Определение стоимости строительства на основе объектов аналогов

Методы определения стоимости строительства на предпроектной стадии: международный опыт

Петрова Полина Александровна Главный специалист Отдела анализа эффективности капитальных вложений Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства Главгосэкспертизы России

Применяемые в международной практике методы определения стоимости инвестиционного проекта на предпроектной стадии достаточно разнообразны. Выбор того или иного метода зависит от ряда факторов: от существующей в стране специфики инвестиционного проекта, от наличия банка данных аналогичных реализованных проектов, от выбранной контрактной стратегии, системы ценообразования и т. п. Учитывая, что в настоящее время укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), предназначенные для планирования инвестиций (капитальных вложений), разработаны только на различные виды объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, финансирование которых осуществляется из государственных источников, в промышленном строительстве, реализуемом крупными отраслевыми компаниями без участия государства, активно внедряются зарубежные методы оценки.

162 Паскина М.В. Определение стоимости строительства на стадии архитектурного проектирования

Системы ценообразования в строительстве Великобритании, Франции, Германии, США достаточно эффективные, сложные и многоуровневые. Везде есть элементы и базисно-индексного, и ресурсного методов, существуют показатели для оценки стоимости строительства на различных стадиях реализации инвестиционных проектов, начиная от инвестиционного замысла и обоснования инвестиций и заканчивая собственно взаимодействием между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства. Широко используются базы данных реализованных проектов. Как правило, это усредненные «обезличенные» данные (benchmarks).

За рубежом в сфере ценообразования строительства работает несколько профессиональных ассоциаций, задающих «правила игры» и условия обмена знаниями и лучшими практиками.

Широко распространены следующие международные стандарты классификации смет:

• ААСЕ — Association for the Advancement of Cost Engineering;
• ANSI — American National Standard Institute;
• ACostE — Association of Cost Engineers (UK);
• NFP — Norwegian Project Management Association;
• ASPE — American Society of Professional Estimators.

В настоящее время наиболее распространенным в Российской Федерации международным стандартом классификации смет является ААСЕ (Международная Ассоциация развития стоимостного инжиниринга).

Привлекают особое внимание методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии. Особенностью оценки на этой стадии является высокая неопределенность технологических и стоимостных параметров при определяющем влиянии на затраты проекта принятых ключевых решений. Укрупненная, но адекватная оценка стоимости проекта может гарантировать эффективность капитальных вложений в проект.

Изложенные ниже методы определения стоимости инвестиционных проектов на предпроектной стадии приведены на примере оценки проектов в нефтеперерабатывающем и нефтехимическом строительстве.

Основные положения новой методики определения сметной стоимости строительства

Методология оценки капитальных вложений, основанная на международном стандарте классификации смет (AACE CLASSIFICATION STANDARD), кратко представлена в таблице 1.

Таблица. 1. Методология оценки капитальных вложений по международным стандартам

Согласно стандартам международной оценки, стоимость инвестиционного проекта, определяемая на предпроектной стадии, должна соответствовать 4 и 3 классам точности, при уровне инженерной проработки от 1% до 15% от полного объема и включающей как минимум следующие данные:

• мощность предприятия;
• блок-схемы процессов;
• эскиз генплана;
• диаграммы основных технологических процессов;
• технические спецификации оборудования;
• поточно-инструментальные схемы;
• чертежи генплана

На данном этапе, как правило, используются стохастические методы (графические и математические), параметрические, комбинированные методы, методы моделирования.

Наиболее точным методом, позволяющим определить стоимость инвестиционного проекта, является моделирование. Сметы класса 4 формируются, как правило, методом моделирования.

Определение стоимости инвестиционного проекта, соответствующей смете класса 4, методом моделирования условно можно разбить на 4 этапа:

• Определение структуры и способа определения стоимости проекта;
• Сбор информации о проектах-аналогах;
• Сопоставление и приведение аналогов технологических установок к требуемым параметрам;
• Определение стоимости инвестиционного проекта по приведенным проектам-аналогам методом моделирования.

Метод моделирования, в свою очередь, ранжируется по фактору мощности и/или по методу приведенных объемов (при наличии данных о физических объемах, трудозатратах).

Этап 1. Определение структуры и способа определения стоимости инвестиционного проекта

Типовая структура затрат и основа для формирования стоимости инвестиционного проекта в ряде объектов промышленного строительства представлена в таблице 2.

Таблица. 2 . Типовая структура затрат и основа для формирования стоимости инвестиционного проекта

Этап 2 . Сбор информации об объектах-аналогах

Информация об объектах-аналогах собирается из различных источников и перекрестно проверяется. Особое внимание следует обратить на:

• территориально-климатические условия строительства;
• технологические параметры установок;
• размеры площадок под строительство, особенности компоновок;
• предполагаемые трудозатраты, физические объемы материалов;
• весовые и габаритные характеристики оборудования;
• технологичность предполагаемого строительства;
• стоимость реализованных инвестиционных проектов, их отдельных этапов и компонентов.

Этап 3 . Сопоставление и приведение аналогов технологических установок к требуемым параметрам

Выполняется анализ сходства выбранных объектов-аналогов с рассматриваемым объектом (основные технические характеристики конструктивных, объемно-планировочных, технологических решений, состав технологических установок, размеры площадок и особенности компоновок).

Этап 4. Формирование сметы класса 4 методом моделирования

Моделирование стоимости объектов по выбранным аналогам может осуществляться:

• по фактору мощности (Capacity-factored Modeling) при наличии полных данных о стоимости объекта-аналога (Capex);
• по методу приведенных объемов (Quantities Rated Modeling) при наличии данных о физических объемах, предполагаемых трудозатратах и пр.

Моделирование стоимости предполагает использование одновременно двух методов и сравнение выполненных расчетов. При этом предполагается, что расхождение стоимости не должно превышать 40%. При большем расхождении рекомендуется вернуться к этапам 2 и 3, в частности:

• уточнить информацию о выбранных объектах-аналогах, возможности их применения в качестве аналогов;
• уточнить состав технологических установок, в целях исключения несопоставимых, размеры площадок и т.п.

Сметы класса 3 формируются методом прямого счета (точность +/- 20%) на основании физических объемов согласно инженерным документам, единичным расценкам на укрупненные виды работ, стоимости оборудования, в том числе длительного цикла изготовления.

Определение стоимости сметы класса 3 гарантирует наличие Базового проекта (FEED), в состав документации которого входят:

• технические решения по инженерным системам и сетям;
• принципиальные технологические схемы;
• перечень и компоновка оборудования;
• заказные спецификации на оборудование длительного цикла изготовления;
• укрупненный расчет объемов строительно-монтажных работ;
• поэтапный график реализации проекта;
• расчет общей стоимости проекта и прочее.

В российской практике это может быть сопоставимо с этапом реализации проекта на стадии подготовки и утверждения проектной документации.

Таблица 3 . Примерная структура и способ расчета стоимости

В целях повышения точности стоимостных расчетов, отдельные подходы и практики в зарубежных системах ценообразования строительства, несомненно, представляют большой интерес с точки зрения интерполирования в российскую систему ценообразования:

применение ресурсного метода оценки стоимости строительства, наряду с базисно-индексным;

применение принципов различной степени детализации сметных расчетов для разных стадий проектирования;

организация процессов сбора и обработки данных о фактически понесенных затратах на строительство объектов, для корректировки уже сложившихся нормативов и методических подходов. Основным источником данных о стоимостных показателях, о методиках, которые применяются для расчета сметной стоимости, являются данные об уже реализованных инвестиционных проектах, и стоимость отдельных затрат в их составе;

активная работа профессиональных сообществ, которые способствуют обмену информацией, развитию экспертизы и установлению единых стандартов;

сопоставление и анализ стоимости на всех этапах жизненного цикла инвестиционных проектов.

Данная статья из журнала «Вестник государственной экспертизы» (№2/2020) публикуется в рамках информационного сотрудничества журнала «ГеоИнфо» и Главгосэкспертизы России.

С 2019 года «Вестник» доступен только по подписке. Получить всю подробную информацию и подписаться на журнал «Вестник государственной экспертизы» можно ЗДЕСЬ .

Источник

XII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2020

СОСТАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ СМЕТЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ОСНОВЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПРОГРАММЫ EXCEL

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF

Основным финансовым документом в строительстве является смета. При условии, что существует проект и известны точные объемы, смета позволяет с высокой степенью точности рассчитать стоимость работ и затрат на строительство объекта.

Расчёт стоимости на весь объем работ определяют до начала строительства, но также возможно поэтапное осмечивание по отдельным видам работ на строящемся объекте. Смета является обязательным приложением к любому договору строительного подряда и служит основанием для дальнейших взаиморасчётов межу Заказчиком и исполнителем так как в ней указаны объемы работ и стоимости за единицу.

Для составления чаще всего применяют программу MS Excel. Наиболее важную роль сметная документация играет в строительстве, где задействованы крупные денежные средства, а выполнение процессов занимает длительное время (месяцы и годы). Чаще всего в коммерческом строительстве это стандартизированный набор документов или калькуляция ресурсов или расходов на одну единицу материалов (штука, погонный метр, килограмм). В сочетании с проектной документацией и договором подряда она является важнейшим элементом для начала строительства.

Смета на выполнение работ по строительству объекта: «Комплекс жилых зданий, включая встроенно-пристроенные нежилые помещения, с объектами социального назначения и офисным зданием, согласно рабочего проекта» месторасположение: г. Ростов-на-Дону, ул. Иванова, 11. Общая площадь жилого комплекса (Рис. 1).

Рис. 1. Смета на выполнение работ

Чаще всего сметы составляют на основании коммерческих предложений от строительных организаций и поставщиков материалов, которые планируют выполнять работы либо поставлять стройматериалы для строительства. Любому Заказчику полезно и необходимо принимать участие и контролировать на всех этапах подготовку и разработку проектной документации, согласовывать планируемые виды и объёмы работ, а так же производителей материалов и ценовой уровень материалов. Использование компьютерных программ, безусловно, ускоряет и облегчает выполнение расчётов стоимости проекта, что позволяет оперативно предлагать Заказчику выбирать и согласовывать применение различных технологий и способов выполнения работ. После окончания процесса проектирования Заказчик утверждает итоговую смету, после чего изменения в документ можно вносить только с его согласия.

Сметный расчет является финансовым документом, в котором содержатся основные объемы и виды работ, затраты на строительство любого объекта. Чаще всего затраты делятся на несколько разделов которые соответствуют разным видам работ или помещениям, внизу сметы все затраты суммируются. Составление сметы предусматривает достижение сразу нескольких целей:

— определение предварительной сметной стоимости – т.е. суммы строительства.

— определение затрат по отдельным видам строительных работ на всех этапах.

— отчёт о расходовании денежных средств перед Заказчиком, Инвестором и другими заинтересованными лицами (на основании сметы).

— возможность корректировки значений в соответствии с изменяющейся ситуацией на разных строительных рынках по инициативе Заказчика или Инвестора.

Смета, составленная профессионалами, является залогом успешного расходования и контроля денежных средств Заказчика, на основе смет составляются графики финансирования и авансирования работ, что обеспечивает точное распределение и расходование финансовых ресурсов для безостановочного процесса строительства. В связи с этим, для составления сметной документации необходимо определиться со способом (методикой) расчета, после чего произвести расчёты, оформить и согласовать у Заказчика.

Существуют разные способы составления смет, которые отличаются подходом к расчёту затрат на планируемое строительство.

Рассмотрим Аналоговый метод. Данный метод применяется на практике тогда, когда у расчетчика сметы есть накопленная информация (статистика) с ценами полученными на объектах, которые уже были построены или запроектированы ранее, либо собраны путём мониторинга рынка строительных услуг.

Метод называется аналоговым потому, что стоимость построенного объекта накладывается на объемы планируемого к строительству объекта. Наилучший результат достигается если дома являются идентичными, применяются аналогичные технологии и аналогичные материалы. Рассматриваемый способ разработки будет наиболее актуален для применения на начальной стадии инвестиционного цикла, когда нет точных объемов работ, но есть лишь общие площади, либо при необходимости в короткий срок предоставить коммерческое предложение. Расчёт производится на основании стоимостных показателей строительства аналогичного объекта за единицу общей площади или единицу измерения, а так же для подсчёта доли видов работ в общей стоимости для принятия решений по возможной оптимизации затрат по видам работ или по объекту в целом.

В таблице 1. представлены основные показатели для построения диаграммы распределения стоимостей видов работ, общей площадью .

Табл. 1. Распределения стоимостей видов работ

Наименование работ и затрат

Стоимость работ с материалами, руб с НДС (стоимости являются вымышленными)

Источник

Методы определения стоимости строительства на территории Российской Федерации.

Определение стоимости строительства является одним из важнейших этапов работ. Основой для определения стоимости строительства служат сметные нормативы.

Сметные нормативы – это комплекс сметных норм, расценок и цен, объединенных в отдельные сборники.

На территории Российской Федерации применяются следующие методы определения стоимости:

• Ресурсный;
• Ресурсно-индексный;
• Базисно-индексный;
• На основе укрупненных нормативов и объектов аналогов.

Базисно-индексный метод.

Базисно-индексный метод – наиболее распространенный способ определения стоимости строительства. Суть метода заключается в умножении стоимости в базисном уровне цен на текущий коэффициент пересчета.

Базовая цена × Индекс пересчета = Текущая (прогнозная) стоимость

Коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства могут применяться как к итогам прямых затрат (укрупненные индексы), так и к статьям прямых затрат (поэлементные коэффициенты пересчета).

Ресурсный метод.

При ресурсном методе определения стоимости производится суммирование ресурсов в текущем уровне цен. При данном методе, обычно, нормы расхода ресурсов берутся из сметных нормативов, а цены и тарифы берутся по прайс-листам поставщиков и отчетной бухгалтерской документации (чеки, счет-фактуры…).

Ресурсный метод является очень трудоемким, но, в то же время, наиболее точным.

Ресурсно-индексный метод.

При ресурсно-индексном методе используется сочетание базисно-индексного и ресурсного методов. Например: заработная плата рассчитывается базисно-индексным методом, а стоимость материальных ресурсов – ресурсным методом.

На основе укрупненных нормативов и объектов аналогов.

При определении сметной стоимости строительства на основе укрупненных нормативов и объектов аналогов используются стоимостные показатели ранее построенных объектов аналогов, а также укрупненные нормативы и показатели стоимости (НЦС — укрупненные нормативы цены строительства и НЦКР – укрупненные нормативы цены конструктивных решений).

Более подробную информацию о методах определения стоимости строительства можно узнать на наших курсах по сметному делу.

Рубцов Владимир Николаевич,
Разработчик интернет-проектов компании Дженерал Смета.

• Читать предыдущую статью
• Читать следующую статью

105120, Москва, Улица Сергия Радонежского, дом 2, помещение VII, комната 6, этаж 1

Информация, представленная на сайте, не является Публичной офертой. Копирование запрещено.

Курсы сметчиков в Москве!

Скидки до 30%! Лицензия департамента образования. Удостоврение гос.образца

Настоящее пользовательское соглашение (далее — Соглашение) является публичной офертой (то есть предложением заключить соглашение).

Нажимая кнопки «Получить коммерческое предложение», «Зарегистрироваться», «Отправить заявку», «Отправить сообщение», «Заказать обратный звонок» и другие кнопки для отправки данных форм, Вы считаетесь присоединившимся к нему.

При изменении законодательства, Соглашение может подвергаться изменениям.

1. Термины, применяемые в настоящем Соглашении:

1.1. Сайт – это совокупность текстов, графических элементов, дизайна, изображений, программного кода, фото- и видеоматериалов и иных результатов интеллектуальной деятельности, содержащихся в сети Интернет под доменным именем https://general-smeta.ru

1.2. Администрация Сайта – это лицо, обладающее правами администрирования Сайта.

1.3. Пользователь – это любое лицо, осуществившее вход на Сайт и принявшее условия настоящего Соглашения, независимо от факта прохождения процедур регистрации и авторизации.

2. Использование персональных данных

2.1. Принимая условия настоящего соглашения, Пользователь предоставляет Администрации Сайта согласие на обработку своих персональных данных.

2.2. Цель обработки персональных данных: выполнение Администрацией обязательств перед Пользователем в рамках настоящего Соглашения, продвижение товаров и услуг, клиентская поддержка.

2.3. Обработке подлежат следующие персональные данные:

2.3.1. Фамилия, имя, отчество Пользователя;

2.3.2. Электронный адрес Пользователя (Email);

2.3.3. Номер телефона Пользователя.

2.4. Под обработкой персональных данных подразумевается следующий перечень действий с персональными данными: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление доступа), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

2.5. Персональные данные получаются в связи с заключением договора, стороной которого является субъект персональных данных. Персональные данные не распространяются, а также не предоставляются третьим лицам без согласия субъекта персональных данных и используются оператором исключительно для исполнения указанного соглашения и заключения договоров с субъектом персональных данных.

2.7. Данное согласие на обработку персональных данных действует бессрочно, но может быть отозвано субъектом персональных данных на основании личного заявления, направленного по электронной почте Администрации Сайта.

2.8. Администрация Сайта обязуется использовать персональные данные Пользователя, полученные в результате использования Сайта в соответствии с требованиями законодательства о защите персональных данных, в том числе федерального закона № 152-ФЗ от 22.02.2017 «О персональных данных» в редакции, действующей на момент обработки таких персональных данных.

3. Присоединяясь к настоящему Соглашению и оставляя свои данные на Сайте, путем заполнения полей онлайн-заявки Пользователь:

• подтверждает, что указанные им персональные данные принадлежат лично ему;
• признает и подтверждает, что он внимательно и в полном объеме ознакомился с настоящим Соглашением и содержащимися в нем условиями обработки его персональных данных, указываемых им в полях онлайн заявки на сайте;
• признает и подтверждает, что все положения настоящего Соглашения и условия обработки его персональных данных ему понятны;
• выражает согласие с условиями обработки персональных данных без каких-либо оговорок и ограничений.

3.1 Пользователь подтверждает, что, принимая условия Соглашения, он действует свободно, своей волей и в своем интересе.

Источник