25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 478-ФЗ), которым были внесены очередные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, органом регистрации прав осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве посредством направления запроса с использованием межведомственного электронного взаимодействия.
Согласно п. 5 ст. 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (20.10.2017).
ЭСКРОУ СЧЁТ или Государственный компенсационный фонд? Что выбрать?
До внесения изменений в законодательство Федеральным законом 478-ФЗ, был установлен порядок, что если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, застройщик обязан был на регистрацию представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка.
Право на отчисления в Фонд вместо страхования и поручительства законом не допускалось.
Вместе с тем, в свете изменений внесенных Федеральным законом N 478-ФЗ если договор участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию после 25.12.2018 (даты вступления в силу закона), и при этом договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на регистрацию до государственной регистрации Фонда (до 20.10.2017) застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд даже в том случае, если исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка. В этом случае представление на государственную регистрацию договора страхования либо договора поручительства банка не требуется (ч. 14 ст. 8 ФЗ).
Компенсационный фонд долевого строительства. Комментарии юриста
Вместе с тем вышеуказанные положения не применяются в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком после дня вступления в силу Федерального закона N 478-ФЗ, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.
Внесенные в действующее законодательство изменения направлены на защиту прав, законных интересов и имущества граждан — участников долевого строительства, установление дополнительных гарантий, а также на минимизацию рисков, связанных с участием граждан в долевом строительстве.
Источник: prosto-pravo.ru
В России заработал компенсационный фонд долевого строительства
С начала этого года деньги застройщиков защитит компенсационный фонд долевого строительства.
На чем будут основаны действия фонда?
Принцип тут довольно простой: с помощью фонда подстраховать тех, кто вкладывает деньги в жилье на этапе начального строительства. Для этого каждый застройщик, продающий строящееся жилье по договорам долевого участия, будет обязан делать отчисления в фонд. В случае если у какого-то застройщика начинаются проблемы и тот или иной объект рискует стать долгостроем, он достраивается за счет средств фонда. Если же по каким-то причинам достроить объект нельзя, дольщикам обязаны возвратить вложенные деньги.
Зачем понадобилось менять систему страхования?
Ответ простой: существовавшая система страхования застройщиков изжила себя, потому что была неэффективной. На конец 2016 года страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только шесть. Причем среди этих шести порядка 70 процентов страхования приходилось на три компании. При этом, как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.
Сколько денег придется отчислять в фонд застройщику?
Но новым правилам сумма выльется в один процент от каждого договора долевого участия (ДДУ). Скорее всего платеж этот будет дифференцированным, чтобы компании с хорошей репутацией и устойчивым финансовым положением платили меньше только начинающих работать застройщиков, у которых, естественно, и риски выше.
Правда, глава Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, которое будет управлять фондом долевого строительства, Александр Плутник, перед тем, как вводить такую норму предложил примерно полгода посмотреть, как система будет работать.
Кстати, хотя официальная работа фонда начата с 1 января, платежи начнут принимать только в конце января – середине февраля. До этого времени фонд будет заниматься организационной деятельностью.
В какие суммы выльется страховой взнос?
По разным подсчетам, в фонд долевого строительства ежегодно будет собираться порядка 30 миллиардов рублей. По оценке министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, – это достаточно приличный объем, чтобы подстраховать тех, кто принял участие в долевом строительстве
Как скажутся на цене жилья отчисления в фонд?
Можно с уверенностью сказать, что от этого цены на жилье не повысятся. И опасения того, что застройщики могут переложить дополнительную финансовую нагрузку на плечи покупателей, неосновательны потому, что застройщики и сегодня отчисляют в среднем тот же процент страховым компаниям.
Деньги фонда принесут прибыл
Конечно же, дольщиков больше всего волнует о, где будут храниться деньги? Не будут ли они просто лежать в фонде и обесцениваться? В Минстрое уверяют, что деньги не будут лежать мертвым грузом, а будут аккумулироваться. Их можно будет, например, вложить в государственные ценные бумаги РФ, депозиты в российских кредитных организациях и ипотечные ценные бумаги.
Деньги фонда также можно будет хранить в любом банке с уставным капиталом не менее 25 миллиардов рублей и соответствующим кредитным рейтингом.
Источник: informatio.ru
Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»?
С 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия.
С 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия.
На данный момент сумма отчислений незначительна, но что будет с застройщиками и рынком недвижимости, если существенно увеличить размер отчислений? Мы поговорили с экспертами о деятельности компфонда в ближайшем будущем, а также выяснили, что значат знаменитые слова властей об «открытости» застройщиков.
Novostroy.ru: Чиновники заявили, что после 1 июля 2018 года взнос в компенсационный фонд защиты дольщиков будет зависеть от открытости застройщика. На ваш взгляд, что имелось в виду?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Полагаю, что размер взносов в фонд будет дифференцирован: застройщики, которые предоставят максимально возможный объем информации о себе, источниках финансирования, участниках бизнеса, получат возможность отчислять от ДДУ меньше тех, кто такими сведениями откажется поделиться. То есть взносы в компенсационный фонд станут, скорее, стимулирующим инструментом для повышения открытости девелоперов по отношению к надзорным органам и покупателям.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group: Необходимо уточнить понятие и обозначить точные критерии открытости, выраженные в выполнении конкретных требований и достижении заданных показателей. На мой взгляд, текущие обязательства застройщиков перед надзорными органами вполне эффективно измеряют открытость организаций: есть соответствующие отчетные формы, требования к показателям деятельности, регулярный контроль со стороны профильных ведомств. Эта система вполне может стать основой оценки открытости застройщика и регулирования отчисления в компенсационный фонд.
Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства»: На мой взгляд — это чисто коррупционная составляющая, которая будет зависеть от конкретного человека. Невозможно адекватно спрогнозировать риск для фонда, чтобы уточнить размер «страхового» тарифа.
Novostroy.ru: По словам министра строительства и ЖКХ России, Михаила Меня, в 2018 году компенсационный фонд будет насчитывать 3,5-4,5 млрд. рублей. Ежегодно в строительство жилья застройщики привлекают порядка 1,5-2 трлн рублей. 4,5 млрд. рублей — это мизерные 0,002% от ежегодного оборота строительных средств. Есть ли вообще смысл в видоизменении размера отчислений, если по-большому счёту деньги, отчисляемые в компенсационный фонд — капля в море?
М. Л.: Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2017 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит и суммарный объем полученных отчислений будет расти. Сейчас только 10% всех строящихся объектов возводятся по разрешениям на строительство, выданным в 2017 году.
Большая часть строек стартовала в 2016 и 2015 году, поэтому можно предположить, что максимальный объем отчислений компенсационный фонд получит примерно через два-три года. Всего в России ежегодно заключается около 700 тыс. договоров долевого участия. При средней стоимости такого соглашения порядка 2-3 млн рублей, отчисления в фонд только в течение одного года составят около 21 млрд рублей. Это серьезная сумма, которой достаточно на строительство 25-30 трехсекционных семнадцатиэтажных домов серии П44-Т. А при изменении ставки отчисления на 0,3 п.п. (то есть с 1,2% до 1,5%), суммарный годовой объем отчислений вырастет до 26 млрд рублей.
Р. С.: Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования деятельности застройщика, и он не будет выделять капиталовложения на все уже существующие в стране проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно. Для такой модели борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлема.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: Текущий объем фонда действительно небольшой. Только на покрытие расходов по достройке 25 объектов для 5 тыс. дольщиков в Московской области (где проблема стоит гораздо острее, чем в Москве) необходимо 12 млрд рублей. Всего же по стране около 38,5 тыс. дольщиков и 830 объектов. Тем не менее, интенсивность появления новых долгостроев постепенно снижается, поэтому, когда фонд начнет полномасштабную деятельность, я полагаю, проблемы будут решаться.
Novostroy.ru: Затронут ли изменения тех застройщиков, которые успели заключить договоры долевого участия со своими клиентами до момента пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд?
М.Л.: Все правоотношения, возникшие с момента вступления в силу поправок о компенсационном фонде, распространяются только на те проекты, в которых первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября 2017 года. Все остальные проекты продолжат отчислять взносы страховым компаниям, в соответствии с ранее заключенными договорами. Если же первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября, то застройщики будут выплачивать ту сумму, которая положена по закону. До окончания переходного периода (июль 2018 года) размер отчислений останется на текущем уровне. Если ставка повысится, то застройщикам придется платить больше.
Novostroy.ru: Сейчас размер отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2% от суммы каждого заключённого ДДУ. Как может повлиять на устойчивость застройщиков увеличение размера отчислений?
М.Л.: Сейчас размер отчислений страховым компаниям варьируется в диапазоне 1-1,5%. Поэтому увеличение в рамках этого «коридора» едва ли серьезно повлияет на девелоперский бизнес, особенно крупный. Если же взносы вырастут заметнее, то, безусловно, это осложнит реализацию проектов. Кто-то должен будет взять на себя эти расходы в размере нескольких процентов от стоимости квартиры – покупатель или продавец. Учитывая крайне острую конкуренцию на первичном рынке жилья, сопряженную с низкой платежеспособностью населения, эти издержки придется оплатить застройщикам, так как повышение цены будет воспринято негативно.
Р. С.: Увеличение размера отчислений никак не скажется на деятельности застройщиков. Речь идет о не столь значительных суммах, расходы на регистрацию объекта недвижимости зачастую превосходят размер отчислений от ДДУ.
Novostroy.ru: Как Вы считаете, со стартом действия компенсационного фонда можно говорить о том, что новых обманутых дольщиков больше не будет? Почему?
М.Л.: Компенсационный фонд – это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а последствиями подобных ситуаций. То есть банкротство компаний, вероятно, продолжится, но теперь проекты таких девелоперов не превратятся в долгострои, так как в ситуацию своевременно вмешается компенсационный фонд. Проще говоря, обманутые дольщики, возможно, и будут появляться, но их проблемы быстро решатся.
Р. С.: Полагаю, что механизм защиты граждан через Фонд поможет снять напряженность проблемы. Иными словами, сейчас главная сложность в том, что граждане остаются с проблемой один на один и не существует никаких механизмов, которые могли бы помочь выйти из сложной ситуации. При этом речь идет о жилищном вопросе, решая который люди попадают в безвыходное положение, и ни государство, ни застройщики, ни банки не могут им помочь, хотя фактически косвенная ответственность есть на всех участниках долевого строительства. Фонд станет именно тем механизмом, который ликвидирует эту несправедливость посредством быстрого вмешательства в ситуации с долгостроями.
Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет»: Полностью исключить проблему обманутых дольщиков возможно только в случае, если не будет самой системы долевого участия в строительстве. Минстроем планируется, что через три года строительный рынок полностью перейдет на проектное финансирование.
В этом случае можно говорить о том, что обманутых дольщиков больше не будет. Квартиру покупатель приобретает уже в готовом виде. Компенсационный фонд такую гарантию не дает. Но и цели его создания – защита дольщиков-соинвесторов от недобросовестных застройщиков, завершение проблемных объектов, не исключают появления новых обманутых дольщиков.
Готовой мебелью в апартаментах уже никого не удивишь — это востребованная опция, входящая зачастую в стоимость лота. Однако все чаще и в жилых комплексах вместе с квартирой можно заказать как минимум кухонный гарнитур, а то и мебель в остальные комнаты. Novostroy.ru обсудил с экспертами, выгодно ли поручать меблировку квартиры застройщику (спойлер: выгодно), станет ли этот сервис массовым, ждать ли от девелоперов собственных коллекций мебели.
Столичный рынок пережил в этом году и падение, и небывалый рост. К концу года девелоперы довольно потирают руки: цены выросли так, как никто не ожидал. Но что ждет рынок завтра?
Низкие ставки ипотеки рисованы для рынка недвижимости, пишут в аналитической записке «Ипотека и доступность жилья» специалисты Центрального Банка. Более того, они отмечают — чрезмерное снижение ставок приводит к росту цен на жилье и снижению его доступности. Novostroy.ru узнал у банкиров и экспертов рынка, что стоит ожидать после таких заявлений регулятора.
Источник: www.novostroy.ru
Новый компенсационный фонд – информация для застройщика
Мария ИРЖЕМБИЦКАЯ, генеральный директор ООО «Элантра»
О чем пойдет речь: расскажите директору, что у застройщика при долевом строительстве появилась новая обязанность: платить взносы еще в один компенсационный фонд. Это нужно для дополнительной защиты дольщиков. Правительство утвердило правила в постановлении от 7 декабря 2016 г. № 1310. Для чего создают этот фонд и как учитывать дополнительные взносы?
Для чего нужен еще один фонд
Важно знать
Платить взносы в новый фонд должны только застройщики, которые строят объекты по договорам участия в долевом строительстве
Чтобы дополнительно защитить права дольщиков на случай банкротства застройщика, Минстрой создаст новый компенсационный фонд (ст. 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, п. 1 постановления № 1310). Он заменит страхование ответственности застройщиков, которое оказалось неэффективным.
Фонд сформируют за счет обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости деньги дольщиков.
Заниматься им будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Ее задачи:
– контролировать, вовремя ли застройщик их перечислил;
– выплачивать за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.
Кто и в каком размере будет платить взносы
Платить взносы в фонд дольщиков застройщики должны в отношении объектов, по которым начали регистрировать договоры с дольщиками после 1 января 2017 года (п. 4 постановления № 1310).
процент стоимости строительства –
размер взноса
в новый
компенсационный
фонд
Размер обязательного взноса – 1 процент планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.
Перечислить деньги надо на банковский счет некоммерческой организации. Реквизиты будут на ее официальном сайте (п. 2 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).
Уплатить взнос застройщик должен единовременно. Сделать это он обязан до того, как зарегистрирует договор с первым дольщиком (п. 3 Правил осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд…).
Как учитывать новый взнос
Налоговый учет. Сумма взноса уменьшает налогооблагаемую прибыль, ее учитывают в прочих расходах (подп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ), так как уплата таких взносов, вкладов и иных обязательных платежей – это условие, без которого вести деятельность компания не может.
Расходы в виде уплаты взносов в компенсационный фонд признают в налоговом учете при методе начисления единовременно согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ.
Сделать это можно:
– либо на дату расчетов;
– либо на дату предъявления документов;
– либо на последнее число месяца.
Взносы в новый фонд уменьшают прибыль
Бухгалтерский учет. Это расходы по обычным видам деятельности, так как они связаны с оказанием услуг застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Их отражают на счетах учета затрат и признают независимо от оплаты в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99).
Взнос связан с конкретным объектом. Поэтому в бухучете его следует учитывать равномерно в течение срока строительства объекта (объектов) как затраты на оказание услуг застройщика.
Из-за того, что в налоговом учете взнос признали единовременно, надо будет отражать временные разницы.
Пример. Какими проводками отразить новый компенсационный взнос
Планируемая стоимость дома по проектной декларации – 250 000 000 руб. Застройщик уплатил взнос в дополнительный компенсационный фонд в сумме 2 500 000 руб. (250 000 000 руб. × 1%).
Срок строительства – три года (36 месяцев).
Бухгалтер застройщика делает проводки:
| ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51 – 2 500 000 руб. – уплачены взносы в дополнительный компенсационный фонд; |
| ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 76 – 69 444,44 руб. (2 500 000 руб. : 36 мес.) – списаны расходы на уплату компенсационного взноса; |
| ДЕБЕТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НАЛОГУ НА ПРИБЫЛЬ» КРЕДИТ 77 – 486 111,12 руб. ((2 500 000 руб. – 69 444, 44 руб.) × 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (ОНО) с разницы между суммой расходов в налоговом и бухгалтерском учете. |
| ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 76 – 69 444,44 руб. (2 500 000 руб. : 36 мес.) – списаны расходы на уплату компенсационного взноса; |
| ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68 субсчет «РАСЧЕТЫ ПО НАЛОГУ НА ПРИБЫЛЬ» – 13 888,89 руб. (69 444, 44 руб. × 20%) – частично погашено ОНО (до полного погашения). |
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.
Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.
Источник: cyberpedia.su