Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства

Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:

• Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.

В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)

4 особенности объекта незавершенного строительства

Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.

• Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем.

Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.

Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.

Классификация объектов незавершенного строительства

Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:

• Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
• Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
• Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.

Оценка незавершенного строительства

Особенности оценки

В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.

Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.

В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.

Методика оценки незавершенного строительства

Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.

В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.

Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.

Источник rusbiz-o.ru

Оценка объекта незавершенного строительства

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

Оценка недвижимости	Стоимость	Сроки
Оценка незавершенного строительства	от 4 000	3-5

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

• Техническое состояние недвижимости;
• Состав строения;
• Причины приостановки строительства;
• Какие имущественные права существуют на объект;
• Кто является собственником.

Незаконченные объекты недвижимости представляют сложность для оценщиков еще потому, что условия рынка постоянно меняются, а оценка предполагает определение реальной стоимости имущества в соответствии с текущей ситуацией.

Важно также учесть нюанс, связанный с обеспечением объекта инженерными коммуникациями. Как правило, все разрешения коммунальных служб и инстанций по отношению к строящимся зданиям имеют ограниченный срок действия – пять лет. Если разрешительный период подошел к концу, это нужно учесть при расчете итоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

Этапы рыночной оценки объекта незавершенного строительства на практике

Алгоритм определения рыночной стоимости незавершенного объекта на практике имеет следующие этапы:

1. Определение класса объектов. Их делят на общественные, жилые и производственные здания. Последние делятся на здания специального назначения и универсальные сооружения.
2. Уточнение наличия или отсутствия государственной регистрации.
3. Анализ технического состояния недостроенной недвижимости. На этом этапе выявляются строительные дефекты и стоимость их устранения, а также изучаются параметры строения, степень завершенности и износ каждого конструктивного элемента.
4. Расчет затрат на окончание строительства. Для этого анализируется сметная документация, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат. Затем, полученные данные сопоставляются со сметой, выявляются отклонения и их причины. На этом же этапе прогнозируются вероятные отклонения от фактической стоимости объекта со сметой в будущем.
5. Выбор наиболее эффективного использования объекта. Выбирается вариант, обеспечивающий недостроенной недвижимости максимальную стоимость.
6. Проведение расчетов.
7. Оформление отчета об оценке незавершенного строительного объекта.

Способ наиболее эффективного использования недостроенной недвижимости определяется на основе анализа дохода, который объект сможет приносить в будущем. На практике применяется один из трех вариантов:

• Завершение строительства в соответствии с проектом;
• Изменение назначения или конструктивных решений объекта с сохранением существующей части здания;
• Снос незавершенного объекта с целью строительства нового сооружения или использование земли по другому назначению.

В последнем варианте ценность представляет только земельный участок. Соответственно, для инвестора стоимость существующей недвижимости будет отрицательной, так как ее снос влечет за собой дополнительные затраты.

Выбор метода оценки объекта незавершенного строительства

Для оценки незаконченных строительных сооружений используется три общепринятых подхода:

• Сравнительный;
• Затратный;
• Доходный.

Сравнительный подход и его методы используются в отношении подобной недвижимости редко. Маловероятно, что на рынке найдутся схожие характеристики объектов оценки незавершенного строительства. Кроме того, предложений такой недвижимости на рынке немного. Все это говорит о том, что корректное сравнение провести фактически невозможно.

Затратный подход целесообразно применить, если наиболее эффективным способом использования объекта является продолжение строительных работ по первичному проекту. В этой ситуации задача оценщика – достижение компромисса между сторонами сделки. Продавец намерен вернуть вложенные средства, а покупатель не переплатить. Оценщику важно определить стоимость имущества, чтобы она не значительно отличалась от понесенных расходов.

Гораздо больше сложностей возникает, когда наиболее эффективное использование объекта снос. Найти компромисс в этом случае гораздо сложнее. Продавец по-прежнему будет ориентироваться на понесенные затраты, а покупатель только на затраты и прибыль в будущем.

В такой ситуации допустимо применить затратный и доходный подход. Однако на практике оказывается, что доходный подход предпочтительнее. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Отчет об оценке объекта незавершенного строительства

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ. К готовому отчету об оценке незаконченной строящейся недвижимости прикладываются документы, которые подтверждают профессиональный статус оценщика (копия допуска СРО), а также копии бумаг, полученных от заказчика.

В отчетных документах об оценке объекта незавершенного строительства содержатся следующие пункты:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Готовый отчет прошивается и скрепляется печатью оценочной компании. С примером отчета можно ознакомиться на нашем сайте.

Источник blog.peko.pro

Оценка стоимости зданий и сооружений

4 рабочих дня

от 3 000 руб.

гарантия 6 месяцев

Цель оценки зданий и сооружений – установить рыночную или иной вид стоимости недвижимого объекта. При проведении оценочных мероприятий эксперты анализируют состояние инженерных коммуникаций, прилегающую территорию, целевое назначение постройки и другие параметры. Процедура регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», а также действующими ФСО.

Методы и особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческой называют недвижимость, которая используется в процессе предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, прироста капитала, получения дохода от аренды и т.д. В процессе оценки такой недвижимости учитываются:

• функциональные особенности объекта;
• степень развития инфраструктуры и транспортных путей;
• наличие/отсутствие отделки;
• состояние инженерных коммуникаций.

Для определения рыночной стоимости используется доходный, затратный или сравнительный подход, а также комбинации методов. Оценщик вправе самостоятельно выбирать, каким подходом воспользоваться, но в некоторых случаях альтернативы нет.

Так, например, для типовой недвижимости применяется сравнительный подход. Когда нужно оценить стоимость объекта незавершенного строительства – затратный, а для целей аренды – доходный метод.

Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости

Оценка нежилых помещений, используемых для коммерческих целей, требуется в таких случаях, как:

• Судебное разбирательство, связанное с имущественными спорами.
• Получение ипотечного кредита. В этом случае планируется передача объекта оценки в залог.
• Инвестирование.
• Реорганизация собственника-юридического лица.
• Оспаривание кадастровой стоимости.
• Внесение в уставной капитал.
• Заключение сделок в отношении оцениваемой недвижимости.

Это наиболее распространенные цели проведения оценочных работ.

Оценка офисов и нежилых помещений

Офисные и прочие нежилые помещения оцениваются в следующих целях:

• купля-продажа, наследование, дарение;
• разрешение имущественных споров;
• бухгалтерские манипуляции;
• страхование;
• аренда;
• получение банковского кредита;
• определение размера причиненного ущерба и т.д.

Рыночная стоимость зависит от множества критериев. Во внимание принимается год постройки, местоположение, инфраструктура района, наличие парковки и охраны, безопасность объекта. Эксперт проводит юридический анализ документации – при выявлении нарушений стоимость недвижимости снижается.

Оценка недвижимости, используемой в качестве офиса, проводится одним из трех подходов или их комбинацией. Оценщик принимает решение, как именно определять стоимость, в индивидуальном порядке.

Оценка складских и производственных помещений

Существует четыре категории складских помещений. Они распределяются по классам:

• А – современные строения, возведенные из прочных и дорогостоящих материалов, с оптоволокном, потолком высотой не менее 10 м, системой безопасности и иным оборудованием;
• B – помещение, оснащенное различными современными системами, с высотой потолков не менее 6 м. Уступает классу А в функциональных возможностях, но имеет более низкую стоимость аренды и строительства;
• C – капитальное строение с потолком от 4 м, но не имеет на полу покрытия, а для разгрузки транспорта не предусмотрено отдельной площадки;
• D – неотапливаемые подвальные помещения и ангары без оборудования и современных систем.

Оценка складских и производственных объектов необходима по закону:

• при оспаривании кадастровой стоимости с целью снижения размера налоговых платежей;
• при передаче объекта в залог с целью оформления кредита;
• при вступлении в права наследования;
• при внесении объекта в уставной капитал;
• в случае банкротства компании-собственника.

Складская и производственная недвижимость априори используется для получения прибыли или увеличения капитала. Оценщик в процессе проведения работ по определению стоимости будет учитывать прогноз на будущий доход от использования помещения по целевому назначению.

На стоимость склада или производственного помещения влияет местоположение, год постройки, особенности конструкции, транспортные пути, техническая оснащенность или класс, коммуникации, наличие вспомогательных помещений и другие критерии.

Оценка стоимости незавершенного строительства

При оценке объекта незавершенного строительствa для покупки, для продажи или для иных целей используется затратный подход. Специалист в ходе проведения работ определяет, какие расходы потребуется понести для возможности использования здания или сооружения по целевому назначению.

При оценке таких объектов большое значение имеет степень готовности. Наибольшую стоимость имеют здания, завершенные на 76-95 %, наименьшую – со степенью готовности 35-50 %.

Для проведения оценки стоимости зданий и сооружений рекомендуется обратиться к нашим специалистам. Работаем по всей России, выезд на следующий день после заказа.

Источник senk.ru