2.1 Описание объекта оценки и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, представляющего собой жилой дом , расположенный на земельном участке под ижс.
Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.
Общая информация и основные характеристики объекта оценки представлены в нижеследующей таблице.
Описание характеристик Объекта.
Дата оценки: 04.02.2013 г.
Стандарт стоимости: рыночная стоимость объекта имеющего полное право собственности на строение и участок земли.
Использование результатов оценки: для принятия управленческих решений.
Местоположение
Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, уч. Х
Удаленность от МКАД, км
Локальные особенности расположения
Объект оценки расположен в дер. Лопатино Подъездные пути: до деревни – асфальт, до объекта оценки – грунтовка
Объект индивидуального жилищного строительства для коммерческого использования (Часть 1)
Характеристика земельного участка
Общая площадь, кв.м
Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование (назначение)
Индивидуальное жилищное строительство
Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Доступные инженерные коммуникации
Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные
Кадастровый (или условный) номер
50:21:09 02 12:0407
Характеристика жилого дома
Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Кадастровый (или условный) номер
2 (2- надземных уровня)
Общая площадь, в т.ч., кв.м
Площадь застройки, кв.м
Конструктивные элементы 1 :
газосиликатные блоки + утеплитель + кирпич
Доступные инженерные коммуникации
Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные
В текущем состоянии объект эксплуатируется по назначению (жилой дом).
Анализ участка как незастроенного.
Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.
Физически осуществимое использование. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с ровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.
Юридическая разрешенность. Земельный участок расположен в деревне Лопатино, где преобладают земли сельскохозяйственного назначения. Участок находится в составе дачного поселка. В свидетельстве о государственной регистрации права установлено, что данный участок предназначен для индивидуального жилищного строельства. Следовательно, по определению наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является строительство индивидуального жилого дома.
Финансовая осуществимость. Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для дачного строительства, есть возможность оформления права на регистрацию проживания, обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по грунтовой дороге. Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об экономической целесообразности использования участка под застройку по назначению.
Сроки строительства объектов индивидуального жилищного строительства
Максимальная эффективность. Максимальная доходность подразумевает, соответственно, коммерческое использование объекта оценки, но т.к. назначение земли не предусматривает использование земельного участка в качестве коммерческой недвижимости, то наиболее эффективным использованием остается застройка земельного участка жилым строением.
Из выше перечисленного можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании незастроенного участка – застройка индивидуальным жилым строением.
Анализ участка с имеющейся застройкой.
Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным жилым домом с правом регистрации проживания.
Юридически правомочное использование. Целевое назначение участка –под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время объект используется как жилой дом с правом регистрации проживания, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.
Физически возможное использование. Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования как жилое здание.
Экономическая целесообразность. Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:
Сдача в аренду под жилье;
Ведение подсобного хозяйства.
В современных условиях ведение подсобного хозяйства на участках площадью менее 200 соток не представляется экономически привлекательным. А расположение земельного участка в достаточной удаленности от путей сообщения и отсутствие удобных транспортных подъездов обуславливает текущее использование объекта оценки.
Максимальная доходность. Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.
Параметры и природа объекта недвижимости, подлежащего оценке, накладывают ограничения на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся от прямого назначения.
ИсточникОписание объекта индивидуального жилищного строительства
Данный документ представляет собой аналог Технического паспорта, формируемого ранее БТИ. Отличается документ лишь тем, что в нем отсутствует инвентаризационная стоимость объекта, которая на данный момент заменена кадастровой стоимостью, и формированием данного документа может заниматься КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР.
Техническое описание составляется на момент обследования данного объекта и отражает фактическое его состояние и фактические характеристики и размеры.
В то же время техническая инвентаризация объектов недвижимости в настоящее время продолжает оставаться нужной, актуальной и востребованной населением. Результатом технической инвентаризации кадастровым инженером является техническое описание объекта недвижимости (технический паспорт).
Техническое описание (технический паспорт) в отличие от технического плана и кадастрового паспорта содержит полную и исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, а потому необходим вам:
- — Для ввода объекта в эксплуатацию. Несмотря на возможность осуществления государственного кадастрового учета по акту ввода в эксплуатацию, на практике застройщик придерживается проверенной схемы — заказывает техническую инвентаризацию, чтобы получить точные и достоверные сведения об объекте. Полученные из технического паспорта сведения являются главными, при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- Для заключения договоров аренды помещений
- Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости
- Для приватизации объекта недвижимости
- Для страхования объекта недвижимости
- Для процедуры вступления в наследство
- Для формирования экспертных заключений
- Для оформления осуществления реконструкций, перепланировок объектов
- Для введения на законном основании самовольного строительства (судебные инстанции требуют от истцов предоставления технического описания объекта)
- Для разрешения споров в судах между собственниками и претендентами на собственность объектов недвижимости. Судебные инстанции при вынесении решений, зачастую, делают упор на сведения, содержащиеся в технических паспортах, а так же для расчета долевой собственности суды запрашивают справки и заключения БТИ
- Для перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое и наоборот
- Для формирования экспертных заключений
- Органам местного самоуправления – для присвоения адресов
- Предприятиям – для проведения газопроводов и других инженерных коммуникаций.
Физическим лицам и организациям данный документ чаще всего нужен для уточнения площади и детальных характеристик разного рода объектов недвижимости.
Техническое описание (технический паспорт) является единственным документом, подтверждающим факт постройки объекта и его соответствия существующим нормам. Техническое описание (Технический паспорт) всегда может служить источником сведений для изготовления технического плана объекта недвижимости.
В техническом описании на жилое строение, сформированное по результатам внутренних замеров, содержится следующая информация:
- 1. Общие сведения
- 2. Состав объекта
- 3. Сведения о правообладателях объекта
- 4. Ситуационный план
- 5. Благоустройство объекта индивидуального жилищного строительства
- 6. Поэтажный план
- 7. Экспликация к поэтажному плану жилого дома
Техническое описание объекта недвижимости иногда по привычке называют техническим паспортом. Ранее кадастровый учет зданий, сооружений и отдельных помещений осуществлялся именно на основании технических паспортов, формировать которые имели право только сотрудники БТИ. На сегодняшний день федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ, разрешает специалистам Государственной службы регистрации, кадастра и картографии (Росеестра) рассматривать в качестве источника сведений о зданиях, сооружениях и помещениях технические паспорта, изготовленные только до 1 января 2013 года. В настоящее время их заменили технические планы, при этом сегодня закон позволяет формировать и тех. планы, и тех. описания объектов недвижимости не только сотрудникам органов ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», но и аттестованным кадастровым инженерам.
ИсточникТехническое описание объекта недвижимости
Уважаемые специалисты. В соответствии со статьей 25.3 Федерального закона «О регистрации недвижимости. «, одним из документов, которые обязан представить в Росреестр заявитель при регистрации права собственности на самостоятельно возведенный жилой дом, расположен на принадлежащем на праве собственности заявителю — члену СНТ, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
Что это за документы, кто должен их готовить, каковы сроки, стоимость их подготовки и нормативные основания.
В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство (в том числе в случае, если объект создан на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства), а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
1) документы, подтверждающие факт создания указанного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке.
Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если: