Образец тех плана объекта незавершенного строительства

Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастровый учет объекта капитального строительства осуществляется на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

Приказом Минэкономразвития РФ от 10.02.2012 N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке» (зарегистрированным в Минюсте РФ 30.03.2012 N 23672) установлены правила оформления технического плана объекта незавершенного строительства и утверждена форма технического плана.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта незавершенного строительства, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер.

Как избежать ошибок при подготовке технического плана

В приложении приведена форма технического плана, а также требования к его подготовке. Форма Технического плана здания и требования к его подготовке, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 г. №403, существенно отличаются от формы Технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 10 февраля 2012 г. №52.

Существенные отличия показателей завершенного и незавершенного объекта недвижимости имеются и в графах Кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, утвержденного приказом Минюста РФ от 18.02.2008 г. №32.

Так, площадь и этажность здания подлежат включению в Техплан и Кадастровый паспорт здания, но не отражаются в Техплане и Кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства (далее ОНС). Вместе с тем, площадь застройки и степень готовности указываются в Техплане и Кадастровом паспорте ОНС, но не отражаются в Техплане и Кадастровом паспорте здания.

Есть отличия и в порядке обследований завершенных и незавершенных объектов. Главная существенная разница в том, что здание считается завершенным объектом, а ОНС считается строящимся и не подлежащим эксплуатации до завершения строительства. Однако ни «Требования» по приказу №403, ни «Требования» по приказу №52, не содержат указаний о порядке отнесения объектов недвижимости к завершенным или незавершенным, что не позволяет обоснованный выбор формы Техплана по отношению к зданиям не имеющим документов о вводе в эксплуатацию, в т.ч. к одноквартирным жилым зданиям (далее ИЖС), для которых в соответствии с законом разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется до 1 января 2015 г.

Нет указаний о порядке и основаниях отнесения объектов недвижимости к завершенным или незавершенным и в приказе Минюста РФ от 18.02.2008 г. №32 об утверждении формы Кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, что лишает организации технической инвентаризации нормативных оснований для заполнения определяющей главной строки «Вид объекта недвижимого имущества» Кадастрового паспорта для объектов ИЖС (пункт №1 Требований по заполнению Кадастрового паспорта).

Объекты незавершённого строительства в Ноябрьске

Неверная квалификация здания, завершенный ОКС или незавершенный ОНС, влечет ошибочный выбор формы Техплана и ошибочное заполнение форм Техплана и Кадастрового паспорта, что в свою очередь влечет отказы в приемке документов для кадастрового учета и применение санкций, вплоть до отзыва Аттестата у кадастровых инженеров и отзыва аккредитации у организаций технической инвентаризации.

Источник

Технический план здания

И, как обычно — порывшись в интернете и посмотрев то, что пишут про техплан здания, впору хвататься за голову. Такое ощущение, что всю эту ахинею пишут не кадастровые инженеры, а нанятые копирайтеры, которые просто собирают в сети материал и делают его «уникальным» для поисковиков. От этого страдает в основном Заказчик кадастровых работ.

Потому что после прочитанного получается каша в голове. Прояснить ситуацию можно только поговорив с грамотным специалистом, или прочитав нашу статью. Мы пишем про технический план дома не для поисковых роботов, а для людей, готовых потратить 10 минут для понимания процесса, который в конечном итоге приведет к регистрации Вашей недвижимости. Итак — техплан здания — с чего начнем?

Для чего нужен технический план здания?

Технический план, как документ, описан у нас отдельно. Что же касается техплана здания — здесь все довольно просто. Если необходимо внести данные о новом здании, о его реконструкции или о его сносе в кадастр недвижимости- все это можно сделать только подав технический план в Росреестр. Есть еще немаловажная деталь!

Сейчас существует большое количество частных домов, которые зарегистрированы в кадастре недвижимости, но не имеют кадастровых границ. Никакие перепланировки и реконструкции с момента регистрации не проводились. И вдруг говорят — нужно делать техплан. Зачем? Ведь регистрация есть!

Подробно об этой проблеме- описано в отдельной статье.

Подготовить технический план здания имеет право исключительно кадастровый инженер. И не спешите сразу его вызывать — может пока и не нужно, или подождать? Надо только дальше прочитать — станет яснее.

На какие объекты подготавливается

Объектами подготовки технического плана в нашем случае являются капитальные здания. Времянки пока не трогают. По действующему законодательству оформлению и регистрации (под регистрацией сразу подразумеваем подготовку технического плана) подлежат все капитальные здания. Но «подлежат» и «обязаны»- совсем разные понятия. Существуют четыре вида капитальных объектов по степени «необходимости» их регистрации:

1. Первый- это дома, которые требуют ввода в эксплуатацию (промышленные объекты, многоквартирники и т.д). Естественно, такие здания без регистрации нельзя эксплуатировать. Для них и разрешение на строительство необходимо. Можно сказать проще- если для строительства здания нужно получать разрешение на строительство- подготовка техплана и регистрация строго обязательна.
2. Второй вид- жилые дома (ЛПХ и ИЖС) и садовые дома (СНТ). Это уже частные домовладения. Тут собственник может подавать уведомление о начале и конце строительства— некая упрощенная форма разрешения на строительство. Или вообще по факту уже построенное здание сразу зарегистрировать. В данном случае закон предписывает, но не обязывает напрямую регистрировать недвижимость. Да, существует ряд ограничений (об этом здесь) на незарегистрированную недвижимость, но пока что можно и обойтись.
3. Третий- это недострой. Естественно, на кадастровый учет принято ставить уже «готовую» недвижимость. Но в случаях перехода прав еще не законченного объекта строительства, его нужно зарегистрировать. В остальном- регистрировать недострой нет необходимости.
4. Четвертый, самый неоднозначный вид — хозпостройки на частных земельных участках. Бани, кухни, гаражи и так далее. Их тоже ставить на учет желательно, но не обязательно. Главное условие- это должна быть капитальная постройка.

Вот мы и подошли к очередной проблеме «быть или не быть». Речь о капитальности строения. С большими домами проще- смотришь на кирпичный трехэтажный дом, и язык не повернется назвать его не капитальным. Вообще здания из камня и бетона практически всегда можно считать капитальными (почему?-см. дальше).

Навесы и металлические киоски- их тоже можно сразу и однозначно отнести к временным постройкам. Но зачастую на земельных участках возводятся такие здания, которые отнести к капитальным или не капитальным затруднительно. В Градостроительном кодексе написано расплывчато-«Капитальное строение – это постройка, здание или сооружение, которые, согласно определенным нормам и признакам, относятся к данной категории». На деле же нужно руководствоваться следующими факторами, определяющими капитальность:

• здание имеет бетонный фундамент
• проектируемый срок эксплуатации здания более 25 лет
• построено из материалов, которые не позволяют произвести быстрый демонтаж
• к зданию подключены внешние коммуникации (не считая электричества).

Эти критерии позволят Вам, как собственнику подобных строений определиться, капитальное ли здание Вы построили, или нет. Некоторым собственникам приходят на почту предписания с фотографиями с летательных дронов с целью заставить Вас все свои сараи поставить на учет.

Если Вы не хотите «признавать» здание капитальным и не желаете его регистрировать — обязать вас практически не смогут. Тем более капитальность должен будет подтвердить специалист с выездом на местность с учетом всех вышеописанных факторов. Капитальность здания по фотографии точно определить не удастся. Так что делать техпланы на четвертый вид зданий или нет- решать Вам. Наши же рекомендации таковы- хотите спать спокойно сейчас — оформляйте; хотите подождать и посмотреть, что же будет дальше — никто Вас не осудит.

Как выглядит и что в него входит

Эта информация позиционируется больше как «для общего сведения». Важно другое — перед подачей готового технического плана здания в МФЦ или Росреестр, лучше ознакомиться со всеми его разделами на предмет явных ошибок/описок, которые вы сами в состоянии распознать. Это убережет Вас от последующих приостановок в регистрации или необходимости впоследствии исправлять технические ошибки. Состоит техплан из двух частей текстовой и графической.

Текстовая часть

1. общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. описание местоположения здания на земельном участке;
5. характеристики здания;
6. сведения о части (частях) здания;
7. характеристики помещений в многоквартирном доме; .

Графическая часть

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения здания (части здания) на земельном участке (далее — Схема);
3. чертеж контура здания (части здания; далее — Чертеж);
4. план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания;

Приложения

1. кадастровая выписка на здание
2. согласие на обработку персональных данных
3. декларация на здание
4. абрис с фактическими обмерами помещений

Если хочется посмотреть, как в печатном виде технический план здания выглядит, то можно

В общем все это заполняется кадастровым инженером и особо вникать в это не видим смысла.

Документы для подготовки техплана здания

Так как большинство оформляемых домов относится к частному сектору, считаем целесообразным описать документацию именно для них. Для остальных зданий пакет документов похож, но есть ряд отличий. О них лучше поговорить в каждом случае отдельно. Для жилых и садовых домов процедура подготовки технического плана одинакова.

Для объекта незавершенного строительства (частного дома) она также практически не отличается. Но для себя нужно четко понимать- технические планы здания подготавливаются в трех различных случаях: для первичной постановки на учет (если данных о здании в кадастре нет), для внесения изменений в кадастровые данные (реконструкция или внесение данных о местоположении здания) и для снятия с учета (при сносе- особый вид техплана- акт обследования). Последний вариант описан отдельно. Документы для первых двух таковы:

1. Основное нововведение- можно иметь на руках два уведомления от администрации о «соответствии параметров проектируемого строительства объекта…….» и о «соответствии построенного объекта…..». Это теперь вместо разрешения на строительство. Для этого сначала застройщик должен подать соответствующие уведомления в администрацию. Не обязательно, но если есть, то нужно приложить к техплану.
2. Если с уведомлениями разобрались- следующий пункт- декларация на объект недвижимости. По идее она заполняется собственником от руки. Но так как в большинстве случаев с ошибками — мы всегда заполняем декларацию сами, и даем Заказчику только для проверки и подписи. о земельном участке. Если есть- хорошо. Если нет- мы закажем сами электронно.
3. Согласие собственника на обработку персональных данных. Это стандартный бланк, который заполняется всегда, если вы кому-то передаете свои паспортные данные. Мы даем бланк — Вы заполняете, и подписываете.
4. Желательно иметь проект здания. Если же ставится на кадастровый учет объект незавершенного строительства— проект здания обязателен. Потому что процент готовности постройки (основная характеристика «недостроя») вычисляется с использованием проектных данных.

В данном случае необходимы все те же документы, что и на первичную постановку с небольшими изменениями. Во-первых форма уведомлений будет несколько другой (не строительства объекта а реконструкции). Во- вторых потребуется еще и выписка из ЕГРН об объекте капитального строительства. Именно в данные из этой выписки будут вноситься изменения, как то увеличение площади или количества этажей.

1. Здесь основополагающими будут выписка из ЕГРН на здание и на земельный участок.
2. Опять же декларация- все данные должны соответствовать данным из выписки на строение.
3. Согласие на обработку персональных данных тоже необходимо.
4. Практически всегда необходим план БТИ

И это все — остальные документы подготовит кадастровый инженер.

Какие работы будут проводиться?

Практически во всех случаях, описанных в предыдущей главе, работы, проводимые кадастровым инженером, будут схожи. Как обычно — разберем все по- порядку:

1. Сначала кадастровый инженер ознакамливается со всеми представленными документами. После выяснения всех нюансов с Заказчиком и уточнения времени полевых работ можно готовиться к выезду.
2. Инженер выезжает на объект и обмеряет дом внутри (для составления поэтажного плана; поэтажный план для здания составляется всегда!). Основной характеристикой будет кадастровая площадь дома. Если необходимо, определяет местоположение здания на земельном участке. То есть обмеряет здание снаружи. Все эти манипуляции для среднего дома площадью 100 кв.м займет не более полутора часов.
3. На основе измерений подготавливается технический план здания. Далее он передается Заказчику с пожеланием скорейшей постановки на учет.

Как и куда сдавать техплан?

Технический план подготавливается в электронном виде. Соответственно и подается он так же. Для этого необходимо записать файл с техническим планом на диск CD-R. Варианта два- или мы записываем и Вы забираете диск у нас в офисе или мы скидываем файл на почту и вы записываете диск самостоятельно. В бумажном виде техплан никуда сдавать не нужно.

Если же Вы хотите распечатанный вариант- нужно доплатить 1000р. В общем, нести в Росреестр нужно только диск и паспорт. Если подает документы не собственник- еще доверенность.

• Грозятся наладить процесс через ГОСУСЛУГИ- будет замечательно. Пока налаживают (уже года три).
• В МФЦ. Если дом в Москве- в любой Московский филиал. Если в Подмосковье в любой Подмосковный филиал или есть несколько центров в Моске. Адрес нужно уточнить в Интернете.
• В отделениях Росреестра принимают документы неохотно и часто «посылают» в МФЦ. Так что лучше сразу туда.

Сколько стоит подготовка технического плана здания?

К сожалению, в связи со сложностью и разнообразностью процессов, которые происходят при подготовке технического плана, цену на услуги нельзя указать для всех возможных объектов. Например, цену на конечный продукт (хлеб, мороженное) или некоторые услуги (стрижка, мойка машины) можно указать заранее, так как известны стоимость исходных материалов и время, затраченное на производство изделия или услуги.

В кадастровой деятельности не все так однозначно. Поэтому цены на наши услуги будут отображены на стандартные объекты. По ним уже можно судить о нашей общей ценовой политике. Стоимость технического плана начинается от 7000 рублей.

Для этого нужно нажать на кнопку ниже и перейти в раздел «Регистрация недвижимости и подготовка технического плана».

Источник