Передача объекта долевого строительства застройщиком участнику

Как вступить в долевое строительство?

Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках. Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома. Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.

Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше. Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно. Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

Как предъявить претензию к застройщику по договору долевого участия?

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Что нужно сделать до внесения денег?

Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:

• отдавать предпочтение только тем компаниям, которые хорошо известны на рынке и уже завершили не один проект;
• запрашивать подробные сведения об объекте у застройщика (это позволит получить данные о доме, земельном участке, наличии разрешительной документации и т.д.);
• обращаться в органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, для получения достоверных сведений о законности строительства, наличии жалоб на застройщика и т.д.

Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

Что делать, если застройщик прислал уведомление об изменении срока завершения строительства.

• подписать ДДУ с застройщиком;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре;
• подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
• внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.

Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?

Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.

Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Источник

Как правильно составить договор участия в долевом строительстве?

Современный рынок недвижимости становится все больше и больше. И разумеется, люди стремятся приобретать квартиры в новостройках, качественно создаваемых с применением последних технологических достижений. Однако купить новую квартиру можно разными способами. Один из многих — долевое строительство.

Общая информация

Долевое строительство на сегодняшний день считается одной из самых распространенных и, конечно, востребованных схем финансирования жилищного строительства. И специально разработанный с участием государственных структур Договор о долевом строительстве (ДДС) направлен на защиту законных прав как дольщиков, так и застройщиков. Это очень важный документ для обеих сторон сделки.

Важно: само понятие «договора участия в долевом строительстве» введено было с принятием Федерального закона от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ. Пункт 1 ст 4 этого закона обязывает застройщика его собственными силами, средствами (а также с привлечением сил и средств со стороны) возвести жилье (многоквартирный дом или иной объект недвижимости). А после ввода в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участникам такого строительства.

Участников же долевого строительства все тем же законом обязывают заплатить цену, объявленную в ДДС, и принять объект долевого строительства.

Договор долевого строительства сегодня является основным законным инструментом для привлечения денежных средств граждан в строительство жилой недвижимости. Он же позволяет существенно снизить риски, неизменно возникающие как при строительстве, так и при покупке квартиры вообще.

Основные и существенные условия ДДС

Пункт 4 все той же 4 статьи закона 214-ФЗ определяет существенные условия, обязательные для того, чтобы ДДС считался заключенным:

Объект строительства, который подлежит передаче дольщику должен являться предметом договора долевого участия в строительстве (ДДС).
1. В договоре непременно должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства.
2. Названа стоимость сделки, сроки, а также порядок оплаты цены.
3. Указан гарантийный срок на конкретный объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предметом ДДС является определенный проектной документацией застройщика объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику такого строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Привязка объекта ДДС к документации застройщика позволит в будущем объективно оценить его качество, а также соответствие проекту и договору. И если обнаружатся изменения (существенные) в проектной документации, это позволит участнику ДДС расторгнуть договор в суде.

В договоре долевого участия в строительстве непременно должны быть указаны точные и подробные характеристики объекта такого строительства, а именно:

• площадь общая проектная;
• место расположения (этаж, № секции и т.д.);
• проектный номер;
• строительные оси в соответствии с документацией застройщика.

Столь точное описание позволит участнику долевого строительства безошибочно установить объект в момент возникновения права требования после его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание! Застройщик по первому же требованию дольщика обязан предоставить последнему для ознакомления всю имеющуюся проектную и строительную документацию.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

• местоположения объекта;
• способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

Пункты 5 и 5.1 ст 7 закона № 214-ФЗ обязывают стороны указывать гарантийные сроки на объект долевого строительства при заключении ДДС. На сам объект такой срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — меньше 3-х лет.

Что касается начала гарантийного срока, то он исчисляется с момента подписания сторонами ДДС акта приема-передачи квартиры ее новому владельцу-дольщику.

Гарантия позволяет предъявить претензии застройщику в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в полученной им квартире.

Важные моменты, требующие внимания

Вышеперечисленные условия являются обязательными. Без них договор долевого строительства не будет считаться законно заключенным. Остальные пункты ДДС стандартны, но о некоторых все-таки нужно рассказать подробнее.

При заключении ДДС дольщику следует обратить особенное внимание на раздел «Ответственность сторон». Здесь оговариваются санкции, предусмотренные за нарушение пунктов договора.

Обратите внимание: застройщики в последнее время при заключении ДДС стали пытаться себя обезопасить, особенно за срыв сроков, поэтому пытаются исключить свою ответственность за такие нарушения, ссылаясь на задержки смежников (поставщиков тело-, водо- или энергоснабжения, например). Однако в суде такие «отговорки» не принимаются во внимание.

Иногда застройщики и вовсе пытаются включить в договор долевого строительства незаконные пункты, ущемляющие права дольщиков. Например, оговаривают подсудность споров лишь по месту нахождения застройщика. Или пытаются возложить на дольщиков обязанность оплатить услуги управляющей компании, скажем, на полгода вперед.

Такие попытки нужно пресекать, как абсолютно незаконные, руководствуясь положениями Федерального закона № 214-ФЗ. К тому же никто не отменял по отношению к дольщикам Закона о защите прав потребителя. Поэтому все «левые» пункты от хитрых застройщиков любой суд признает недействительными.

Источник