Правовой режим объектов незавершенного строительства
В течение довольно продолжительного времени велась оживленная дискуссия по вопросу о том, следует ли рассматривать объекты незавершенного строительства как недвижимость, при этом некоторые ученые высказывали суждение о том, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым1, такой подход был основан на существовавшей на тот момент судебной практике.
В Законе о государственной регистрации прав вплоть до недавнего времени содержалось указание о том, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства на указанный объект недвижимого имущества регистрируются на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектносметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится следую- ( шее разъяснение: «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»2. Конец затянувшейся полемике положил ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 21Э-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федера-
Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним
! Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2, М., 1998. С. 304.
Сборник постановлений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ по гражданским делам.
ции»[48], который дополнил абз. 1 п. 1 ст. 130 словами: «объекты незавершенного строительства». Таким образом, правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, теперь в полной мере относятся и к незавершенному строительством объекту.
Проведение государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства теперь не ставится в зависимость от необходимости совершения сделки. ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»[49] (в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 206-ФЗ) изменил редакцию ст. 25 Закона. Теперь государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится на основании следующих документов: а) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства; б) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности (например, на праве постоянного (бессрочного) пользования), право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Правовой режим «фактической недвижимости»
Специальные правила для регистрации отдельных видов создаваемого недвижимого имущества предусмотрены ст. 25.3 Закона о регистрации, введенной Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 (в ред. ФЗ от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ). Так, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального
жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация или технический паспорт); правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, с приложением кадастрового плана участка, причем представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в ЕГРП.
Обязательным приложением к представляемым в соответствии с
настоящей статьи документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
ИсточникРаздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества
1. Правовой режим объекта незавершенного строительства
Действующее законодательство и его оценка
До принятия Закона о государственной регистрации вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Однако, очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства
Первое. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в тот примерный перечень недвижимых вещей, который имеется в ст. 130 ГК. Тем самым будет ясно показана значимость этих объектов для оборота.
Второе. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих основных положений:
— право собственности на объект незавершенного строительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения);
— соответственно для решения вопроса о том, кто является собственником объекта незавершенного строительства, не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;
— поскольку собственником объекта строительства является собственник (владелец) земельного участка, не должно иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.
Третье. Сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства должен служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для государственной регистрации права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК).
Четвертое. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд».
В ГК должно быть установлено, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остаётся собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более оборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своём состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершённого строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.
Пятое. Соответствующие изменения должны быть внесены и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений, и стороны договора об ипотеке не должны иметь права договориться об ином (п. 1 ст. 65 Закона).
Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и договор ипотеки строящихся зданий или сооружений, не включающий в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должен считаться недействительным.
ИсточникПравовая основа регулирования объектов незавершенного строительства
Строительство, являясь одним из распространенных и прибыльных видов предпринимательской деятельности, имеет достаточно обширную нормативно-правовую базу регулирования на уровне федеральных законов и иных нормативных правовых актов, в том числе ведомственных, которые в своей совокупности довольно подробно регламентируют строительную деятельность вообще и существенные условия договоров строительного подряда в частности Брагинский, М. И. Договор подряда и подобные ему договоры / М. И. Багринский. Договор подряда и подобные ему договоры. — Москва, 2015. — 254 с..
При этом объектам незавершенного строительства, как правило, не уделяется особого внимания, поскольку, как полагают многие авторы, основная цель договора — возведение строительного объекта и сдача его в эксплуатацию. С моей точки зрения, это суждение нуждается в уточнении: объекты незавершенного строительства «не вписываются» в существующую систему правовой регламентации недвижимости, поскольку содержат в себе движимые вещи, а также права и обязанности.
Именно поэтому правовая регламентация объектов незавершенного строительства нуждается в существенной модернизации, предполагающей расширение перечня норм, регламентирующих соответствующие отношения, а также пересмотр научной концепции, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимости Агарков, М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Т. I. / М.М. Агарков. Избранные труды по гражданскому праву. — Москва, 2012. — 170 с..
Вместе с тем, основная нормативная правовая база в сфере строительства направлена на регулирование отношений, возникающих по поводу завершенного объекта. В качестве примера можно назвать: главу 37 ГК РФ, в которой содержатся нормы, регламентирующие договорные отношения по поводу создания недвижимого имущества, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ Брагинский, М. И., Витрянский, В. В. Договорное право.
Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М. И. Брагинский., В. В. Витрянский. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. — Москва. Статут, 2015. — 149-150 с.. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
При этом объекты незавершенного строительства в этой главе не упоминаются. Правда, статья 729 ГК РФ устанавливает, что в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Интересно отметить, что указанная норма закона не требует регистрации прав на созданный объект незавершенного строительства Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ : [ред. от 29.06.2015] // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1996. — № 5. — ст. 729.. правовой регистрация судебный собственность
Так же в качестве примера можно привести Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в котором говорится, что объекты незавершенного строительства рассматриваются как предмет залога. В частности, п.2. ст.
13 указанного ФЗ устанавливает, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ : [ред. от 13.07.2015] //Собр. Законодательства Рос. Федерации. — 2004. № 214. — п. 2 ст. 13..
По итогу хочется отметить, что отсутствие необходимого перечня документов и/или нарушение структуры этих документов не позволяет определить конкретные виды работ, которые должны быть выполнены подрядчиком, что в итоге приводит к конфликтным ситуациям: подрядчик полагает, что объект строительства завершен, а заказчик утверждает, что предмет договора является в данный момент объектом незавершенного строительства Шалагинов, К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика / К. К. Шалагинов. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. — Ростов-на-Дону, 2010. — 32 с..
Источник