Односторонняя передача объекта долевого строительства

Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

Действующим законодательством определены два способа расторжения договора долевого участия (далее также договору ДУ) по инициативе участника долевого строительства (далее также дольщика):
— по решению суда;
— во внесудебном порядке (односторонний отказ от исполнения договора).

Дольщик вправе расторгнуть договор по своей инициативе одним из приведенных способов, при условии, если застройщик нарушил обязательства по договору ДУ.
При этом, имеет значение, каким именно образом было нарушено обязательство, так как от этого зависит способ расторжения договора (по суду или внесудебном порядке).
В настоящей статье будут рассмотрены основания и порядок одностороннего отказа дольщика от исполнения договора ДУ, иными словами речь пойдет о расторжении договора во внесудебном порядке.

Важно: не смотря, на то обстоятельства, что в ряде случаев у дольщика есть право расторгнуть договор ДУ во внесудебном порядке, тем не менее, не всегда удается добиться результата расторжения (получить уплаченные деньги за квартиру обратно). Причиной тому является игнорирование застройщиком внесудебных требований дольщика, в связи с чем, последний будет вынужден обратиться в суд за защитой.

Односторонний акт приема передачи | Уловки застройщика

Основания для отказа дольщика от договора ДУ в одностороннем (внесудебном) порядке

Односторонний внесудебный отказ от договора ДУ является весьма мощным инструментом в руках участника долевого участия, из чего, очевидно, следует, что дольщик может воспользоваться своим правом на «отказ» в исключительных случаях, а именно, если застройщик:

• нарушил срок передачи объекта строительства;
• своевременно не устранил недостатки либо не возмести расходы дольщику;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушил иные условия договора (дополнительно согласованные с дольщиком).

Рассмотрим подробнее каждое из условий:

1. Нарушен срок передачи объекта строительства

Если застройщик в нарушение условий договора ДУ задержал передачу квартиры участнику долевого строительства более чем на два месяца.

Полезно: если договор ДУ был заключен до 2010 г, то достаточно просто нарушить срок передачи объекта строительства на один день.

Важно: участник долевого строительства не обязан заключать дополнительное соглашение к договору ДУ с целью изменить срок передачи (отсрочить) объекта строительства. Также застройщик не сможет понудить дольщика заключить подобное соглашение через суд.

2. Своевременно не устранены недостатки либо не возмещены расходы

Для признания факта наступления этого условия необходимо два обстоятельства:
Обстоятельство 1: застройщик возвел объект строительство с отступлением от условий договора ДУ либо результат работы, по иным основаниям, не пригоден для использования по назначению, согласно условиям договора ДУ.
Обстоятельство 2: застройщик не исполнил любое из требований дольщика о:

• безвозмездном устранения недостатков в разумный срок ;
• соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
• возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.

Полезно: как явствует из «обстоятельства 2» право дольщика на односторонний отказ от договора ДУ может возникнуть, только, по истечении срока, предоставленного застройщику для исполнения требования дольщика.
Указанный срок начинает течь, после принятия застройщиком соответствующего требования от дольщика (не путать с уведомлением об одностороннем отказе от договора ДУ, о чем подробней указано ниже).

Важно: разумный срок – абстрактное правовое понятие, что позволяет каждой из сторон трактовать период в свою пользу.
Указанная правовая неопределенность может стать причиной для признания в суде требования дольщика необоснованным.

3. Существенно нарушены требования к качеству объекту долевого строительства

Для признания данного факта наступившим недостаточно, простого несоответствия технических характеристик условиям договора, закона либо техническим нормам, важно, чтобы выявленные дефекты были существенными.

Полезно: обычно факт существенного или несущественного нарушения требований к качеству объекта определятся судом на основании выводов, сделанных экспертом.

4. Нарушены иные условия договора

Стороны договора ДУ (застройщик и участник) могут согласовать дополнительные основания (неоговоренные законом) для расторжения договора ДУ.

Полезно: не будет основано на законе условие договора ДУ, предоставляющее застройщику больше прав, чем дольщику. Например, право застройщика в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора ДУ без наличия на то каких-либо причин может быть оспорено в судебном порядке.

Порядок расторжения договора ДУ дольщиком в одностороннем порядке.

При наступлении одного из вышеперечисленных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют о нарушении Застройщиком обязательств, вытекающих из договора ДУ, участнику долевого строительства необходимо направить уведомлением в адрес застройщика уведомление о расстрижении договора ДУ в одностороннем порядке.
Обязательные реквизиты, требования к уведомлению о расторжении договора ДУ в одностороннем порядке
Уведомление должно быть отправлено по почте заказным письмом с описью вложения в письмо.
В уведомлении необходимо указать:

• паспортные данные заявителя;
• реквизиты договора ДУ;
• описание объекта долевого строительства;
• мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
• банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
• приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

Полезно: в описи вложения в письмо рекомендуется указать подробную информацию о вложенных в письмо документах, например: «уведомление от 01.01.2017 от гр. Иванова И.С. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № 001 от 01.01.2016, заключенного с ООО «Застройщик», на основании п.п. 1 п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве МКД (нарушение срока предоставления объекта строительства).«

Важно: если причиной расторжения договора ДУ является не своевременное исполнение застройщиком требований дольщика по устранение недостатков или возмещение расходов, то прежде чем направить уведомление о расторжении договора ДУ в одностороннем порядке, дольщику следует направить одно из соответствующих требований о:
— безвозмездном устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
— возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.
Если застройщик просрочит исполнение требования дольщика, то у последнего возникает право в одностороннем порядке (внесудебном) отказаться от исполнения договора ДУ.

Получив мотивированное уведомление дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора ДУ, застройщику надлежит вернуть деньги по договору ДУ.

Регистрация расторжения договора ДУ

После того как собственник направил уведомление об отказе от исполнения договора ДУ в адрес застройщика, он вправе направить копию документов (уведомление с приложением, опись вложение в письмо и почтовый чек) в Росреестр. На основании поданных документов регистрирующий орган вносит в ЕГРН соответствующую запись о расторжении договора ДУ, с этого момента договор ДУ признается официально расторгнутым.

Важно: если договор ДУ заключен позднее 01.01.2018, то в случае одностороннего отказа от исполнения договора ДУ, дольщик получит свои деньги после подачи подтверждающих документов в Росреестр.

Срок возврата денег застройщиком при расторжении договора дольщиком в одностороннем порядке

Застройщик обязан в течение 20 дней с даты расторжения договора ДУ перечислить участнику долевого строительства:

• ранее уплаченную сумму за квартиру;
• проценты за пользование денежными средствами.

Полезно: датой расторжения договора ДУ признается дата направления уведомления дольщиков в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения.

Что делать если застройщик деньги не вернул?

Если застройщик своевременно не вернул деньги за квартиру, в этом случаи участник долевого строительства вправе обратится в суд с требованием о взыскании:

• цены договора долевого участия;
• процентов за пользование денежными средствами;
• штрафа;
• убытков;
• морального вреда.

Блиц-опрос на тему: расторжение договора ДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

1. Способы расторжения договора долевого участия?
Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами:
— в одностороннем (внесудебном) порядке;
— по решению суда;
— по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.

2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке?
При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.

3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
+ Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений.
+Обязательные реквизиты:
-паспортные данные заявителя;
-реквизиты договора ДУ;
-описание объекта долевого строительства;
-мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
-банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
— приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.

5. Какие выплаты причитаются дольщику при одностороннем расторжении договора долевого участия?
Застройщику надлежит выплатить суму уплаченную дольщиком по договору, а также проценты.

6. В течение какого периода времени застройщик обязан произвести выплату, если расторгнут договор долевого участия в одностороннем порядке?
Застройщик обязан произвести выплату в пользу дольщика в течение 20 дней.

7. Можно ли расторгнуть в одностороннем (внесудебном) порядке договор долевого участия, если квартира в ипотеке?
По общему правилу можно, но нужно учитывать положения ипотечного обязательства, которые могут налагать на дольщика дополнительные обязательства, требования при расторжении договора.

8. Как возместить расходы по ипотечному кредиту (проценты), если договор долевого участия расторгнут в одностороннем порядке по вине застройщика?
Подобные издержки дольщика признаются убытками, застройщики обычно возмещают убытки только на основании решения суда.

Источник

Односторонняя передача объекта долевого строительства

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года. На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком. Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта.

Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире. В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте (п.

1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется ст. 7 Закона №214-ФЗ и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков. Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами (ст.9 Закона №214-ФЗ).

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную (определение ВС РФ от 10.05.2016).

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика. Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей. Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (определение ВС РФ от 15.12.2015).

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи». И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Данный вывод основан на содержании ч. 1 ст. 1 названного закона: закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно ч.3 ст.6 данного закона при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется ст. 452 ГК РФ. В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома. Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе (определение ВС РФ от 08.12.2015).

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (п. 1 ст. 160 ГК РФ), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (определение ВС РФ от 21.06.2016).

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара.

По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно п. 1 ст. 23 Закона за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры (определение ВС РФ от 01.03.2016).

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в ч. 4,6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике (определение ВС РФ от 14.06.2016).

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Источник