Образец реконструкции объекта жилищного строительства

Проектирование реконструкции зданий и сооружений

Под реконструкцией понимается комплекс работ, направленных на изменение базовых параметров здания или сооружения, включая: этажность, площадь, объем, конструктивные решения и другие характеристики объекта. В этом состоит принципиальное отличие реконструкции от капитального ремонта.

Проектирование реконструкции зданий и сооружений представляет собой разработку комплекта проектной и рабочей документации, включающего детальное описание предстоящих работ. Мероприятие представляет собой процедуру, состоящую из нескольких этапов, в рамках которой:

• проводится техническое обследование реконструируемого здания;
• выполняется комплекс инженерных изысканий;
• выполняются предпроектные проработки, в рамках которых выбираются технические, конструктивные и архитектурные решения;
• разрабатывается проектная документация в соответствии с ПП РФ№87 и комплект рабочей документации;
• осуществляются необходимые утверждения и согласования документации в государственных надзорных органах;
• выполняется строительный контроль (авторский надзор) в процессе производства строительно-монтажных работ по реконструкции здания.

Грамотно разработанный проект реконструкции необходим и заказчику, и непосредственному исполнителю работ. Первый получает представление о стоимости запланированных работ, второй – возможность разработать календарный график и оценить объем необходимых ресурсов, включая людские и материальные. Главная задача при разработке проектной и рабочей документации на реконструкцию здания – это обеспечение надежности и безопасности при последующей эксплуатации объекта и качественной реализации проекта.

Изменения при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства!

Этапы проектирования реконструкции зданий и сооружений

Проектирование реконструкции зданий и сооружений проводятся в несколько этапов. Каждый из них представляет собой комплекс мероприятий, которые направлены на решение определенной задачи, а потому заслуживают отдельного рассмотрения.

Этап №1. Обследование строительных конструкций и инженерных систем

Целью проведения комплексного технического обследования конструкций и коммуникаций объекта является необходимость получения сведений о его текущем состоянии и исходной информации для последующего проектирования. Обязательной частью работы эксперта является определение запаса несущей способности как отдельных конструкций так издания в целом и разработка рекомендаций по их усилению в случае необходимости.

Требования к техническому обследованию объектов изложены в СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011. Итоговым документом после выполнения обследования здания выступает техническое заключение (ТЗК), которое входит в число базовых документов для проектировщиков.

Этап №2. Разработка обмерных чертежей

Данный этап включает в себя выезд специалистов на объект с целью проведения замеров. Задача этого этапа – сбор исчерпывающих данных о точном расположении строительных конструкций, их размерах, конфигурации и взаимном расположении в объеме здания. К числу обмерных чертежей относятся:

• поэтажные планы;
• планы перекрытий и покрытия;
• фасадные развертки;
• разрезы и схемы различных конструкций, частей и узлов строения.

Этап №3. Разработка эскизного проекта

Под эскизным проектом понимается комплект чертежей, который включает: общий вид здания, его внутреннее пространство, планировки этажей, а также основные технико-экономические параметры здания после выполнения реконструкции. На этой стадии проектирования заказчик получает общее представление о планируемых работах и может принимать стратегические решения.

Этап №4. Разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР)

АГР представляет собой промежуточный архитектурный проект, в состав которого входят следующие документы и разделы:

• ситуационный план;
• план благоустройства участка строительства;
• развертки фасадов здания по главным улицам и другие визуальные материалы;
• схемы внешнего вида здания с перечнем и описанием фасадных отделочных материалов и конструкций;
• планировки первого и остальных неповторяющихся этажей;
• разрезы здания с указанием отметок по высоте;
• пояснительная записка.

Этап №5. Получение свидетельства об утверждении АГР

Разработка АГР необходима для утверждения внешнего облика здания и его технико-экономических парпметров местными органами архитектуры. В Москве таковым выступает Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству). Получение согласования требуется для продолжения работ по проектированию реконструкции объекта и в последствии для получения заключения о соответствии (ЗОС) со стороны органов стройнадзора при приемке объекта в эксплуатацию.

Этап №6. Проведение инженерных изысканий

Целью этого этапа работ является необходимость в получении необходимых сведений об участке, на котором расположено реконструируемое здание. Комплект технической документации по результатам инженерных изысканий необходим не только для осуществления проектных работ, но и для предоставления в согласующие органы, например при согласовании проектной документации в государственной или негосударственной экспертизе.

Инженерные изыскания включают следующие виды: инженерно-геологические, экологические, геодезические, гидрологические и другие изыскания. Их перечень определяется с учетом специфики региона строительства и особенностей стройплощадки.

Этап №7. Разработка проектной документации

Это основная стадия проектирования, результатом реализации которой является комплект технической документации. Требования к ее содержательной части и составу регламентируются двумя законодательными и нормативными актами.

Первый – это Градостроительный кодекс РФ (принят 29 декабря 2004 года) в актуальной редакции от 31 июля 2020 г. Второй – ПП РФ №87 (принято 16 февраля 2008 года) с изменениями от 01 октября 2020 г.

Базовыми разделами проекта реконструкции здания или сооружения выступают:

• Общая пояснительная записка;
• Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
• Архитектурные, конструктивные, объемно-планировочные и технологические решения (оформляются в виде самостоятельных разделов);
• Сведения об инженерном оборудовании объекта (отопление, вентиляция, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение, сети связи, автоматика и пр.);
• Проект организации строительства (ПОС);
• Проект сноса и демонтажа объектов, конструкций и элементов здания;
• Отдельные разделы с описанием мероприятий по экологии, противопожарной безопасности, обеспечению доступа маломобильных групп населения, энергоэффективности и т.д;
• Смета на реконструкцию здания или сооружения.

В рамках этого этапа также выполняется экспертиза проектной документации на соответствие законодательным и нормативным требованиям. Необходимость ее проведения определяется положениями ГрК.

Положительное заключение экспертизы проектной документации необходимо для получения разрешения на реконструкцию объекта, которое выдается органами государственного стройнадзора.

Завершает стадию проектирования разработка рабочей документации. Она необходима для непосредственного выполнения строительно-монтажных работы в рамках реконструкции объекта.

Этап №8. Строительный контроль (авторский надзор)

Это обязательство проектной организации. Данная задача состоит в контроле качества производимых подрядчиком строительно-монтажных работ и соответствия фактически выполненных работ проектным решениям. Для этого на объекте заводится журнал авторского надзора, который регулярно заполняется ответственным сотрудником компании-проектировщика. В журнал вносятся все выявленные замечания при отступлении от проекта или согласовываются изменения, внесенные в процессе строительства, не влияющие на надежность и безопасность здания. Представитель подрядчика обязан устранить выявленные замечания и внести соответствующие отметки в журнал.

Основные цели реконструкции зданий и сооружений

Характерной особенностью и главным отличием реконструкции от любого вида ремонта здания выступает изменение базовых характеристик объекта. Оно производится в разных направлениях, главными из которых выступают такие как:

• Переоборудование внутреннего пространства здания или сооружения. Включает изменение планировочных решений помещений здания, вызванных необходимостью изменения назначения здания или улучшения эксплуатационных и потребительских характеристик здания;
• Изменение внешнего вида объекта. Достигается за счет возведения или монтажа различных архитектурных и конструктивных элементов. Часто проводится совместно с обновлением фасадов;
• Увеличение площади или объема объекта. Предусматривает выполнение различных работ по перепланировке, изменению этажности (возведение мансарды или надстройки этажа), сооружению пристройки;
• Изменение или принципиальное обновление фасада строения. Доступный и технические относительно простой способ повышения эстетичности здания за счет новых способов наружного оформления. Типичный пример – монтаж стеклянного фасада;
• Усиление несущих элементов и конструкций объекта. Требуется в двух случаях. Первый – обнаружение дефектов и разрушений, препятствующих безопасной эксплуатации здания. Второй – влияние дополнительной нагрузки на несущие конструкции строения. В обоих случаях проектирование реконструкции зданий и сооружений выступает обязательным этапом выполнения работ.

Виды реконструкции объектов

Строительство и реконструкция зданий и сооружений не обязательно предполагает серьезные его изменения. Причиной реконструкции объекта может быть его изменение в целом (о чем обозначалось выше), или могут быть внесены изменения только для части здания и даже для отдельных его конструктивных элементов.

Такими примерами могут выступать, например, усиление фундаментов, необходимость которого возникает в случае изменения нагрузок в здании при изменении его назначения или увеличения этажности. Решение об усилении принимается по результатам поверочных конструкторских расчетов объекта на действие новых проектных нагрузок. Варианты усиления могут быть различными и выбираются в зависимости от типа фундамента, геологических условий и др. В их числе: устройство буро-набивных свай, инъектирование грунтов основания, силикатизация, изменение конструкции фундамента (увеличение габаритов, подведение свай) и т.д.

По аналогичным причинам (изменение назначения, этажности и пр.) могут усиляться или даже заменяться и другие конструкции здания: наружные и внутренние стены (например усиление металлической обоймой простенков), колонны и пилоны, конструкции междуэтажных перекрытий, а так же конструкции крыши, если в рамках реконструкции предстоит устроить мансардный этаж, тогда усиляются или заменяются стропильные конструкции.

Какие работы закладываются в проект реконструкции?

Проектирование реконструкции ремонта зданий зависит от нескольких основополагающих факторов. Наиболее значимыми из них выступают такие:

• цель проведения реконструкции;
• текущее состояние основных частей и конструкций здания или сооружения;
• степень износа – физического или морального;
• назначение здания – промышленное, складское, жилое, общественное и т.д.;
• другие параметры, непосредственно влияющие на специфику объекта.

Самый частый вариант реконструкции предусматривает увеличение полезной площади объекта. Это достигается различными способами, включая: надстройку этажа, возведение мансарды, перепланировку помещений, сооружение пристройки и другие подобные мероприятия.

Помимо расширения площади здания, в проект реконструкции закладываются следующие виды работ:

1. Реорганизация внутреннего пространства. Как уж было отмечено, особенно актуальна для промышленных и складских строений. Позволяет увеличить производительность объекта или безопасность труда при разумном уровне сопутствующих расходов. Выступает намного более выгодной альтернативой новому строительству.
2. Модернизация сетей – наружных или внутренних. Входит в проектирование реконструкции зданий практически всегда. Предусматривает использование новых технологических решений и прогрессивных материалов. В результате повышается пропускная способность или КПД инженерных коммуникаций без серьезного изменения геометрических размеров используемого оборудования, комплектующих и конструкций.
3. Повышение несущей способности конструкции и элементов здания. Проводится применительно к основным несущим конструкциям здания – фундаментам, стенам, перекрытиям и т.д. Включает комплекс работ по усилению существующих конструкций, их замене или возведению дополнительных. Каждый из вариантов рассчитывается с целью обеспечения надежной и безопасной эксплуатации объекта.
4. Улучшение архитектурной составляющей и благоустройство территории, прилегающей к объекту. Выступает в качестве обязательной части проекта реконструкции, если работы ведутся в исторической части населенного пункта, на объектах административного или общественного назначения. При проектировании учитывается исходный облик здания, требования муниципальных органов власти, архитектурные и конструктивные решения, принятые в ходе строительства расположенных рядом объектов.

Приведенный перечень работ, обычно включаемых в проект реконструкции, не является полным. Он определяется индивидуально для объекта при непосредственном участии заказчика, а также проектной и строительной компании.

Стоимость проектирования реконструкции зданий

Цена разработки проекта реконструкции здания определяется на основании сметы или в результате переговоров. Итоговая стоимость проектирования реконструкции зданий проектной организации зависит от нескольких факторов. К числу наиболее важных из них относятся такие:

• размеры объекта, его назначение и архитектурно-конструктивные особенности;
• срочность проектирования;
• наличие исходной документации;
• необходимость выполнения следующих работ: получения согласований и утверждений, прохождения экспертизы, расчета сметной документации (этот объем работ может быть выполнен техническим заказчиком);
• задачи проведения реконструкции и перечень запланированных при этом мероприятий;
• назначение объекта и подобные параметры.

Серьезное значение для итоговой цены разработки проекта на реконструкцию имеет правильный выбор проектной организации для выполнения работ. При этом рекомендуется использовать несколько критериев, где финансовый параметр рассматривается в комплексе с другими: опытом работы, наличием лицензий и сертификатом, членство в проектной СРО, квалификацией персонала и т.д.

Наша компания оказывает профессиональные услуги проектирования реконструкции объектов любых масштабов и сложности, а также архитектурное проектирование реконструкция. Мы готовы доказать качество выполняемых работ на практике в Москве. Для начала сотрудничества заполните форму, размещенную на сайте КТБ Железобетон, или можно связаться с нашим менеджером любым другим удобным способом.

Источник

Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб.

481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Источник