Определение эксплуатация объекта капитального строительства

Кто в ответе за эксплуатацию нежилых строений?

Действующее законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений. В связи с этим на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу, закрепленному в ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт в силу абз. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ является видом градостроительной деятельности.

Цифровое моделирование в проектировании, строительстве и в ходе эксплуатации объектов

На основании абз. 10 ст. 1 ГрК РФ арендуемые помещения, как правило, являются объектами капитального строительства. Ряд законодательных актов предъявляет требования к такого рода объектам по их безопасной эксплуатации и требования о предоставлении сведений об изменениях в них.

Нужно ли проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время в данном Кодексе мы не найдем нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Получается, что нет прямого указания закона, устанавливающего для собственника обязанность в какой бы то ни было форме проводить обследование объекта с предоставлением сведений о таком обследовании в соответствующий орган, а также осуществлять в определенные сроки капитальный ремонт принадлежащего ему нежилого помещения, за исключением общей нормы, отраженной в вышеозначенной ст. 210 ГК РФ.

Единственным документом, хоть как-то регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (далее по тексту — Положение), п. 1.1 которого устанавливается система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Такая система представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Техническое обследование зданий и сооружений

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п.2.1, 2.4, 2.13 Положения). Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся два раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Соответственно собственник обязан предпринимать вышеозначенные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

В какие сроки должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (в ред. 19.03.2005) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства») проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в пять лет.

Можно лишь предположить, что влияет на периодичность осмотров и сроки проведения капитального ремонта. Как минимум эксплуатационные особенности того или иного объекта капитального строительства. К примеру, п. 2.9 вышеозначенного Положения устанавливается особо жесткий режим осмотров зданий и сооружений, «возведенных на подработанных подземными горными выработками территориях, на просадочных грунтах и в районах долголетней мерзлоты, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации».

Не рассматривая какую-то определенную ситуацию в отношении объектов капитального строительства, передаваемых в аренду без учета конкретных обстоятельств и всего многообразия особенностей, которые могут иметь место быть, важно отметить следующее:

осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений, по всей вероятности, может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта;

капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и ч. 1 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой, среди прочего, и неблагоприятные налоговые последствия для арендатора. В силу п. 1 ст. 252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными;

презюмируется, что собственник обладает наиболее полной и достоверной информацией об объекте и лишь он может сообщить арендатору о каких-либо особенностях передаваемого в аренду помещения. Данному утверждению корреспондируют исключающие какую-либо форму вины со стороны арендатора и положения ст. 612 ГК РФ, где «арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках».

Достаточно типичной является ситуация, когда между арендатором и арендодателем однозначно установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. Любой специалист в строительной сфере подтвердит тот факт, что каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. В таком случае лишь собственник, в данном случае — арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства, в его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

В частности, в силу п. 2.17 вышеозначенного Положения «не допускается превышение предельных нагрузок на полы, перекрытия и площадки во всех производственных помещениях». В связи с этим необходимо:

сделать и постоянно сохранять надписи (указывающие величину) допускаемых предельных нагрузок на хорошо просматриваемых элементах зданий и сооружений;

для каждого производственного здания и сооружения или для группы зданий и сооружений должна быть составлена инструкция по эксплуатации междуэтажных перекрытий, площадок и полов с указанием предельных нагрузок по отдельным зонам перекрытий, полов и соответствующих площадок.

С большой долей вероятности можно говорить, что сложилась парадоксальная ситуация — ответственность у субъекта возникает лишь в случае нарушения законодательства о градостроительной деятельности. При этом Градостроительный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих собственника поддерживать техническое состояние объекта капитального строительства, а эксплуатация последнего в силу ст. 1 ГрК РФ не является градостроительной деятельностью.

Отчасти объяснением этому может быть внимательное прочтение ст. 3 ГрК РФ, где указывается, что «законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации». Возможно, нарушение положений ранее указанной ст.210 ГК РФ о бремени содержания имущества может стать основанием для привлечения собственника данного имущества к ответственности?

Особенно интересным представляется то, что Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено привлечение к административной ответственности лишь за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ), а также за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (ст.9.5 КоАП РФ).

Получается, что отсутствие четко регламентированных сроков проведения осмотров и капитальных ремонтов объектов капитального строительства позволяет собственнику экономить и не проводить соответствующих мероприятий, рискуя причинить вред не только имуществу, но и жизни и здоровью людей.

Автор — ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ЗАО «КОСТРОМСКАЯ ХЛОПКОПРЯДИЛЬНАЯ МАНУФАКТУРА», К.Ю.Н., ДОЦЕНТ КАФЕДРЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА КОСТРОМСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

Источник

Эксплуатация здания или сооружения

Пояснение причин и соответствующее обсуждение вы можете найти на странице Википедия:К удалению/27 июня 2012.
Пока процесс обсуждения не завершён, статью можно попытаться улучшить, однако следует воздерживаться от переименований или удаления содержания, подробнее см. руководство к дальнейшему действию.
Не снимайте пометку о выставлении на удаление до окончания обсуждения. Администраторам: ссылки сюда, история (последнее изменение), журналы, удалить .

Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

Задачи эксплуатации здания (сооружения)

В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:

• обеспечение безотказной работы объекта в соответствии с его функциональным назначением,
• обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,
• обеспечение установленного уровня безопасности,
• правильное использование инженерно-технического оборудования объекта,
• поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),
• поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.

Состав эксплуатационных работ

Эксплуатация здания (сооружения) включает в себя:

Эксплуатационные требования к зданию (сооружению)

Здания (сооружения) в процессе эксплуатации должны удовлетворять ряду требований, обеспечивающих нормальное функционирование объекта. Эти требования определяются объёмно-планировочным решением здания (сооружения), его функциональным предназначением, условиями эксплуатации и содержатся содержатся в строительной проектной документации (паспорте здания) :

• безотказность несущих конструкций, конструктивных элементов, инженерных систем; предохранение их от перегрузок,
• ремонтопригодность, возможность наладки и регулировки систем, устранения выявляемых дефектов,
• возможность обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории,
• сопоставимость межремонтных сроков службы для различных элементов и систем здания (сооружения),
• наличие необходимых технических устройств, помещений для персонала, занимающегося эксплуатацией объекта,
• обеспечение возможности проводить эксплуатационные работы доступными методами и средствами и с минимальными затратами.

Ссылки

• Рощина С.И., Воронов В.И., Щуко В.Ю. Эксплуатация, ремонт и обслуживание зданий и сооружений: Учебное пособие. — Владимир: Издательство ВлГУ, 2005. — 108 с.
• Комков В.А., Рощина С.И., Тимахова Н.С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: Учебник для СПТУ. — М .: ИНФРА-М, 2007. — 288 с. — ISBN 5-16-002426-3
• Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий: Учебник для техникумов. — М .: Стройиздат, 1990. — 368 с. — ISBN 5-274-00241-2

• Эксплуатация
• Здания и сооружения

Wikimedia Foundation . 2010 .

Полезное

Смотреть что такое «Эксплуатация здания или сооружения» в других словарях:

эксплуатация здания или сооружения — 2.3 эксплуатация здания или сооружения: Использование здания или сооружения по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором они способны исполнять заданные функции с параметрами … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Инженерная защита здания или сооружения — 7) инженерная защита комплекс сооружений, направленных на защиту людей, здания или сооружения, территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения, от воздействия опасных природных… … Официальная терминология

Сложные природные условия при строительстве и эксплуатации здания или сооружения — 22) сложные природные условия наличие специфических по составу и состоянию грунтов и (или) риска возникновения (развития) опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться… … Официальная терминология

жизненный цикл здания или сооружения — Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. [Технический… … Справочник технического переводчика

эксплуатация здания — или сооружения использование здания или сооружения по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными… … Строительный словарь

Жизненный цикл здания или сооружения — 5) жизненный цикл здания или сооружения период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, к … Официальная терминология

стоимость жизненного цикла здания или сооружения — 3.41 стоимость жизненного цикла здания или сооружения: Общая стоимость периода, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в т. ч. консервация), эксплуатация (в т. ч. текущие ремонты), реконструкция,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Жизненный цикл здания или сооружения — Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. Федеральный закон… … Комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности зданий и сооружений

ГОСТ 31937-2011: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния — Терминология ГОСТ 31937 2011: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния оригинал документа: 3.13 аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ГОСТ Р 53778-2010: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требования — Терминология ГОСТ Р 53778 2010: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требования оригинал документа: 3.13 аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Источник