Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии) и новой дачной амнистии, которую недавно продлили и расширили. Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома очень желательно получить разрешение на строительство — уведомление о соответствии.
В августе 2018 года законодатели приняли изменения в Градостроительный кодекс и разрешение на строительство для индивидуального жилого дома называется теперь «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке», если коротко — «Уведомление о соответствии» (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.
Получение Уведомления о соответствии необходимо, если Вы хотите после окончания строительства зарегистрировать свой дом без проблем и проволочек. На «дачную амнистию», которую недавно продлили и расширили, лучше не надеяться, так как по ней не получится оформить дом, построенный с нарушениями ПЗЗ или без дополнительных согласований. А узнать наверняка, допускаете ли Вы нарушения или нет, при строительстве можно только одним способом — получив Уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства.
Надо сразу сказать, хоть называется разрешение теперь «Уведомление», но это совсем не значит, что достаточно уведомить администрацию о начале строительства и строй что хочешь, как многие решили, потому что где-то слышали, что разрешение на строительство отменили, а дачную амнистию продлили. На самом деле, если Вы не получили от администрации «Уведомление о соответствии планируемого строительства», но приступили к строительству, то Вы сильно рискуете попасть в незаконное строительство. А это может выйти Вам боком.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы и местные правила землепользования и застройки, то Вы сможете оформить свой построенный дом по дачной амнистии, если успеете закончить строительство дома до конца амнистии — 01.03.2026 года.
Если же Вы не успеете окончить строительство до этой даты, то Вам все равно придется получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы или правила ПЗЗ (правила землепользования и застройки), например, сделали отступ фундамента от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, ни по уведомлению, ни по амнистии, ни по суду, а в плохом случае, могут и потребовать его снести за свой счет.
В общем, разрешение на строительство индивидуального жилого дома никто пока не отменял. Разрешение необходимо получать также как и раньше, только теперь оно называется по-другому — «Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс». После окончания строительства дома необходимо получить «Уведомление о соответствии оконченного строительства объекта ижс требованиям законодательства» — раньше этот документ назывался разрешение на ввод в эксплуатацию.
Дачная амнистия, которую недавно продлили до 1 марта 2026 года и расширили ее действие на земельные участки для ижс и лпх, действительно позволяет зарегистрировать построенный дом по упрощенной процедуре без получения «Уведомления о соответствии», но только в том случае, если дом не нарушает никаких норм и правил и не попадает ни в какие охранные зоны. Но узнать об отсутствии нарушений и охранных зон можно только получив «Уведомление о соответствии планируемого строительства».
Таким образом, на сегодняшний день, в нашей стране одновременно работают 2 процедуры регистрации построенного дома:
1) Уведомительный порядок — через получение уведомлений о соответствии планируемого и оконченного строительства;
2) Упрощенный порядок — так называемая «дачная амнистия», без получения уведомлений, нужен только техплан и декларация.
Какой порядок лучше? Если Вы только планируете или только начали строительство однозначно необходимо получать «Уведомление о соответствии», что бы быть уверенным в том, что Вы ничего не нарушаете и не попадаете ни в какие охранные зоны, что дом строится законно и проблем с его регистрацией не будет.
Если Вы уже построили дом, то все равно, лучше оформлять его через получение уведомлений о соответствии, так как дом у которого нет разрешительных документов, даже при наличии состоявшейся регистрации в Росреестре, может быть в будущем признан незаконной постройкой подлежащей сносу. Факт регистрации дома по дачной амнистии не освобождает от ответственности и не защищает от сноса в случае каких-либо проблем, судебных споров с соседями или претензий третьих лиц.
К тому же, Уведомление о соответствии требуется не только при регистрации дома. Например, при продаже дома, если покупатель будет ипотечник, банк не одобрит ему кредит на дом у которого нет уведомления о соответствии. Если Вы захотите получить налоговый вычет на строительство дома, налоговая потребует уведомление о соответствии. Если Вы решите использовать материнский капитал для строительства, пенсионный фонд потребует уведомление о соответствии. Получается, что без получения «Уведомления о соответствии» и не туда и не сюда.
Порядок получения уведомления о соответствии такой: собственник земельного участка готовит по утвержденной форме и подает в районную администрацию «Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс или садового дома». Подать Уведомление можно самостоятельно через портал госуслуг или с нашей помощью. Мы можем подготовить правильное Уведомление и подать его за Вас по доверенности. Срок ответа администрации — всего 7 дней. Подробнее по этой ссылке .
Администрация рассматривает полученное уведомление о планируемом строительстве. Если само уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм и правил ПЗЗ или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть искомое разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушения, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить как Вы планировали нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки , бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Наиболее частая причина для получения отказа — это попадание участка в водоохранную зону реки или водохранилища. Перед началом строительства необходимо будет получить согласование в Росрыболовстве — ведомстве которое отвечает за сохранение водно-биологических ресурсов. Раньше это было несложное согласование, но с осени 2020 года вступил новый порядок получения данного согласования и теперь это непростая формальность, а довольно сложное согласование .
Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить еще сложнее чем в Росрыболовстве.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо и категорически запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Например, охранная зона газопровода, нефтепровода, электросетей, высоковольтных линий, железнодорожных путей, автомобильных дорог, санитарно-защитная зона предприятий, кладбищ, скотомогильников и т.д. Если рядом с земельным участком расположено что-то подобное, то надо очень внимательно отнестись к покупке такого участка и обязательно его проверить перед покупкой. Подробнее о проверке участка .
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит даже по дачной амнистии. Еще и могут потребовать снести дом за свой счет.
Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 26 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Самая распространенная ошибка частных застройщиков — не соблюдение 3-х метровых отступов от границ участка до стен дома. Уже сколько на эту тему написано-переписано и все равно встречаются собственники, которые делают круглые глаза и восклицают — а что надо было отступать 3 метра. Да, надо было отступать 3 метра. А еще, надо было хотя бы посоветоваться с архитектором или юристом по недвижимости перед тем как тратить миллионы на стройку.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно, а иногда бывает и совсем невозможно и дачная амнистия не поможет.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Дело в том, что в каждом поселении есть утвержденные правила ПЗЗ — правила землепользования и застройки, то есть, строгие регламенты, что и как можно строить на земельном участке, какого размера и с какими отступами от границ участка. Почти во всех ПЗЗ содержится норма об обязательном отступе от границ участка для жилого дома — 3 метра, для хозпостроек — 1 метр. Отступ от фасадной границы участка (там где дорога) для всех построек — 5 метров, исключение может быть только для гаража. Гараж воротами может стоять по границе участка, но это допускается не везде, надо смотреть ПЗЗ конкретно Вашего поселения.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее недоразумение, которое рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Следующая ошибка — превышение максимально разрешенных параметров строительства. В градостроительном кодексе записано, что индивидуальный жилой дом может иметь высоту не более 20 метров и иметь надземных этажей не более чем три. То есть, можно еще иметь подземный этаж (подвал). Итого максимально получается: подвальный этаж, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Мансарда, кстати, считается за полноценный этаж. Поэтому если Вы строите дом в четыре надземных этажа, Вы его в стандартном порядке не узаконите.
Помимо количества этажей, в Московской области строго регламентируется процент застройки — как правило, не более 40% от площади участка. То есть, пятно застройки которое занимает на земле Ваш дом, не должно быть более 40% от всей площади участка.
В городе Москве очень жестко регламентируется коэффициент плотности застройки — почти везде 0,4, очень редко 0,5 — 0,6. Плотность застройки, это отношение суммарной габаритной площади всех надземных этажей к площади земельного участка. То есть, плотность застройки считается с учетом габаритных размеров всех надземных этажей, а не только первого, как в Московской области. Поэтому на одном и том же по размеру участке в Московской области можно построить гораздо больший по площади дом, чем в городе Москве.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.
Вывод такой: разрешение на строительство индивидуального жилого дома — Уведомление о соответствии планируемого строительства — надо получать обязательно. И получать его желательно перед началом строительства, а не после. На дачную амнистию в таких вопросах рассчитывать нельзя. А еще перед покупкой участка его надо обязательно проверить на ограничения строительства. Это убережет Вас от многих дорогих ошибок.
Прочитать мою статью о двух процедурах регистрации построенного дома и какую из двух лучше выбрать, можно по этой ссылке .
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию » Регистратор «.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением загородной недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.
ИсточникКогда разрешения на строительство не требуется
Тем, кто мечтает стать владельцем небольшого коттеджа, полезно узнать, в каких случаях и на какие объекты получение разрешения на строительство не потребуется.
Действующее законодательство предусматривает следующие варианты:
- осуществление строительных, ремонтных, реконструкционных работ относительно отдельно стоящего дом, высота которого не превышает три этажа;
- возводятся вспомогательные объекты: колодцы, бани, сараи и т.п.;
- строящееся здание не нарушает общего архитектурного облика населенного пункта;
- проводится капитальный ремонт объекта;
- участок, предназначенный для возведения коттеджа, предоставлен под садоводческую деятельность (личное дачное хозяйство);
- производится изменение капитальных объектов, не затрагивающее конструктивные особенности;
- правообладатель здания составляет на него специальную декларацию, служащей основанием для разработки технического плана. Затем пакет бумаг передается в суд для принятия решения о законности сооружения. Этот способ особенно актуален, если речь идет об уже возведенном здании (так называемом «самострое»):
- строится некапитальное здание (гараж, навес).
В каких случаях требуется разрешение на строительство
Возведение коттеджа должно осуществляться на основе специального разрешения. Этот документ позволяет проверить, соответствует ли объект, который вы будете строить, особенностям стиля населенного пункта, требованиям безопасности для окружающей среды, существующей инфраструктуры и населения.
Ваш случай не относится к тем, когда использование разрешения на строительство не требуется? Тогда придется позаботиться о наличии у себя данного документа.
Вот в каких случаях разрешающий документ обязателен:
- ваши земли выделены под индивидуальное строительство жилого дома;
- объект, который вы планируете возводить, относится к категории капитальных;
- вы уже начали строить дом на участке;
- требование о наличии разрешающего документа выдвигается администрацией населенного пункта или управляющей компанией.
Вам могут отказать в получении разрешающего документа, если вы планируете строительство на:
- землях, находящихся под охраной государства;
- территории связи или обороны;
- участке, на котором проводятся работы по использованию недр;
- земле, соседствующей с атомным объектом;
- территории, зарезервированной под муниципальные нужды.
Основанием для вынесения отрицательного решения также станет отсутствие правоустанавливающего документа или несоответствие иных официальных бумаг требованиям законодательства.
Для чего нужно разрешение на стройку?
Эта официальная бумага дает возможность законно построить дом, реконструировать и ремонтировать его. Документ подтверждает то, что ваш дом отвечает различным законодательным нормам. Моменты, когда не требуется разрешение на строительство, редки.
Документ предоставляется застройщику (собственнику) после разработки проекта и его утверждения. Проект здания должен соответствовать статьям Градостроительного и Земельного кодексов, СНиПам, а также нормативно-правовым документам, утвержденным местной администрацией. Полную информацию о разрешении содержит статья 51 Градостроительного Кодекса.
При наличии этого документа можно не просто возвести дом, но и:
- осуществлять покраску фасадов;
- устанавливать на участке нестационарные объекты;
- проводить переоборудование (перепланировку) помещений;
- проводить работы по благоустройству находящихся в собственности земель.
Кто выдает разрешение на строительство?
Разрешающая документация выдается уполномоченным органом исполнительной власти, на подведомственной территории которого располагается имеющийся у вас участок. Обычно в этой роли выступает местная администрация – городская или районная. Как правило, в ней есть отдельный департамент, занимающийся подобными вопросами.
Поданные документы рассматриваются 10 дней. Затем заявитель получает положительное или отрицательное заключение. Разрешающая документация действует в течение 10 лет, в течение которых необходимо провести весь спектр работ. При продаже земли разрешение переоформляется в Росреестре на нового собственника, после чего передается ему вместе с участком.
Объекты, на которые требуется разрешение на строительство
Разрешающий документ необходимо получить для возведения любого капитального объекта. Признаками таких строений выступает наличие фундамента, то есть прочной связи здания с землей. Учитывается и назначение земельного участка. Получение разрешения обязательно для собственников домов, возводимых на участках личного подсобного хозяйства и на землях, выделенных под индивидуальное жилое строительство.
Подъездные дороги
Для подъездных дорог не требуется применение разрешения на строительство. Право собственника на их беспрепятственное возведение успешно доказывалось в суде. Не нужна разрешающая документация и для объектов технического обеспечения дороги, располагающихся рядом с подъездом к участку – например, инженерных сетей. В этот перечень также входят элементы обеспечения коммуникационного снабжения: оснащение переходов, примыкающих участков, выезда, автомобильной стоянки, съездов.
Чаще всего примером в данном случае выступает кабельная электролиния для освещения дороги. Если она возводится в частном порядке, то без разрешения вполне можно обойтись.
Скважины
Не всегда нужен разрешающий документ и для скважин. Чтобы получить конкретный ответ о том, требуется ли он в вашем конкретном случае, обратитесь в местное представительство органа по надзору за природными ресурсами. Если речь идет о частном участке и скважине глубиной не более пяти метров, никаких трудностей возникнуть не должно. В этом случае допустимо ограничиться проектной документацией.
Пристройки
Если пристройка является капитальным объектом – например, вы добавляете к дому новую комнату – без разрешения не обойтись. Обязательно его наличие и в том случае, если в пристройку проводятся газ и/или отопление. В противном случае при продаже недвижимости осуществить сделку просто не получится.
Разрешающий документ на пристройку не требуется в следующих случаях:
- она представляет собой новый вход, но при этом не затрагивает участок прилегающей территории;
- вы возводите навес или делаете крыльцо;
- она является вспомогательным сооружением – сараем или гаражом. В подобных случаях важно, чтобы для возведения не потребовался снос конструкций несущего типа и не были затронуты инженерные коммуникации.
Что будет, если не получить разрешение
Разрешающий документ позволяет избежать следующих последствий:
- штраф за незаконные строительные/ремонтные/реконструкционные работы (может выписываться неограниченное количество раз);
- невозможность получения кредита для возведения жилья;
- споры с соседями о законности имеющейся у вас недвижимости;
- невозможность обналичить материнский капитал;
- отказ коммунальных служб подключать ваш дом к инженерным сетям;
- отсутствие возможности прописаться в построенном доме.
Если вы уже построили дом, не имея на это официального разрешающего документа, результаты могут быть более плачевными:
- снос возведенного здания, в том числе и за счет застройщика;
- невозможность продать, сдать в аренду, переоформлять и совершать другие сделки в отношении самовольно возведенной недвижимости;
- наличие штрафов за уклонение от налога;
- здание невозможно будет использовать в качестве залога по кредиту;
- дом не получится сдать в эксплуатацию.
Не откладывайте получение разрешающих документов и становитесь счастливым домовладельцем – мы поможем вам в этом.
Проектирование зданий
Компания CitySip профессионально занимается проектированием зданий. Мы создаем уютные и комфортные дома по проверенным технологиям. Перед созданием проекта мы тщательно изучаем особенности вашего участка, чтобы предложить вам наиболее подходящий вариант.
Возведенные из экологических материалов коттеджи отличаются увеличенной площадью и отличной освещенностью. В любую погоду в таком доме будет тепло и уютно Выбирайте проекты, меняйте детали и наслаждайтесь результатом всего через несколько недель!
ИсточникВ каких случаях не требуется разрешение на строительство
Перед тем как строить, нужно согласовать действия с местной администрацией? Такие меры направлены на пресечение незаконной застройки участков. Вдруг вместо дома на ИЖС вы построите двухэтажный отель, а затем откроете свой бизнес? Администрация проверит проект на соответствие и выдаст разрешительный акт.
Правда, разрешение требуется не во всех случаях. Иногда можно начать работы и без согласования с чиновниками. Для этого нужно знать, что и где можно строить без оформления разрешений. Если вас волнует этот вопрос – читайте нашу статью.
✅ Что можно строить без разрешения в 2022 году?
Прежде всего пару слов о разрешении на строительство. Сейчас в большинстве случаев его получать не нужно. Разрешения заменили на уведомительную процедуру. Перед тем, как что-то строить, необходимо оформить схему застройки и отправить уведомление о начале строительства на участке. Никакие проекты, СПОЗУ и сложные чертежи не требуются. Новый порядок был введен с августа 2018 года в связи с принятием Федерального закона №340.
Поэтому выделяют две ситуации:
- строительство без разрешения, но с подачей уведомления в адрес властей;
- возведение объектов без разрешений и уведомлений.
Ситуации часто путают. Между тем, если вы не подадите извещение, когда оно обязательно – узаконить постройку не получится. Нарушителя ждет неприятный «сюрприз» в виде штрафов и переделок. Если разрешения не нужны, а вы все-равно подали заявление – согласитесь, тоже обидно? Ведь вы заказывали проект, чертили схемы, ходили за справками – а значит тратили личное время и деньги.
Закон определяет объекты, которые можно строить без разрешения на строительство. Их список представлен в пункте 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Разберемся в подробностях.
🔻 Жилой или садовый дом
Разрешения больше получать не нужно (по крайней мере до 1 марта 2022 года).
Однако придется согласовать стройку с органом местного самоуправления. Застройщик подает уведомление – о начале строительства дома, а по окончании работ – такое же уведомление, но уже о завершении строительства. Категория и вид использования земли роли не играет. Уведомления требуют как для частного сектора – ИЖС и ЛПХ, так и для садоводческих участков – СНТ или ДНТ.
Допускается возведение садового или жилого дома для одной семьи. Максимальная этажность здания – 3 этажа, высота – не выше 20 метров, а площадь застройки до 500 кв. метров. Остальные объекты подпадают под многоэтажные и многоквартирные дома – для них требуется получать разрешение на строительство. Обычным извещением властей не отделаться.
Как обстоит дело на практике?
Пример:
Молодая семья получила землю под строительство дома. Супругам понравился проект 2-этажного кирпичного коттеджа, общей площадью 135 кв. метров. Размеры здания позволяют действовать в уведомительном порядке. Супруги заказали ГПЗУ, чтобы свериться с правилами застройки земли в своем районе. Далее, они начертили план-схему будущего дома, выдержав отступы от границ соседей и мест общего пользования. Осталось заполнить уведомление о параметрах будущего объекта. Документы отдали в МФЦ, а спустя 9 дней там же забрали ответное уведомление – о том, что проект соответствует требованиям и дом можно строить.
🔻 Гараж
Владелец гаража может избежать согласований при строительстве объекта на своем участке. Причем, если сравнивать с домом, не потребуется даже уведомлений. Проще говоря, можно спокойно строить гараж. Разумеется, с соблюдением правил застройки земли и строительных регламентов (СНиП). Затем строение оформляется в упрощенном порядке: через техплан, декларацию и заявление о постановке на кадастровый учёт.
Нельзя заходить на дачный участок соседа – это расценивается как самозахват земли. За такие действия могут выписать штраф в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ. Очень часто возникают споры о межевании земли – их придется решать до начала строительных работ. Еще нельзя использовать гараж под предпринимательскую деятельность. Хотите открыть автомастерскую или автовинил? Берите разрешение на строительство.
Если гараж в виде пристройки к дому – это реконструкция. Застройщику нужно подать уведомление о проводимых работах. Изменить параметры дома без согласования также не получится. Откройте и почитайте нашу инструкцию в статье «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома?».
Обустройство бани не требует никаких согласований и разрешений. Если у вас уже есть проект – стройте по нему. Если проекта нет – нужно его составить, чтобы не возникало проблем. Например, придется учесть отступы от забора соседа, до жилого дома, деревянных строений, водоема и прочих объектов. Всю информацию ищите здесь.
Вопрос:
Здравствуйте. Хочу строить баню 3х6 на дачном участке. Большая часть уйдет на комнату отдыха, остальное на парную и моечную. Планирую использовать деревянные брусы (брёвна). Подскажите, одобрят ли такой вариант в администрации? Нужно ли мне получать от них разрешение на строительство?
Ответ юриста:
Добрый день! Нет, разрешение на строительство вам оформлять не нужно. Согласно пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, баня входит в состав вспомогательных объектов. Если вы хотите использовать ее в личных целях, согласовывать стройку не нужно. Правда, если на участке нет других объектов – администрация может отказать в строительстве или запросить уведомление о начале работ. Если дом зарегистрирован – проблем возникнуть не должно.
🔻 Вспомогательные постройки
Хозяйственные постройки выполняют вспомогательные функции. Они обслуживают жилой дом, а значит следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Такое разъяснение дает Верховный суд РФ, а суды применяют на практике.
Для сарая, колодца, туалета, амбара, хозблока и прочих времянок разрешение на строительство не требуется. Равно как не действует и уведомительный порядок. Даже если объект капитальный – согласовывать его стройку не придется. А объекты без фундамента вообще не подлежат регистрации.
Оформление капитальных построек происходит в уведомительном порядке – в силу ст. 40 Федерального закона № 218 «О госрегистрации…» от 13.07.2015 года. Заявитель готовит техплан, документ на землю и заявление в орган Росреестра. На их основании сведения вносятся в ЕГРН, а владелец получает технический паспорт на объект недвижимости.
🔻 Прочие объекты (дороги, скважины, линейные объекты)
Кроме частных, существует ряд особых объектов, для строительства которых не нужно получать разрешение от властей.
Рассмотрим, что входит в этот список:
- создание и обслуживание буровых скважин – порядок работ регламентирован Законом РФ № 2395-1 «О недрах», а заявитель готовит проект разработки и проектную документацию на выполнение работ;
- строительство зданий российских посольств и консульств за рубежом;
- создание и изменение объектов, которые помогают транспортировать природный газ (максимальное давление – 0,6 мПа);
- обустройство антенных опор (мачт и башен) для средств связи, чья высота не превышает 50 м.
Также в законе отмечены легко разборные (некапитальные) конструкции. Речь идет о навесах, киосках, павильонах, пунктах охраны и бытовках. Для их возведения не требуются дополнительные разрешения. Ключевое значение играет статус земельного участка – он должен быть в собственности или в аренде.
Что касается дороги, то нужно смотреть на ее характеристики. Если она выполняет функцию подъезда к участку, где стоит коттедж – разрешение не потребуется. Допустимо создавать автостоянку, съезд, зону примыкания или переходную полосу. Дороги общего пользования, магистрали и трассы потребуют многочисленных согласований – в силу п. 1 ст. 20 Закона № 257 «Об автомобильных дорогах…» от 8 ноября 2011 года.
Закон также отмечает линейные объекты – это объекты капитального строительства, куда входят ЛЭП, кабельные сети, трубопроводы, теплотрассы, ж/д и автодороги. Но бывает, что линейный объект не имеет фундамента (опоры). Самостоятельного значения у такой конструкции нет, а значит ее можно строить без соответствующих разрешений. Примеры: деревянные базы отдыха, пляжи, трансформаторные станции и прочие объекты.
✅ Нужно ли разрешение на реконструкцию или капитальный ремонт дома?
Перестройка уже готового здания не является строительством. Такую процедуру именуют реконструкцией – обновление устаревших частей дома, изменение параметров сооружения (высоты, площади, объема, этажности).
Разрешение не требуется в двух случаях:
- если капитальный объект сохранит конструктивные и иные характеристики: высоту, количество этажей, ширину, объем и т.д.
- если проводится капитальный ремонт дома.
Остальные случаи требуют согласований на уровне городской администрации. Здесь действует тот же принцип, что и при строительстве объектов. Застройщик подает уведомление о планируемой реконструкции дома или нежилого помещения. Чиновники смотрят на план будущих изменений, сверяют его с ГПЗУ и выносят решение – одобрить или отклонить (см. “Как узаконить пристройку к дому“).
Пример:
Иван купил старенький дом в ДНТ, вскоре встала необходимость его модернизировать – добавить крыльцо и присоединить баню 4х7 метров. Деревянное крыльцо не изменит параметров дома. Вход так и останется входом, но появится лестница и площадка с перилами (без фундамента). Уведомлять о строительстве крыльца не нужно, разрешения также не нужны. Что касается пристройки в виде бани – без согласования не обойтись. Речь идет об изменении параметров дома. За счет бани он увеличится в объеме, расширится фундамент – по итогам реконструкции площадь окажется больше на 11 кв. метров. Уведомление позволит узаконить пристрой к дому. Для этого Ивану необходимо пригласить геодезистов, посчитать новую площадь дома (с учетом бани) и внести изменения в техпаспорт капитального объекта. Без уведомления о реконструкции в проведении замеров откажут.
Если не согласовать реконструкцию, и о ней станет известно администрации, владельцу дома грозят санкции. Например, могут обязать снести пристрой или выполнить переделку. Если нарушение первое – ограничатся устным предупреждением. Повторное действие/бездействие грозит штрафами.
Итак, что следует знать:
- Разрешения на строительство действуют не везде.
- С августа 2018 года при строительстве жилого или садового дома подаются уведомления о начале работ – власти должны выдать одобрение.
- Вспомогательные постройки с фундаментом или без можно оформить без разрешения – на основании техплана, документов на землю и заявления.
- Реконструкция дома требует подачи уведомления о планируемых изменениях. Если параметры дома не изменятся или будет капремонт – согласовывать не нужно.
- Самовольное строительство без разрешений и уведомлений чревато штрафами, сносом или перестройкой объекта.
Основная сложность – установить, что объект не нуждается в согласовании с администрацией города/посёлка. Прежде всего нужно заглянуть в Градостроительный кодекс, изучить локальные акты, указы и постановления местных властей. Документы покажут, можно ли строить объект без разрешения. Желательно поднять судебную практику – она разъясняет спорные моменты по аналогичным делам.
Если у вас есть проблема, но нет времени на поиск решения – задайте вопрос нашим юристам. Они помогут определить, требуется в вашем случае разрешение или нет? Юристы помогут отстоять позицию в споре с чиновниками, например – если последние требуют согласовывать стройку, хотя закон говорит об обратном.
Источник