Односторонний передаточный акт объекта долевого строительства

Что делать дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства

Казалось бы, месяцы, а быть может, и годы ожиданий позади и многоквартирный дом достроен. Участник долевого строительства, с нетерпением ожидающий свое жилье, находится в шаге от заветных квадратных метров. И уже ничто не в силах помешать ему стать их счастливым обладателем. Однако, к сожалению, довольно серьезные проблемы могут возникнуть и на последнем этапе, когда происходит непосредственная сдача жилья от застройщика участнику. Ведь при осмотре жилья в только что отстроенном доме дольщик может увидеть совсем не то, что ожидал.

• В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки
• Чем грозит дольщику односторонний акт
• Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи

В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки

Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.

Что делать, если застройщик затягивает процесс передачи жилья?

Получив подобное уведомление, участник долевого строительства не позднее семи рабочих дней обязан приступить к приему объекта. Что под этим подразумевается? А то, что дольщик осматривает новую квартиру на предмет наличия дефектов, недоделок. Более подробно о процессе передачи квартиры от застройщика дольщику можно узнать в статье сайта «Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику».

Итоговый документ, подтверждающий, что дольщика все устраивает, а квартира ему передана и теперь можно приступать к регистрации правообладания на нее — это акт приема-передачи. Если же участник долевого строительства чем-то недоволен или с чем-то не согласен, он совместно с представителем застройщика составляет и подписывает акт, в котором приводятся выявленные недостатки. В нем подробно описывается, что именно, по мнению дольщика, нужно устранить и в какой период времени.

Но вышеуказанный федеральный закон позволяет застройщику составить и односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Такое возможно в случаях, когда:

• участник долевого строительства необоснованно отказывается подписывать акт приема-передачи;
• дольщик намеренно уклонился от принятия квартиры.

Однако, многие недобросовестные строительные организации переворачивают указанные причины в свою пользу. Ведь срыв сроков сдачи объекта грозит застройщику уплатой неустойки. А потому, вместо устранения указанных дольщиком недостатков, застройщик просто составляет односторонний акт. Подписанный документ, как правило, просто отправляется дольщику по почте.

ПРАВА ДОЛЬЩИКА ПРИ ВЫЯВЛЕНИИ НАРУШЕНИЙ В КВАРТИРЕ / ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Чем грозит дольщику односторонний акт

Получив такую бумагу, дольщик, чаще всего, даже не понимает ее смысл, назначение и, самое главное, возможные правовые последствия. Не нужно пугаться и впадать в панику. Ведь односторонний акт – это тоже документ. Конечно, при условии, что он правильно составлен и оформлен. С образцом бланка такого акта можно будет ознакомиться в конце статьи.

Наличие даже одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства позволяет дольщику забрать у застройщика ключи от своей квартиры. Кроме того, на основании указанного документа участник долевого строительства также имеет право оформить переданное таким образом жилье в собственность.

Важно понимать, что если получить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и потом оформить помещение в собственность, обжаловать его будет уже невозможно. Факт регистрации априори приравнен к факту признания дольщиком правомерности полученного им документа. Тоже самое относится и к случаю, если получивший вышеуказанный акт дольщик начинает делать в своей квартире ремонт. Тем самым он по умолчанию соглашается с тем, что выявленные им же самим недостатки в переданном ему объекте не такие уж и существенные.

Наши кейсы

Взыскано: 2 260 000 руб.

Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи

Второй вариант развития событий, когда участник долевого строительства получил от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры, — он может его оспорить. Как и любое иное оспаривание неправомерных действий и документов, происходит это через суд.

При подаче иска в судебные инстанции нужно понимать, что дольщику придется обосновывать, почему он отказался подписывать акт приема-передачи. Дополнительно нужно будет постараться доказать, что выявленные дольщиком недоделки или иные претензии к качеству работ действительно существенны. К примеру, плохая герметичность стеклопакетов, установленных в квартире, либо трещины в штукатурке на стенах можно расценивать как существенные недостатки. А вот недостаточную освещенность двора дома либо необорудованную детскую площадку вряд ли можно счесть за недостатки, делающие проживание в квартире невозможным.

При оспаривании такого акта в суде, участник долевого строительства одновременно имеет право заявить требования о взыскании с застройщика уплаты неустойки. Ведь при вынесении судом решения в пользу дольщика срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет считаться нарушенным.

Так или иначе, принимать решение о том, что делать дальше дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи жилья от застройщика, лучше всего с помощью профессионального юриста по ДДУ. Только он поможет правильно оценить ситуацию, понять, а стоит ли вообще обращаться в суд либо выявленные недостатки не так существенны и лучше, не заостряя на них внимание, начать оформление в собственность. Специалисты, оказывающие юридические услуги такого рода, работают в нашей юридической компании. Чтобы получить юридическую консультацию прямо по телефону, позвоните нам или заполните форму обратной связи.

Источник

О праве застройщика составить односторонний акт передачи объекта по ДДУ

Вправе ли дольщик отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры или иного объекта долевого строительства (далее – квартира) в случае, если выявленные недостатки имеют несущественный характер? Вправе ли застройщик в указанном случае оформить акт в одностороннем порядке?

Недавно по обозначенным вопросам высказалась Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ. Подробности – в статье.

Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)

При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.

В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.

Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:

составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;

не чинить препятствий в проведении экспертизы;

передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.

Разрешая спор, судьи исходили из следующего.

Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.

Выявление недостатков не препятствует участнику:

принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;

зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.

Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.

Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, дольщик вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Обратите внимание

Закон позволяет участнику не принимать квартиру ненадлежащего качества и требовать безвозмездного устранения недостатков независимо от того, являются они существенными или нет.

В части 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве закреплено право участника до подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры) потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, указанных в ч. 2 ст. 7.

В случае уклонения или отказа участника от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для ее передачи, вправе составить односторонний акт (иной документ о передаче). При этом исключением является случай, указанный в ч. 5 ст. 8, то есть когда выявлено несоответствие квартиры обязательным требованиям (ч. 6 ст. 8).

Конституционный суд в Определении от 25.10.2018 № 2625-О разъяснил, что ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Однако эта норма не предполагает права застройщика составить односторонний документ о передаче, если в силу ч. 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 и возникших в связи с наличием недостатков.

Таким образом, доказывая, что обязательства по ДДУ исполнены, застройщик обязан подтвердить факт уведомления участника о завершении строительства, о готовности квартиры к передаче, а также о необходимости ее принятия и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству квартиры дольщик вправе отказаться от подписания документа о ее передаче и потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки.

Застройщик вправе составить односторонний акт только в случае, если он обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку дольщик отказался от его получения или отсутствовал по указанному им почтовому адресу.

В качестве заключения

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).

Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.

Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.

Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.

Источник

Признание одностороннего акта в суде недействительным

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).

Взыщем неустойку, а также компенсацию строительных недостатков без предоплаты, Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Бесплатные консультации — RegPractic

После направления дольщику уведомления о завершении строительства ему отводится срок приёмки квартиры от 7 до 14 календарных дней. При этом в отделе заселения по телефону сообщают, что могут записать на осмотр через полтора месяца. В таком случае необходимо об этом сообщить, в противном случае ответчик в суде будет говорить о вашем уклонении от приёмки квартиры. Любое сообщеное направляется почтой России с описью вложения.

После осмотра квартиры дольщик перечисляет недостатки в дефектной ведомости и более ничего не подписывает, ожидая устранения недостатков. Через некоторое время участник долевого строительства получает от застройщика односторонний передаточный акт.

Если «повезёт», судья взыщет неустойку по дату его составления. Если не повезёт, то взыскание будет на дату, указанную в уведомлении о завершении долевого строительства. Чтобы этого не случилось, нужно признавать его недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами, которые желательно собирать заблаговременно.

Судебная практика по передаточным актам в новостройке

Пример увеличения периода просрочки

В качестве образца возьмём свежее судебное дело о взыскании неустойки по группе ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры по ФЗ-214. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и показал претензионное письмо о невыполнении условий договора.

К особенностям конфликта можно отнести обращение за помощью с большим опозданием. Так лучше не поступать, а сразу обращаться к юристу. Мы увеличили период просрочки почти на два года, а сейчас судимся за второй период, чтобы в совокупности неустойка получилась еще больше.

Фабула и комментарии по судебному делу

31.12.2017 года по квартира должна была быть передана истцу.

22.02.2018г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Раньше ответчик не имеет права приглашать на осмотр, поскольку небезопасно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если такой документ будет подписан, то его легко признать недействительным в суде.

31.03.2018г. получено уведомление о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Указание в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону предоставляет возможность заявить, что осмотр состоялся с опозданием исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения.

Однако формулируются уведомления следующим образом: «прибыть на приёмку квартиры в течение семи рабочих дней». Всё это не мешает отделу заселения записывать на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. Этот фокус нужен, чтобы представить в суде истца уклонистом, а этого нельзя допустить.

В таких случаях рекомендуем написать письмо следующего содержания: «в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра». Ответ направить почтой на юридический адрес с описью вложения.

Если дольщик проживает по адресу, отличному от договора долевого участия в строительстве новосторойки и не мониторит получение писем, то может пропустить уведомление о приёмке квартиры. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.

21.05.2018г. составление и направление передаточного акта без участия истца.

30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её «лицу с ключами» и на том успокаивается.

Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо и в свободной форме перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Иначе ответчик заявит, что ничего о недостатках не знает, а дефектную ведомость не получал. Сообщит суду, что подписант у них не работает, а штампик на копии компании не принадлежит. В большинстве случаев это будет правдой, поскольку показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.

После осмотра следует посоветоваться с юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть фотографии недостатков. Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта.

На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа.

При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.

Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку.

Кроме того, досудебная экспертиза поможет оспорить одностороннюю сделку вне зависимости от того, как сформулировано уведомление о завершении строительства и на какую дату записали. Таким образом сразу убиваем двух зайцев: увеличиваем период просрочки и общий размер исковых требований.

Признание одностороннего акта застройщика по ДДУ недействительным — это возможность взыскать неустойку за больший период, что позволяет получить денег в два-три раза больше.

Бесплатные консультации по тел. +7 (903) 120-51-06

На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.

28.07.2018г. дольщик направляет жалобу с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.

11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.

16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить брак.

18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что дефекты не устранены.

На все письма получает ответ, что ему ничего не должны.

На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и правовые ошибки ПИКа.

Суд признал односторонний акт по ДДУ недействительным и взыскал неустойку по дату заседания. Период просрочки увеличен более чем на один год, что составило круглую сумму в деньгах. Работаем с оплатой услуг «по факту».

Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Ответчик не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения. Для него такой вердикт был полной неожиданностью. Однако, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых написали выше.

Поэтому самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к нам сразу после начала просрочки по ФЗ-214. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Уклонение от приёмки квартиры

Судья Белова из Красногорского городского суда вынесла справедливое решение по нашему иску о признании одностороннего акта застройщика недействительным. Мы предоставили неопровержимые доказательства нарушения ответчиком права истца. Суд прислушался к доводам юриста и указал в мотивированном решении следующее.

• В нарушение норм закона и условий договора квартира в срок не передана. При этом ответчик без участия истца передал ему квартиру. Дольщик от приёма объекта долевого строительства не уклонялся, а объект имел строительные недостатки.
• В результате неправомерных действий ответчика истцу были причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессе.
• Истец дважды осматривал квартиру. Существенные строительные недостатки препятствовали приёмке объекта долевого строительтсва.

У ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, поскольку истец от приёмки объекта не уклонялся, а выявленные недостатки в разумные сроки ответчиком не устранены. Предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве не найдено.

Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Что теперь делать ответчику после такого разгрома? Остаётся согласиться всё отремонтировать и подписать двусторонний передаточный акт без всяких условий со стороны ответчика! За новый период просрочки в суд подан следующий иск и тоже немаленький по сумме.

Источник