Оценка стоимости объекта строительства

Экспертиза сметной документации

Проверка достоверности сметной стоимости строительства подлежит государственной экспертизе при условиях, указанных в Постановлении Правительства РФ от 18 мая 2009 г. N 427. В остальных случаях допустима негосударственная экспертиза сметной документации. В основном это возможно, когда финансирование объекта строительства осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов.

Также инициировать проведение экспертизы сметной документации заказчик может по собственному желанию перед началом строительства. Сметный расчет — это расчёт планируемых доходов и расходов на осуществление строительной деятельности, и экспертиза сметной документации дает возможность свести финансовые риски к минимуму.

Марков Максим: Практика оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости

Результат работы

Заключение негосударственной экспертизы о достоверности или недостоверности определения сметной стоимости объекта капитального строительства выпускается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 29 марта 2017 г. № 655/пр «Об утверждении формы заключения о проверке достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и порядка оформления заключения о проверке достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства».

Что проверяется?

Предметом проверки сметной стоимости является изучение и оценка расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления:

Источник

Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений нужна для определения рыночной цены объектов недвижимости.

Оценке подлежат следующие элементы строений:

• Корпуса административного назначения
• Производственные корпуса
• Помещения складского назначения
• Строения хозяйственного назначения
• Здания культурно-бытового назначения
• Объекты жилого назначения

Недвижимость предприятий может состоять из:

• Газовых и нефтескважин
• Гидротехнических сооружений
• Рыбоводных сооружений, прудов
• Сооружений для ведения транспортного хозяйства, оказания услуг связи и т.д.
• Дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, оградительные сооружения и т.п.
• Трубопроводов

Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.

15.02.18 Вебинар «ШЕСТЬ СЛОЖНЫХ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА». Часть 1.

Принципы оценки

При выполнении оценочных работ для сооружений и зданий применяется четыре принципа, которые, применимы к оценке многих построек:

1. Принцип полезности для владельцев или инвесторов
2. Принцип, связанный с требованиями к недвижимости, участкам земли, на которых они находятся
3. Принцип, связанный с рыночной конъюнктурой
4. Принцип эффективного применения недвижимости

При выполнении оценочных работ специалист должен использовать приведенные принципы не изолированно, а в их сочетании – в зависимости от поставленных перед ним задач, особенностей оцениваемого помещения.

• Принцип полезности — согласно ему, любой оцениваемый объект будет обладать стоимостью в том случае, когда он полезен для владельца или потенциальных инвесторов. Это применимо тогда, когда он используется для реализации каких-либо функций, может приносить доходы – в случае с коммерческой недвижимостью
• Принцип замещения — покупатель не должен заплатить за приобретаемую недвижимость менее той суммы, которая взимается за аналогичные строения, обладающие той же степенью полезности
• Принцип ожидания — определяет, что стоимость помещений, приносящих определенный доход, должна быть определена настоящей стоимостью доходов, которые недвижимость может принести в будущем

Вторая группа принципов объединяет в себе принципы требований, которые предъявляются к недвижимости:

• Принцип остаточной продуктивности — стоимость земельного участка выражена в виде остаточного чистого дохода, приходящегося на участок после выплат за труд, капитал, а также осуществление управления
• Принцип вклада — определяет то, что доходы, полученные в результате инвестирования в объект, не должны быть меньше самих инвестиций
• Принцип убывающей и возрастающей степени доходности — если владелец или инвестор вкладывает больше, то он и должен рассчитывать на соразмерное увеличение прибыли. Соответственно, верно обратное: чем меньше было вложено – тем на меньшую доходность можно рассчитывать. При этом существует и некий предел, который накладывается на размер доходов – вне зависимости от того, сколько было вложено в качестве инвестиций. Этот предел определяется индивидуально
• Принцип пропорциональности — все элементы, входящие в состав недвижимости, должны находиться в сбалансированном состоянии друг относительно друга. Иначе оценочная стоимость будет снижена
• Принцип оптимальных разделений и объединений прав на имущество — определяет, что права на имущество нужно распределять так, чтобы в конечном итоге благодаря этому увеличивалась оценочная стоимость строения

В третью группу входят принципы связанные с рыночной конъюнктурой, характерной для данного рынка в данный момент времени.

• Принцип зависимости — те или иные факторы внешней среды будут влиять на оценку стоимости объекта
• Принцип соответствия — недвижимость, не соответствующая на данный момент стандартам рынка, будут обладать меньшей стоимостью
• Принцип предложения и спроса — чем больше спрос на данный объект, тем выше он будет оцениваться
• Принцип изменения — всевозможные внешние и внутренние факторы будут постоянно влиять на оцениваемую сумму объекта. Стоимость его будет постоянно меняться

Четвертая группа принципов, которая определяет следующее:

• Самым эффективным способом использования объекта можно считать тот, который дает максимальный прирост к рыночной стоимости объекта. Можно сказать, что именно этот принцип будет наиболее важным среди всех остальных. Это отнюдь не говорит, что эти принципы будут малозначимыми, от них можно «отмахнуться».

Факторы влияющие на сумму оценки

Оценочная стоимость объекта недвижимости – величина не постоянная. Она будет постоянно изменяться – в зависимости от разных факторов. Сотрудники, работающие у нас в компании, смогут умело определить эти факторы, вовремя распознать их.

Условно все факторы можно поделить на следующие большие группы:

• Факторы экономические
• Факторы политические
• Факторы правового характера
• Физические факторы

Существуют и другие факторы – как объективного характера, так и субъективного. Все они необходимы к учету во время выполнения оценочных процедур.

Какими методиками мы руководствуемся при выполнении оценочных работ

Чтобы можно было точно, объективно провести оценочные работы с недвижимостью, сотрудник должен руководствоваться разными методиками.

Они объединены в три группы:

• Затратный метод оценки
• Доходный
• Сравнительный

На практике приходится учитывать одновременно все три подхода, использовать их в сочетании друг с другом.

Затратный метод основывается на том, что текущие траты (строительство, эксплуатация и т.п.) должны быть приемлемым ориентиром, чтобы определять цену объекта. Этот подход предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Определение рыночной цены участка земли, на котором выстроен объект. Требуется еще учесть характер использования участка
2. Далее нужно рассчитать восстановительную, либо заместительную стоимость объекта
3. На третьем этапе рассчитывается степень износа строения
4. На четвертом – соотношение величины износа и трат, необходимых на его ликвидацию
5. Наконец, пятый этап предполагает определение цены объекта оценки через сложение рыночной стоимости земельного участка и самой постройки

Чтобы определить восстановительную стоимость (заместительную), используют следующие методики:

• Сравнительная
• Поэлементная
• Сметная
• Индексная

Сравнительная методика предполагает умножение скорректированной цены выбранных единиц измерения на число единиц оцениваемых объектов. Могут быть выбраны разные единицы – штуки, квадратные или кубические метры… Этот подход считается самым простым и довольно грубым. Для более точных результатов потребуется сочетать его с другими подходами.

Поэлементная методика расчетов предполагает определение стоимости объекта, исходя из поэлементных трат (стены, кровля, фундамент и пр.).

Сметная методика предполагает составление сводной и объектной сметы возведения данного объекта, как если бы тот строился заново. При этом объектная смета создается на базе федеральных или региональных расценок на возведение подобного рода объектов.

Индексный метод расчета подразумевает определение восстановительной стоимости объекта оценки через умножение его балансной цены на индексы изменения в оценке строительных и монтажных мероприятий. Такие индексы определяются на федеральном уровне и регулярно публикуются в официальных профильных СМИ.

Кроме того, необходимо определить все виды износа здания. Специалисты различают три разновидности износа: износ внешний, функциональный, а также физический износ.

Физический износ объекта — снижение его рыночной стоимости, наступившей в результате эксплуатационного ущерба, либо ущерба, вызванного природными воздействиями.

Функциональный износ — понижение стоимости недвижимости, которое было вызвано факторами технического научного прогресса, связанными со снижениями функциональных показателей оцениваемого объекта.

Внешний износ — снижение рыночной стоимости объекта, вызванное внешними природными и эксплуатационными факторами. Сюда же относят изменения в спросе на рынке, экологические факторы и многие другие.

Источник

Цены на оценку, экспертизу и юридические услуги

Строительно-техническая экспертиза объектов ОКС и функционально связанной с ней территории, в том числе с целью определения стоимости.

Строительная экспертиза для узаконения самовольно возведенных построек (жилого дома, административного, торгового здания)

От 30 000,00 руб.

Строительная экспертиза качества, объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ

От 35 000,00 руб.

Независимая строительная экспертиза объектов недвижимости

От 15 000,00 руб.

Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости

От 20 000,00 руб.

Строительная экспертиза с целью определения степени аварийности строения.

От 40 000,00 руб.

Исследования помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости их восстановительного ремонта

Исследование технологических, технических, организационных и иных причин, условий возникновения, характера протекания пожара и его последствий.

Определение степени ответственности и порядка действия должностных лиц в момент возникновения пожара

Исследование обстоятельств дорожно-транспортного происшествия

Исследование технического состояния транспортных средств

Исследование следов на транспортных средствах и месте ДТП (транспортно-трасологическая диагностика)

Исследование транспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки

Исследование технического состояния дороги, дорожных условий на месте дорожно-транспортного происшествия

Исследование транспортных средств по выявлению дефектов, качеству сборки, ремонта и рекламациям

Иные экспертизы (по согласованию)

Рецензирование судебных и иных экспертиз (по согласованию)

Стоимость снижения кадастровой стоимости

Наименование работ

Стоимость, руб.

Юридическое сопровождение юридических и физических лиц по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размерах до 20% от кадастровой стоимости

Юридическое сопровождение в комиссии Росресстра о снижении кадастровой стоимости в размере рыночной объекта недвижимости

Подготовка документов и подача в суд искового заявления о снижении кадастровой стоимости и установлении стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и получение положительного решения.

Юридическое сопровождение юридических и физических лиц по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости в индивидуальном порядке

Подготовка документов для успешного снижения кадастровой стоимости объекта оценки и мониторинг рынка оценочных услуг по подготовке отчета об оценке объекта недвижимости.

Участие в комиссии Росреестра по снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости для юридических лиц

1,5 % от экономии на налогах.

Подготовка документов и подача в суд искового заявления о снижении кадастровой стоимости и установление стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Источник