Пример. В марте 2013 г. ООО «Солнечный берег» (продавец) заключило договор купли-продажи недостроенного здания склада с ООО «Подсолнух» (покупатель). Стоимость продажи составила 17 700 000 руб. (в том числе НДС — 2 700 000 руб.). В соответствии с условиями договора здание было передано покупателю по акту приема-передачи 22.03.2013. В этом же месяце пакет документов по сделке продажи недвижимости был представлен на государственную регистрацию. Свидетельство о праве собственности на здание покупатель получил в апреле 2013 г. В свидетельстве указано, что регистрационная запись о праве собственности покупателя на приобретенный объект внесена в ЕГРП 25 апреля 2013 г.
Здание склада строилось для собственных нужд организации подрядным способом. К моменту продажи договор подряда был расторгнут. Расходы по строительству отражались ООО «Солнечный берег» по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств», и составили 14 000 000 руб.
Расходы ООО «Солнечный берег», непосредственно связанные с реализацией объекта (оплата услуг по оценке и подготовке договора купли-продажи), составили 295 000 руб. (в том числе НДС — 45 000 руб.). Их продавец осуществил в марте 2013 г.
В бухгалтерском учете ООО «Солнечный берег» (продавца) произведены следующие записи:
05.03.2013:
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Авансы полученные»,
8 850 000 руб.
получена от покупателя частичная предоплата за объект;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с авансов»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
1 350 000 руб.
начислен НДС с суммы полученной предоплаты;
Д-т сч. 97 «Расходы будущих периодов»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
250 000 руб. (295 000 — 45 000)
отражена сумма расходов, непосредственно связанных с продажей объекта;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
45 000 руб.
учтена сумма НДС, предъявленного по приобретенным услугам, связанным с продажей;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
45 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по расходам, понесенным в связи с реализацией;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
К-т сч. 51 «Расчетные счета»
295 000 руб.
оплачены услуги, связанные с продажей объекта;
22.03.2013:
Д-т сч. 45 «Товары отгруженные»
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»,
14 000 000 руб.
отражена передача здания покупателю по акту приема-передачи;
25.04.2013:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,
17 700 000 руб.
признана выручка от реализации недостроенного здания склада;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
2 700 000 руб.
начислен НДС со стоимости реализованного здания;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 45 «Товары отгруженные»
14 000 000 руб.
списана себестоимость переданного объекта;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 97 «Расходы будущих периодов»
250 000 руб.
списана сумма расходов, непосредственно связанных с продажей объекта недвижимости;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Авансы полученные»,
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
8 850 000 руб.
зачтена сумма ранее полученной предоплаты в счет погашения дебиторской задолженности покупателя;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с авансов»,
1 350 000 руб.
принят к вычету НДС, ранее начисленный к уплате в бюджет с суммы предоплаты;
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
8 850 000 руб.
получена от покупателя остальная часть оплаты за объект;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 9 «Сальдо прочих доходов и расходов»,
К-т сч. 99 «Прибыли и убытки»
750 000 руб. (17 700 000 — 2 700 000 — 14 000 000 — 250 000)
отражен финансовый результат (прибыль) от реализации недостроенного здания склада.
Упрощенная система налогообложения
Налогоплательщики, применяющие УСН, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которыми расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) и (или) образующих их основу либо являющихся необходимым компонентом при производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Пунктом 3 ст. 38 НК РФ установлено, что товаром для целей Налогового кодекса РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, обоснованные и документально подтвержденные материальные расходы организации, применяющей УСН, связанные со строительством объекта незавершенного строительства, предназначенного для продажи, признаются затратами на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), и могут быть учтены в целях налогообложения.
Следует иметь в виду, что в составе затрат могут быть также учтены иные расходы, связанные со строительством, в пределах перечня расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина России от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148).
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
ИсточникОбъект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб. Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства . Печальный конец. … В соответствии с договором купли- продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб. Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.
НДС при реализации объектов незавершенного строительства (жилых домов)
Статьей 171 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика уменьшить исчисленную сумму налога на установленные статьей налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров на территории РФ для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС, а также для их перепродажи.
В силу пункта 1 статьи 172 НК РФ, налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров. Вычетам подлежат, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров, после их принятия на учет и при наличии соответствующих первичных документов. Таким образом, право налогоплательщика на применение налоговых вычетов обусловлено предъявлением ему суммы НДС при приобретении товаров, принятием этих товаров на учет и наличием соответствующих первичных документов.
Реализация недвижимого имущества в виде объектов незавершенного строительства (жилых домов) подлежит обложению НДС. При реализации объектов незавершенного строительства (жилых домов) освобождение от НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, не применяется, т.к. объект незавершенного строительства не может быть признан жилым домом. Согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, не подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Помещение признается жилым, если оно пригодно для проживания, т.е. отвечает санитарным и техническим нормам. Подобные требования установлены п. п. 12, 15, 16, 18 Положения о признании помещения жилым (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Следовательно, приобретенные организацией объекты незавершенного строительства не относятся к жилым помещениям, а значит, их реализация не подпадает под действие подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Лица, не являющиеся плательщиками НДС или освобожденные от соответствующих налоговых обязанностей, исчисляют подлежащую уплате в бюджет сумму налога, если выставляют покупателю счет-фактуру с выделением НДС (подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ). В свою очередь покупатель, перечисливший налог указанным лицам по необлагаемым операциям, не может быть лишен права на предъявление уплаченной суммы НДС к вычету.
Согласно п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик вправе отказаться от освобождения от налогообложения операций, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ. При этом упомянутое освобождение распространяется только на продавцов, но не на покупателей. Для налогоплательщиков-покупателей Налоговый кодекс РФ не предусматривает последствий нарушения продавцом п. 5 ст. 168 НК РФ и выделения суммы НДС в выставленном счете-фактуре (Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 N А12-9812/2012).
Представление налогоплательщиком всех надлежащим образом оформленных документов является основанием для получения налоговой выгоды, если инспекция не докажет, что содержащиеся в этих документах сведения неполны, недостоверны или противоречивы. В рассматриваемой ситуации налоговый орган таких доказательств не представил.
В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 04.11.2004 N 324-О, праву на возмещение из бюджета сумм налога на добавленную стоимость корреспондирует обязанность по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет в денежной форме. Налогоплательщик выполнил все условия, предусмотренные ст. 172 НК РФ для применения налоговых вычетов, в том числе представил первичные документы, а также документы, подтверждающие принятие на учет товаров. Налоговый орган обязан опровергнуть обстоятельство, что поставщики в соответствии с требованиями п. 5 ст. 173 НК РФ уплатили в бюджет сумму налога на добавленную стоимость, полученную от заявителя, в противном случае основания для отказа в возмещении налога не имеется.
Кроме того, налоговое законодательство не ставит возникновение права на вычет налога на добавленную стоимость у покупателя в зависимость от наличия льготы у продавца. Налогоплательщик, вправе отказаться от применения льготы, предусмотренной пп. 24. п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, направив соответствующее заявление в налоговый орган, причем, даже отсутствие такого уведомления не исключит право на вычет у покупателя при выполнении всех условий, установленных в законе.
ИсточникИмеет ли компания право на льготу, если строительство объекта недвижимости не завершено, а операция по его реализации произошла? Возникает ли обязательство начислить и уплатить НДС с суммы реализации такого незавершенного объекта недвижимости? По этому вопросу существуют два противоположных мнения, мы рассмотрим их подробнее. НДС надо начислить и уплатить.