Определение износа объекта незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.

Тема 6 Кпн Задание 10

Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке.

По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.

Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод

Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства.

Пять ключевых аспектов по учету Основных средств по МСФО. Спикер Мирослав Катона

Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.

Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.

Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Джеральд Гейдж — Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst https://www.valnet.ru/m7-244.phtml» target=»_blank»]Источник[/mask_link]

Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РАСЧЕТ / CALCULATION / ИЗНОС / DEPRECIATION / ОБЪЕКТ / НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / OBJECT INCOMPLETED CONSTRUCTION / ЭКСПЛУАТАЦИЯ / ЗДАНИЕ / BUILDING / СООРУЖЕНИЕ / КАЧЕСТВО / QUALITY / СТОИМОСТЬ / COST / MAINTENANCE / STRUCTURE

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Широков Алексей Игоревич

Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа .

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Широков Алексей Игоревич

Calculation of accumulated depreciation Pending construction of buildings and Constructions

In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation . A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation .

Текст научной работы на тему «Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений»

Экономика, управление и организация строительства

РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа.

Ключевые слова: расчет, износ, объект, незавершенное строительство, эксплуатация, здание, сооружение, качество, стоимость.

Объекты незавершенные строительством (ОНС) подвержены износу гораздо интенсивнее, чем эксплуатируемые здания, а, следовательно, средства, вложенные в ОНС интенсивно уменьшаются, буквально тают.

Процесс износа ОНС носит циклический характер (накопленный износ) и может

Суть понятия накопленного износа выражена в его определении.

Накопленный износ — это уменьшение стоимости воспроизводства улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников [1, 2].

Необходимо отличать термин «износ» от термина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое уменьшение стоимости в соответствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа [1—4]:

1) физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств под действием различных факторов (перегрузки, неправильная эксплуатация, физическое и химическое выветривание и т.д.);

2) функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам для данного типа недвижимости;

3) внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие влияния условий окружающей среды (финансовые и законодательные условия, ситуация на рынке, местоположение, изменение социальных стандартов общества, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и т.д.); фактически внешний износ отражает соотношение спроса и предложения по конкретному объекту.

Для физического и функционального износов существует понятие устранимого и неустранимого износа [5].

быть представлен в виде диаграммы (рис.).

Диаграмма цикличности износа ОНС

Износ считается устранимым, если расходы на его устранение меньше последующего за этим увеличения стоимости имущества. И наоборот, износ относится к неустранимому, если расходы по его устранению превышают последующее увеличение стоимости имущества. Понятие устранимого или неустранимого износа определяется экономической целесообразностью, а не техническими возможностями его устранения [6].

Физическая жизнь (срок физической жизни) — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Экономическая жизнь (срок экономической жизни) — это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь.

В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться в расчетах [4].

Остаточная экономическая жизнь (оставшийся срок экономической жизни) — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения его экономической жизни.

Фактический (хронологический) возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Для ОНС это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС — это время от установки этого элемента до даты оценки.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст. Все это относится и к отдельным элементам здания.

Физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации — в 3 раза.

Это означает, что эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превосходит нормативный срок строительства объекта по меньшей мере в 2 раза.

Для оценки накопленного износа применяют несколько методов [1]:

метод эффективного возраста (экономической жизни);

метод разбивки (разбиения).

При использовании метода эффективного возраста (экономической жизни) не делается различий между видами износа, не рассматриваются отдельно устранимый физический и функциональный износ.

ЯБН 1997-0935. Уе5Шк MGSU. 2012. № 1

Экономика, управление и организация строительства

Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, к которым относят [1, 2]: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; внешний (экономический) износ.

Для оценки физического износа элементы сооружения делят по срокам их экономической жизни на долгоживущие и короткоживущие [2].

У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, железобетонные перекрытия и т.д.).

Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Исследования на основе статистических наблюдений за эксплуатацией недвижимости показывают, что понятие устранимого физического износа, как правило, связано с короткоживущими и долгоживущими элементами, а неустранимого — только с долгоживущими элементами.

Для оценки устранимого износа короткоживущих и долгоживущих элементов можно использовать экспертную оценку на основе [7], где перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов и дана их количественная оценка. В перечне конструктивных элементов [7] есть короткоживущие и долгоживущие, поэтому речь идет в целом об оценке устранимого физического износа. Величина устранимого физического износа определяется суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости здания [8]:

Иуст.физ = ]Г ИфакУ/100, (1)

где Иусх.фш — устранимый физический износ, %; п — номер конструктивного элемента; Ифак — фактический износ 1-го конструктивного элемента, %; У — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Полученный в процентах результат необходимо перевести в стоимостное выражение.

В процессе экспертизы могут возникнуть трудности с освидетельствованием долгоживущих элементов, так как они часто недоступны визуальному наблюдению и требуют вскрытия для осмотра, что связано с большими затратами времени, труда и денежных средств. Подобные работы требуют привлечения высококвалифицированных экспертов, если оценщик не обладает специальными знаниями, а результат обследования, по его мнению, существенно повлияет на искомую стоимость.

В методе разбивки функциональный износ также подлежит раздельной оценке по видам (устранимый и неустранимый), причем подходы к оценке функционального износа ОНС аналогичны тем, что применяют для эксплуатируемых объектов.

Согласно литературным источникам функциональный износ имеет место в таких объектах недвижимости, в которых была сделана неудобная планировка, перекрытия и перегородки — деревянные, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение).

Таким образом, в результате расчета каждого вида износа можно получить величину накопленного износа. В общем, виде алгоритм расчета накопленного износа методом разбивки приведен в [2—4, 8].

Инакоп =1- (1-Ифиз)(1- ифун)(1- Ивнеш), (2)

где Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; Ифиз — физический износ объекта оценки; Ифун — функциональный износ объекта оценки; Ивнеш — внешний износ объекта.

Economics and management of civil engineering projects

Следовательно, рыночная стоимость объекта незавершенного строительством с учетом накопленного износа будет определяться по формуле

Р = СС — СС Инакоп + АСу, (3)

где СС — сметная стоимость объекта оценки, р.; Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; АСу — стоимость участка земли.

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.И. Рутгайзера. М., 1998. 384 с.

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1998. 422 с.

3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. М., 1995. 480 с.

4. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М., 1994. 231 с.

5. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе. СПб. : СПбГТУ., 1994. 15 с.

6. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб. : СПбГТУ, 1994. 43 с.

7. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М., 1988. 72 с.

8. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ : утв. приказом Минфина России от 29.07.98 г., № 34п и введено в действие с 1.01.1999 г.

Поступила в редакцию в декабре 2011 г.

Для цитирования: Широков А.И. Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений // Вестник МГСУ. 2012. № 1. С. 149—152.

CALCULATION OF ACCUMULATED DEPRECIATION PENDING CONSTRUCTION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS

In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation. A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation.

Key words: calculation, depreciation, object incompleted construction, maintenance, building, structure, quality, cost.

1. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Valuation of property], Ed. V.I. Rutgayzera, Moscow, 1998, 384 p.

2. Tarasevich E.I. Ocenka nedvizhimosti [Evaluation of real estate]. St Petersburg, 1998, 422.

3. Friedman D., Ordway N. Analiz i ocenka prinosjashhej dohod nedvizhimosti [Analysis and assessment of income real estate]. Per. from English. Moscow, 1995, 480 p.

4. Henry S. Harrison Ocenka nedvizhimosti [Real Estate Appraisal], Moscow, 1994, 231 p.

5. Fomin S.E. Metodicheskoe rukovodstvo po tehnicheskoj jekspertize [Toolkit for technical expertise]. St Petersburg, GTP., 1994, 15 p.

6. Fomin S.E. Metod ocenki iznosa i ostatochnogo sroka jekspluatacii stroenija [Method to assess the wear and remaining life of the structure]. St Petersburg, GTP, 1994, 43 p.

7. Pravila ocenki fizicheskogo iznosa zhilyh zdanij VSN 53-86 (r) [Rules for assessing physical deterioration of residential buildings VSN 53-86 (p)]. Moscow, 1988, 72.

8. Polozhenie po vedeniju buhgalterskogo ucheta i buhgalterskoj otchetnosti v RF : utv. prikazom Minfina Rossii ot 29.07.98 g., Ns 34p i vvedeno v dejstvie s 1.01.1999 g. [Position on accounting and bookkeeping Reporting in the Russian Federation. Approved by order of the Ministry of Finance of Russia of 29.07.98 g, № 34p and introduced with effect from 1.1.1999].

F o r c i t a t i o n: Shirokov A.I. Raschet nakoplennogo iznosa nezavershennyh stroitel’stvom zdanij i soo-ruzhenij [Calculation of accumulated depreciation pending construction of buildings and constructions]. Vest-nik MGSU [Proceedings of the Moscow State University of Civil Engineering], 2012, no 1, Pp. 149—152.

Источник

Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

По аналогии со строительными нормами (ВСН 53-86р) физический износ (ФИ) строительного объекта на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних:

где	Сстр	—	полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости;
Сн	—	стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам:
а) через единичные расценки:
б) через ресурсные нормы:

где	ОРi, EPPi			—	объем и единичная расценка i-й работы;
НР, СП, ПрЗ			—	накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты;
М, ЗП, ЭМ			—	затраты на материалы, зарплату рабочих и эксплуатацию машин;
Кн	—	1,5 . 1,3	—	коэффициент повышения стоимости работ, регламентируемый в общих частях к сборникам сметных нормативов (ВРЕР-87, РСН-94, ПРР-98, ЕРР-99); при использовании сборников СМР этот коэффициент не применяется. Повышающие коэффициенты на зарплату (1,15) и эксплуатацию машин (1,25) должны применяться только при использовании сборников на СМР.

Независимо от состояния объекта недвижимости — завершенный или незавершенный — все его элементы и конструкции изменяются, под воздействием многих физико-механических и химических факторов постепенно снижая свои прочностные качества.

Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации.

Ущерб выражается также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью ( рис. 16.1), необходимостью восстановления зданий при повреждениях и т. п. и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, что повышает уровень надежности, увеличивает долговечность, стоимость.

Рис. 16.1. Изменение физического износа жилых зданий: 1 — по данным С. К. Балашова; 2 — по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана

При этом в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых — только уменьшен.

Таблица 16.1. Стоимость несменяемых элементов зданий Конструкции Доля общей стоимости, % в кирпичных зданиях в полносборных зданиях

Фундаменты	5	7
Стены	35	30
Лестницы	2	2
Перекрытия	—	11
Крыши	—	3
Итого	42	53

Для незавершенного строительства важно учитывать, что чем дольше здание остается в состоянии незавершенности, тем больше увеличивается его физический износ ( рис. 16.1).

Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния приведены в таблице 16.1.

На развитие физического износа влияет целый ряд факторов, но наибольшая степень влияния (48) — неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, а также объем и характер, вызванный неиспользованием капитального ремонта.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование физического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов.

Для уточнения объема выборки при детальном обследовании, заполнения паспорта на здание и т. п. может понадобиться интегральная усредненная оценка категории состояния всей генеральной совокупности конструкций каждого вида. Для этого может быть использована формула:

где

К (1,2,3,4,5)

—

количество конструкций, имеющих 1-ю категорию состояния.

Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:

• обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;
• определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.
• определение износа методом разбиения на виды износа;
• определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) [68] выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.

При незавершенном строительстве физический износ отдельных конструктивных элементов (КЭ), систем инженерного оборудования (СИО) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями [1, 2, 28]. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.

Физический износ КЭ или систем СИО, имеющих разную стоимость износа отдельных участков, можно определить по формуле:

где	ФИk	—	физический износ КЭ или СИО, %;
ФИi	—	физический износ i-го участка КЭ или СИО, определенный в ВСН 53-86 (р), табл. 1-71;
Рi	—	размеры (площадь и длина) i-го участка, кв. м или м;
Рk	—	размеры всего КЭ или СИО, кв. м или м;
n	—	число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом можно определить по формуле:

где	ФИз	—	физический износ здания, %;
ФИki	—	физический износ i-го КЭ или СИО;
Si	—	доля восстановительной стоимости i-го КЭ или СИО в общей восстановительной стоимости здания, %;
n	—	число отдельных КЭ или СИО в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания, по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, для КЭ и СИО, не имеющих утвержденных УПВС, — по инвентаризационной ведомости и по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.2; 16.3.

Таблица 16.2. Усредненные доли восстановительной стоимости КЭ Наименование укрупненных КЭ Наименование КЭ Удельные веса по группам капитальности, % I II III IV V

Стены и перегородки (100%)	Стены и перегородки	73	86	80	76	61
		27	14	20	24	39
Крыша (100%)	Конструкция крыши	75	40	40	40	47
	Кровельное покрытие	25	60	60	60	53
Проемы (100%)	Окна	48	56	56	67	67
	Двери	52	44	44	33	33

Таблица 16.3. Удельные веса устройств в СИО (по восстановительной стоимости) СИО Устройства Удельный вес устройств для зданий этажности, % 1-3 4-6 9-16 более 12

Внутреннее горячее водоснабжение	Магистрали	40	30	25	20
	Стояки	30	40	45	55
	Полотенцесушители	10	13	15	15
Смесители	Запорная арматура	10	10	10	7
Центральное отопление	Магистрали	35	25	20	15
	Стояки	26	27	29	31
	Отопительные приборы	30	40	45	50
	Запорная аппаратура	9	7	5	3
	Калориферы	—	1	1	1
Внутренний водопровод	Трубопроводы	45	42	38	35
	Запорная аппаратура	30	32	34	35
	Бачки смывные	25	26	28	30
Внутренняя канализация	Мойки, раковины и др.	25	25	20	20
	Ванны	30	30	35	35
	Унитазы	20	20	25	25
	Трубопроводы	25	25	20	20
Внутреннее электрооборудование	Магистрали	20	20	25	25
	Внутриквартальные сети	25	25	22	22
	Электроприборы	30	32	33	35
	ВРУ	25	23	20	18

В состав работ по устранению физического износа, приведенный в «Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86», не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.

Численные значения физического износа округляются:

• для отдельных участков элементов и устройств систем — до 10%;
• для отдельных элементов и систем — до 5%;
• для здания в целом — до 1%.

На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.4; 16.5. Физический износ здания равен 21% (20,88%).

Источник