Передача объекта долевого строительства дольщику

Документы необходимые для вступления в долевое строительство

Последние десятилетия в России ознаменовались бурным строительством в российских регионах. Рынок жилой недвижимости оживился, и во многом этому способствовала такая форма инвестиций в жилье, как долевое строительство. Расскажем о том, что это, чем выгодно и как в этом участвовать, чтобы не потерять деньги. Ведь долевое строительство документы, опубликованные в средствах массовой информации, это доказывают — выгодный, но достаточно рискованный способ приобретения жилья.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это сравнительно новая форма строительной деятельности, возникшая в Аргентине в восьмидесятых годах ХХ века. Ее суть в том, что организация-застройщик собирает средства у граждан, желающих приобрести жилье (дольщиков). На эти деньги строится объект недвижимости (как правило, многоквартирный дом), на него получается разрешение на ввод в эксплуатацию, и дольщики получают от застройщика квартиры в этом доме.

Лекция 1. Объект долевого строительства

В России долевое строительство регулируется отдельным законом №214-ФЗ, который вступил в силу уже более десяти лет назад. В нем прописаны основные понятия этой формы приобретения жилья. Недвижимость строит фирма или компания (в законе их называют застройщиками), имеющая в собственности (или в аренде) участок земли.

По договору долевого строительства застройщик в оговоренный срок обязан построить дом/многоквартирный дом/таунхаус и передать участнику долевого строительства, который выделил на стройку деньги.

Условия вступления в долевое строительство таковы, что за последние пять-шесть лет зафиксировано немало случаев нарушений договоров участия — со стороны застройщиков, которые либо не сдают жилье в оговоренные сроки, либо требуют доплаты, либо приобретший квартиру гражданин обнаруживает, что недвижимость уже имеет других хозяев. Риски «долевки» велики, но она продолжает оставаться популярной, прежде всего благодаря низким затратам на приобретение жилья.

Стоимость жилья в долевом строительстве

Один из существенных плюсов такого способа решения квартирного вопроса, как долевое строительство цены на жилье значительно ниже, чем если бы оно покупалось уже готовым. Все дело в том, что на начальном этапе строительства, когда вносятся первые деньги, затраты застройщика меньше, и квартира покупается фактически «по цене производителя». Стоимость «долевого» жилья получается как минимум на треть меньше готового, а это большие деньги.

При этом дольщик может вносить как сразу всю сумму, так и по частям (это оговаривается с застройщиком), то есть жилье можно приобрести в рассрочку, не переплачивая большие проценты, как, например, при покупке жилья по ипотеке.

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

Как участвовать в долевом строительстве

Чтобы принять участие в долевой стройке, покупатель квартиры должен:

• Выбрать застройщика: лучше всего юридическое лицо, известное в городе и с долгим сроком существования на рынке, с успешными завершенными проектами;
• Запросить сведения у выбранного застройщика о строящемся объекте недвижимости, земельном участке, на котором он расположен, проектной декларации и разрешении на строительство;
• Запросить сведения о строящемся объекте в городской администрации: о наличии у застройщика разрешения на строительство, о наличии жалоб на застройщика, о размещении проектной документации, о госрегистрации договоров участия в «долевке» в управлении Росреестра;
• Если полученные сведения покупателя удовлетворяют, он может оформить у застройщика договор долевого участия. Это самый важный документ для обеих сторон, участвующих в договоре, поскольку именно в нем прописаны все ключевые условия;
• Договор регистрируется в управлении Росреестра;
• Не более чем через месяц покупатель получает зарегистрированный договор;
• И только тогда он должен внести свой денежный взнос застройщику;
• В случае благополучного окончания строительства в оговоренный срок происходит передача объекта долевого строительства, дольщик получает ключи от квартиры и подписывает акт приемки-передачи.

Обязательства дольщика

В договоре долевого участия прописано, какие обязательства несут заключившие его стороны. Застройщик обязан построить дом в указанный срок и передать его покупателю по оговоренной цене. А какова ответственность участника долевого строительства?

Главное, что должен сделать дольщик — в срок оплатить полную стоимость договора (если деньги вносятся сразу всей суммой) либо его часть (если квартира покупается в рассрочку). Если сроки платежей систематически нарушаются (систематически — то есть более трех раз в течение года), то застройщик имеет право не отдавать квартиру. Он может даже предъявить дольщику требования о выплате неустойки.

Еще одна обязанность дольщика — принять квартиру. Застройщик направляет ему уведомление о завершении строительства, и в течение недели после получения уведомления (либо в те сроки, что указаны в договоре), покупатель должен принять объект строительства. После подписания бумаг по приему-передаче жилья дольщик регистрирует право собственности на свое недвижимое имущество.

Насколько выгодна ипотека на строительство дома и с какими «подводными камнями» может столкнуться заемщик читайте здесь. Какая необходима документация на строительство дома подробно описано тут.

Как избежать рисков

Несмотря на все плюсы «долевки» (квартиру дольщик получает в оговоренный срок, итоговая цена на нее ниже, чем при покупке на вторичном рынке, купить ее можно в рассрочку, долг погашается по окончании стройки, квартиры, построенные таким образом, лучше по качеству, чем, например, соципотечные квартиры), нередки случаи мошенничества или просто недобросовестного отношения застройщика к будущим квартировладельцам.

Поэтому компании-застройщики предлагают регистрировать договор долевого строительства в Росреестре — службе, учрежденной государством, которая занимается регистрацией объектов недвижимости. Этот документ содержит следующие обязательные пункты:

• описание недвижимого имущества, который планируется построить;
• четко прописанные сроки передачи его участнику долевого строительства;
• сроки гарантии на жилое строение (пять лет, как сказано в законе о защите прав потребителей);
• стоимость сделки, как она должна оплачиваться и в какие сроки.

Помимо этого, для снижения рисков потери денег гражданам, желающим участвовать в долевом строительстве, желательно самими предварительно проверить документы застройщика, а именно:

• его проектную декларацию;
• бумаги на землю, которая до окончания строительства находится в собственности или аренде у застройщика;
• разрешение на строительство, которое должно быть подписано городским руководством. При этом важно обратить внимание на срок действия этого разрешения и на то, какие именно виды строительных работ там прописаны;
• проект строительства, заверенный главным городским архитектором.

Кроме того, будущему дольщику желательно еще до того, как войти в долевое строительство, собрать всю возможную информацию о застройщике, его предыдущих проектах, сроках сдачи домов, их качестве.

«Долевка» и нежилые помещения

Любопытно, что этот способ увеличения объектов недвижимости оказался столь удобен, что в России немалую долю рынка занимает долевое строительство нежилых помещений. Участие в таком строительстве происходит так же, как и в строительстве жилых домов: дольщики вносят деньги, застройщик ведет стройку. Но долевое строительство нежилых помещений имеет некоторые нюансы.

Например, возможно внесение «доли» не деньгами, а ценными бумагами (векселями и т. п.), либо поставками стройматериалов. Надо иметь в виду, что такие договора — они называются инвестиционными — не регистрируются в Росреестре. Поэтому приобретение помещения по этим договорам несет определенные риски.

Физическое лицо, приобретающее нежилое помещение по долевому договору, не имеет права на налоговый вычет.

Источник

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году

Рассказываем о том, что такое компенсационный фонд, эскроу-счет, что делать, если застройщик обанкротился и о новых правилах по защите обманутых дольщиков в 2019 году.

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом. Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

• был заключён именно договор долевого участия;
• исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
• у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
• обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

• в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
• дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
• дом строится на участке, где это не допускается;
• дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Источник