Определение параметров объекта капитального строительства

Что учитывать при изменении объекта капитального строительства

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК).

То есть объект капитального строительства, созданный в рамках реконструкции, всегда будет связан с изменением каких-либо характеристик. Реконструкция отличается от других видов работ (капитальный ремонт или перепланировка) тем, что для нее нужно получить разрешение на строительство. Поэтому реконструированное здание может оказаться самовольной постройкой, если собственник не согласует необходимых изменений или нарушит обязательные градостроительные нормы.

Вебинар 04.10.2016 СТП (АСУ ТК)

Кроме того, особенность реконструкции состоит в изменении параметров объекта капитального строительства. При выполнении капитального ремонта или перепланировки такого не происходит. Между тем установить, что под этим изменением понимает законодатель, непросто. Обратимся к правоприменительной практике.

• Если в результате выполнения работ изменяется (увеличивается) общая площадь объекта капитального строительства, например появляется пристройка, изменяются внешние границы здания, то такое изменение будет признано реконструкцией.
• Реконструкцией могут признать и факт размещения на фасаде здания навесных систем, хотя по результатам выполнения таких работ строительные объемы и площади здания не меняются. Однако работы по устройству навесных фасадных систем, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, следует проводить на основании соответствующего разрешения на строительство (письмо Минрегиона от 22.02.2012 № 3706-ДШ/08). Кроме того, необходимо положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение госэкспертизы предусмотрено ст. 49 ГК).
• В качестве работ, для которых нужно разрешение на строительство, могут быть рассмотрены и работы по переустройству технического подполья в эксплуатируемый подвал (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2015 по делу № А50-14365/2014).

При этом в ГК прописаны случаи, когда разрешение на строительство не требуется: если изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГК). Чтобы понять, нужно ли получать разрешение для конкретных работ (особенно после их выполнения), необходимо провести полноценное исследование,

Если же проект работ предусматривает изменение характеристик объекта капитального строительства (его площади, высоты, количества этажей), застройщику точно потребуется разрешение на строительство. Кроме того, нужно будет внести соответствующие изменения в ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка.

Как получить разрешительную документацию?

Шаг 1. Получите градостроительный план земельного участка, который будет отражать сведения о предельных параметрах разрешенного строительства.

Шаг 2. Проведите техническое обследование здания.

Шаг 3. Получите свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, разработке проектной документации стадии П и иной разрешительной документации.

Шаг 4. Оплатите сбор за снятие запрета на строительство и изменение вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства.

Размер сбора зависит от разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. Для расчета используют формулу:

П = С× (КС2-КС1), где

П — размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);

С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования;

КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.);

КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования. Показатель рассчитывается исходя из максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для устанавливаемых видов разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке правовым актом правительства Москвы на дату обращения (руб.).

Следует учесть, что для некоторых земель может быть установлен запрет на строительство (реконструкцию). Например, в столице такой запрет устанавливает правительство Москвы (или уполномоченный им орган; закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»).

Снять запрет на строительство и реконструкцию можно по заявлению собственника земельного участка. Но это возможно только после оплаты 80% от кадастровой стоимости такого участка. Если строительство объекта не приводит к изменению вида разрешенного использования участка, такой запрет снимут по заявлению собственника земельного участка без оплаты. Снять запрет на строительство и реконструкцию с предварительным изменением вида разрешенного использования земельного участка можно на основании заявления собственника в рамках установленного градостроительного регламента.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт всегда связан с улучшением отдельных характеристик самостоятельных элементов здания, которые обеспечивают его функционирование в целом. Застройщик вправе лишь заменить отдельные конструкции более новыми и современными, чтобы здание соответствовало требованиям градостроительных, санитарных, пожарных и других норм. Возводить новые элементы и конструкции, которые ранее не предусматривались в проекте здания, при капремонте нельзя.

При проведении капитального ремонта не нужно получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Какие работы можно выполнять в рамках капремонта:

• переустройство полов с заменой более прочными и долговечными материалами;
• частичная или сплошная смена лестничных площадок, пандусов и крылец;
• ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности;
• полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки;
• полное возобновление тяг, карнизов, поясов, сандриков и др.;
• смена покрытий выступающих частей здания;
• смена отопительных регистров;
• частичная или полная смена воздуховодов;
• смена вентиляторов;
• смена износившихся участков сети (более 10%);
• смена предохранительных щитков;
• ремонт или восстановление кабельных каналов и др.

Пределы капитального ремонта регулирует приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312. Согласно этому акту во время капитального ремонта нужно устранить неисправности всех изношенных элементов, восстановить их или заменить (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) более долговечными и экономичными, улучшить эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом можно провести экономически целесообразную модернизацию здания или объекта: улучшить планировку, добавить недостающие виды инженерного оборудования, благоустроить окружающую территорию.

Важно: суды понимают под капитальным ремонтом не только непосредственно ремонт, но и работы, изменившие объект в части, не касающейся его параметров как объекта капитального строительства. Например, со ссылкой на определение капитального ремонта суд отказал в признании реконструкцией работ, после которых часть подземной парковки стала пригодной для использования под торгово-развлекательную зону (постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2013 по делу № А21-860/2013).

Переустройство и перепланировка

В настоящее время перепланировка, переустройство и связанные с ними работы относятся к сфере регулирования жилищного законодательства. К нежилым помещениям их не применяют. Для последних существуют понятия «реконструкция» и «капитальный ремонт». При этом их определения имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство», и включают специальные процедуры.

На практике, когда в отношении нежилых помещений необходимо провести работы, которые не входят в понятие капитального ремонта и не изменяют параметров объекта капитального строительства, застройщики оформляют их как перепланировку (переоборудование). Переустройство и перепланировка нежилых помещений и зданий на практике проводятся по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений,

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, а переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (ст. 25 ЖК).

Порядок действий собственников, а также основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения установлены в ст. 26 ЖК. Работы по перепланировке и переустройству перечислены в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Так, перепланировка жилых помещений включает:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых помещений (к которому, согласно п. 1.7 указанных правил, относится и переустройство) включает:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Наличие либо отсутствие изменений технических характеристик объекта выявляется исключительно в рамках проведения кадастровых работ в порядке, предусмотренном ст. 36 федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», с отражением кадастровым инженером необходимой информации в техническом плане. При подаче заявления о кадастровом учете произведенных изменений заявитель должен приложить также положительное заключение о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ.

Случаи из практики

Грань между приведенными категориями подчас оказывается довольно тонкой. Например, нарушения, допущенные при выполнении работ по реконструкции мансарды, стали основанием для признания такой мансарды самостоятельным этажом, а работ по ее реконструкции — строительством нового этажа. В итоге мансарду признали самовольной постройкой и потребовали привести объект в первоначальное состояние, а также уплатить штрафы.

Критически важным может также оказаться дословное и доскональное соблюдение предусмотренного законом порядка согласования работ до начала их выполнения. Например, отказ от получения разрешения на строительство до начала реконструкции объекта культурного наследия повлек за собой признание реконструированного здания самовольной постройкой. И правообладателю было очень непросто доказывать, что разрешение на строительство не получили в связи с тем, что уполномоченный орган был уверен, что не может выдавать такие разрешения (соответствующий ответ получили в письменном виде). Получить заранее разрешение на реконструкцию объекта культурного наследия в общем порядке было невозможно, потому что это не предусмотрено законом. В такой ситуации правообладатель, начиная работы без разрешения на строительство, действовал, как говорится, на свой страх и риск, а в результате столкнулся с последствиями нарушения охранных обязательств и штрафами.

Исключить возможные претензии проверяющих можно, только если верно квалифицировать предстоящие работы (с учетом особенностей судебной правоприменительной практики) и строго выполнять предусмотренные законом процедуры согласования. Легализация результатов уже завершенных работ, даже в случаях, когда это допускается законом, предполагает сложную и длительную процедуру, результаты которой зачастую сложно прогнозировать,

— Михаил Краснов, партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group.

Источник

Термины и определения

В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов «новое строительст­во», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Главгосархстройнадзор России разъясняет:

При использовании данных терминов следует руководствоваться определе­ниями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке состав­ления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 № 55-87(р) ВСН 58~88(р), ВСН 42-85(р), ВСН 42-85(р), Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279.

В указанных документах под «новым строительством» понимается строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей.

К новому строительству относятся также строительство на новой площади предприятий такой же или большей мощности взамен ликвидируемого.

«Капитальный ремонт здания» — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговеч­ные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемы зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменении основных технико-экономических показателей здания.

«Реконструкция здания» — комплекс строительных работ и организационных строительных мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитально ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности здания.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительств новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения.

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменен номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К расширению действующих предприятий относится также строительст­во филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в экс­плуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

В соответствии с действующим Положением, органы Госархстройнадзора России осуществляют контроль (соответственно, налагают штрафы) за качест­вом и организационно-правовым порядком строительства новых объектов, рас­ширением и реконструкцией предприятий, зданий и сооружений.

Источник

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается — будет разъяснено в данном материале.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

Определения объекта капитального строительства и линейного объекта

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация — с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство — это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами — если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.

Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник