Оценка стоимости строительства здания

Содержание

Хотите узнать рыночною цену объекта? Вам помогут независимые оценщики нашей компании! Оцениваем недвижимость любой сложности, опыт работы с 2010 года!

Независимая оценка недвижимости — одно из приоритетных направлений деятельности компании МЭН. Оценщики с многолетним опытом помогут вам определить реальную стоимость объектов недвижимости для разных целей (покупка, продажа, ипотечное кредитование, наследство) и организаций (банки, нотариусы), без пареплат. Основной регион оценки недвижимости Москва и Подмосковье.

Поможем вам оценить недвижимость различной площади и ценовых диапазонов: жилая и коммерческая недвижимость, объекты первичного и вторичного рынка, промышленного, производственного или торгового назначения, склады, гаражи, парковки, АЗС, машиноместа, крупные и мелкие имущественные комплексы, офисы, гостиницы, . А также здания и сооружения, загородную и зарубежную недвижимость, земельные участки и угодья, объекты незавершенного строительства.

МЭН гарантирует своим клиентам: взаимодействие с опытными экспертами, выгодные тарифы и документальное сопровождение по стандартам оценки.

Стоимость строительства здания

Независимая оценка стоимости недвижимости требуется в следующих целях:

имущественные споры и наследование;
расчет причиненного ущерба;
кредитование;
ипотека;
реорганизация компании;
сделки купли-продажи, выдела доли, дарения, приватизации и др.;
вклад имущества в уставный капитал общества;
постановка сооружения на баланс;
переоценка компании;
оптимизация налогообложения;
инвестиционные вложения;
правовые разногласия, в том числе судебные споры.

Сколько стоит оценка недвижимости:

Услуги Цены (руб.) Сроки (дней)

свернутьразвернуть
посмотреть весь списоксвернуть
Оценка недвижимости	от 3000	—
Оценка жилой недвижимости	от 3 000	1-2
Оценка квартир	от 3 000	1-2
Оценка квартиры с неузаконенной планировкой	3 000	1-2
Оценка квартиры для опеки	3 500	1-2
Оценка квартиры без выезда оценщика	3 000	1-2
Оценка квартиры для суда	от 3 500	1-2
Оценка квартиры для закладной	от 3 500	1-2
Оценка квартиры для нотариуса	от 3 000	1-2
Оценка квартиры в новостройке	от 3 000	1-2
Оценка квартиры для рефинансирования	от 3 000	1-2
Оценка квартиры от застройщика	3 500	1-2
Оценка квартиры для АИЖК	3 500	1-2
Оценка квартиры для продажи	3 500	1-2
Оценка квартиры для наследства	3 500	1-2
Оценка вторички	от 3 500	1-2
Оценка новостройки	3 500	1-2
Оценка многоквартирного дома	от 4 500	1-2
Однокомнатные	7 000	1-2
Двухкомнатные	8 000	1-2
Трехкомнатные	9 000	1-2
Четырёхкомнатные	10 000	1-2
Пятикомнатные	10 000	1-2
Апартаменты	от 3 000	1-2
Студия	от 3 000	1-2
Квартиры по площади	—	—
до 150 м²	от 3 000	1-2
до 350 м²	от 3 000	1-2
от 350 м²	от 3 000	1-2
Оценка дома	от 8 000	1-2
Частный жилой дом (домовладение)	от 8 000	2-3
Коттедж	от 8 000	2-3
Коттедж со строениями	от 8 000	1-3
Пентхаус	от 8 000	1-2
Таунхаус	от 8 000	1-2
Дома по площади	—	—
до 150 м²	от 8 000	1-2
до 350 м²	от 15 000	1-2
от 350 м²	от 15 000	1-2
Оценка комнаты	от 8 000	1-2
Оценка загородной недвижимости	от 8 000	1-2
Оценка особняка	от 8 000	1-2
Оценка дачи	от 8 000	1-2
Садовый дом с земельным участком	от 7 000	2-3
Оценка элитной недвижимости	от 8 000	1-2
Оценка зарубежной недвижимости	от 8 000	1-2
Оценка недвижимости для ипотеки	3 500	1-2
Оценка квартиры для ипотеки	3 500	2
Оценка дома для ипотеки	3 500	1-2
Оценка квартиры под залог	3 500	2
Оценка для банка	—	—
Оценка для Сбербанка	3 500	2
Оценка для ВТБ	3 500	2
Оценка для Газпромбанка	3 500	2
Оценка для Россельхозбанка	3 500	2
Оценка для Альфа банка	3 500	2
Оценка для банка Открытие	3 500	2
Оценка для Промсвязьбанка	3 500	2
Оценка для Райффайзенбанка	3 500	2
Оценка для банка Возрождение	3 500	2
Оценка коммерческой недвижимости	от 3000	1-2
Оценка зданий	—	1-2
Оценка офисов	—	1-2
до 100 м²	—	1-2
от 100 м²	—	1-2
Оценка гостиниц	—	1-2
мини-гостиницы	—	—
мотели	—	—
апарт-отели	—	—
пансионаты	—	—
дома отдыха	—	—
хостелы	—	—
турбазы	—	—
специализированная недвижимость	—	—
Оценка стоянок	—	1-2
Оценка АЗС	—	1-2
Оценка гаража	—	1-2
гараж некапитальный	—	1-2
гараж капитальный	—	2-3
Постройки, предназначенные для производства (оценка вместе с участком земли)	—	1-2
Оценка имущественного комплекса	—	1-2
Оценка незавершенного строительства	—	5-7
Оценка склада	—	1-2
до 100 м²	—	3-5
от 100 м²	—	3-5
Оценка стоимости складских помещений при выкупе у ДГИ	—	—
Оценка торгового центра	—	—
Оценка ресторана	—	1-2
Оценка помещений	—	1-2
Производственные помещения	—	1-2
Жилые помещения	—	1-2
Нежилые помещения	—	1-2
Нежилое отдельностоящее здание	—	1-2
до 50 м²	—	1-2
до 100 м²	—	1-2
до 300 м²	—	1-2
до 500 м²	—	1-2
до 1 000 м²	—	1-2
до 3 000 м²	—	1-2
до 5 000 м²	—	1-2
до 7 000 м²	—	1-2
до 10 000 м²	—	1-2
от 10 000 м²	—	1-2
Нежилое встроенное помещение	—	1-2
до 150 м²	—	1-2
до 300 м²	—	1-2
до 500 м²	—	1-2
до 1 000 м²	—	1-2
до 5 000 м²	—	1-2
от 5 000 м²	—	1-2
Для федеральной налоговой службы/департамента и т.д.	—	1-2
Оценка в рамках суда	—	1-2
Для вступления в наследство/опеки	—	1-2
Оценка земли	от 3 500	от 2
Участки садовых товариществ, огороды до 30 соток	6 000	2
Участки садовых товариществ, огороды от 30 соток	от 6 000	2-3
Земли под ИЖС	—	—
до 1 Га	8 000	3-4
от 1 Га	от 10 000	3-4
Оценка земель сельскохозяйственного назначения	—	—
до 10 Га	от 3 500	2-3
от 10 Га	от 15 000	3-4
Земли промышленного назначения	—	—
до 10 Га	от 3 500	от 2
от 10 Га	12 000	от 2
Земли лесного хозяйства	—	—
до 10 Га	от 3 500	3-4
от 10 Га	от 20 000	3-4
Земли по площади	—	—
до 10 соток	—	—
до 15 соток	—	—
до 50 соток	—	—
до 1 Га	—	—
свыше 1 Га	—	—
Земля коммерческого назначения	—	—
Оценка серветута	—	—
Оценка земли при разделе имущества	—	—
Оценка земель при изъятии для гос. нужд	—	—
Оценка участка для залога	—	—
Оценка земель населенных пунктов	от 3 500	от 2
Оценка земли для нотариуса	от 3 500	от 2
Оценка земли для наследования	от 3 500	от 2
Выезд на осмотр по Москве	500	—
Выезд на осмотр в Московскую область (до 30 км от МКАД)	1000	1-2
Дополнительный экземпляр (отчета)	—	—
Подача телеграммы ответчику	1 000	—

На рыночную цену недвижимости могут влиять:

имущественные споры и наследование;
расчет причиненного ущерба;
кредитование;
ипотека;
реорганизация компании;
сделки купли-продажи, выдела доли, дарения, приватизации и др.;
вклад имущества в уставный капитал общества;
постановка сооружения на баланс;
переоценка компании;
оптимизация налогообложения;
инвестиционные вложения;
правовые разногласия, в том числе судебные споры.

Преимущества работы с компанией Оценка МЭН:

Какая стоимость строительства дома в 2019 — 2022 г. Изменение себестоимости строительства за 4 года.

Отчет составляется согласно законодательной базы

Выезд на оценку в течение 24 часов

Обмен документами как в офисе, так и по электронной почте

Опыт работы на рынке с 2010 года

Осмотр квартиры в удобное время, в том числе выходные дни

Готовый отчет за 48 часов

Документы для услуги по оценке недвижимости:

копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юр. лиц необходимо предоставить: свидетельство ОГРН, ИНН, бумаги, подтверждающие назначение клиента на руководящую должность и копия паспорта;
правоустанавливающие документы;
документы из БТИ, ЕГРП — с уточнением о наличии обременений;
документация, подтверждающая наличие обременений;
кадастровый паспорт или выписка из ГКН;
техническая документация.

Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:

план границ земельного участка;
правоустанавливающие документы на землю;
информацию о постройках, инфраструктуре и инженерных сетях.

Как происходит оценка объектов недвижимости:

Звонок клиента.
Заключение договора с заказчиком.
Изучение предоставленных клиентом документов.
Выезд на объект независимого эксперта.
Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
Обработка полученных данных.
Подготовка и выдача заказчику отчета об оценке недвижимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости бывает:

судебная.
досудебная.

Независимый оценщик недвижимого имущества компании МЭН:

2011 Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный аттестат: оценка недвижимости

С 2014 года ООО «Московская Экспертиза Независимая», оценщик

Документы, подтверждающие квалификацию наших оценщиков:

Оценка объектов недвижимости специалистами компании МЭН выполняется в соответствии с действующими положениями и инструкциями, учитывает принципы независимой оценки недвижимости и право собственности. Итогом работы становится отчётность об оценке (акт оценивания), которая является основанием для подготовки правоустанавливающих, бухгалтерских или технических сведений. Мы предоставляем оценочные услуги с неизменным качеством и точно в установленный срок.

Кейсы по оценке недвижимости:

Цель оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимостей. Итоговое заключение: в ходе оценки было установлено, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры составляет: 6 244 000 рублей.

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было установлено, что рыночная стоимость земельного участка с дачным домом составляет: 1 298 000 рублей.

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Итоговое заключение: в ходе оценки было установлено, что рыночная стоимость секции жилого дома на 13 ноября 2011 года составляет: 79 330 000 рублей.

Цель оценки: определение рыночной стоимости гаража. Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было установлено, что рыночная стоимость гаража на 22 июня 2011 года составляет: 146 000 рублей.

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Итоговое заключение: в ходе оценки было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 14.11.2010 года составляет: 3 540 000 рублей.

Отзывы об оценочной компании МЭН:

Наш департамент выражает благодарность Московской Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности города Москва.

В соответствии с программой приватизации имущества данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу, тендерная комиссия в целях выявления цены продажи, выбрала данную компанию для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение данной работы, только ООО МЭН представила на наше рассмотрение тщательно обоснованное предложение по проведению оценочных мероприятий. Их предложение отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная оценка стоимости была положена в основу при проведении торгов по покупке имущества, находящегося в собственности города.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился, когда позвонил нескольким «независимым» риэлторам.

Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете я продал дачу по рассчитанной МЭН цене.

Спасибо за грамотную работу.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.

Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии, осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день. На квартиру не было завещания.

Как мне объяснили юрист ООО МЭН, наследовать эту недвижимость я смогу по закону, и поскольку я не проживала вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. По мнению юриста, она будет взиматься с рыночной стоимости жилья, а не с инвентарной. Расчеты, предварительно произведенные сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.

Чтобы выяснить реальную стоимость, я обратилась в данную оценочную компанию. Специалисты фирмы еще до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка. По их мнению, сотрудники Юр. консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив цену на квадратный метр как среднюю по Москве. МЭН учла в своих расчетах площадь помещения, местоположение дома, приняла во внимание планировку, состояние жилья, подъезда и этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.

Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная вашей компанией, меня приятно удивила. Что более важно, сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу!

Провели оценку недвижимости для:

Нужна срочная и недорогая оценка квартиры?
Воспользуйтесь услугой оценщика недвижимости. Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним!

Вопрос-ответ

К таким объектам относятся участки земли или объекты, передвижение которых без несоразмерного ущерба невозможно. Нужно отметить важную особенность. Российское право предусматривает существование недвижимости «по происхождению» (незавершенные сооружения, здания, участки земли и недр, многолетние насаждения) и «по праву». Вторую категорию составляют подлежащие госучету морские, воздушные, речные суда. Рыночная оценка недвижимости – один из принципиально важных моментов в учете данных объектов.

2. Какими способами осуществляется оценка имущества, в частности, недвижимости? Что принимается в расчет в процессе экспертизы?

Существует три подхода – затратный, сравнительный и доходный. Отметим, что часто эти методы применяются в совокупности, что позволяет устанавливать более точную стоимость имущества. Затратный подход (на основе активов) предполагает калькуляцию сумм, которые было бы необходимо внести для покупки или воссоздания аналогичного объекта.

Сравнительный метод изучает условия сделок с подобным имуществом. Рассматривая цены на аналогичные объекты, эксперты определяют рыночную стоимость исследуемого актива. Доходный подход изучает имущество с точки зрения инвестиционной привлекательности. Значение имеют текущие и будущие прибыли, кроме того, учитываются риски.

При его эксплуатации на первоначальном этапе делается прогнозирование будущих прибылей от сдачи в аренду объектов оценки недвижимости за весь период владения. После этого проводится мониторинг его стоимости на завершающем этапе использования в долевом или абсолютном выражении (относительно начальной цены), которое еще называется реверсией. И в самом конце посредством одного из методов капитализации осуществляются итоговые расчеты.

Наиболее значимыми факторами – определяющими – являются: основная задача и цель мероприятия, назначение оценки недвижимости и состояние рынка. В последнее время широкое распространение получили комбинированные подходы, включающие экономические и статистические модели. Поэтому в каждой конкретной ситуации эксперт может воспользоваться максимальным числом методов, чтобы рассмотреть стоимость объекта с разных позиций.

5. Почему оценку недвижимости должны проводить сторонние специалисты, разве нельзя сделать это самостоятельно?

Можно, но наши специалисты имеют большой опыт в оценке и действуют согласно законодательству РФ, результаты нашей оценки примет любой суд и банк. Если заказывать оценку у профессионалов — это существенно сокращает шансы на погрешность, сэкономит ваше время, избавит от волокиты с документами.

В целом, они согласуются с международными подходами к экспертизе стоимости жилого или производственного фонда зданий, земли или сооружений. Во-первых, оценщик при анализе должен опираться на цели экспертизы и видение самим собственником или заказчиком полезности использования объекта оценки. Во-вторых, обязательно учитываются эксплуатационные характеристики. В-третьих, во внимание принимается влияние внешних факторов (географических, демографических). Учитывается и эффективность применения результатов анализа.

Место расположения объекта, его престижность и репутация;
Инфраструктурное наполнение района (наличие поблизости социально значимых объектов, транспортных развязок, парковок и пр.);
Наличие жизненно важных коммуникаций и их состояние;
При оценке загородной недвижимости значение имеют субъективные факторы: внешняя отделка, планировка, вид строительных материалов и др.
Тип постройки

Стоимостная оценка недвижимости меняется, прежде всего, под влиянием территориальных особенностей. Дробление на этом этапе идет от интернациональных (например, зоны оффшора) уровней до масштабов микрорайона. При этом учитываются особенности инфраструктуры, климатического, географического, экономического, экологического состояния местности. Также на результаты экспертизы влияет функциональное назначение недвижимости, ее физические характеристики, текущий способ использования, оставшийся срок службы. Корректировку вносят по цене на аналогичные замещающие объекты.

Стоимость зданий или земли формирует основной капитал и входит в налогооблагаемую базу активов предприятия. Для целей налогообложения цена на объект определяется в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами. В России такие обязательства возникают, как правило, при продаже здания. Одно из них касается уплаты налога на добавленную стоимость и регулируется правилами статьи 146 Налогового кодекса. Второе обязательство связано со сборами на прибыль организаций, правила взимания которых прописаны в 249 статье НК РФ.

Существует множество вариантов расчета цены зданий, земли и сооружений как части производственного фонда. В зависимости от целей экспертизы стоимость объекта может выясняться по размеру средств, необходимых на воспроизводство, замещение, использование, ликвидацию или утилизацию. Естественно, в каждом конкретном случае ценовые показатели различаются. Иногда рыночная стоимость расходится с инвестиционной или указанной для целей налогообложения, еще чаще – со специальной или существующей на ограниченном рынке.

Для проведения данной процедуры эксперты используют техническую документацию по анализируемому объекту. Для этого рекомендуется оформлять акт о ее вручение (передаче) специалисту, в котором будут указаны номера проектов и чертежей. В отчете должны указываться источники определения базовых параметров анализируемой собственности. По окончании работ, которые требуются для оценки недвижимости, вся техдокументация возвращается заказчику.

Здания, сооружения и земля, предназначенные для некоммерческого хозяйствования, по ряду уровней совпадают с другими объектами по способам экспертизы и применяемым методикам расчета. Однако, при их оценке всегда учитывается тот фактор, что реальным или потенциальным покупателем такой собственности является государство (федеральные или муниципальные органы). Если применяется метод сопоставимых сделок, отбирается только такая же недвижимость общественного значения. Также на итоговую оценку земли может не влиять местоположение.

13. Откуда берутся данные для построения коэффициента капитализации при оценке недвижимости компании?

Оценщики, которые постоянно имеют дело со зданиями, сооружениями или землей как объектом анализа, обычно обладают собственной базой данных, сформированной из разных источников, к которым у них имеется доступ. Для исчисления коэффициента капитализации специалисты используют информацию от риэлторских и известных информационных агентств (например, таких как РБК, Финмаркет, Ведомости). Кроме того, в экспертизе задействована техническая и строительная документация, которая помогает сделать вывод о сроке жизни объекта.

14. Каким образом оценка недвижимости зависит от влияния окружающей среды на конструктивные особенности здания?

При расчете стоимости жилья учитывается его техническое состояние, а последнее непосредственно зависит от геоморфологических и климатических факторов. Поэтому при проведении операций по оценке недвижимости зачастую проводится обследование фундаментов на предмет выявления трещин или скрытого воздействия на них подземных грунтовых вод, а также других природных процессов. Деформации несущих конструкций могут серьезно снизить стоимость здания.

Финансовая оценка объектов недвижимости в имущественном фонде фирмы проводится со свидетельством о гос.регистрации прав владельца, договором о купле-продаже или аренды, сведениями о собственниках и паспортными данными заказчика, а также технической документацией, необходимой для более полной характеристики. Кроме того, на земельный участок отдельно оформляется кадастровый план, составляется его территориальная схема.

Это первоначальный этап оценки недвижимого имущества, включающий анализ функционального предназначения сооружения. Т.е. здание может быть пригодным для жилья, сельскохозяйственных целей, производственных или коммерческих нужд. Соответственно, в каждом отдельном случае оно должно отвечать существующим для данного типа нормативам. Кроме того, существуют здания, предназначенные для специальных целей: например, детские сады или здания бывших больниц, которые также иногда оказываются в интересах бизнеса.

17. Какие виды износа изучаются в процессе экспертизы объектов недвижимости? В частности, во время оценки зданий?

В зависимости о того, какие факторы наиболее сильно влияют на снижение стоимости недвижимости, экспертиза учитывает в первую очередь соответствующий вид износа. Всего их три. Первый – физический износ. Он отражает произошедшее со временем изменение свойств объекта (например – дефекты конструкции). Второй вид – функциональный.

Он выражает несоответствие объекта современным требованиям к подобной недвижимости. Третий вид – внешний износ. Он отражает влияние внешней среды – например, изменение ситуации на рынке, появление обременений.

Так как сравнительный метод базируется на соответствии, оценка стоимости делается для объектов, условно равных по функциональному назначению, конструктивным характеристикам, возрасту и сроку эксплуатации здания. Есть и другие критерии выбора объектов-аналогов, но не все они являются обязательными. Сопоставимым кроме вышеперечисленных характеристик должен быть тип и локализация земельного участка и право собственности. Остальное более вариативно.

Можно выделить четыре основных фактора, которые фигурируют в оценке зданий жилого и коммерческого направления. Это полезность (к примеру, для инвестора наиболее полезным окажется участок земли без ограничений на застройку), спрос, дефицитность (показатели ограниченности предложения на рынке недвижимости), возможность отчуждаемости (то есть, передачи прав на имущество). Наличие данных факторов свидетельствует о том, что стоимость не есть сама по себе присущая недвижимости характеристика. Она зависима от полезности, покупательской способности и т. д.

Законодательство по оценке недвижимости

Оказание услуг по оценке недвижимости регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Федеральными стандартами оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3).

Источник: ocenka-men.ru

Виды стоимости зданий и сооружений

Здания и сооружения являются объектами различных сделок, при совершении которых, возникает потребность в оценке их стоимости. При этом может производиться оценка сооружений (зданий) как отдельного объекта недвижимости или как одного из элементов при определении стоимости бизнеса (компании) или имущественного комплекса. В зависимости от конкретной ситуации определяются разные виды стоимости здания.

На практике оценка стоимости помещения, здания или сооружения осуществляется, исходя из целей оценки, а виды стоимости здания (строения) объединяются в группы:

Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная;
Стоимость в пользовании обуславливается полезностью здания (строения) при определенных вариантах его эксплуатирования и имеет субъективный характер. Она может быть: инвестиционной, балансовой или кадастровой.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
Целей и задач оценки;
Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

Инвестиционная стоимость

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

Период окупаемости;
Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
Ставка доходности;
Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Источник: www.uphill.ru

Оценка стоимости строительства при подготовке и тендеру

Национальная экономика состоит из отраслей, производящих товары (экономика, промышленность, строительство, сельское хозяйство, транспорт и т.д.), и отраслей экономики, оказывающих услуги.

Продукция (товары) строительной отрасли комплектуется и вводится в эксплуатацию объектами и предприятиями: заводами и фабриками, железными и автомобильными дорогами, электростанциями, гидротехническими сооружениями, портами, жилыми домами и другими объектами, образующими основные фонды для всех отраслей народного хозяйства.

Капитальное строительство как отрасль экономики участвует в создании основных фондов для всех отраслей народного хозяйства. Строительная продукция — это производственные объекты, которые вводятся в эксплуатацию и принимаются, непроизводственные объекты. По мере ввода в эксплуатацию они становятся основными фондами. В их создании принимают участие другие отрасли экономики: промышленность строительных материалов, металлургия, машиностроение, химическая промышленность, энергетика и другие. В результате капитального строительства создаются материальные условия (льготы) для обеспечения функционирования производственных объектов.

Стоимость строительной продукции

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений — это сумма денег, необходимая для ее реализации в соответствии с проектными материалами.

Цена на строительную продукцию определяется среднеотраслевыми оценочными нормами с учетом экономических и географических факторов.

Существуют следующие виды цен на строительную продукцию: твердые (конечные), с открытым верхом, раздвижные. Солидная (фиксированная) цена определяется на основании договора между Заказчиком и Исполнителем. В этом случае Исполнитель несет наибольший риск. Он может измениться только при наличии дополнительных объемов новых проектных решений по инициативе Заказчика.

Открытая верхняя цена предусматривает возмещение дополнительных расходов Исполнителя, связанных со стоимостью ресурсов и другими причинами. Открытая верхняя цена позволяет компенсировать дополнительные затраты подрядчика, но ограничивается предельной ценой объекта. Цена переезда корректируется ежеквартально с перерасчетом затрат, вызванных инфляцией и ростом цен на ресурсы.

Для подготовки конкурсных предложений подрядчика Заказчик составляет смету инвестора, основываясь на укрупненных нормативах или данных аналогов. Подрядчики составляют смету подрядчика с учетом собственных затрат. При этом они используют собственные аналоги баз данных или агрегированные стандарты TER. Сметные затраты в этих сметах рассчитываются в базовых ценах (период действия норм и цен), текущих ценах (период времени проектирования, заключения договоров), прогнозных ценах (период времени строительства). Перевод на другой уровень цен на строительство осуществляется с использованием расчетных или прогнозных показателей.

Расчетная стоимость является основой для определения суммы капитальных вложений, финансирования строительства, формирования контрактных цен на строительную продукцию, оплаты выполненных подрядных строительно-монтажных работ, оплаты расходов на приобретение оборудования и его доставку на строительные площадки, а также возмещения иных расходов за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основании сметной документации, бухгалтерского учета и отчетности производится экономический расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. На основании сметной стоимости определяется балансовая стоимость основных средств, вводимых в эксплуатацию для строящихся предприятий, зданий и сооружений. Сметная стоимость является основой для расчета технико-экономических показателей проектируемого объекта, обоснования и принятия решения о строительстве.

Вся сумма затрат, определяемая оценочной стоимостью строительства объекта, называется полной оценочной стоимостью или капитальными вложениями. Она включает в себя: расходы на возведение зданий и сооружений объекта строительства, оснащение его технологическим оборудованием, строительство временных зданий и сооружений, необходимых для проведения работ и демонтажа после окончания строительства, строительство временных и постоянных подъездных путей, линий электропередач, временных и постоянных населенных пунктов для строителей и операторов.

Основанием для определения сметной стоимости строительства может быть:

исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектной и проектной документации, в том числе чертежей, листов строительно-монтажных работ, спецификаций и листов на оборудование, основных решений по организации и порядку строительства, принятых в проекте строительной организации (ПОС), а также пояснительных записок к проектным материалам, а для выполнения дополнительных работ — листов авторского надзора и актов о дополнительных работах, выявленных в ходе выполнения строительно-ремонтных работ;
действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на оборудование, мебель и инвентарь;
отдельные решения федеральных и иных органов государственного управления, связанные с соответствующей строительной площадкой.

При отсутствии необходимых сметных нормативов в действующей сметно-нормативной базе, а также для специализированного строительства (в том числе линейного), индивидуальные сметные нормативы могут разрабатываться в рамках проекта по формам, приведенным в Методических указаниях о порядке разработки государственных элементов сметных нормативов для выполнения строительно-монтажных специальных строительно-монтажных и пусконаладочных работ, принятых и введенных в действие Постановлением Госстроя России от 24 апреля 1998 г. № 18-40.

Методы определения сметной стоимости

Методика определения стоимости строительной продукции n6а территории Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основании методических и нормативных документов, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве 2001 года.

Методика включает в себя общие указания по подготовке смет и определению сметной стоимости строительных, ремонтных, монтажных и пусконаладочных работ на всех этапах разработки предпроектной и проектной документации, формированию контрактных цен на строительную продукцию и расчетам за выполненные работы. В Методологии выделены основные положения по применению элементарных сметных норм и цен, а также предельных и иных работ и затрат, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве 2001 года.

Методика предназначена для определения стоимости нового строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, ремонтных и пусконаладочных работ, выполняемых на территории Российской Федерации, а также формирования цен на строительную продукцию.

Положения, изложенные в Методологии, рекомендуются к использованию организациями независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществляющими строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и государственных внебюджетных фондов, а также внебюджетных источников финансирования.

Положения Методики также могут быть использованы при определении стоимости реставрационных работ.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметно-нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

При составлении смет используются следующие методы определения стоимости:

ресурс;
базовый индекс;
ресурс-индекс .
базис- компенсация;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных аналогичных объектов.

Ресурсный метод — определение сметной стоимости заключается в расчете ресурсов, необходимых для строительства в текущих ценах и тарифах.

Метод базис-индекса — расчетная стоимость строительства определяется с использованием системы текущих показателей относительно стоимости в базовом периоде. При расчете индексов цен на строительную продукцию необходимо учитывать изменения рыночных цен в связи с инфляцией, изменением строительных ресурсов и т.п.

Метод «ресурс-индекс» объединяет ресурсный метод с системой индексов ресурсов, используемых в строительстве.

Метод «ресурс-индекс» — включает в себя стоимость работ в базовом периоде и дополнительные затраты, учитывающие изменения цен и тарифов на ресурсы, используемые в строительстве.

Метод, основанный на банке данных в стоимости ранее построенных аналогичных объектов, используется для составления смет по ранее построенным зданиям и сооружениям.

Структура сметной стоимости строительства

Все расходы, связанные со строительством (реконструкцией) зданий и сооружений, определяют сметную стоимость, которая соответствует объему капитальных вложений (инвестиций) в строительство. Распределение сметной стоимости по группам затрат формирует ее структуру.

Структура сметной стоимости строительства состоит из следующих элементов:

Эти элементы имеют различные удельные веса. Так, в жилищно-гражданском строительстве строительно-монтажные работы составляют 75-90%, а в промышленном строительстве — 40-60%; приобретение основного и вспомогательного технологического оборудования в жилищно-гражданском строительстве — 5-15%, а в промышленном строительстве — 25-50%; прочие расходы в жилищно-гражданском строительстве составляют 5-10%, а в промышленном строительстве — 10-15%.

Следовательно, основные затраты формируются на строительных площадках, что требует от исполнителей повышения производительности труда за счет совершенствования технологии выполнения работ и организации строительства, сокращения времени выполнения работ и т.д.

Сметная стоимость строительства на основе методики расчета и экономического содержания, включаемая в местные сметы, состоит из прямых затрат, накладных расходов и расчетной прибыли (планируемая экономия).

К прямым расходам относятся: заработная плата рабочих; стоимость материалов, деталей и конструкций; эксплуатационные расходы строительных машин и механизмов.

Заработная плата работников в условиях рыночной экономики заказчика и подрядчика определяется в составе контрактных цен на строительную продукцию (работы, услуги). Расчет заработной платы зависит от метода определения расчетной стоимости строительства и наличия исходной информации о конкретной строительной компании.

Стоимость материальных ресурсов определяется с учетом данных о нормативной потребности в материалах, изделиях и конструкциях, а также соответствующей цены на вид материальных ресурсов.

Нормативная потребность в материальных ресурсах определяется путем расчета ресурсных показателей и местных оценок, а также проектных материалов. Строительные материалы, детали и конструкции делятся на местные и импортные. К местным материальным ресурсам относятся те, которые поступают для строительства от предприятий, расположенных в зоне строительства (кирпич, щебень, гравий, песок, бетонная смесь, строительный раствор, бетонные и железобетонные конструкции). К импортируемым материальным ресурсам могут относиться ресурсы, произведенные на промышленных предприятиях (металл, цемент, стекло, пиломатериалы, металлоконструкции и т.д.). Стоимость материальных ресурсов определяется с учетом основных цен Сборника сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.-91) и текущих региональных сборников сметных цен, а в текущих ценах — фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и складских расходов, на основании данных, полученных от контрагента.

Как правило, базовые цены на местные материалы и конструкции формируются по следующей схеме: франко-поставщик.

«Франко» — место доставки материала по цене. Транспортные расходы на доставку материалов на объекты варьируются в зависимости от регионов, зон и регионов (регионов). Стоимость местных материалов оценивается по следующим местным (зональным) ценам: франко — стройплощадка, с учетом стоимости приобретения и доставки материалов на стройплощадку.

Оптово-отраслевые цены устанавливаются на основные импортируемые материалы и конструкции на расчетной основе:

франко-вагон,
станция назначения. Затраты на транспортировку импортных материалов от станции назначения до стройплощадки составляют незначительную часть стоимости, поэтому средние расчетные цены (франко-приемный склад) по регионам устанавливаются с использованием поправочных коэффициентов транспортных расходов.

Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов определяются на основании данных о времени эксплуатации строительных машин и механизмов, в соответствии с нормативной необходимостью и ценой машины-часа эксплуатации этих машин и механизмов.

Определяется нормативная потребность в строительных машинах и механизмах:

на основе локальных расчетов по строящемуся объекту;
на основании проекта Строительной организации;
в соответствии с Проектом выполнения строительных работ.

Стоимость часа работы строительных машин и механизмов определяется на основании следующих расчетов: доставка машин на строительную площадку, амортизация, перевод их с одного объекта строительства на другой, монтаж и демонтаж, ремонт, заработная плата машинистов и другого обслуживающего персонала, горюче-смазочные материалы, электроэнергия и др.

Прямые затраты при составлении сметы определяются в зависимости от физического объема строительно-монтажных работ, проектной документации строительных конструкций и сооружений, применяемых методов технологии производства и организации строительных работ, единичных тарифов на отдельные виды работ.

Надбавные расходы предусмотрены для покрытия расходов на административно-хозяйственное обеспечение строительно-монтажных работ и обеспечения условий для функционирования строительного производства.

Структура накладных расходов включает в себя:

К административно-хозяйственным расходам относятся:

Расходы на услуги строителей включают в себя:

Расходы, связанные с обучением и переподготовкой персонала.
Социальные отчисления из затрат на оплату труда.
затраты, связанные с санитарией и условиями жизни.
Затраты на охрану труда, которые включают в себя:

расходы, связанные с гигиеной труда и техникой безопасности, которые включают в себя: расходы на обезвреживающие средства, жиры, молоко и т.д., выдаваемые безвозмездно;
расходы, связанные с приобретением медицинских аптечек и лекарств;
расходы на обучение работников безопасным методам работы и на оснащение кабинетов безопасности;
другие расходы по номенклатуре мероприятий по охране труда.

Затраты на управление строительной площадкой включают в себя:

Прочие накладные расходы включают в себя:

Платежи по обязательному страхованию.
амортизация нематериальных активов.
Платежи по банковским кредитам.
Расходы, связанные с рекламой.

Расходы, которые не учитываются в нормах накладных расходов, но относятся к накладным расходам:

Пособия по инвалидности вследствие трудового увечья.
Налоги, сборы и платежи, другие обязательные вычеты, произведенные в соответствии с законодательством.
Отчисления в резерв на строительство временных зданий и сооружений.
Расходы, возмещаемые Заказчиком из прочих расходов, связанных с деятельностью Исполнителя.

Виды сметной документации

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей сметная документация состоит из:

местные сметы;
сметы объектов;
сметные расчеты по отдельным видам затрат;
сводные сметы затрат на строительство,
Сводка расходов.

На двухэтапном этапе проектирования на первом этапе разрабатывается сводная смета расходов, сводная смета затрат (включая смету сметной стоимости непроизводственных объектов), объектная смета, локальная смета, смета на проектно-изыскательские работы.

На втором этапе рабочей документации составляются локальные и объектные сметы, отдельные единичные сметы, расчет сметной стоимости материалов и конструкций.

На одном этапе проектирования разрабатывается полный комплект сметной документации на основе элементарных сметных нормативов и цен. При двухступенчатом проектировании для местных сметных расчетов используются УПСС (укрупненные показатели сметной стоимости) по непрофильным работам, а также ТЭР по основным работам.

Исходные данные для разработки:

ситуационный план строительной площадки с размещением карьеров, предприятий строительной отрасли и строительных материалов с указанием расстояний транспортировки строительных материалов на строительную площадку;
ссылка на места, где были получены местные материалы;
справка заказчика о местах получения импортных материалов;
сертификаты, измеряющие расстояния транспортировки строительных материалов автомобильным транспортом;
физические объемы основных строительно-монтажных работ с их описанием и использованием технических средств механизации.

К сметной документации в рамках утвержденного проекта (рабочего проекта) прилагается пояснительная записка, в которой указывается методика расчета сметы, приводятся территориальные данные, тарифная зона, информация о величине накладных расходов, нормативы расчетной прибыли, а также размер ограниченных других расходов.

Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от способа строительства — договорным или хозяйственным способом.

Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, которые представляют собой вид работ (затраты) — объект — пусковой комплекс — этап строительства — строительство (строительство) в целом.

Сметной документацией под объектом строительства считается отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, станция, овощехранилище, многоквартирный дом, клуб и т.д.) или сооружение (мост, туннель, платформа, плотина и т.д.) со всеми сопутствующими объектами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, коммунальными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, со смежными инженерными сетями и общественными работами (вертикальная планировка, озеленение, озеленение и т.п.).

Местные оценки

Локальные сметы являются первичными оценочными документами и составляются по отдельным видам работ и затратам исходя из физических объемов работ, конструктивных чертежей элементов зданий и сооружений, принятых методик выполнения работ.

Местные сметы подразделяются на общестроительные работы; специальные работы; внутренние санитарно-технические работы; монтаж оборудования.

Местная смета по каждой работе (строка сметы) дает обоснование сметных нормативов (ТЭР, прайс-листы, каталоги, единичные ставки), предоставляет полное наименование работы, единицу измерения, объем работ, нормативы по статьям затрат и затрат по статьям объема работ. Надбавные расходы и расчетная прибыль добавляются в местную смету затрат и рассчитывается сметная стоимость по разделам.

Местные сметы на строительные работы, монтаж и приобретение технологического оборудования составляются в соответствии с формами 4, 5, 6.

Местные сметы составляются на основании следующих данных:

параметры зданий, сооружений, их частей и элементов конструкций, принятые по рабочим чертежам;
объемы работ, принятые по заявлениям об объемах строительно-монтажных работ и определенные рабочими чертежами;
номенклатуру и количество оборудования, мебели и инвентаря, принимаемое согласно заказанным спецификациям, отчетам и рабочим чертежам;
текущая смета и нормативная база.

Состав работ, включаемых в отдельные сметы и расчеты, должен соответствовать технологии производства работ и специализации строительно-монтажных организаций.

Местные сметы

Местные оценки делаются в тех случаях, когда объем работ, характер и методы их выполнения не могут быть определены достаточно точно при проектировании и уточнены в процессе строительства.

Составляются местные сметы:

для зданий и сооружений: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электроустановки, на установку и приобретение технологического и другого оборудования, контрольно-измерительных приборов и автоматики, слаботочных приборов (связь, сигнализация и т.д.), приобретение приборов, мебели, инвентаря и т.д.;
на общих работах на объекте: для общественных работ: вертикальной планировки, строительства инженерных сетей, путей и дорог, благоустройства территории, малых архитектурных форм и др.

Локальные оценки группируют данные по отдельным конструктивным элементам зданий, видам работ и устройств в соответствии с технологической последовательностью работ и с учетом особенностей отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям допускается деление на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.

Объектные оценки

Смета расходов на объекты объединяет данные местных смет и является сметной документацией, на основе которой формируются договорные цены на объекты.

В составе сметы объекта учитывается также часть резерва на непредвиденные работы и затраты, предназначенная для компенсации стоимости работ и затрат, необходимость которой возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства при уточнении проектных решений или условий строительства объектов (видов работ), предусмотренных утвержденным проектом. Сумма резерва должна быть согласована заказчиком и подрядчиком для включения в смету в порядке, предусмотренном п. 4.96 НДС81-35.2004. Сумма резерва определяется из общей суммы затрат (вместе с временными зданиями и увеличением цен в зимний период) в установленном процентном соотношении к стоимости ОВР.

Резерв на непредвиденные работы и расходы предназначен для компенсации дополнительных расходов, связанных с проектом:

уточнение объема работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения проекта (рабочего проекта);
ошибки в сметах, в том числе арифметические, обнаруженные после утверждения проектной документации;
изменения в проектных решениях в рабочей документации и т.д.

В случае расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ, эта часть резерва не передается подрядчику, а остается в распоряжении заказчика. В этом случае в договоре должен быть предусмотрен порядок и сроки согласования дополнительных смет на работы, которые могут дополнительно возникнуть в процессе строительства в случае внесения заказчиком изменений в техническую документацию ранее принятых проектных решений.

При расчете за работы, выполняемые по договорам с фиксированной ценой, резервные средства на непредвиденные работы и затраты в актах приемки выполненных работ не расшифровываются и оплачиваются заказчиком по ставке, согласованной при формировании договорной цены.

В случаях, когда стоимость объекта определяется по одной местной смете, оценка объекта не производится. При этом роль объектной сметы выполняет местная смета, в конце которой средства на покрытие ограниченных расходов включаются в том же порядке, что и для объектной сметы.

Объектная смета разрабатывается по форме № 3 для строительства каждого здания, сооружения, входящего в состав предприятия, очереди или пускового комплекса.

Объектные сметы, объединяющие местные сметы, составляются по установленной стоимости и содержат показатели стоимости: строительно-монтажных работ, оборудования, инвентарных запасов, мебели и других затрат.

Объектные сметы также учитывают средства на строительство временных зданий и сооружений, когда расчет между заказчиком и подрядчиком по таким объектам производится с применением процентной ставки с выделением эталонных и возвращаемых сумм.

При этом, по предложению Заказчика, средства на строительство временных складов для хранения оборудования, прибывающего на данную строительную площадку, и связанных с ними временных устройств могут быть выделены и не учтены в объектных сметах в согласованной с Исполнителем сумме.

Смета объекта не производится в случаях, когда на объекте выполняется только один вид работ. При этом в местную смету включаются средства на ограниченные расходы.

Объектная смета

Object Estimate Calculations объединяют данные из локальных оценок и локальных оценок в объект в целом и подлежат пересмотру, как правило, на основе EP.

Расчеты стоимости объекта выполняются на текущем уровне цен по объекту в целом путем суммирования данных местных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам смет «строительные работы», «монтажные работы», «оборудование, мебель и инвентарь», «прочие затраты».

Средства на строительство титульных временных зданий и сооружений определяются в соответствующем процентном соотношении от стоимости общей сметы по всем местным сметам, включенным в смету расходов по объектам (смету расходов) по ООН 81-05-01-2001 или ООН 81-05-01-2001.

Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимний период определяются ГСН 81-05-02-2001 или ГСН 81-05-02-2001 в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по результатам после учета средств на временные здания и сооружения с выделением полученных сумм в соответствующих графах сметы.

В объектной смете расчет удельной стоимости за 1 млн. кв. м объема, 1 млн. кв. м площади и т.д. дается построчно и в результате.

За результатом расчета объектной сметы для справки показываются возмещаемые суммы, которые являются конечным результатом возмещаемых сумм, предоставленных в местных расчетах сметы. При размещении в жилых домах встроенных или пристроенных предприятий (организаций) расчет объектов торговли, общественного питания и коммунального обслуживания производится отдельно для жилых домов и предприятий (организаций).

Сметные расчеты по отдельным видам расходов

Сводные расчеты по отдельным видам расходов производятся при необходимости определения, как правило, суммы (лимита) средств, необходимых для возмещения тех расходов, которые не учтены в расчетных нормативах (например: компенсация в связи с изъятием земли под строительство; расходы, связанные с применением льгот и доплат за выслугу лет, установленных правительственными решениями; непрерывный стаж работы и т.д.).

Сводная смета

Сводные сметы затрат на строительство предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных оценок, объектных оценок и смет по отдельным видам затрат.

Сводка затрат

Сводка затрат — сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского назначения, базу строительной индустрии, объекты наземного городского пассажирского транспорта, дороги, путепроводы и другие инженерные сооружения; профессионально-технические училища, поликлиники, вспомогательные сельскохозяйственные сооружения и др.

Сводка затрат объединяет две и более бесплатных сметы по перечисленным видам строительства.

Состав сметной документации определяется в зависимости от стадии разработки проектно-сметной документации.

Одновременно со сметной документацией по желанию заказчика в проект может быть включена ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс, а также ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей среды.

Вывод:

Сводная смета стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей является документом, определяющим расчетный лимит средств, необходимых для завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводная смета стоимости строительства, утвержденная в установленном порядке, служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Консолидированный сметный расчет стоимости строительства производится и утверждается отдельно для производственного и непроизводственного строительства.

Расчет сводной сметы на строительство производится по текущему уровню цен.

В Сводной смете производственно-хозяйственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по следующим разделам:

«Подготовка строительной теории».
«Основные строительные объекты».
«Объекты вспомогательного и служебного назначения».
«Объекты энергетического хозяйства».
«Объекты транспорта и связи».
«Внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения».
«Благоустройство и озеленение территории».
«Временные здания и сооружения».
«Прочие работы и расходы».
«Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия».
«Обучение эксплуатационного персонала»,
«Проектирование и опрос, авторский надзор».

Присылайте задания в любое время дня и ночи в ➔

Официальный сайт Брильёновой Натальи Валерьевны преподавателя кафедры информатики и электроники Екатеринбургского государственного института.

Все авторские права на размещённые материалы сохранены за правообладателями этих материалов. Любое коммерческое и/или иное использование кроме предварительного ознакомления материалов сайта natalibrilenova.ru запрещено. Публикация и распространение размещённых материалов не преследует за собой коммерческой и/или любой другой выгоды.

Сайт предназначен для облегчения образовательного путешествия студентам очникам и заочникам по вопросам обучения . Наталья Брильёнова не предлагает и не оказывает товары и услуги.

В случае копирования материалов, указание web-ссылки на сайт natalibrilenova.ru обязательно.

Источник: natalibrilenova.ru

Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Стоимость — основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками.

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

Ценам — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара.

Недвижимость не существует сама по себе. Она находится под воздействием окружающей среды и сама влияет на нее. Наиболее существенно на стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

· Физические: природные — земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданная человеком — здания, сооружения, дороги; и созданные человеком — здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, формы участка и т.п.

· Социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи и т.п.

· Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

· Политические (административные): зонирование, строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность.

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки); и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. [4]

Использование затратного подхода

Основная расчетная формула:

Сзп = С3 + Снc — Ин, (1)

где Сзп — стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

Сз — стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снc — стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин — накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. [1]

При оценке стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуется функции, соответствующие наилучшего и наиболее эффективного использования. [3]

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах — аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. [1]

На основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции [3]:

· определяются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;

· выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;

· из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты — аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным

· цены сделок с объектами — аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта — аналога от объекта оценки по элементам сравнения;

· рыночная стоимость земельного участка как наиболее вероятная цена его определяется статистической обработкой цен сделок с объектами — аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами — аналогами.

В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. В рамках проекта анализируются цены аналогичных участков. [1]

Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

Табл. 2. Данные о продажах земельных участков

Цена прдажи, тыс. руб.

Несущая способность гпутов

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м 2 .

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику — элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа — элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа — элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

· наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по

· причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты

· стоят на 10% меньше частных;

· кредиты предоставляются под 15%;

· условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между

· партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

· за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. — на 4%, за 9 мес. — на 8%;

· разница в ценах по районам: цен. и с/о — 20%, с/о и отд. — 10%, цен. и отд. — 30%;

· разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% — 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% -5%;

· разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов — 3%, сред, и выс. — 4%, низк. и выс. — 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 3.

Приведем расчет корректировок для стоимости объекта — аналога А1:

1. Оцениваемые права стоимости у объекта — аналога частная и оцениваемого объекта тоже частная, то процент корректировок равен 0%.

2. Условия финансирования типичные у объекта — аналога и типичные у оцениваемого объекта, то процент отличия равен 0%.

3. Условия продажи объекта — аналога — срочная продажа, что снижает стоимость объекта на 10%. Для чего, чтобы приблизить стоимость аналога к оцениваемому объекту добавляем корректировку равную 10%:

1,050*10%=0,105 руб. и скорректированная цена составит: 1,050+0,105=1,155 руб.

4. Дата продажи аналога 3 месяца назад, за этот срок цены возросли на 2%, корректировка составит 1,155*2%=0,0231 руб. и скорректированная цена составит: 1,155+0,0231=1,1781 руб.

5. Местоположение оцениваемого объекта отдаленное, объекта — аналога — центральный, где стоимость будет выше на 30%, тогда корректировка будет отрицательной и составит 1,1781*30%=0,3534 руб.

6. Асфальтобетонное покрытие у аналога — до 10%, а у объекта оценки до 50%: вводим корректировку 5%: 0,8247*0.05=0,0412 руб.

7. Несущая способность грунтов низкая у аналога и средняя у объекта оценки: вводим корректировку 3%: 0,8659*0.03=0,0259 руб.

Табл. 3. Расчет скорректированных цен земельных участков

Цена продажи объекта, руб.

Цена единицы сравнения, тыс. руб./м 2

Оцениваемые права собственности:

— корректировка, тыс. руб.