Определение текущей стоимости объекта недвижимости
Стоимость объекта определяется путем дисконтирования доходов после налогообложения по норме доходности:
где F4 – четвертая функция сложного процента (фактор текущей стоимости) рассчитывается по формуле:
Для рассматриваемого примера стоимость объекта V будет равна
468 380 д.е.
Принятие решения о финансировании объекта недвижимости
Решение о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов традиционного инвестиционного анализа.
Как известно, существует 2 группы методов принятия инвестиционных решений:
§ методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.),
§ методы, основанные на учетных оценках(метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.).
Среди перечисленных методов предпочтительным является использование методов первой группы, поскольку они учитывают временную стоимость денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.
Определение инвестиционных затрат
В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражено формулой:
V – стоимость объекта недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом (формула 22)
V0 – текущая стоимость инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).
При этом проект считается эффективным, если его чистая текущая стоимость неотрицательна.
Для расчетного примера величина чистой текущей стоимости положительна и равна 535 625 – 200 000 = 330 625. Таким образом, проект можно принять к финансированию.
Приложение. Пример расчета
В приложении приведен пример оценки проекта инвестирования в объект недвижимости согласно изложенной в пособии методике. В Табл. 2 представлены исходные данные для расчетов. В Табл. 3 приведены расчеты денежных потоков, приносимых объектом недвижимости в будущем и расчет их текущей стоимости.
Табл. 2. Исходные данные
Табл. 3. Планирование денежных потоков и расчет текущей стоимости объекта
Получение исходных данных. 6
Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период. 9
Расчет чистого операционного дохода от использования объекта. 9
Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала. 12
Определение цены перепродажи объекта. 13
Определение текущей стоимости объекта недвижимости. 18
Принятие решения о финансировании объекта недвижимости. 19
Приложение. Пример расчета. 21
[1] Нижний индекс i означает, что данные задаются для каждого года на период планирования денежных потоков.
Определение стоимости предпроектных и проектных работ по сборникам 2020 года в СМЕТА ПИР РК
[2] В формулах используются принятые в литературе по оценке недвижимости обозначения. Обозначение исходных данных соответствует таблице 1
[3] Здесь и далее после расчетных формул приводится пример расчета (для 1-го года), в приложении приведены результаты расчетов на весь период планирования.
[4] d=(FV-PV)/PV Так как на конец периода экономической жизни стоимость объекта равна нулю, d=-1
ИсточникОпределение стоимости строительства
Процесс формирования рыночной стоимости строительства обладает специфическими особенностями, связанными с индивидуальными (часто уникальными) характеристиками строящихся зданий и сооружений.
Кроме того, на величину рыночной стоимости строящихся объектов влияют географические (климатические) факторы, региональные различия в стоимости строительных материалов и в оплате труда строительных рабочих и т.д.
Одной из важных особенностей формирования рыночной стоимости строительства является также то обстоятельство, что в этом процессе участвуют проектировщики, заказчики и подрядчики.
В строительстве создана и функционирует рыночная система ценообразования и сметного нормирования, на основе которой происходит формирование свободных (договорных) цен на строительство на всех этапах инвестиционного проекта. В результате этого формируется рыночная стоимость строительства — как возводимых объектов, так и стоимость строительных услуг (подрядных строительно-монтажных работ).
Определение стоимости строительства осуществляется на двух этапах:
-в рамках технико-экономического обоснования инвестиционного проекта на предпроектной стадии разработки проекта; результатом расчетов на этом этапе является предварительная ожидаемая стоимость проектируемого объекта;
— в составе проектно-сметной документации; на этом этапе определяется сметная стоимость строительства.
Основанием для определения сметной стоимости строительства является действующая система ценообразования и сметного нормирования.
Сметная стоимость строительства является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполнение подрядных строительно-монтажных работ. Исходя из сметной стоимости определяется балансовая (бухгалтерская) стоимость вводимых в действие строительных объектов.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить на трех уровнях цен:
— на базисном (постоянном) уровне, определяемом с помощью действующих сметных норм и расценок;
— на текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся к моменту составления сметы на строительства.
— на прогнозном уровне, определяемом на основе прогнозируемых цен, к окончанию инвестиционного проекта — завершению строительства.
Стоимость на текущем или прогнозном уровне цен может определяться на основе базисного уровня стоимости и системы индексов (коэффициентов), дифференцированных по элементам структуры капитальных вложений, требуемых для сооружения отдельных элементов строящихся объектов.
Структура сметной стоимости строительства может быть представлена следующими элементами:
— стоимость строительных работ;
— стоимость работ по монтажу оборудования;
— затраты на приобретение (изготовление) основного и вспомогательного технологического оборудования, инструментов, инвентаря;
— прочие затраты (проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы, подготовка и переподготовка кадров и др.).
На практике строительные и монтажные работы объединяют в строительно-монтажные работы. Сметная стоимость строительства состоит из трех компонентов: прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль.
Прямые затраты включают стоимость оплаты труда рабочих и специалистов; стоимость строительных материалов, деталей и конструкций; расходы на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Накладные расходы — затраты, связанные с созданием условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.
Сметная прибыль — это сумма средств, необходимая для покрытия отдельных расходов строительных организаций, не относимых на себестоимость. Она является нормативной прибылью при выполнении строительно-монтажных работ.
В международной (и все более часто и в российской) практике капитального строительства выбор субъектов капитального строительства (проектировщиков, подрядчиков, поставщиков оборудования) обычно осуществляется на конкурсной основе путем проведения торгов.
Торги создают условия конкуренции между строительными и проектными фирмами, поставщиками оборудования и позволяют заказчику выбрать оптимальные предложения, как с учетом цен, так и других коммерческих и технических условий. На практике торги реализуются в двух формах: открытые торги и закрытые торги. При открытых торгах заказчик путем объявления в средствах массовой информации приглашает всех желающих принять участие в торгах. Если же заказчик выбирает форму закрытых торгов, то он для участия в торгах приглашает несколько уже известных ему фирм, из которых он выбирает ту, которая предложит наиболее выгодные для него условия реализации проекта.
Вследствие этого стоимость строительства в значительной степени может быть результатом конкуренции, итогом торгов.
Источник