Отказ в разрешении на индивидуальное строительство

Российский рынок жилья может кардинально измениться, если застройщики перейдут на проектное финансирование вместо привычного сейчас строительства с привлечением средств дольщиков. По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.

Проработать возможность введения проектного финансирования в области строительства жилья и подготовить план поэтапного перехода на него с долевого строительства президент Владимир Путин на минувшей неделе поручил главе Минстроя Михаилу Меню. Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков.

Их привлечение регулируется федеральным законом №214 (214-ФЗ) о долевом строительстве. Он недавно был изменен. В частности, появилась привязка размера уставного капитала к объему портфеля девелопера.

Дополнительно был принят закон о компенсационном фонде дольщиков: он обязывает девелоперов резервировать в уполномоченном банке не менее 10% от ориентировочной стоимости всего проекта, отчислять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия в фонд дольщиков, на деньги из которого планируется достраивать дома развалившихся застройщиков или выплачивать компенсации пострадавшим. Предусматривается также и ограничение по выдаче разрешений на строительство: одна компания — одно разрешение. Все это стало необходимым на фоне развала гигантской строительной пирамиды СУ-155 Михаила Балакина, чьи невыполненные обязательства перед покупателями жилья на общую сумму 40 млрд руб. взяли на себя государство и частично коммерческие девелоперы.

СТОИТ ЛИ ПЕРЕХОДИТЬ НА ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ С ЦЕНТРАЛЬНОГО В КВАРТИРЕ?

Как заработает Фонд защиты прав дольщиков

Текущий механизм финансирования строительства означает, что девелопера кредитуют дольщики — они оплачивают полную стоимость квартиры в еще не построенном доме. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в расходах девелоперов на строительство жилья составляют 40%. Строительство с привлечением проектного финансирования подразумевает, что девелопер привлекает деньги институционального инвестора или банка, несет ответственность за готовность проекта перед ними, платит проценты за обслуживание долга (если предусмотрено) и продает только готовое жилье. За рубежом так строится большая часть жилья, строящиеся дома покупатели оплачивают поэтапно — вносят деньги частями по мере готовности здания.

Участники рынка осторожно оценивают последствия таких изменений.

«Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу»

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Если переход к проектному финансированию будет поэтапным, когда все участники готовы перестроиться, то процесс пройдет безболезненно. Но последствия для рынка все же будут. Это связано с тем, что схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным застройщикам, которые состоят в партнерских отношениях с банками.

Как фотограф строил дом. Часть 6. Отказ в разрешении на строительство

Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу, что приведет к дальнейшему укрупнению рынка и, как следствие, может привести к сокращению общего объема строительства. Кроме того, проектное финансирование создает тепличные условия для формирования крупного государственного застройщика-монополиста. Стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, даже при сохранении текущих объемов строительства и ввода жилья вырастет как минимум на 15–25% — на текущую разницу между готовым и строящимся жильем. Если объем строительства и ввода будут ниже — рост цен может быть еще более существенным.

«Долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет»

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:

— Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию изменят правила игры на рынке жилья — и продаж, и строительства. Игроков на рынке станет меньше, цены могут существенно вырасти — на 25–35%. Если не будут работать механизмы повышения доступности жилья, то продажи могут остановиться. Тем не менее не стоит торопиться с выводами, поскольку сегодня рынок долевого строительства — это 3,5 трлн руб. и неизвестно, способны ли банки сейчас заместить эти средства. Вероятнее всего, долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет.

«Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается ростом цен»

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК А101:

— До сегодняшнего дня основной источник финансирования отрасли — деньги граждан, которые на текущий момент инвестировали 3,5 трлн руб. Для сравнения: размер всего кредитного портфеля в сегменте строительства у крупнейшего банка страны Сбербанка составляет 800 млрд руб.

Сейчас проектное финансирование — наиболее востребованный инструмент для застройщиков элитного жилья и жилья бизнес-класса. Бывший экономкласс, нынешний стандарт, и комфорткласс традиционно финансировались за счет денег дольщиков. При одновременном переходе всего рынка на проектное финансирование резко сократится доступ застройщиков к деньгам, что снизит количество проектов. Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается параллельным ростом цен во всех сегментах.

Цены, к сожалению, пойдут вверх. Похожая ситуация уже была в 2014 году, когда менялся и курс валюты, и законы, которым следовало долевое строительство. Сейчас мы имеем на рынке тенденцию сохранения стабильных застройщиков, однако те, кто раньше нам мог предложить сниженные ставки будет вынужден уход. »

Источник: www.tatre.ru

Можно ли купить участок на материнский капитал

Чтобы понять, можно ли использовать материнский капитал на покупку участка земли, например для строительства жилого дома, необходимо детально ознакомиться с положениями ФЗ-256 от 2006 года. Им предусмотрены все направления расходования средств дополнительной материальной поддержки семей с детьми.

1. Особенности покупки земли под материнский капитал
2. Как направить средства МК на строительство
3. Покупка дачи с участком

1. Ребенку исполнилось 3 года
2. Ребенку нет 3-х лет

Особенности покупки земли под материнский капитал

Законно, купить земельный участок под материнский капитал невозможно. Все дело в том, что статьей 7 ФЗ-256 от 2006 г. подобного направления использования маткапитала не предусмотрено.

Согласно этому положению, МК можно потратить на:

• улучшение жилищных условий;
• образование детей;
• пенсию мамы;
• социальную реабилитацию и адаптацию ребенка-инвалида.

Допускается направление средств материнского капитала на погашение действующей ипотеки или на предоставление малоимущим семьям ежемесячной выплаты на второго ребенка.

Можно ли понимать приобретение земельного участка ИЖС улучшением жилищных условий? Этот вопрос подробно раскрыт в статье 10 ФЗ-256 от 2006 г. Держатель сертификата имеет право направить его на:

• покупку жилья;
• строительство объекта ИЖС;
• реконструкцию жилой недвижимости;
• компенсацию затрат, связанных с возведением или существенным улучшением (ремонтом).

Гражданин вправе использовать капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке или займу, выданному на строительство, реконструкцию жилой недвижимости, а также на погашение такого кредита.

Таким образом, купить земельный участок за счет материнского капитала невозможно. Но, на законодательном уровне предусмотрены исключения. Например, держатель сертификата вправе направить его на приобретение дома. Согласно ЗК РФ, земля должна переходить в собственность покупателю вместе с объектом недвижимости.

Иногда разобраться в допускаемых направлениях использования МК достаточно сложно, тем более, если речь идет о строительстве. Если у вас возникли вопросы, незамедлительно обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Для этого нет необходимости записываться на прием, так как оказание услуг происходит онлайн. Специалист решит проблему, независимо от ее сложности в любое время суток.

Как направить средства МК на строительство

Материнский капитал на покупку земельного участка потратить нельзя. Но его можно использовать на строительства жилого дома. Для этого необходимо:

• приобрести землю (купить, взять у государства в долгосрочную аренду, в бессрочное пользование);
• получить разрешение на строительство объекта ИЖС;
• подать заявление в ПФР о распоряжении материнским капиталом.

Первый транш от пенсионного фонда составит 50%. Эти средства можно потратить на любые нужды, связанные с возведением жилого дома.

Пример из практики:

Васильева Р. начала строительство коттеджа на участке, расположенном в селе без направления соответствующего уведомления администрации. Для увеличения бюджета женщина планировала использовать материнский капитал. Она направила заявление о распоряжении сертификатом, однако ПФР отказал в оказании материальной поддержки. Согласно заключению фонда, заявитель не получала разрешения на строительство объекта ИЖС и не предоставила копию уведомления муниципалитета о начале строительных работ.

Остаток сертификата его держатель может использовать на эти же нужды, но только через полгода с момента получения первой части капитала.

Также, граждане имеют право компенсировать затраты, связанные с возведением объекта ИЖС. Для этого нужно подать заявление в ПФР. Пенсионный фонд принимает решение об одобрении заявки или об отказе на основании сведений из ЕГРН о новострое.

Надо отметить, что предоставление МК на строительство объекта ИЖС допускается, если земельный участок, на котором гражданин планирует возвести жилое строение, предназначен для индивидуального строительства или ведения садоводства.

Важно! Держатель материнского капитала имеет право направить средства сертификата на исполнение обязательств, связанных с возведением нового жилья, даже в том случае, если они возникли до получения права на капитал.

Покупка дачи с участком

Как уже было сказано ранее, купить только участок ИЖС за счет материнского капитала невозможно. Однако материальную поддержку допускается направлять на приобретение дома с землей. Причем, держателям разрешается покупать объекты, расположенные не только на участках ИЖС, но и в СНТ.

То есть, граждане имеют право на материнский капитал приобрести дачу в СНТ, но только если дом, расположенный на таком участке, признан жилым.

Ребенку исполнилось 3 года

По общим правилам, использование материнского капитала на улучшение жилищных условий возможно после исполнения ребенку, при рождении которого выдавался сертификат, трех лет.

Купить дачу с участком можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:

• находим подходящий объект недвижимости;
• обговариваем с продавцом детали сделки, оповещаем его, что планирует купить имущество за счет материнского капитала;
• готовим договор купли-продажи;
• подписываем соглашение;
• обращаемся в Росреестр для регистрации перехода права собственности;
• получаем выписку из ЕГРН;
• направляем заявление в ПФР о распоряжении МК.

После проверки всех документов и легитимности сделки, пенсионный фонд перечисляет денежные средства на счет продавца. Покупатель не получает деньги.

Надо отметить, что дом оформляется в общую собственность всех членов семьи (мамы, папы и детей). На законодательном уровне порядок распределения долей не регламентирован. Но, чаще всего каждый из них получает равную часть имущества.

Обратите внимание: При составлении договора купли-продажи дома с земельным участком нужно учитывать тот факт, что ПФР одобрит направление материнского капитала только на покупку объекта ИЖС.

Ребенку нет 3-х лет

Граждане не могут направить маткапитал на покупку земли в СНТ, но вправе приобрести жилой дом с участком. Если ребенку нет трех лет, то использовать средства МК можно лишь на погашение кредитных обязательств, связанных с улучшением жилищных условий, например на оплату ипотеки.

Причем, не имеет никакого значения, когда выдан займ, до получения права на материнский капитал или после этого.

«Фактически, семья может оформить кредит на покупку дома или дачи, а затем, сразу погасить его за счет средств МК».

Надо отметить, что в последнее время такая практика довольно распространена в России. Помогают в оформлении займов риэлтерские агентства, которые сотрудничают с банками и КПК. Причем, при принятии решения о предоставлении кредита, кредитная организация не обращает внимания на кредитную историю заявителя и на его платежеспособность. За оказание таких услуг берут плату, размер которой составляет 30-100 тыс. руб.

Купить дом с участком под материнский капитал можно, опираясь на следующую инструкцию:

• обращаемся в банк с заявлением о предоставлении жилищного кредита;
• находим подходящую недвижимость;
• заключаем договор купли-продажи;
• регистрируем ипотеку;
• составляем обязательство о выделении долей детям и второму супругу и заверяем его у нотариуса;
• обращаемся в ПФР с заявкой о распоряжении средствами материнского капитала.

Если пенсионный фонд одобрит заявление, то средства будут перечислены на счет кредитной организации.

После снятия обременений, наложенных на недвижимость в связи с залогом, гражданину необходимо выделить доли детям и второму супругу.

Сложнее всего приобрести дом с землей под материнский капитал до исполнения ребенку трех лет. Для получения подробной консультации об условиях, правилах и порядке направления средств сертификата на улучшение жилищных условий, рекомендуем связаться с нашим юристом. Специалист ответит на любые вопросы, независимо от их сложности.

Образец договора купли-продажи

Для того, чтобы потратить мат капитал на улучшение жилищных условий, например путем покупки дома или дачи с земельным участком, необходимо правильно оформить сделку. Особое внимание рекомендуется уделить подготовке договора купли-продажи. В нем в обязательном порядке указывают, что покупатель приобретает имущество за счет государственной материальной поддержки, предоставляемой на основании ФЗ-256.

Типовой образец договора купли-продажи дома с земельным участком, приобретаемого под материнский капитал, включает в себя следующие положения:

1. Наименование документа, дата и место заключения сделки.
2. ФИО, реквизиты документа удостоверяющего личность продавца и покупателя (покупателей).
3. Предмет договора. Здесь указывают основные характеристики объекта (кадастровый номер, местонахождение, тип, площадь и др.). Если покупателей несколько, например супруги и дети, то важно указать, кому какая часть имущества передается.
4. Информация о земельном участке. Купить землю под МК нельзя. В таком случае, в договоре определяют его стоимость отдельно от дома, либо прописывают реквизиты документа, на основании которого покупатель стал собственником надела.
5. Цена и порядок расчетов. В обязательном порядке нужно отразить полную стоимость объекта ИЖС, а также указать факт исполнения финансовых обязательств покупателем за счет средств материнского капитала.
6. Срок действия и другие условия. Сюда включают сведения, помогающие регулировать правоотношения, которые не отражены в других пунктах. Например, можно написать, что передача имущества осуществляется без составления акта.

Договор составляют в нескольких экземплярах по числу участников сделки, плюс один для подачи в регистрационный центр.

Право собственности покупатель или покупатели приобретают только после регистрации договора в Росреестре. Причем, каждому из них нужно заплатить за свою часть государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Ответственность за нецелевое использование МК

Покупка земли под материнский капитал невозможна. ПФР попросту не одобрит направление сертификата на эти нужды. Надо отметить, что в Госдуму поступал законопроект, по который допускал возможность приобретения держателем сертификата земельного участка за счет материнского капитала. Однако эта инициатива так и не была одобрена.

Использовать МК по нецелевому предназначению невозможно. Но, у некоторых предприимчивых граждан, получается это сделать. Помните о том, что за это предусмотрена ответственность. При выявлении нарушения, человека не только заставят вернуть все деньги, но и могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

За совершение такого преступления предусмотрено наказание в соответствие со статьей 159 УК РФ, в виде крупного штрафа, обязательных, исправительных, принудительных свобод, ареста или даже лишения свободы.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала от Колмагоровой Р.Т к ПФР по Шадринскому району Курганской области.

Истец сообщила, что приобрела дачу с земельным участком в СНТ за счет заемных средств, полученных по договору целевого займа, выданного КПК «Атлант».

Колмагорова Р.Т. подала заявление о распоряжении средствами МК на погашение целевого кредита, полученного на улучшение жилищных условий, однако ПФР отказал в его удовлетворении.

Представитель пенсионного фонда пояснил, что у Колмагоровой уже имеется в собственности квартира, стоимостью, выше, чем купленный дом с землей, а также, больше по площади рассматриваемого объекта. В связи с этим, приобретение дачи нельзя считать улучшением жилищных условий.

Суд, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении исковых требований Колмагоровой. Апелляционная инстанция оставила решение первого суда без изменений. Женщине пришлось дойти до ВС.

Рассмотрев дело, Верховный суд установил, что приобретение жилого дома в СНТ является улучшением жилищных условий, так как фактически, объем имущества семьи увеличивается.

Частые вопросы

Купить землю с использованием МК невозможно, даже если участок будет использован для возведения объекта ИЖС. Даже если гражданин попытается это сделать, ПФР не одобрит заявление о распоряжении средствами дополнительной государственной поддержки.

Направить средства МК на улучшение жилищных условий можно только после того, как ребенку, в связи с рождением которого был предоставлен сертификат, исполнилось 3 года. Исключением являются случаи, когда семья использует денежные средства на погашение заемных обязательств, например ипотеки.

Гражданин имеет право продать дом и земельный участок, приобретенные с использованием средств материнского капитала только с разрешения органов опеки и попечительства. Ведомство откажет в предоставлении согласия, если в результате сделки нарушаются права детей.

Заключение эксперта

Купить землю под строительство жилого дома за счет средств материнского капитала невозможно. Все дело в том, что ФЗ-256 от 2006 года такого направления использования сертификата не предусмотрено.

Власти неоднократно ставили вопрос о расширении целей применения МК. В том числе рассматривалась возможность направлять средства на покупку земельного участка. Однако эта тема до сих пор остается лишь инициативой.

Публикуем только проверенную информацию

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Источник: els24.com