Описание объекта строительства многоэтажного жилого дома

Проектирование многоквартирных домов в 2022 году

Проектирование многоквартирных домов обязательно для получения разрешения на строительство. Проект может заказать собственник участка, застройщик по договору аренды. При разработке проектной документации на МКД проводятся изыскания, выбираются архитектурные, объемные и планировочные решения, разрабатываются разделы по инженерным системам, мерах пожарной безопасности, по множеству других направлений.

В этом материале читайте, что входит в услуги проектирования многоквартирных домов, кто может разрабатывать проектную документацию на МКД, какие нормы и правила должны учесть проектировщики.

Обязательно ли проектирование многоквартирных домов

Оформление проекта для строительства МКД обязательно во всех случаях. Получить разрешение на строительство можно только после проведения инженерных изысканий, положительного заключения на проект. Поэтому на проектную организацию возлагается ответственность за соответствие документов требованиям закона.

Строительство многоэтажного жилого здания с железобетона. Пошаговая инструкция.

Под МКД законодательство понимает объект капитального строительства, в котором есть более одного жилого помещения, а также нежилые и вспомогательные помещения, места общего пользования. Не относятся к МКД строения с несколькими жилыми помещениями, имеющими самостоятельные выходы на участок (улицу).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативная база, стандарты, правила

Градостроительный кодекс РФ предусматривает проведение инженерных изысканий, подготовку проекта МКД и его экспертизу. После этого нужно получить разрешение на строительство после завершения всех стадий проектирования, предусматривает требования к составу документации для согласований. Содержание проекта на МКД должно соответствовать Постановлению Правительства РФ № 87.

Также проектировщик будет применять множество нормативных актов, строительных правил, стандартов и регламентов, действующих в РФ, в том числе:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ Технический регламент о безопасности зданий (скачать);
• СП 54.13330.2016 на многоквартирные дома (скачать);
• СП 336.1325800.2017 на системы вентиляции и кондиционирования воздуха (скачать);
• СП 31-110-2003 на проектирование и монтаж электроустановок в жилых и общественных зданиях (скачать);
• СП 31-107-2004 в отношении проектирования архитектурно-строительных решений (скачать);
• СП 30.13330.2016 на внутренний водопровод и канализацию зданий (скачать);
• ГОСТ Р 21.1101-2013 для оформления проектной документации (скачать);
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность (скачать);
• множество иных СП, СНиП, регламентов.

Учесть все законодательные и нормативные требования могут только высококвалифицированные специалисты, так как проектирование МКД относится к работам повышенной сложности. Все документы будут проверяться на стадиях экспертизы и оформления разрешений, а государственные ведомства будут осуществлять надзор за строительством, принимать объект в эксплуатацию.

Комментарий специалиста. При выборе проектировщика под МКД нужно предъявлять повышенные требования к квалификации и опыту специалистов. Желательно сразу убедиться в наличии примеров предыдущих работ, успешно прошедших экспертизу и получивших разрешения на строительство. В противном случае вы рискуете потерять время и деньги, если документы вернут с отказом. Компания Смарт Вэй поможет подготовить проект на строительство МКД любой сложности, а в профессионализме наших специалистов вы сможете убедиться в любой момент.

Кто может заказать проектирование МКД

Заказать проектирование МКД может любая организация, владеющая участком на праве собственности или по договору аренды. Обычно проект заказывает застройщик, который будет нанимать подрядные организации. В отличие от непосредственного застройщика, для заказчика проектных работ закон не предъявляет специальных требований.

До проектирования МКД оформляется ситуационный план участка, на котором будет указано место строительства

Виды обследований для проектирования МКД

На предпроектной стадии и непосредственно при проектировании проводятся следующие обследования и проверки:

• изучение ограничений, указанных в ГПЗУ, документах градостроительного планирования и зонирования (от них зависит, где будет располагаться пятно застройки, какие требования нужно учесть при организации строительных работ);
• проведение инженерных изысканий на участке (эта стадия может включать геодезические, геологические, экологические и иные обследования на местности, подземных зонах);
• получение технических условий на подключение инженерных систем;
• анализ транспортной, социальной и иной инфраструктуры на близлежащих участках (это необходимо для обеспечения безопасности строительных работ).

Указанные мероприятия позволяют получить исходные данные для проектирования, выбрать оптимальный вариант размещения будущего объекта и подключения его к общегородским сетям.

Комментарий специалиста. Указанные мероприятия проводятся в рамках единого процесса проектирования. Поэтому в инженерных изысканиях, иных видах обследования могут принимать участие не только профильные специалисты, но и архитекторы, проектировщики. Подробнее об особенностях обследований вам расскажут специалисты компании Смарт Вэй.

На стадии инженерных изысканий специалисты изучают участок. состояние грунта, места расположения коммуникаций

Какие документы нужны для проектирования МКД

Основанием для разработки проекта является техническое задание и договор с заказчиком. Для работы проектировщика и последующих согласований потребуются следующие документы:

• правоустанавливающая документация на участок (выписки ЕГРН или договор аренды);
• технические условия на подключение инженерных систем;
• схемы расположения участка на кадастровом плане территории;
• градостроительный план участка (ГПЗУ);
• схема планировочной организации участка;
• заключения, отчеты и иные документы по результатам инженерных изысканий, геологических и геодезических обследований;
• разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства (если это обусловлено характеристиками будущего объекта).

Дополнительные документы потребуются при прохождении экспертизы и получения разрешения на строительство. Эти нюансы также будут учтены нашими специалистами.

Проект на строительство МКД состоит из обязательных и дополнительных разделов. Содержание документа и каждого раздела определены Постановлением № 87, а разработка должна соответствовать ГОСТ Р 21.1101-2013.

Изучение технического задания и документов на участок

Перед проектированием нужно изучить требования заказчика к результату работы. Они указываются в техническом задании и договоре с проектной организацией. Также изучаются основные документы градостроительного планирования и зонирования, ГПЗУ, договор аренды, иные бланки и формы. По представленным документам определяются сроки и порядок проведения инженерных изысканий, иные обследований.

Инженерные изыскания

Согласно ГрК РФ, инженерные изыскания являются обязательно стадией проектирования МКД. В ходе изысканий проводятся следующие мероприятия:

• подготовка геологической основы для будущего строительства, т.е. изучение состава и качества грунта и почвы, мест расположения подземных и наземных инженерных и транспортных коммуникаций;
• анализ климатических условий по месту строительства; состояния рельефа и ландшафта, определение пятна застройки, мест размещения и передвижения техники, хранения материалов;
• определение места размещения ограждающих конструкций (с учетом предписаний муниципальных органов).

Также на этой стадии изучаются ограничения параметров строительства по площади, этажности, месту размещения защитных и санитарных зон. Все результаты инженерных изысканий оформляются в виде документов, будут указаны в содержании проекта.

Современное ПО позволяет создать визуализацию будущего объекта уже на стадии проектирования

Подготовка и обоснование архитектурных, планировочных и иных решений

Облик и планировка будущего здания зависит от решений, которые выберут архитекторы и проектировщики. На выбор решений влияет градостроительная документация населенного пункта, этажность и площадь будущего дома, наличие городской и социальной инфраструктуры, иные факторы. Все архитектурные, объемно-планировочные и иные решения должны быть обоснованы в соответствующих разделах проекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Проектирование инженерных систем

Для каждого МКД разрабатываются инженерные системы – водоснабжение и водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, вентиляция и т.д. Инженерные коммуникации должны соответствовать архитектуре и планировке здания, охватывать все жилые и вспомогательные помещения. Допустимые показатели подключения и лимиты потребления указываются в технических условиях ресурсоснабжающих организаций, поэтому проектировщик должен учесть их в работе.

В проекте МКД есть разделы на все инженерные системы, графические схемы для размещения сетей

Разработка мероприятий по защите и безопасности

Обязательным требованием для проектирования МКД является разработка раздела с мерами пожарной и иной безопасности. Сюда входят пути эвакуации и запасные лестницы, системы пожарной сигнализации и пожаротушения. Также меры безопасности должны быть разработаны для подрядчика, который будет вести строительные работы.

Оформление проектной документации

Выше перечислен далеко не полный перечень этапов проектирования. Например, в итоговых документах должны указываться требования к строительным материалам и конструкциям, местам размещения ограждений, планы организации строительства. Все разделы проекта содержат текстовое описание и графические материалы. В текстовом блоке указываются решения и их обоснование, пояснения и рекомендации к строительству. В графическую часть входят схемы, чертежи, таблицы, иные документы и объекты.

В процессе проектирования могут применяться различные методы визуализации, в том числе для уточнения отдельных деталей будущего объекта с заказчиком. После заполнения всех разделов проекта по Постановлению № 87, его должен утвердить заказчик. Далее документация направляется на экспертизу, для получения разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Если вам требуются услуги по проектированию МКД, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. С нашей помощью вы получите уникальный проект, отвечающий всем нормативным требованиям и содержанию ТЗ. Также мы окажем помощь в прохождении экспертиз и согласований, заранее учтем возможные проблемы и сложности.

В содержании проектной документации будут поэтажные планы с отображением всех помещений

Получение разрешения на строительство

Если проект строительства МКД успешно прошел экспертизу, документы нужно направлять в местную администрацию для оформления разрешения на строительство. Фактически документацию проверяет Комитет государственного строительного надзора Москвы (Мосстройнадзор) Помимо проекта и заключения экспертизы на рассмотрение нужно передать ГПЗУ, правоустанавливающие и иные документы.

Разрешение на строительство выдается не позднее 7 рабочих дней после получения всех документов. Если претензий к проекту нет, можно начинать строительные работы. В процессе возведения МКД нужно следовать проектной и рабочей документации, получать ордера на земляные работы, допуски на подключение к сетям и коммуникациям.

Комментарий специалиста. При отступлении от проекта и разрешения на строительство непременно возникнут проблемы. Органы стройнадзора будут контролировать каждый этап строительства, могут приостанавливать его при возникновении угрозу безопасности .После завершения работ нужно вновь обращаться в Мосстройнадзор, получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как подготовить ТЗ на проектирование многоквартирных домов

Для составления технического задания на проектирование МКД нужно знать, какие требования предъявляет заказчик к зданию, результатам работы. Также заказчик должен сразу указать перечень документов и графических материалов, которые должны быть включены в проект (помимо обязательных требований Постановления № 87 и ГрК РФ).

Без помощи специалистов составить адекватное техническое задание на МКД практически невозможно. Забыв указать какие-либо требования и характеристики, на стадии проектирования, экспертизы, согласований и строительства многоквартирного дома неизбежно возникнут проблемы.

Помощь в разработке ТЗ на многоквартирный дом любой сложности окажут специалисты компании Смарт Вэй. С примером технического задания вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Примеры наших проектов и кейсы работы с заказчиками

Ниже вы можете ознакомиться с примерами наших предыдущих работ по проектированию МКД по заказам наших клиентов. Все объекты успешно прошли согласования, строительство и ввод в эксплуатацию.

Кейс № 1. В ноябре 2017 года компания Смарт Вэй получила заказ на проектирование многоквартирного дома на территории Московской области. Проект успешно прошел экспертизу и разрешение на строительство, а возведение МКД на данный момент находится на завершающей стадии.

Многоквартирный дом, спроектированный нашими специалистами, находится на стадии приемки в эксплуатацию

Кейс № 2. В декабре 2016 года компания Смарт Вэй приступила к проектированию серии многоквартирных домов для зоны со специальными климатическими условиями. Все проектные работы были завершены точно в срок, а документы успешно прошли экспертизу и оформление разрешения на строительство.

Учитывая условия севера, проектная документация на МКД предусматривала дополнительные меры по теплоизоляции

Срок и стоимость проектирования МКД

До изучения особенностей будущего объекта и участка под застройку, содержания технического задания и документации заказчика, рассчитать сроки и стоимость проектирования невозможно. Уточнить предварительные расценки на разработку проекта строительства МКД вы можете на консультации у наших специалистов. Мы всегда предлагаем доступные цены и максимально сжатые сроки, гарантируя качество проектных работ, обследований и изысканий. Звоните, наши цены и условия сотрудничества наверняка окажутся выгоднее, чем у конкурентов на рынке.

Сложности при подготовке проекта МКД

Помимо соблюдения множества требований нормативных актов и строительных правил, при проектировании МКД могут возникнуть следующие сложности:

• наличие ограничений и запретов, установленных в отношении участка;
• наличие ограничений по параметрам разрешенного строительства на данном участке или квартале;
• объективные особенности участка, климатических зон;
• наличие специальных требований муниципальных властей к параметрам застройки.

Также сложности могут возникать при разработке каждого отдельного раздела проекта, рабочей документации. Наши специалисты устранят все возможные проблемы еще на начальных стадиях предпроектной подготовки.

Калькулятор стоимости проектирования

(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)

Выводы

Проектирование строительства МКД осуществляется на основании ГрК РФ, Постановления Правительства РФ № 87, строительных правил, стандартов, СНиП и регламентов. К обязательным этапам разработки проекта относятся инженерные изыскания, экспертиза документа и получение разрешения на строительство.

Чтобы заказать проект на строительство многоквартирного дома, отвечающий всем нормативным требованиям, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Звоните, мы бесплатно проконсультируем по всем возникшим вопросам, предложим выгодные условия сотрудничества.

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Источник

Что такое многоквартирный дом (МКД)

Благодаря новейшим технологиям в строительной отрасли, здания различного назначения воздвигаются быстрыми темпами. Это промышленные, торговые, социальные и иные помещения. Наибольшую значимость приобретает многоквартирный дом, предназначенный для проживания граждан, который имеет свои особенности и правовой статус.

Что такое многоквартирный дом

Под понятием многоквартирного дома подразумевается определенный вид здания. С точки зрения закона, МКД — это объединение 2-х и более квартир, каждая из которых обладает индивидуальным выходом на прилегающий к дому земельный участок или в помещение общего пользования (подъезд).

Согласно ч. 6 Федерального Закона от 30.12.2021 г. № 476-ФЗ, дом может считаться многоквартирным, включая в себя нежилые помещения, места для машин, принадлежащие на праве собственности отдельным жильцам и входящие в конструкцию многоквартирного дома. Жилищный Кодекс (ЖК РФ ст. 15) признает жилым помещением изолированное здание, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для постоянного проживания граждан.

Многоквартирный дом в структуре жилищно-коммунального хозяйства является сложным организмом. Он должен отвечать санитарным, техническим и иным правилам и нормам, которые определяются согласно законодательству. Оплата услуг по содержанию МКД производится в ЖКХ на основании договора между собственниками жилых помещений и органом управления домом. Структура МКД представлена совокупностью следующих подразделений:

• жилыми помещениями, состоящими из квартир или комнат (в общежитии), принадлежащие на праве собственности физическим или юридическим лицам;
• нежилых помещений;
• инженерными системами и коммуникациями.

В чем различие многоквартирного дома от частного жилого дома

Несмотря на то, что частный жилой дом и дом многоквартирный имеют одну функцию, то есть предназначены для проживания граждан, они имеют кардинальное отличие между собой в виде:

Важно! Если в многоквартирном доме собственником жилого помещения является государство или муниципальное образование, плата за капитальный ремонт крыши, лифтов, фасада или инженерных сетей не взимается.

Что входит в состав многоквартирного дома

Многоквартирный жилой дом имеет:

• имущество собственников МКД, то есть квартиру, являющуюся частью жилого помещения МКД и имеющую обособленный выход в помещение общего пользования;
• нежилые помещения, не предназначенные для проживания граждан и находящиеся в общей долевой собственности.

Важно! Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, по определению, доля собственности общего имущества в многоквартирном доме собственника помещения в этом МКД пропорциональна площади его квартиры.

Нежилые помещения в структуре общего имущества МКД представлены:

• помещениями общего пользования (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, бойлерные, котельные, лестницы, мусоропроводы);
• крышами, инженерными конструкциями и техническим оборудованием;
• земельным участком, на котором расположен дом и соответствующие объекты в границах МКД, которые отражены в Жилищном Кодексе Российской Федерации;
• помещением, выполняющим роль центра культуры для проведения досуга собственниками многоквартирного дома.

Нежилые помещения В МКД могут быть первичными, то есть архитектурно запланированными при строительстве дома, и вторичными, когда первоначально жилые площади были переведены в нежилые помещения. Чаще всего это первый и подвальный этажи в МКД, которые переоборудуются и эксплуатируются под кафе, магазины, салоны красоты, фитнес центры.

Требования к многоквартирным домам

Многоэтажный дом на этапе планирования и строительства должен соответствовать определенным условиям, которые отражены в своде Правил СНиПа от 31.01.2003 г. По регламенту, к многоэтажному жилому дому предъявляются следующие требования:

• к расположению МКД — он должен размещаться в жилой зоне в соответствии с планом градостроительства;
• к коммуникациям — жилое помещение должно быть укомплектовано инженерными системами жизнеобеспечения (электричество, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, водоотведение);
• к высотности дома — МКД, имеющий более 5 этажей, обязан укомплектовываться лифтами, а также соответствовать классу пожарной безопасности здания в целом;
• к коммерческим фирмам, занимающим нежилые помещения — должно быть наличие обязательного отдельного входа и разрешительных документов, подтверждающих допуск к коммерческой деятельности;
• к санитарно-эпидемиологической безопасности — устройство вентиляционной системы и естественное освещение жилого помещения обязаны соответствовать нормативным актам;
• к конструкциям — несущие и ограждающие системы здания, в процессе его эксплуатации, должны сохранять порядок и безопасность для проживания граждан, обеспечивать в рабочем состоянии инженерное оборудование.

Виды многоквартирных домов

Современные технологии в строительной сфере позволяют строить здания различных типов. Многоквартирные дома имеют несколько видов построек. Это:

• панельные дома — строительство МКД осуществляется из готовых конструкций, то есть панелей, которые изготавливаются на производственных объектах. С помощью спецтехники они завозятся на строительную площадку и монтируются в ускоренном темпе (в течение 6-ти месяцев) и соответственно плану возводимого здания;
• блочные дома — многоквартирный дом строится из керамзитобетонных или шлакобетонных блоков. Такой вид зданий отличается быстротой строительства, хорошей звуко- и теплоизоляцией, оптимальной стоимостью м²;
• монолитные дома — современная технология их возведения позволяет строить МКД высокой прочности с расчетом на длительную эксплуатацию. Они имеют высокий порог тепловой и звуковой изоляции, возможность создавать различные архитектурные проекты, не ограничивать этажность зданий;
• кирпичные дома — строятся из экологически чистого материала, обладающего высокой прочностью и теплоизоляцией.

Многоквартирный дом — это сложная структура объекта, правильное и четкое функционирование которого позволяет его жильцам комфортно проживать в нем и чувствовать себя в безопасности.

Источник