Передача незаконченного строительством объекта в уставный капитал

ГЛАВБУХ-ИНФО

Вопрос: О подтверждении стоимости объекта незавершенного строительства, вносимого в уставный (складочный) капитал, для целей налога на прибыль.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 17 июля 2014 г. N 03-03-06/1/35104

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) расходами для целей налога на прибыль организаций признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Тема 6 Кпн Задание 10

Особенности определения налоговой базы в целях налогообложения прибыли по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал, установлены статьей 277 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 277 Кодекса имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества (имущественных прав). Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права) с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю.
Таким образом, подтверждением для организации, вносящей в уставный (складочный) капитал объект незавершенного строительства, в целях статьи 277 Кодекса может являться оформленная надлежащим образом выписка из регистров налогового учета данной организации о первоначальной (остаточной) стоимости указанного объекта на дату перехода права собственности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.С.КИЗИМОВ

Источник

Какие налоговые обязательства возникают при передаче объекта незавершенного строительства в качестве вклада в уставный капитал? (А. Гридин, 24 сентября 2014 г.)

КАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗНИКАЮТ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КАЧЕСТВЕ ВКЛАДА В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ?

Передача параметров в функцию по указателю c++. Передача указателя в функцию си. Урок #48

ТОО на общеустановленном режиме налогообложения является плательщиком НДС. Учредитель ТОО (физическое лицо) вносит здание (незавершенное строительство) в уставный капитал товарищества как учредитель. Стоимость недостроенного жилого здания оценена независимым оценщиком. ТОО приходует незавершенное здание, достраивает его и планирует реализовать.

Какие действия должно предпринять ТОО для осуществления реализации, не нарушая законодательства РК? Какие налоговые обязательства возникают у ТОО при реализации? Возникает ли имущественный доход у физического лица (учредителя)?

Согласно статье 236 Гражданского кодекса право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

В соответствии со статьей 4 Закона от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежит, в том числе, право собственности на недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного, в рассматриваемой ситуации ТОО для реализации вновь созданного объекта недвижимости (жилого здания) необходимо ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности в органах юстиции (правовом кадастре).

Подпунктом 13 пункта 2 статьи 116 Налогового кодекса определено, что к ФА не относятся и, соответственно, не амортизируются по налоговому учету, активы сроком службы более 1-го года, являющиеся объектами социальной сферы, предусмотренными пунктом 2 статьи 97 Налогового кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 97 Налогового кодекса в СГД налогоплательщика включается превышение подлежащих получению (полученных) доходов над фактически понесенными расходами при эксплуатации объектов социальной сферы, а также эксплуатации объектов жилищного фонда. К объектам социальной сферы относится имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности, используемое при осуществлении видов деятельности указанных в статье 97 Налогового кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 87 Налогового кодекса доход от прироста стоимости образуется, в том числе, при реализации активов, не подлежащих амортизации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 87 Налогового кодекса определено, что для целей статьи 87 Налогового кодекса к активам, не подлежащим амортизации, относится также имущество, отнесенное к объектам социальной сферы в соответствии с пунктом 2 статьи 97 Налогового кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 87 Налогового кодекса при реализации объектов социальной сферы, прирост определяется по каждому объекту как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью.

В соответствии с пунктом 4-2 статьи 87 Налогового кодекса первоначальной стоимостью объектов социальной сферы признается балансовая стоимость таких активов на дату выбытия без учета переоценок и обесценений.

На основании вышеизложенного, в рассматриваемой ситуации, при реализации жилого здания прирост стоимости (в случае его наличия) определяется как положительная разница между ценой реализации здания и его балансовой стоимостью по бухгалтерскому учету (без учета переоценок и обесценений).

Пунктом 1 статьи 249 Налогового кодекса определено, что реализация жилого здания (части жилого здания) и (или) аренда такого здания (части здания), в том числе субаренда, освобождаются от НДС, за исключением:

1) реализации или аренды жилого здания (части жилого здания), используемого для предоставления услуг по организации проживания, предусмотренных Общим классификатором видов экономической деятельности, утвержденным уполномоченным государственным органом в области технического регулирования (далее — Классификатор).

2) предоставления услуг по организации проживания, предусмотренных Классификатором.

3) реализации или аренды части жилого здания, состоящей исключительно из нежилых помещений.

Таким образом, реализация жилого здания не является облагаемым оборотом по НДС.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 180 Налогового кодекса к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится доход от прироста стоимости имущества (кроме денег) в качестве вклада в уставный капитал, указанного в статье 180-2 Налогового кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 180-2 Налогового кодекса доход от прироста стоимости при передаче физическим лицом, имущества (кроме денег) в качестве вклада в уставный капитал возникает при передаче следующего имущества, находящегося на территории РК:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты передачи в качестве вклада в уставный капитал являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1 настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты передачи в качестве вклада в уставный капитал являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;

4) земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2 и 3 настоящего пункта;

5) инвестиционного золота;

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1 — 4 настоящего пункта;

7) механических транспортных средств и прицепов, подлежащих государственной регистрации, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

8) ценных бумаг, доли участия, а также производных финансовых инструментов (за исключением производных финансовых инструментов, исполнение которых происходит путем приобретения или реализации базового актива).

Незавершенное строительство не отражено в пункте 1 статьи 180-2 Налогового кодекса и, соответственно, в рассматриваемой ситуации при передаче физическим лицом объекта незавершенного строительства в качестве вклада в уставный капитал юридического лица у него (физического лица) имущественного дохода не возникает.

Источник

Учет операции по незавершенному строительству: продажа, передача в уставный капитал, ликвидация

Бухгалтерский учет. Расходы на строительство (изготовление), приобретение и улучшение объек­тов основных средств (далее – ОС) с начала и до окончания указанных работ и введения объектов в эксплуатацию признаются незавершенными капитальными инвестициями (незавершенным строительством) (п. 48 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 30.09.03 г. № 561). Аналогичное определение понятия капитальных инвестиций в необоротные материальные активы содержится в п. 4 П(С)БУ 7.

Таким образом, в бухучете понятие «незавершенное строительство» является составляющей понятия «незавершенные капитальные инвестиции».

Отметим, такие капитальные инвестиции еще не являются ОС, но являются необоротными активами. Поэтому для бухучета операций с ними могут избирательно применяться нормы П(С)БУ 7 и П(С)БУ 27.

Стоимость незавершенного строительства отражается:

• в учете – на субсчете 151 «Капитальное строительство» (Инструкция, утвержденная приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291 );
• в Балансе (Отчет о финансовом состоянии) предприятия – в статье «Незавершенные капитальные инвестиции» (стр. 1005) (п. 2.8 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина от 28.03.13 г. № 433).

Налоговый учет. Незавершенные капитальные инвестиции не входят в состав ОС. Об этом прямо сказано в пп. 14.1.138 Налогового кодекса (далее – НК). Объекты незавершенного строительства подпадают под определение термина «товары» как материальные активы (пп.

14.1.244 НК).

Исходя из этого, рассмотрим, как отразить в учете операции по ликвидации, продаже и передаче в уставный капитал объектов незавершенного строительства.

Продажа

Бухгалтерский учет. Перед продажей объект незавершенного строительства необходимо перевести в состав оборотных активов (п. 6 ПБУ 27). Причем по наименьшей из двух величин – балансовой стоимости объекта или чистой стоимости реализации (п. 9 ПБУ 27).

В учете делается проводка Дт 286 «Необоротные активы и группы выбытия, содержащиеся для продажи» – Кт 151.

Соответственно продажа отражается как реализация других необоротных активов: Дт 377 – Кт 712 и т. д.

Теоретически можно взять типовую форму № ОЗ-1 (утверждена приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352, далее – Приказ № 352). Но, по нашему мнению, для оформления операции по продаже эта форма не очень удобна.

Налог на прибыль. Порядок учета такой же, как в случае продажи товаров. Доход признается в размере договорной (контрактной) стоимости объекта (п. 135.4 НК). Расходы, которые формируют себестоимость реализации, признаются расходами того отчетного периода, в котором получен доход от реализации (п. 138.4 НК).

В ситуации с капитальным строительством затраты – это сумма, которая сформирована по дебету субсчета 151 по аналитическому счету продаваемого объекта незавершенного строительства.

НДС. Операция по продаже незавершенного строительства подпадает под обложение НДС, поскольку является поставкой (пп. 14.1.191 НК). Базой налогообложения в этом случае будет договорная стоимость объекта (п. 188.1 НК).

Внесение в уставный капитал

Взносом в уставный капитал хозяйственного общества (эмитента) может быть, в частности, имущество (ст. 115 Гражданского кодекса). В том числе и объект незавершенного строительства.

Бухгалтерский учет. Передача объекта в обмен на корпоративные права у инвестора отражается одновременно:

• как операция по продаже;
• как увеличение долгосрочных финансовых инвестиций.

• Дт 377 – Кт 712, Дт 712 – Кт 641;
• Дт 943 – Кт 286, Дт 14 – Кт 377.

Объект передается по справедливой стоимости, которая согласовывается учредителями (п. 10 П(С)БУ 7).

Внесение в уставный капитал оформляется актом приемки-передачи произвольной формы. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для эмитента и инвестора. Если для оценки объек­та привлекается профессиональный оценщик, к акту следует приложить акт оценки, подписанный эмитентом и инвестором.

Налог на прибыль. Внесение объекта в уставный капитал приравнивается к продаже товаров. Ведь право собственности на этот объект передается в обмен на корпоративные права (пп. 14.1.202 НК). Поэтому доходы и расходы будут определяться, как и в случае продажи.

НДС. Внесение в уставный капитал является поставкой (пп. 14.1.191 НК). Базой налогообложения будет справедливая стоимость объекта, согласованная учредителями (п. 188.1 НК).

Ликвидация

Бухгалтерский учет. Для списания объекта незавершенного строительства в первую очередь следует издать приказ по предприятию о создании комиссии. В ее состав советуем включить специалиста, способного сделать профессиональное заключение о нецелесообразности достройки объекта и его последующей эксплуатации (например, специалиста по оценке строительства и эксплуатации объектов строительства).

• осмотреть объект, который подлежит списанию;
• выявить причины и основания для его ликвидации (то есть указать, почему его нельзя признать активом);
• составить и подписать соответствующий акт на списание объекта (далее – акт).

Форма акта ни одним нормативным документом не установлена. Поэтому рекомендуем взять за основу акт списания основных средств типовой формы № ОЗ-3, утвержденной Приказом № 352. Или самостоятельно разработать акт произвольной формы.

Акт отражается в бухучете после его утверждения руководителем предприятия.

Во время списания объекта незавершенного строительства с баланса расходы, аккумулированные на субсчете 151, списываются в дебет субсчета 976 «Списание необоротных активов». На этот же субсчет списываются и расходы на демонтаж такого объекта.

В результате ликвидации объекта обычно получают товарно-материальные ценности (далее – ТМЦ). Например, стройматериалы. Если их можно использовать в хозяйственной деятельности предприятия или реализовать, такие материалы оприходуются на счета учета материальных запасов (по чистой стоимости реализации или по стоимости возможного использования) (п.

2.13 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина от 10.01.07 г. № 2). При этом признается другой доход. Основанием для зачисления таких ТМЦ на баланс является акт типовой формы № ОЗ-3 и соответствующие приходный ордер или накладная-требование (типовые формы № М-4 или № М-11, утвержденные приказом Минфина от 21.06.96 г. № 193). Эти документы оформляет комиссия.

Налог на прибыль. Как уже было сказано, незавершенные капитальные инвестиции не являются ОС. Поэтому п. 146.16 НК, который регламентирует налогообложение операций, связанных с ликвидацией ОС, не распространяется на наш случай. Это значит, что предприятие не имеет права включать в состав налоговых расходов стоимость объекта незавершенного строительства во время его ликвидации.

Кроме того, п. 144.2 НК не содержит разрешения включать в расходы затраты на ликвидацию объек­тов незавершенного строительства (например, на демонтаж, вывоз мусор и т. п.). Плательщики смогут включить их в налоговые расходы, только если докажут контролирующим органам, что такие затраты связаны с хозяйственной деятельностью.

Если от ликвидации объекта предприятие получит определенные материалы, то, по мнению контролирующих органов, их стоимость следует включить в состав доходов. Так, в ОИР (категория 102.09.01) дано разъяснение, как отражать в налоговом учете оприходование и продажу ТМЦ, полученных в результате ликвидации объектов незавершенного строительства. Рекомендации налоговиков заключаются в следующем:

• стоимость полученных ТМЦ включается в состав дохода в отчетном периоде признания их активами (пп. 135.5.15 НК) [по нашему мнению, для включения стоимости ТМЦ, полученных от ликвидации, в состав налогового дохода нет оснований. Ведь они были в свое время приобретены предприятием, а не получены бесплатно. Тем более, что в НК нет упоминания о праве на расходы в случае ликвидации объекта незавершенного строительства. – Ред. ];
• если ТМЦ реализуются, то на дату передачи покупателю права собственности на такие ТМЦ в состав дохода включается стоимость их продажи (пп. 135.4.1, п. 137.1 НК). Одновременно стоимость, по которой они ранее признавались активом, включается в состав расходов как прямые материальные расходы (п. 138.8 НК).

НДС. По нашему мнению, в периоде списания объекта незавершенного строительства следует начислить налоговые обязательства по НДС, если во время приобретения для такого строительства товаров (услуг) был отражен налоговый кредит (п. 198.5 НК). Базой налогообложения будет цена приобретения таких товаров (услуг) (п. 189.1 НК).

Если же во время строительства (или приобретения) объекта незавершенного строительства предприятие не было плательщиком НДС или не отражало налоговый кредит, то последствия по НДС при его списании не будут возникать.

Однако на практике нередки случаи, когда с начала незавершенного строительства прошло много лет. И документов на приобретение товаров/услуг для такого строительства и соответствующих налоговых накладных, а также учетных регистров у предприятия уже нет (например, закончился установленный срок их хранения или они были утеряны).

В таком случае советуем начислить налоговые обязательства по НДС на всю сумму, аккумулированную по объекту на субсчете 151. Понятно, что в такую сумму будут входить и расходы без НДС (например, зарплата, приобретение у неплательщиков НДС). Но при отсутствии подтверждающих документов это оградит предприятие от претензий со стороны налоговых органов.

Примеры отражения в учете

Для наглядности покажем учет операций с объектами незавершенного строительства на условных числовых примерах.

Пример 1

Предприятие подрядным способом строило склад. Работы принимались поэтапно. Согласно подписанным актам выполненных работ балансовая стоимость незавершенного строительства составляет 200 000 грн. Налоговый кредит по НДС – 40 000 грн.

Из-за тяжелого экономического положения руководство предприятия решило остановить строительство и продать недостроенный объект за 120 000 грн. (в т. ч. НДС – 20 000 грн.). Расходы на оформление договора купли-продажи – 1 100 грн. (без НДС).

Бухгалтерский и налоговый учет операций по продаже объекта незавершенного строительства

Источник