Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре в 2022 году
Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.
Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.
Варианты раздела недвижимости
К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
- путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
- путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.
Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.
Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.
Раздел с выделением долей
Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:
- на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
- по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
- на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.
В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.
Комментарий эксперта. Раздел недвижимости по долям возможен в любой момент по требованию каждого из совладельцев. Для этого нужно направить требованием всем остальным собственникам, подготовить проект соглашения. Если договориться о разделе не удалось, можно обратиться с иском в суд. Если вам нужно разделить недвижимость с образованием долей, помощь в подготовке документов и прохождении процедур окажут юристы нашей компании.
| № п/п | Документы, которые используются при согласовании раздела помещений | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ | Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
| 2 | Согласие собственников | На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
| 3 | Проект перепланировки или реконструкции | Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
| 4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
| 5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
| 6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
Раздел с образованием новых объектов
Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.
Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:
- необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
- чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
- раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.
Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.
Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.
Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.
Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре
Регистрация в Росреестре нужна для всех видов недвижимости, так как государство ведет учет каждого объекта. Сведения о виде и основных характеристиках объекта фиксируется в ЕГРН. В этом же реестре для каждого объект есть уникальный идентификатор – кадастровый номер.
Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.
ИсточникПроизводственно-технологический комплекс: особенности кадастрового учета
У граждан и юридических лиц могут возникнуть вопросы, по которым требуются экспертные консультации, например, об особенностях учетно регистрационных действий в отношении сложных объектов капитального строительства, таких как ПТК. О том, как включить в гражданский оборот объекты из состава ПТК, какие для этого нужны документы и о требованиях к их подготовке рассказали эксперты Кадастровой палаты по Москве.
Вопрос: Возможно ли выделение из состава производственно- технологического комплекса (ПТК) отдельных объектов недвижимости, если ПТК поставлен на государственный кадастровый учет как единый объект недвижимого имущества?
Ответ: В настоящее время, законодательством не урегулированы вопросы преобразования объектов капитального строительства без выполнения строительных работ, в том числе способы преобразования объектов капитального строительства, представляющих собой сложные вещи, таких как ПТК.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ «выдел» может осуществляться только в случае, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, что допускает выделение доли в праве собственности на такой объект.
Вопрос: На основании какого документа объект недвижимости исключается из состава ПТК и включается в гражданский оборот, если в отношении него не проводились строительные работы, в том числе реконструкция?
Ответ: В случае, если постановка на кадастровый учет исходного объекта ПТК осуществлялась не в качестве единого недвижимого комплекса как неделимой вещи, исключение объекта недвижимости происходит на основании решения собственника о разделе ПТК, с подтверждением, что в результате такого раздела образуемые объекты, ранее входившие в состав ПТК, сохраняют свое назначение и образуются не в результате реконструкции.
Вопрос: Как подготовить технический план в вышеуказанном случае?
Ответ: Подготовка данного документа осуществляется в соответствии с положениями частей 8, 11 статьи 24, частей 1, 4 статьи 71 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений.
При составлении технических планов сведения об образуемых объектах недвижимости (за исключением сведений об их местоположении в границах земельного участка и площади, площади застройки) указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ документов, послуживших основанием для внесения сведений о ПТК в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана указывается информация об измененном составе ПТК (исходного объекта), в том числе об идентичности параметров (характеристик) образуемых объектов параметрам соответствующих объектов, включенных до преобразования в ПТК, учтенного в таком составе в реестре недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно на все объекты, образуемые в результате преобразования (раздела) ПТК. Всем объектам недвижимости – и новым, и исходному, в результате раздела присваиваются кадастровые номера.
Также возможна подготовка технического плана в связи с разделом ПТК, при котором образуется объект недвижимости, исключаемый из состава ПТК, а исходный объект недвижимости сохраняется в измененном составе (не снимается с кадастрового учета, кадастровый номер ПТК не изменяется).
При этом следует отметить, что в силу части 1 статьи 29 Закона о регистрации проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации/кадастрового учета либо для отказа осуществляются государственными регистраторами в каждом случае индивидуально после приема заявления о государственной регистрации прав
и прилагаемых к нему документов.
Вопрос: Требуется ли представлять в орган регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию для осуществления учетно-регистрационных действий в связи с разделом объектов недвижимости?
Ответ: Представление в орган регистрации прав разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для осуществления учетно-регистрационных действий в связи с разделом объектов недвижимости необходимо только в случае, если выполнялись строительные работы, для которых требуется получение разрешения на строительство и (или) реконструкцию.
Специалисты Кадастровой палаты по Москве на регулярной основе консультируют москвичей, проводят горячие телефонные линии, вебинары, а также семинары по наиболее актуальным вопросам в сфере оборота недвижимости. Разъяснения по особенностям учетно-регистрационных действий в отношении сложных объектов капитального строительства особенно важны для недопущения ошибок при подаче документов в целях осуществления учетно-регистрационных действий
Напомним, что по вопросам, касающимся деятельности учреждения, можно обращаться по номеру Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО) 8-800-100-34-34 (звонок бесплатный). Эксперты ведомства дадут разъяснения и консультации по темам, связанным с осуществлением государственного кадастрового учёта, регистрации прав, предоставлением сведений из ЕГРН.
Источник