Готовность дома в процентах
ОНС – это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания – координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).
Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.
Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.
Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Ипотека от сбербанка на строительство дома. Что нужно знать?
Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
№ п/п
Конструкции
Стены и перегородки
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:
- Фундаменты бутовые ленточные;
- стены кирпичные с наружной штукатуркой;
- перегородки дощатые оштукатуренные;
- перекрытия деревянные отепленные;
- кровля железная по деревянным стропилам,
- полы дощатые.
- Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение
Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.
Техплан объекта незавершенного строительства по новой 03версии XML-схемы
Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.
Степень готовности – 100%
В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом – весьма спорный.
Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки – жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.
«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.
Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому – согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.
Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.
Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.
к извещению о проведении запроса котировок
на право заключения государственного контракта на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на территории муниципального образования
Методические рекомендации по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома
(утверждены решением правления государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от «2 декабря 2008 года, протокол № 43)
В соответствии с пунктом 5 статьи 201 Федерального закона от 01.01.01 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» финансовая поддержка за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд) на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, предоставляется субъектам Российской Федерации на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, строительство которых не завершено и строительная готовность которых составляет не менее чем семьдесят процентов от предусмотренной проектной документацией готовности таких многоквартирных домов.
При определении строительной готовности многоквартирного дома рекомендуется использовать следующие два подхода:
Подход 1. Используются данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.
При этом Фонд рекомендует:
1) строительную готовность многоквартирного дома определять по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:
– сантехнические работы и электроосвещение;
2) многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:
– крупнопанельные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
– кирпичные многоквартирные дома высотой не более 5 этажей;
– крупнопанельные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
– кирпичные многоквартирные дома высотой не менее 6 этажей, но не более 9 этажей;
– крупнопанельные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более;
– кирпичные многоквартирные дома высотой 10 этажей и более.
Рекомендуемые расчеты удельного веса укрупненных видов работ при строительстве многоквартирных домов приведены в приложении к настоящим Методическим рекомендация.
При оценке 70 % строительной готовности многоквартирного дома Фонд рекомендует рассматривать наличие (факт) подключения многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения как одно из обязательных условий включения многоквартирного дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья.
Подход 2. Сведения о готовности объекта рекомендуется определять с использованием результатов соотношения стоимости фактического выполнения работ к стоимости работ, определенным сводным сметным расчетом в сопоставимых ценах.
к Методическим рекомендациям
по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома
по удельным весам укрупненных видов работ при строительстве
шести типов многоквартирных домов
1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей
Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 12000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 12000 куб. м
43. В строке «4» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о назначении объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено, содержащиеся в документах, на основании которых подготовлен технический план.
В случае, если в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований, отсутствуют сведения о назначении такого объекта незавершенного строительства, его назначение в техническом плане указывается с учетом следующих групп (подгрупп) видов назначений сооружений, которые применяются исключительно в целях оформления технического плана в указанном случае:
1) сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства, в том числе:
1.1. сооружения электроэнергетики;
1.2. сооружения топливной промышленности;
1.3. сооружения нефтеперерабатывающей промышленности;
1.4. сооружения нефтяных месторождений;
1.5. сооружения добывающей промышленности;
1.6. сооружения газохимического комплекса;
1.7. сооружения угольной и сланцевой добывающей промышленности;
1.8. сооружения черной металлургии;
1.9. сооружения горнорудных предприятий;
1.10. сооружения цветной металлургии;
1.11. сооружения для добычи цветных металлов;
1.12. сооружения для химических и нефтехимических производств;
1.13. сооружения химико-фармацевтического производства;
1.14. сооружения органического синтеза;
2) сооружения машиностроительного производства, в том числе:
2.1. сооружения авиастроения;
2.2. сооружения судостроительного производства;
2.3. сооружения судостроительной промышленности;
3) сооружения гидротехнические;
4) сооружения лесной промышленности;
5) сооружения мукомольно-крупяной и комбикормовой промышленности;
6) сооружения сельскохозяйственного производства, в том числе:
6.1. сооружения животноводства;
6.2. сооружения ирригационных и мелиоративных систем;
6.3. сооружения рыборазведенческие;
7) сооружения транспорта и связи, в том числе:
7.1. сооружения железнодорожного транспорта;
7.2. сооружения линий метрополитена;
7.3. сооружения водного транспорта;
7.4. сооружения дорожного транспорта;
7.5. сооружения городского электрического транспорта;
7.6. сооружения воздушного транспорта;
7.7. сооружения трубопроводного транспорта;
7.8. сооружения связи;
8) сооружения строительной индустрии;
9) иные сооружения производственного назначения;
10) сооружения коммунального хозяйства, в том числе:
10.1. сооружения водозаборные;
10.2. сооружения очистные водоснабжения;
10.3. сооружения канализации;
11) сооружения по охране окружающей среды и рациональному природопользованию, в том числе:
11.1. сооружения противоэрозионные гидротехнические и противоселевые;
11.2. сооружения противооползневые;
11.3. сооружение по охране атмосферного воздуха;
12) сооружения спортивно-оздоровительные;
13) сооружения культуры и отдыха;
14) сооружения исторические;
15) сооружения науки и образования;
16) сооружения обороны;
17) сооружения гражданской обороны (в том числе сооружения обеспечения защиты от чрезвычайных ситуаций).
44. Назначение объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено, указывается в соответствии с подгруппой видов назначения сооружений, (например, «1.1. сооружение электроэнергетики», «7.8. сооружение связи» и другое).
При отсутствии в пункте 43 настоящих Требований подгруппы вида назначения сооружения, соответствующей фактическому назначению такого сооружения, сооружение может быть отнесено к группе видов назначения сооружений (например, «2) сооружение машиностроительного производства», «4) сооружение лесной промышленности» и другое).
При отсутствии в пункте 43 настоящих Требований вида назначения сооружения, соответствующего фактическому назначению сооружения, в строке «4» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указывается «иное сооружение». При этом в скобках указывается фактическое назначение сооружения.
45. В случае, если в проектной документации, на основании которой сведения о сооружении, строительство которого не завершено, указаны в техническом плане, содержатся сведения об индивидуальном наименовании сооружения, такие сведения вносятся в соответствующую строку графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства». При отсутствии в указанных документах сведений об индивидуальном наименовании сооружения в соответствующей строке проставляется знак » – » (прочерк).
46. В соответствующую строку графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» вносятся сведения о количестве этажей объекта незавершенного строительства (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей в соответствующей строке проставляется знак » – «(прочерк).
47. В случае, если объект незавершенного строительства, является зданием, строительство которого не завершено, в строке «6» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о материале наружных стен такого здания (например, кирпич, бетон, прочий камень, деревянный, деревянно-каменный, металлический, прочий).
48. В строке «7» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указывается общая площадь объекта незавершенного строительства, в случае если такой объект незавершенного строительства является зданием, строительство которого не завершено.
49. В случае, если объект незавершенного строительства представляет собой сооружение, строительство которого не завершено, в строке «8» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются тип и значение основной характеристики такого сооружения, которые определяются кадастровым инженером с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований:
1) для линейных сооружений – протяженность в метрах с точностью до 1 метра;
2) для подземных сооружений – глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до 0,1 метра;
3) для площадных сооружений – площадь в квадратных метрах с точностью до 0,1 квадратного метра;
4) для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), – объем в кубических метрах с точностью до 1 кубического метра;
5) для иных сооружений – площадь застройки в квадратных метрах с точностью до 0,1 квадратного метра.
50. В строке «9» графы «3» таблицы «Характеристики объекта незавершенного строительства» указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований.
При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил:
1) в соответствии со сметой на строительство по формуле:
Степень = 100 x Объем выполненных работ / Стоимость строительства, где
Степень – степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
Объем выполненных работ – стоимость фактически выполненных работ (руб.);
Стоимость строительства – стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).
2) в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по формуле:
Степень – степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
i – номер конструктивного элемента по порядку;
n – общее количество конструктивных элементов в объекте;
Весi – значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%).
Ci – доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).
Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.
ИсточникОпределение процента готовности объекта незавершенного строительства индивидуального дома
от 22 апреля 2019 года N 480
О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2019 года N 1191 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 16.09.2019, N 0001201909160029).
1. Утвердить прилагаемые:
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в месячный срок:
а) утвердить форму заявления о готовности проекта строительства;
б) создать межведомственную комиссию по определению соответствия застройщиков условиям, предусмотренным абзацем вторым подпункта «в» пункта 3 критериев, и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав;
в) создать комиссию по рассмотрению практики взаимодействия застройщиков и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям и утвердить положение об указанной комиссии и ее состав.
3. Установить, что застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в период до 1 октября 2019 г.
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 года N 480
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
1. Многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости либо несколько многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее -проект строительства), возведение которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., должны одновременно соответствовать критериям, установленным настоящим документом.
2. Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.
3. Степень готовности проекта строительства составляет:
а) не менее 30 процентов;
б) не менее 15 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:
в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;
в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция застройщиком в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;
в) не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется:
застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее — перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией;
в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201_15-1 и 201_15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;
на земельном участке, права на который приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3_1 пункта 2 статьи 39_6 Земельного кодекса Российской Федерации.
4. Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Российской Федерации по финансовому обеспечению мероприятий по завершению реализации проектов строительства, которые не соответствуют указанным критериям и по которым на основании такого соглашения застройщикам предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.
УТВЕРЖДЕНА
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 22 апреля 2019 года N 480
Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. *
(с изменениями на 12 сентября 2019 года)
1. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15_4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает порядок расчета степени готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства) и определения количества заключенных договоров участия в долевом строительстве.
2. Степень готовности проекта строительства () рассчитывается по формуле (процентов):
— степень готовности проекта строительства, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;
— степень готовности проекта строительства, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта строительства).
3. Степень готовности проекта строительства, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство (), рассчитывается по формуле (процентов):
ИсточникОпределение процента готовности объекта незавершенного строительства индивидуального дома
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 июля 2018 г. N 19-КГ18-13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Назаренко Т.Н., Юрьева И.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гарнаги Олега Михайловича к Гарнаге Виктории Сергеевне о разделе общего имущества супругов, распределении общих долгов, по встречному иску Гарнаги Виктории Сергеевны к Гарнаге Олегу Михайловичу о разделе общего имущества супругов
по кассационной жалобе Гарнаги Олега Михайловича на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 июня 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 сентября 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения представителя Гарнаги В.С. — Ананьевой И.И., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Гарнага О.М. обратился в суд с иском к Гарнаге В.С. о разделе общего имущества супругов и распределении общих долгов.
В обоснование исковых требований Гарнага О.М. указал, что решением мирового судьи судебного участка N 4 г. Невинномысска от 25 июля 2016 г. брак, заключенный между ним и Гарнагой В.С., расторгнут. От данного брака стороны имеют несовершеннолетних сына Гарнагу Д.О. и дочь Гарнагу М.О. В период брака супругами были приобретены два земельных участка — площадью 922 кв. м с кадастровым номером <. >и площадью 49 кв. м с кадастровым номером <. >, которые впоследствии были объединены в один земельный участок с кадастровым номером <. >. На земельном участке в период брака возведен объект незавершенного строительства — жилой дом, расположенный по адресу: <. >, на строительство которого были израсходованы денежные средства, полученные Гарнагой О.М. по кредитному договору от 26 августа 2015 г. N 239 — ФН/2015, заключенному с АО «Газпромбанк», и договору займа от 5 августа 2015 г., заключенному с Воропиновой Е.В. Кроме того, на строительство жилого дома сторонами были направлены денежные средства материнского капитала в размере 453 026 руб. Согласно отчету об оценке N 81-05/17 рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 2017 год составила 1 515 000 руб.
С учетом уточнений требований истец просил произвести раздел не завершенного строительством жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <. >, признать за Гарнагой О.М. и Гарнагой В.С. право собственности на 43/100 доли за каждым в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства — жилой дом и земельный участок с кадастровым номером <. >, за Гарнагой Д.О. и за Гарнагой М.О. — право собственности на 7/100 доли за каждым. Просил признать общими долгами супругов обязательства по кредитному договору от 26 августа 2015 г. в размере 307 982 руб. и договору займа от 5 августа 2015 г. в размере 250 000 руб., взыскать с Гарнаги В.С. денежные средства в размере 153 991 руб., выплаченные им по кредитному договору за период с 15 июня 2016 г. по 19 января 2017 г.
Гарнага В.С. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Гарнаге О.М. и просила произвести раздел совместно нажитого сторонами имущества, определив доли Гарнаги В.С. и Гарнаги О.М. в составе общего имущества равными — по 1/4 за каждым с учетом несовершеннолетних детей Гарнаги Д.О. и Гарнаги М.О. В счет доли Гарнаги В.С. с учетом долей несовершеннолетних детей выделить в ее собственность объект незавершенного строительства — жилой дом общей площадью 37 кв. м, со степенью готовности 10%, земельный участок площадью 922 кв. м с кадастровым номером <. >и земельный участок площадью 49 кв. м, с кадастровым номером <. >. С Гарнаги В.С. взыскать в пользу Гарнаги О.М. компенсацию стоимости 1/4 доли жилого дома (объекта незавершенного строительства) и названных земельных участков в общей сумме 573 750 руб.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 июня 2017 г. в удовлетворении исковых требований Гарнаги О.М. к Гарнаге В.С. о разделе общего имущества супругов, распределении общих долгов отказано, встречные исковые требования Гарнаги В.С. к Гарнаге О.М. о разделе общего имущества супругов удовлетворены частично.
Произведен раздел совместно нажитого имущества Гарнаги В.С. и Гарнаги О.М. Доли Гарнаги О.М., Гарнаги В.С., несовершеннолетних детей Гарнаги Д.О., <. >года рождения, и Гарнаги М.О., <. >года рождения, в общей долевой собственности на недвижимое имущество: не завершенный строительством объект — жилой дом (степень готовности 58%), расположенный по адресу: <. >, определены равными — по 1/4 доли за каждым.
Доли Гарнаги В.С. и Гарнаги О.М. в составе совместно нажитого имущества — земельного участка площадью 922 кв. м категории земель «земли населенных пунктов» для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером <. >, расположенного по адресу: <. >край, <. >, определены равными — по 1/2 доли за каждым.
Доли Гарнаги В.С. и Гарнаги О.М. в составе совместно нажитого имущества — земельного участка площадью 49 кв. м категории земель «земли населенных пунктов» для огородничества при условии присоединения к смежному земельному участку с кадастровым номером <. >, расположенного по адресу: <. >, — определены равными — по 1/2 доли за каждым.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Гарнагой О.М. ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 25 мая 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены оспариваемых судебных постановлений в части.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Гарнага О.М. и Гарнага В.С. состояли в браке, от брака имеют сына Гарнагу Д.О., <. >года рождения, и дочь Гарнагу М.О., <. >года рождения (т. 1, л.д. 15 — 16).
На основании решения мирового судьи судебного участка N 4 г. Невинномысска Ставропольского края от 25 июля 2016 г. брак между Гарнагой О.М. и Гарнагой В.С. прекращен 30 августа 2016 г. (т. 1, л.д. 14).
В период брака 8 июня 2011 г. по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства — жилого дома с земельным участком, заключенному между Добровольским Е.Л. (продавец) и Гарнагой В.С. (покупатель), последней был приобретен в собственность объект незавершенного строительства — жилой дом площадью 37 кв. м (10% готовности) с земельным участком общей площадью 922 кв. м с кадастровым номером <. >, расположенные по адресу: <. >(т. 1, л.д. 17 — 19).
По договору купли-продажи земельного участка от 12 января 2015 г. N 3 Гарнага В.С. приобрела у комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска в собственность земельный участок общей площадью 49 кв. м с кадастровым номером 26:16:071015:39, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» для огородничества при условии присоединения к смежному земельному участку (т. 1, л.д. 24 — 26).
На основании решения собственника об объединении указанных выше земельных участков от 20 апреля 2015 г. за Гарнагой В.С. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) было зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 971 кв. м с кадастровым номером <. >, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» для индивидуального жилищного строительства, для огородничества при условии присоединения к смежному земельному участку (т. 1, л.д. 28, т. 2, л.д. 81 — 82).
25 марта 2014 г. управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Невинномысска Гарнаге В.С. было выдано разрешение на строительство N <. >индивидуального жилого дома общей площадью 168 кв. м на земельном участке площадью 922 кв. м, расположенном по адресу: <. >(т. 1, л.д. 29).
19 марта 2015 г. Гарнага В.С. в связи с намерением воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского (семейного) капитала по сертификату серии <. >от 27 июня 2012 г. на строительство жилого дома приняла на себя обязательство оформить жилой дом в общую собственность свою, супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (т. 1, л.д. 30).
Соглашение о разделе совместно нажитого имущества сторонами не достигнуто, брачный договор между сторонами не заключался.
Согласно отчету от 17 мая 2017 г. N 81-05/17 об оценке рыночной стоимости объекта рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <. >, по состоянию на 17 мая 2017 г. без учета НДС составляет 2 295 000 руб., из которых рекомендуемая рыночная стоимость земельного участка общей площадью 971 кв. м с кадастровым номером <. >составляет 780 000 руб., рекомендуемая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства — жилого дома составляет 1 515 000 руб. (т. 2, л.д. 49 — 87).
Разрешая спор и принимая решение о признании права собственности за Гарнагой О.М., Гарнагой В.С. и их несовершеннолетними детьми в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства — жилой дом в равных долях (по 1/4 доли за каждым), суд первой инстанции исходил из того, что строительство спорного жилого дома осуществлялось без привлечения строительной организации с использованием средств материнского (семейного) капитала, в силу чего суд при отсутствии соглашения сторон о размере долей определил доли в праве собственности родителей и детей равными.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Положениями статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации и статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что совместная собственность супругов возникает в силу прямого указания закона.
Судом установлено, что на строительство спорного жилого дома были направлены собственные денежные средства и средства материнского (семейного) капитала по сертификату серии <. >от 27 июня 2012 г. в размере 453 026 руб.
Порядок приобретения жилых помещений с использованием средств материнского (семейного) капитала регулируется Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ).
В силу части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Законом N 256-ФЗ определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности (общая долевая), возникающей у них на приобретенное жилье.
В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации).
Имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними без учета интересов детей, которые должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ.
По смыслу приведенных норм права, доли в праве на жилой дом, построенный с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было построено жилое помещение, как на то ошибочно указал суд.
Поскольку согласно отчету об оценке рекомендуемая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства — жилого дома (готовность 58%) составляет 1 515 000 руб., а сумма средств материнского (семейного) капитала — 453 000 руб., то раздел указанного дома в силу приведенных выше норм закона не может быть произведен между детьми и расторгнувшими брак родителями в равных долях.
На основании изложенного выводы суда о том, что жилой дом как объект незавершенного строительства во исполнение обязательств родителей перед детьми, предусмотренных положениями части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ, подлежит разделу с определением долей детей сторон равными, как и родителей (по 1/4 доли), не основаны на законе.
Кроме того, судом первой инстанции между супругами произведен раздел земельных участков с кадастровыми номерами <. >и <. >, в то время как данные участки ликвидированы в результате их объединения и образован новый земельный участок с кадастровым номером <. >.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных участков прекращается, то возможность их участия в гражданском обороте, в том числе при разделе совместно нажитого имущества, исключена.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Гарнаги О.М., в силу чего решение суда первой инстанции и апелляционное определение в части раздела не завершенного строительством объекта — жилого дома и земельных участков нельзя признать законными, они в указанной части подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В остальной части обжалуемые судебные постановления подлежат оставлению без изменения, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Отказывая в признании заемных средств общим долгом супругов, суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих использование заемных средств на нужды семьи. Доводы кассационной жалобы в этой части не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении судами норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку выводов суда по обстоятельствам дела.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 июня 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 сентября 2017 г. в части раздела не завершенного строительством объекта — жилого дома, земельного участка площадью 922 кв. м, кадастровый номер <. >, земельного участка площадью 49 кв. м, кадастровый номер <. >, расположенных по адресу: <. >, отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальной части решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 июня 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 5 сентября 2017 г. оставить без изменения.
Источник