Определение степени готовности объекта незавершенного строительства кадастровым инженером

Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства ОНС в 2022 году

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка ОНС на кадастровый учет возможна, если в техническом плане будет подтверждена определенная степень готовности здания и его конструкций.

Читайте в статье, при каких условиях объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет, какие документы нужно подготовить и представить в Росреестр, с какой целью нужна эта процедура.

Кадастровый учет незавершенки в 2022 году

Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:

Комментарии по постановлению правительства №480

• признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
• провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
• подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.

Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для кадастрового учета ОНС нужно подтвердить определенную степень готовности конструкций.

Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.

стоп обман 2

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.

Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

• подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
• выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
• проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
• отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
• направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
• получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.

Комментарий специалиста. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.

№ п/п	Основные понятия, которые нужно знать для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет	Описание
1	Разрешение на строительство	Документ подтвердит, что объект строился на законных основаниях, после проектирования и экспертизы.
2	Технический план	Основной документ, на основании которого объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС.
3	Кадастровый инженер	Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4	Регистрация прав	Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.
5	Кадастровый учет при изменениях объекта.	Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или завершении строительства ОНС. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр.

Необходимые документы

Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

на ОНС; объекта;
• правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.

После регистрации прав на недострой можно продать ОНС, либо продолжить строительство.

Правоустанавливающие документы

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и регистрация недостроя возможны только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:

, подтверждающая право собственности на землю;
• арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
• распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.

Комментарий специалиста. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика). Регистрация недостроя возможна только при наличии технического плана, подтверждающего определенную степень готовности конструкций.

Правоустанавливающие документы – это прежде всего выписки ЕГРН.

Выписка на земельный участок

Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в ЕГРН. При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:

• подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
• обратиться с запросом через систему МФЦ;
• оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.

Получение выписки ЕГРН является платной услугой, размер госпошлины будет зависеть от способа обращения с запросом. Выписка необходима уже на стадии обращения к кадастровому инженеру для получения технического плана.

Источник

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Степень готовности объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Степень готовности объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» «Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на спорном земельном участке полностью завершены работы по сооружению фундамента, расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, при этом срок действия договора аренды истек, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, руководствуясь статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии у общества объекта незавершенного строительства.»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Установив, что истцу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома; отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, выгребной ямы; из технического плана, выполненного в связи с созданием объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 61%; истцу отказано в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд правомерно обязал заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, исходя из того, что само по себе отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не является основанием для прекращения договора аренды; истец являлся арендатором земельного участка на основании заключенного договора и на участке расположен объект незавершенного строительства, следовательно, истец имеет право на реализацию предусмотренной статьей 39.17 Земельного кодекса РФ возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Степень готовности объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Об учете в налоговых расходах сумм списанных капвложений
(Кошкина Т.Ю.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2022, N 5) По дебету счета 08 в организации числятся затраты в объект незавершенного строительства (степень готовности больше 50%), а также стоимость разработки проектной документации для строительства другого объекта. Дальнейшие работы по строительству обоих объектов проводиться не будут. В связи с этим принято решение о списании указанных затрат. Новое строительство на месте сносимого недостроя не планируется. Можно ли эти суммы учесть в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль?

Нормативные акты: Степень готовности объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минстроя России от 04.06.2019 N 20148-АА/07
Таким образом, в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Источник

Расчет и определение степени готовности объекта незавершенного строительства

Правительством РФ утверждены критерии, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года:

— степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% (по общему правилу);

— количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест.

В Постановлении* сформирован перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия проекта строительства указанным критериям:

1. Заявление о готовности проекта строительства по специально утвержденной форме.

2. Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком.

3. Расчет степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства (подтверждается кадастровым инженером, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ).

4. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

5. Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до даты подачи заявления о готовности проекта строительства.

6. Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

*Постановление «Об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве и методики определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям в целях реализации норм части 16 статьи 8 ФЗ от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – проект Постановления).

ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» выполняет весь комплекс кадастровых и геодезических работ для расчета степени готовности объекта незавершенного строительства. Подробнее – в разделе Услуги :

Источник