"Взрыв" предпринимательской деятельности в нынешней России — не первый в ее истории. Примерно такой же ее подъем (с поправками на масштабы) произошел в РСФСР — СССР в начале 1920-х гг. после введения НЭПа. Хозяйственные споры той поры имели свою специфику. Если посмотреть тогдашние хозяйственные дела, можно заметить, что многие предприятия…
Последствия признания права собственности на объект незавершенного строительства
Если вы признали право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, оформили право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре по судебному решению, то следует иметь в виду и определенные правовые последствия, а именно:
- Вы становитесь собственником объекта недвижимости, и это обстоятельство влечет за собой обязанность по оплате налога. Объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности у физических лиц, отнесены НК РФ к отдельному виду объектов налогообложения по налогу на имущество (ст. 400, пп.5 п.1 ст. 401 НКРФ). С 2020 года для исчисления налога на имущество физических лиц применяется кадастровая стоимость.
За неправомерное непредставление (несвоевременное представление) налогоплательщиком — физическим лицом налоговому органу сообщения установлена ответственность в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога по соответствующему объекту (п. 3 ст. 129.1 НК РФ).
- Оформление права собственности на объект незавершенного строительства влечет за собой и возникновение права на долю в общем имуществе, что, вполне возможно, потребует несения постоянных расходов, связанных с участием в обслуживании, содержании и охране этого ещё не достроенного объекта;
- На собственника объекта незавершенного строительства может быть возложено бремя несения части расходов на достройку объекта (установке лифтов, озеленение придомовой территории, подведение постоянных коммуникаций). Законодательно такие расходы никак не ограничены, в связи с чем их размер может быть весьма существенным.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГКРФ).
Как уже упоминалось ранее, при наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем он сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.
ИсточникЛитературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников, С.Ф. Савкин, И. Гумаров. При этом они считали. Что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должно применяться нормы. Относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства . Например. Е.А. Киндеева отмечала, что для признания…
Кому принадлежат «недострои»?
«Взрыв» предпринимательской деятельности в нынешней России — не первый в ее истории. Примерно такой же ее подъем (с поправками на масштабы) произошел в РСФСР — СССР в начале 1920-х гг. после введения НЭПа. Хозяйственные споры той поры имели свою специфику. Если посмотреть тогдашние хозяйственные дела, можно заметить, что многие предприятия в погоне за дополнительными доходами готовы были заниматься даже несвойственной им хозяйственной деятельностью. Судам постоянно приходилось выяснять: предусмотрены те или иные хозяйственные операции в уставах тяжущихся сторон или же заинтересованные предприятия самовольно расширили круг своих занятий. Как кажется, нынешние суды много либеральнее тех, что действовали в годы НЭПа; во всяком случае, споры, вытекающие из «неуставной деятельности» истцов и ответчиков, нынешней судебной практике почти неизвестны. Возможно, этому способствуют работающие в сфере бизнеса опытные юристы, которые стремятся сформулировать круг уставной деятельности своих организаций таким образом, чтобы охватить ею как можно больший спектр хозяйственных операций.
Сказанное имеет прямое отношение к строительству. Стандартное представление о строительных организациях таково, что они занимаются своим узким делом — возведением зданий, строений, сооружений. Что произойдет с выстроенными ими объектами после сдачи их в эксплуатацию — по идее, не должно их интересовать. Но в современных условиях такое представление во многом устарело. Строительные организации могут создавать объекты «для себя» (например, строить дома, чтобы предоставить жилье своим работникам). Они могут создавать и чисто коммерческие объекты, предназначенные для продажи на сторону.
Результат широкой хозяйственной правоспособности строительных организаций не всегда благоприятен для организаций-заказчиков. Заказчику надо считаться с возможным поворотом событий, когда строительная организация предъявит претензию на то, чтобы самой стать собственником возводимого ею или уже возведенного объекта. Одним из «противодействующих обстоятельств» является такое положение, когда предоставляемая для строительства земля принадлежит заказчику. В этом случае строителям труднее претендовать на строящийся или уже выстроенный ими объект, ибо он располагается на чужой земле .
Следует указать на неопределенность земельного статуса строительной организации, работающей на чужой земле. Этот статус напоминает известный в земельном законодательстве институт безвозмездного пользования (чужой) землей. Но такое положение строительной организации нередко никак не оформлено. Это может создавать ощутимые неудобства и для местных властей, которым надо призвать к порядку нарушителей правил охраны природы, и для соседей стройки (если строители «залезают» на чужие территории), а равно для самих сторон подрядного договора о строительстве (см.: Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007. С. 288 — 304).
В практике строительства не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется «до лучших времен». Бывает и так, что недостроенный объект оставляется «как он есть», т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности. Такой объект должен пройти стандартную процедуру государственной регистрации . Согласно Приказу Минэкономразвития РФ N 52 от 10 февраля 2012 г., государственная регистрация объектов незавершенного строительства возлагается на кадастровые органы. В литературе был высказан даже такой взгляд, что недостроенный объект может быть предметом сделки (например, залога) еще до выполнения государственной регистрации , однако это суждение представляется не до конца проясненным .
Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февр. 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 403.
Например, вряд ли залог, не оформленный в порядке государственной регистрации, будет действителен для третьих лиц, которые не знали и не обязаны были о нем знать (см.: Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011. С. 72 — 77).
Однако если опираться на документы бухгалтерского учета, то можно прийти к неутешительному выводу, что возводимый объект не имеет признанного хозяина. Заказчик строительства приобретает имущественное право на возведенный объект в результате официальной приемки этого объекта. Только после этого момента он ставит его себе на баланс или передает на баланс какой-то другой организации. С другой стороны, возводимый объект не отражается и на балансе генерального подрядчика. При нормальном ходе дел такое положение обычно не вызывает проблем. Но проблемы могут возникнуть и возникают тогда, когда недостроенный объект, имеющий зримые очертания, оказывается заброшенным. Поскольку он не фигурирует как таковой ни на чьем балансе, он оказывается бесхозным.
В соответствии с правилами бухгалтерского учета имущественные права организации вытекают из того обстоятельства, что стоимость имущества учтена на балансе этой организации. С балансовой принадлежностью имущества связаны также обязанности его обладателя. Когда объект числится за мной, я отвечаю за его пожарную безопасность, за неблагоприятное экологическое воздействие на окружающую среду. Мне могут поставить в вину возможные несчастные случаи, если на недостроенном объекте происходят опасные детские игры или туда забредает случайный прохожий. По идее, я не должен допускать на объекте и в его окружении криминальных поступков, административных правонарушений, бороться с неблагоприятными стихийными явлениями (например, с развитием т.н. карантинных сорняков). Но если объект не фигурирует на балансе никакой организации, то за него никто не отвечает. Таково одно из нежелательных последствий недостроев.
У этого явления бывает также другой аспект. Иногда недостроенный объект оказывается предметом спора между заказчиком и генеральным подрядчиком. Обычно так происходит, когда у заказчика иссякают деньги для расплаты с генеральным подрядчиком или когда заказчик признается банкротом. В этих случаях генеральный подрядчик может заявить свои претензии на недостроенный объект. Встает вопрос: может ли генеральный подрядчик по иску к неисправному заказчику или же в безысковом порядке обратить в свою собственность находящийся в его фактическом владении недостроенный объект или этот объект и без того находится в его собственности?
Ответы на эти вопросы не так очевидны, потому что Гражданский кодекс РФ, регулирующий отношения между заказчиком и генеральным подрядчиком, не содержит однозначного ответа. ГК РФ исходит из права заказчика потребовать от генерального подрядчика передать ему возведенный объект. Согласно п. 1 ст. 703 ГК РФ («Работы, выполняемые по договору подряда»), подрядчик по окончании работы «по изготовлению вещи» «передает права на нее заказчику». Применительно к строительству такую передачу можно понимать так, что временный владелец объекта передает этот объект надлежащему собственнику. Но эта статья не решает вопроса о том, кто является собственником возводимого объекта в процессе строительства. О некоторых собственнических правах заказчика можно судить по ст. 752 ГК РФ («Последствия консервации строительства»), которая возлагает на заказчика затраты на консервацию (недостроенного) объекта. Помимо того, заказчик вправе «во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком» (ст. 715). По общим правилам подряда заказчик вправе потребовать от подрядчика передать ему, заказчику, результаты незавершенной работы в случае, если договор подряда по какой-либо законной причине окажется прекращенным (ст. 729 ГК РФ). Но это последнее правило может войти в противоречие с действительностью в случае, если заказчик не уплатил за работу подрядчику. Если заказчик не выполняет своей обязанности уплатить подрядчику причитающуюся тому по договору сумму, то подрядчик имеет право «на удержание результата работ» (ст. 712 со ссылкой на ст. 359 и 360 ГК РФ). Описанную в этой статье ситуацию нетрудно истолковать таким образом, что недостроенный объект принадлежит заказчику, но генеральный подрядчик вправе «удерживать» его в качестве залога, чтобы обеспечить получение суммы, причитающейся ему за выполненную им работу. Однако каков будет результат, если заказчик не сможет рассчитаться с подрядчиком, — на этот вопрос закон не отвечает.
С другой стороны, в ГК РФ в главе 37 («Подряд»), в параграфе 3 («Строительный подряд»), содержится ст. 741 («Распределение рисков между сторонами»), которая в духе римского права возлагает на подрядчика риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком. Исходя из общего принципа права собственности, риск гибели вещи несет ее собственник. Отсюда нередко делают и обратный вывод: тот, кто несет риск гибели вещи, по общему правилу является ее собственником. Выходит, что собственником незавершенного объекта строительства является генеральный подрядчик? Этому выводу соответствует ст. 742 ГК РФ, по смыслу которой, если договор строительного подряда предусматривает страхование риска случайной гибели или повреждения объекта строительства, то такое страхование (за свой счет) должен осуществить генеральный подрядчик.
Но подрядчик не может быть одновременно и собственником, и несобственником объекта строительства. Надо выбирать какой-то один вариант. Напрашивается решение, что если заказчик внес генеральному подрядчику аванс или расплатился с ним за произведенные работы, то собственником строительного объекта является заказчик. Если же аванса не было и (или) заказчик за работу не расплатился, то правом собственности обладает генеральный подрядчик. Но при всей кажущейся разумности этого правила его нельзя признать достаточно практичным. Ведь заказчик мог расплатиться за одну часть выполненных работ, а за другую задолжать. Заказчика придется признать собственником недостроенного объекта только в части, а собственником другой части — генерального подрядчика. Но поскольку единый объект вряд ли можно разбить в натуре на части, отвечающие расходам каждой стороны, придется признать, что стороны имеют на него право общей совместной (нераздельной) собственности.
Такая юридическая конструкция будет причинять в дальнейшем немало неудобств обеим сторонам. Более того, поскольку расчеты между сторонами по договору не могут производиться непрерывно, то любая причина, приводящая к прекращению договора, оставляет заказчика с некоторым непогашенным долгом в отношении генерального подрядчика. Это обстоятельство автоматически превращает последнего в сособственника недостроя, хотя бы к этому не было объективных показаний и хотя бы это противоречило интересам заказчика. По этим мотивам конструкцию общей собственности заказчика и генерального подрядчика на недостроенный объект нельзя признать рациональной.
Рационально, чтобы правами собственника обладала только одна сторона: либо заказчик, либо генеральный подрядчик. Но кому из них отдать предпочтение? Чтобы найти ответ на этот вопрос, следовало бы отойти от чисто юридических конструкций и обратиться к области экономики. Экономические соображения, как кажется, диктуют такой ответ: собственником должна быть та сторона, которая больше заинтересована в данном объекте. Формальным выражением заинтересованности может служить та сумма средств, которую вложила в стройку каждая сторона. Если сумма, которую заказчик должен генеральному подрядчику, превышает ту сумму, которую заказчик сам вложил в стройку, то больше прав заявить о себе как о собственнике имеет генеральный подрядчик. Если же сумма средств, вложенных заказчиком в стройку, больше, чем он должен подрядчику, то у него должно быть право оставить недостроенный объект за собой . У каждой стороны, теряющей вещное право на возводимый объект, должно быть право требовать от своего партнера вернуть вложенные ею средства вместе с расчетной суммой наросших процентов.
Нетрудно видеть, что предлагаемое решение следует известному преторскому правилу, выработанному в римском праве. Согласно этому правилу, если у мастера с заказчиком возникал спор относительно того, кому из них принадлежит предмет, изготовленный мастером из материала заказчика, то спор решался в зависимости от того, чей вклад в общий результат был больше. Если труд мастера ценился выше, чем стоимость предоставленного ему материала, то мастер имел право требовать, чтобы изготовленный предмет остался за ним. Если стоимость материала превосходила ценность труда мастера, то заказчик мог претендовать, чтобы право собственности на изготовленное изделие было признано за ним.
Расчет средств, вложенных каждой стороной, имеет свои особенности. Если речь идет о вкладе генерального подрядчика, то ему полагается возмещение, необходимое не только для того, чтобы оплатить труд его рабочих. Генеральный подрядчик обычно сам закупает необходимые для стройки материалы, детали, конструкции, в т.ч. впрок. Он оплачивает необходимые транспортные расходы, услуги субподрядных организаций, возводит за свой счет временные сооружения, т.н. времянки, необходимые только на период строительства. По договоренности с заказчиком он может закупать и доставлять оборудование, которое требуется для строящегося объекта. Положено, чтобы генеральный подрядчик заказал у проектной организации особый т.н. проект производства работ. Таким образом, в случае приостановки работ на объекте у генерального подрядчика «накапливаются» требования не только по оплате выполненных им работ, но и по некоторым затратам и работам, которые он произвел впрок. Не исключено, что правильная оценка всех таких затрат и работ требует внесения коррективов в существующие формы бухгалтерского учета в области капитального строительства.
Не так просто оценить и вклад заказчика. Так, если земля принадлежит заказчику, то ее стоимость должна учитываться в сумме его вложений. В эту же сумму должны войти возможные его расходы на приспособление участка или трассы строительства к будущей застройке (например, если требуется переселение пребывающих там людей). Поскольку стройке предшествовало производство изысканий, которые производились за счет заказчика, стоимость изысканий должна считаться его вкладом в строительство объекта. То же можно сказать относительно стоимости составления проекта строительства (который оплачивает заказчик стройки), стоимости экспертиз, проведения необходимых согласований, публичного обсуждения проекта, если оно происходило. Таким образом, вклад заказчика в стройку выражается немалыми цифрами еще до того момента, когда на месте строительства будут забиты первые колышки.
Правильный учет вклада заказчика в будущий объект необходимо начинать еще со стадии составления проекта строительства. В самом деле, если заказчику принадлежит большой земельный массив, один из участков которого он предназначает под строительство, было бы неправильно цену всего массива считать вкладом в стоимость строительства. Очевидно, таким вкладом должен считаться только необходимый для строительства участок. Однако далеко не во всех проектах строительства рассчитываются размеры выделяемых для строительства участков, а равно определяется их стоимость .
Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.
Как известно, в последние десятилетия застройка городских кварталов велась нередко так, что границы домовладений оказались размытыми. Теперь нужны специальные работы для того, чтобы определить, какие именно земельные участки (дворы) призваны обслуживать те или иные многоквартирные дома. (Естественно, в отношении уже выстроенных объектов такие работы нужны не для определения вклада заказчиков строительства в стоимость тех или иных домов, а для других целей.)
Устранить этот дефект земельного хозяйства можно только с помощью недавно восстановленного Госстроя, который в качестве преемника Госстроя СССР является основным правотворческим органом в области капитального строительства. Уместно высказать и другое пожелание в адрес Госстроя, чисто юридического свойства. Ему следовало бы вменить проектировщикам в обязанность определять в каждом случае: на каком праве должна предоставляться выделенная публичная земля застройщику (заказчику), а следовательно — и той организации, которая будет эксплуатировать выстроенный объект.
Вывод. Надлежащего собственника незавершенного объекта капитального строительства следует определять с учетом вклада каждого участника в создание этого объекта. Проблему выявления такого собственника нужно решать на путях корректирования не только гражданского права, но также земельного права, а равно права капитального строительства. Необходимые изменения должны быть внесены в правила бухгалтерского учета. Выявленный собственник обязан принять на свой баланс недостроенный объект (либо вложенные в него средства, если выстроенная часть объекта физически недостаточно выразительна) с надлежащим указанием на своих счетах цифры задолженности своему партнеру по строительству.
1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.
4. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 55 — 61.
5. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учеб. пособие. М., 2007.
6. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и охрана окружающей среды. М., 1989.
7. Шейнин Л.Б. Капитальное строительство и ценность земли // Экономист. 2012. N 2. С. 88 — 92.
8. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011.
ИсточникИск о признании права собственности на объект незавершенного строительства . 602 Просмотры. Многие участники долей в строительстве попадают в неприятные истории, когда строение не сдается в установленные сроки и застройщик не выполняет своих обязательств. Тогда дольщики просто не могут получить свои документы на дом, как это предполагает закон. А чтобы это условие было выполнено, необходимо разрешение на ввод строения в пользование, а также акт о передаче. В ряде случаев граждане отстаивают свои права собственности на объект незавершенного строительства через суд. Общие понятия.
Право собственности на объект незавершенного строительства
У меня был раздел имущества в декабре 2016 года. Я выдвинула иск о признании общим имуществом ОНС жилого дома. Кратко напишу, Что суд постановил установил это самовольной постройкой. И этот объект не был поделен. Достался бывшему. Готовность здания (100 процентов). Земля досталась бывшему по наследству, в которое он вступил 30 марта 1998 г,но землю до коца не оформил. Так как даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан). Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ 19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого. Но это постановление вышло спустя 3 года. Могу ли я подать иск разделить этот объект.. Или нет.? Там прописан наш сын, ему 19 лет, отец пытался по хорошему его уговорить выписаться. Сейчас, сын не может даже войти в свой дом. Полиция заявляет что это собственность его отца. Еще вопрос-раз старый дом снесен, на его месте возведен ОНС, является ли регистрация по этому адресу действительной или нет. Так как одного объекта нет физически, а другого нет документально. Ответьте пожалуйста.
День добрый сейчас для вас главное проблема, что раздел имущества по суду уже произошёл и дом был одним из объектов имущества (если я Вас правильно понял). Срок исковой давности 3 года срок апелляций 6 месяцев. По этому судебные перспективы крайне туманны. Что касается сына пусть подаёт на иск на вселение.
Могу ли я поставить на земельном участке капитальное строение строение хозблок,
Я приобрёл объект незавершённого строительства, земля городская, выкуп земли планировался за 3% от кадастровой стоимости после оформления дома.
На участке сделано межевание, на землю и ОНС есть кадастровые номера.
Могу ли я поставить на земельном участке капитальное строение строение хозблок, как вспомогательное для основного объекта (ОНС), получить на него право собственности и выкупить землю на основании владения этой постройки?
Надо ли обращаться в администрацию города за разрешением на эту постройку, т.к. земля городская? Или для оформления будет достаточно техплана?
Внимание! Ответ отключен модератором по причине «Неполный, без аргументации».
Строение из вашего вопроса должно отвечать ВРИ участка.
Кроме того, нужно согласие собственника земли, ст.15 ЗК РФ.
Техплана не достаточно. Нужно разрешение на строительство в соответствии со ст.51 ГрК РФ.
Здравствуйте, Александр, у Вас в собственности сейчас находится только объект незавершенного строительства. Вы можете поставить на участке вспомогательное строение с согласия собственника земельного участка и получив разрешение на строительство. Но что касается оформления земельного участка в собственность, ст.209 ГК РФ, не сможете этого сделать пока не достроите основной объект, поскольку участок выделялся именно под его строительство.
Техплана для оформления право собственности на объект капитального строительства, который вы хотите оформить на праве собственности не достаточно
[b]Право собственности на объект капитального строительства можете оформить после получения акта ввода в эксплуатацию полученного от администрации[/b]. То есть если вы объект оформите на праве собственности, то землю сможете выкупить по ст.39.20 ЗК РФ, [b]так как исключительное право на приобретение земельных участков в собственность[/b] или в аренду [b]имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках[/b]
Полагаю земельный участок был предоставлен изначально для строительства. Объект незавершен.
Вы же хотите возвести иной объект
[b]Если изначально было получено разрешение на строительство и срок не истек, то повторно брать не нужно. Понадобится после завершения строительства получить акт ввода в эксплуатацию объекта в порядке ст.55 Градостроительного кодекса РФ[/b]
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Александр, добрый день.
Вам нужно в обязательном порядке обращаться в Администрацию города с уведомлением о строительстве, согласно статьи 51 ГрК РФ.
Исключения из правила
Пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации
[u]не требуется выдача разрешения на строительство, например, такие как строительство:[/u]
[quote]гаража, на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования[/quote]
Для оформления технического плана будет мало.
По первому вопросу, нет не можете. Сначала оформляйте земельный участок в собственность.
[b]Право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок[/b]. Так, в соответствии со статьями 40 и 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно — гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Признание границ участка и результатов межевания недействительными
В 2008 году оформлено право собственности на участок (по договору купли-продажи с муниципальным образованием). Одна из границ участка проходит ровно по стене здания на соседнем участке (19 и 6 м) . Соседний участок в собственности. Назначение — для ИЖС. Фактически здание построено более 30 лет назад, но не оформлено. В настоящее время числится как объект незавершенного строительства. В здании расположены автомастерские. Если сосед обратится в суд, возможно ли изменение границ моего участка.
1. Сам по себе факт обращения соседа в суд с иском к вам стст 131-132 ГПК РФ совсем не означает что суд должен принять решение в пользу соседа.
2.В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Чтобы суд принял решение в пользу соседа — ваш сосед в суде должен доказать неправильное определение границ вашего участка. Только если сосед сможет это доказать, тогда будет изменены границы вашего участка.
3. Вам же в суде так же на основании статьи 56 ГПК РФ нужно будет доказывать обратное, а именно, что ни каких нарушений при установлении границ вашего участка не было.
Кто в данной ситуации прав, а кто виноват? На этот вопрос юристам без изучения землеустроительной документации просто не возможно ответить.
1. Если у вас проведено межевание по всем правилам, то нет оснований изменения границ.
2. В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона N 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
3. Стоит учесть, что при принятии решения об изменении границ суд оценивает предоставленные доказательства. Если сосед подаст в суд, то он должен доказать те обстоятельства на которые ссылается.
Здравствуйте, Татьяна, не вижу никаких правовых оснований для признания результата межевания недействительными и изменения границ Вашего участка. Действительно, согласно «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 N 94) 5.3. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ПРИКВАРТИРНЫХ УЧАСТКОВ
[quote]5.3.4. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п. 4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.[/quote] Т.е. расстояние от дома до границы участка должно быть не менее 3 метров, но во первых речь тут идет о строительства дома на участке, а не о выделении нового участка, во вторых на момент постройки этого здания эти нормы еще не действовали, к тому же граница соседнего участка не изменяется по причине выделения Вам нового участка.
Здравствуйте, Татьяна! Изменение границ Вашего участка, где построено здание, расположенное на границе земельных участков, маловероятно. Вряд ли было в установленном порядке выдано разрешение на строительство такого объекта. А это скорее риск сноса самовольной постройки в рамках гражданского иска об устранений препятствий в пользовании имуществом другим собственником (ст.304 ГК РФ). Согласно ст.222 ГК РФ
[quote]Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.[/quote]
ИсточникОбъект незавершенного строительства ставить на кадастровый учет не обязательно. Такое решение принимает сам собственник или застройщик. Например, учет ОНС позволит использовать его как залог для кредита, как средство привлечения инвесторов. Определение степени готовности конструкций. В обязательном порядке инженер определит степень готовности основных конструкций – фундамента, стен, перекрытий, кровли, балок и т.д. Их точный перечень зависит от вида здания, содержания проекта. Для оценки степени готовности данные обследований и замеров сравниваются с проектом, с нормативными значениями.
Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершённого строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ / НОВЫЙ ЗАКОН О РЕГИСТРАЦИИ / ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ / ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ / ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ / НЕДВИЖИМОСТЬ
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Смагин Андрей Андреевич
Основным назначением введения правового института незавершённого строительства в Российское законодательство является гражданско-правовое регулирование отношений с объектами недвижимого имущества, которые не являются законченной вещью (не введены в эксплуатацию). Помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Смагин Андрей Андреевич
Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике
Приобретение права частной собственности на бесхозяйные объекты незавершённого строительства на основании приобретательной давности в России и странах СНГ
Проблемные вопросы правового регулирования отношений легализации самовольно реконструированных объектов недвижимости
ACQUISITION AND DISPOSAL OF RIGHTS TO UNFINISHED CONSTRUCTION SITES
The main purpose of the introduction of the legal institution of unfinished construction in the Russian legislation is the civil-legal regulation of relations with real estate objects, which are not a completed thing (not put into operation). Premises in accordance with a number of legislative definitions require the establishment of regulations on mandatory state registration as part of an unfinished construction project. If this order is determined, the parts of the unfinished construction object that meet the characteristics of the premises will not remain in the shadow of civil regulation, and then they will be able to be the subject of civil-law transactions.
Текст научной работы на тему «Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершённого строительства»
ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
9.8. ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Смагин Андрей Андреевич, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Место учебы: Российский государственный социальный университет
Аннотация: основным назначением введения правового института незавершённого строительства в Российское законодательство является гражданско-правовое регулирование отношений с объектами недвижимого имущества, которые не являются законченной вещью (не введены в эксплуатацию). Помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок.
Ключевые слова: государственная регистрация, новый закон о регистрации, процедура государственной регистрации недвижимости, свидетельство о праве собственности, единый государственный реестр недвижимости, право собственности, недвижимость.
ACQUISITION AND DISPOSAL OF RIGHTS TO UNFINISHED CONSTRUCTION SITES
Smagin Andrey A., Graduate Student of Department of Civil Law Disciplines Study place: Russian State Social University
Annotation: the main purpose of the introduction of the legal institution of unfinished construction in the Russian legislation is the civil-legal regulation of relations with real estate objects, which are not a completed thing (not put into operation). Premises in accordance with a number of legislative definitions require the establishment of regulations on mandatory state registration as part of an unfinished construction project. If this order is determined, the parts of the unfinished construction object that meet the characteristics of the premises will not remain in the shadow of civil regulation, and then they will be able to be the subject of civil-law transactions.
Keywords: state registration, new law on registration, procedure for state registration of real estate, certificate of ownership, unified state register of real estate, property rights, real estate.
Основным назначением введения правового института незавершённого строительства в Российское законодательство является гражданско-правовое регулирование отношений с объектами недвижимого имущества, которые не являются законченной вещью (не введены в эксплуатацию).
Приобретение и прекращение права собственности на объект незавершённого строительства происходит на основании общих оснований приобретения и прекращении права собственности ровно, как и для иных объектов гражданского оборота, существуют несколько групп общих оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества — первоначальные и производные. И в конечном итоге процедура приобретения права собственности завершается на основании ст.218 ГК РФ путем соблюдения процедуры государственной регистрации.
В рамках первоначальных оснований приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить:
— возникновение права собственности в результате создания объекта незавершённого строительства (объект регистрируется как объект незавершённого строительства).
— приобретения права собственности на основании норм института приобретательской давности.
В рамках производных оснований возникновения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить следующие:
— приобретение объектов незавершённого на основании договоров: купли продажи, дарения, мены, иных сделок, предусматривающих отчуждения недвижимого имущества [7; 15].
— переход права собственности на объект незавершённого строительства по наследству.
— в случае реорганизации юридического лица, в имуществе которых содержаться объекты незавершённого строительства.
В целом в рамках реализация процедур приобретения прав на объекты недвижимого имущества можно отметить положение закона о возникновения права собственности на объект незавершённого с момента государственной регистрации, что приводит уклонению на определенном этапе возведения строения от процедуры государственной регистрации данного объекта, ведь критериев и главное сроков для государственной регистрации объекта как объекта недвижимого имущества не предусмотрено законодательством, соответственно регистрация может быть произведена с момента получения разрешения на строительство до момента введения в эксплуатацию согласно ст. 55 ГрК РФ, однако в то же время с точки зрения судебной практики должен быть выполнены на 100% работы по возведению фундамента иначе данный объект не причисляется к недвижимым вещам и в осуществлении государственной регистрации будет отказано. Например, Верховным судом РФ определением от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014 [3] изучив жалобу кассационную жалобу пришел к выводу что заявленные требование истцом о признании права собственности на объекты незавершённого
Проблемы экономики и юридической практики
строительства неправомерны т.к. судами первой и апелляционной инстанции установлено выполнение работ по возведению фундамента шести из семи объектов не в полном объеме. В свою очередь истец ссылался на отсутствие критериев готовности фундамента.
Критерии определения законченности фундамента определяются согласно с сложившийся судебной практикой в каждом конкретном случае индивидуально. Поэтому если в отношении законченных вещей применение данных общих основания приобретения права собственности не вызывает вопросов, то касательно объекта незавершённого строительства единственным критерием на данный момент для инициализации процедуры государственной регистрации являются признаки, изложенные в п.130 ГК РФ. Так в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [2] указывается, что причисление каждого конкретного объекта к недвижимому имуществу в т. числе к объектам незавершённого строительства производится судом исходя из материалов дела. Тем самым возникает ситуация что определение степени готовности объекта, особенно с учетом того что данная характеристика в соответствии с п. 11 ч. 4 ст. 8 закона о регистрации недвижимости вносится в сведения, составляющие ЕГРН, является весьма важным этапом в процессе приобретения права на объект незавершенного строительства.
Виды сделок, допускаемые законодателем, не имеют каких-либо специальных нормативных требований относительно регулирования отношений, возникающих с объектами незавершённого строительства.
В рамках сделок, предполагающих возникновение или переход права собственности на объект незавершённого строительства необходимо остановиться отдельно на таком виде сделки как купля-продажа объекта незавершённого строительства.
Последнее время все более актуальной проблемой является реализация (купля-продажа) частей (помещений) объекта незавершённого строительства, заключаются, она в том объекты капитального строительства возводятся достаточно долгое количество времени и для возвращения части вложенных в строительство средств подрядчик сталкивается с потребностью реализовать часть возведенных или реконструированных составляющих объекта капитального строительства. На данный момент действующее законодательство не предполагает рассмотрение помещений в составе объекта незавершённого строительства в качестве предмета договора купли-продажи [13; 14].
Данное положение дел приводит к тому, что здание как объект незавершённого строительства, например, жилого назначения не может быть реализован подрядчиком до введения в эксплуатацию и в большинстве случаев ведет к прекращению строительства объекта. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации в п. 3.8.1 главы 3 раскрывает понятие помещения следующим образом: «Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственное обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования.», аналогичное по свойствам определение содержится в определении и техническом регламенте, а также в законе о регистрации недвижимости [5].
Логично предположить раз незаконченные здания и сооружения могут являться объектами незавершённого строительства и подлежать государственной регистрации по сути пред-
шествующей их регистрации, как законченной вещи, так и помещение, являясь в законченном виде объектом, подлежащим государственной регистрации, в рамках объекта незавершённого строительства аналогично подлежит регистрации только обезличено и как составная часть объекта незавершённого строительства [8; 9].
Соответственно помещения могут быть индивидуализированы и регистрироваться как самостоятельные объекты прав. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования, мало то и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок [10; 11].
С учетом последних тенденций на рынке недвижимости вполне очевидным является тот факт, что контрагента заинтересовывают не только готовые объекты капитального строительства, но и объекты незавершённого строительства в связи с их закономерной более низкой рыночной стоимостью. Однако необходимо иметь ввиду тот факт, что объект незавершённого строительства формально не может выполнять роли законченного объекта недвижимости, например, являться предметом договора аренды.
Некоторые ученые придерживаются мнения, что если реализация целей договора аренды возможна, то договор аренды может быть заключен. Однако можно опровергнуть данную позицию невозможностью извлечения полезных свойств и незавершённой вещи т.к. ее характеристики и свойства не стабильны и не могут при использовании соответствовать требованиям действующего законодательства, т.к. эксплуатация (использование) объекта капитального строительства до получения соответствующего разрешения запрещена [12]. Тем самым можно сказать самой распространённой сделкой, производимой с объектами незавершённого строительства, является купля-продажа [11].
Подводя итог можно сказать следующее. На основании действующего законодательства в связи с отсутствием легального определения объекта незавершённого строительства можно вывести следующее — объектом незавершённого строительства признается неподвижный материальный надземный объект, включающий в ряде случаев наземную и (или) подземную части, с момента начала его возведения на основании договора строительного подряда и до момента ввода в эксплуатацию. Ведение данной дефиниции поможет в определении объектов, строительство которых не завершено и которые не признаны самовольной постройкой.
Обозначая понятие объекта незавершённого строительства необходимо отметить что данный объект в отличие от других видов недвижимого имущества даже после процедуры внесения записи в ЕГРН не сможет в полной мере выступать объектом гражданских прав, в ряде отношений данный объект будет ограничен ввиду того что данная недвижимая вещь хоть и учтена в реестре является незаконченной поэтому использование данного имущества будет противоречить российскому законодательству. В связи с этим доктринально верным является необходимость выделить объекты незавершенного строительства в зависимости от того каким объектом согласно технической документации, а главное разрешению на строительство они должны являться в конечном итоге, а именно:
1. Здание как объект незавершенного строительства — незавершённый (не введенный в эксплуатацию) надземный объект капитального строительства (включающий в себя в ряде случа-
ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ев и подземную часть), являющийся результатом строительства, состоящий из помещений, предназначенный для обеспечения проживания, деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
2. Сооружение как объект незавершённого строительства — незавершённый (не введенный в эксплуатацию) надземный объект капитального строительства, включающий в ряде случаев наземную и (или) подземную части, являющийся результатом строительства, состоящий из несущих, а в отдельных случаях и иных конструкций, предназначенный в виде обеспечения выполнения производственных процессов различного рода.
3. Иные объекты незавершённого строительства. Последнее время все более актуальной проблемой является
реализация (купля — продажа) частей (помещений) объекта незавершённого строительства, заключаются, она в том объекты капитального строительства возводятся достаточно долгое количество времени и для возвращения части вложенных в строительство средств подрядчик сталкивается с потребностью реализовать часть возведенных или реконструированных составляющих объекта капитального строительства. Ряд производимых реформ и мер, производимых законодателем для улучшения обороноспособности частей объектов незавершенного строительства, к сожалению, не всегда используется (применяется верным образом). Критерий незаконченности здания или сооружения оказывает негативное влияние с практической и теоретической точки зрения на возможность самостоятельной реализации частей здания.
Во-первых, здание не вводится в эксплуатацию, а это означает невозможность получения практической пользы собственника связанной с невозможностью реализации правомочия пользования объектом недвижимости.
Во-вторых, исходя из первого, ограничивается и право распоряжения, так как будущий собственник не сможет до введения в эксплуатацию извлечь полезные свойства из данного объекта недвижимости. Хотя в целом объект недвижимости существенно не изменяется, после принятия его в эксплуатацию, фундаментальных изменений, исходя из признаков недвижимого имущества, перечисленных в гражданском кодексе, не добавляется. Помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 77,33%.
1. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 29.04.2010 г.) // Российская газета — Федеральный выпуск №5188 (109).
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // «Вестник ВАС РФ», 2009, № 4.
3. Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения 20.02.2018)
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (ред. от 21.12.2016) «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2016 № 43384)
5. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // «Бюллетень нотариальной практики».2009. № 3.
6. Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10.
7. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Понятие и виды саморегулируемых организаций в сфере строительства// Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 5. С. 41-46.
8. Кузахметова С.Е., Ленковская Р.Р. Особенности государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости./Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 84-89.
9. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации. В сборнике: Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика/Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского. 2015. С. 371-375.
10. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.// Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия 2: Юридические науки. 2013. № 2 (3). С. 33-37.
11. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. №5. С. 11-12.
12. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершённого строительства // Юридический мир.2014. №11.
13. Смагин А.А. Развитие института вещных прав на недвижимое имущество в России // РГСУ. Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. 2016. Выпуск 1.
14. Смагин А.А., Орлова О.С. Особенности правового режима недвижимости // Изд. «ЮР-ВАК». Бизнес в законе.2016. № 5.
15. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений// Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 40-42.
16. Sitdikova L.B., Neznamova A.A., Volkova M.A., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R. Establishment of rights to Consolidated real estate complex// Man in India. 2017. Т. 97. № 22. С. 135-145.
на статью Смагина Андрея Андреевича «Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершённого строительства» В представленной статье рассматриваются как общетеоретические, так и практические вопросы оборота объектов незавершенного строительства в Российской Федерации. Анализируется его понятие и значение в сфере предпринимательской деятельности, а также для развития регулирования недвижимого имущества в целом. Отмечается, что помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Проанализирован понятийный аппарат объектов незавершенного строительства в РФ.
Освещены особенности действующего законодательства в части объектов незавершённого строительства в частности помещения здания и сооружения, отмечается отсутствие данных понятий в гражданском законодательстве. В то же время рассматриваются причинно-следственные связи и обоснование необходимости законодательного регулирования отдельных частей объектов незавершенного строительства. Даются определения здания и сооружения как объекты незавершенного строительства.
Вывод автора о ее влиянии на условия оборотоспособности объектов незавершенного строительства, недостаточной правовой урегулированности, вполне обоснованы и аргументированы. Приводятся примеры практического характера непосредственно в судебной практике, а также указываются проблемы в их использовании.
В целом статья Смагина А.А. отражает современные подходы к проблемам правового режима недвижимого имущества в России.
Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.
ИсточникВозникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? … 4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами " //.
Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства
Многие участники долей в строительстве попадают в неприятные истории, когда строение не сдается в установленные сроки и застройщик не выполняет своих обязательств. Тогда дольщики просто не могут получить свои документы на дом, как это предполагает закон. А чтобы это условие было выполнено, необходимо разрешение на ввод строения в пользование, а также акт о передаче. В ряде случаев граждане отстаивают свои права собственности на объект незавершенного строительства через суд.
Общие понятия
Согласно Гражданскому кодексу, все строения, которые перешли в эксплуатацию, относятся к объектам недвижимости. Данное положение прописано в 130 статье. Недостроенными считаются такие объекты, которые не были приняты государственной комиссией и поэтому применяться по предназначению не могут.
Но при всем этом закон не имеет точного определения для такого понятия, как незавершенная постройка. В некоторых ситуациях в суде в качестве недостроя будет приниматься тот объект, на котором полностью готов фундамент. А в другой ситуации может потребоваться абсолютная готовность постройки, но до момента принятия ее комиссией. Поэтому судебная практика в данном вопросе неоднозначна.
Решение судьи также будет зависеть от множества факторов и нюансов, которые могут быть индивидуальными в каждой конкретной ситуации. Поэтому не стоит пренебрегать обращением к юристам еще на предварительном этапе.
Стать собственником в недострое: возможно или нет
Чтобы разобраться в этом вопросе, потребуется обратиться к букве закона. 214 ФЗ гласит о том, что дольщик должен имеет на руках акт о приеме-передаче, чтобы оформить права собственности на недвижимый объект. Такая ситуация, в принципе, не представляет особых сложностей для участника недостроя. И оформление свидетельства о собственности не составит большого труда. Другое дело, когда речь идет о той ситуации, когда не было фактической передачи жилья, хотя объект практически или полностью достроен. Это те случаи, когда застройщик признает себя банкротом либо просто тянет время и не оформляет должным образом документы.
Здесь дольщики должны знать, что тот дом, который еще не прошел проверку комиссией и не попал в эксплуатацию, будет рассмотрен лишь в качестве объекта незавершенного строительства. А это означает, что права на долю в такой недвижимости можно отстаивать только в суде.
В каких случаях будет возможным признание права собственности на объект незавершенного строительства путем судебных разбирательств:
- когда люди стали участниками долевого строительства и объект уже готов к сдаче, но государственной комиссией еще принят не был;
- когда фактически граждане уже получили свои квартиры в недостроенном объекте.
Когда квартира располагается в недостроенном доме и он не был передан дольщикам, то принадлежать каждому из них будет лишь определенная доля в объекте незавершенного строительства. И важным условием является полная оплата суммы соглашения.
Также участникам следует понимать, что немаловажное значение имеет тот факт, на каком этапе находится стройка. Когда имеет место задержка в строительстве или же оно только началось, получить свои права на собственность не представляется возможным.
В суде будет рассматриваться иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в том случае, если есть возможность определения места территориального нахождения квартиры и имеются сведения о том, какова ее площадь.
Вся информация будет сопоставляться с той, которая содержится в договоре и проектной документации. Важно, чтобы объект был готов хотя бы на 80 %. Когда же готовность недостроя составляя меньший процент, то рассчитывать на положительный результат не стоит. В судебной практике такие случаи являются скорее исключительными.
Составление иска
Важно правильно составить заявление при обращении в арбитраж. Направлять свой иск необходимо в то подразделение, которое располагается по месту нахождения объекта-недостроя.
В документе должны быть отражены следующие моменты:
- наименование судебной инстанции, куда бумага направляется;
- все сведения о заявителе;
- информация о компании-застройщике, которая выступает ответчиком;
- подробные сведения с изложением сути проблемы;
- часть с выдвигаемыми требованиями;
- требования должны быть подкреплены основами из законодательной базы;
- перечень всех бумаг, которые являются приложением к заявлению.
Среди тех бумаг, которыми должно подкрепляться исковое заявление, можно выделить:
Среди сторонних участников данного дела могут выступать сотрудники финансового учреждения, в том случае если недвижимость была приобретена на ипотечные средства.
Когда после рассмотрения всех доказательств судом будет вынесено положительное решение для заявителя, он сможет оформлять свою долю в собственность. Обращаться для этого можно в Росреестр или отделение МФЦ.
Документы, которые потребуется предоставить в данном случае:
После проведенной процедуры регистрации объекта участник может считать себя полноценным его владельцем. С этого момента он вправе совершать с ним любые действия по своему усмотрению.
Нюансов и тонкостей в данном вопросе достаточно много, поэтому при отсутствии необходимых знаний в данной области не лишним будет обращение к профессиональным юристам.
Также важно обращаться за консультацией к специалистам еще до того, как подписать предварительный договор на покупку жилья. Таким способом можно уберечь себя от многих неприятностей в будущем. Ведь объекты, постройка которых не заканчивается длительное время, являются большой проблемой для многих граждан, и по ряду причин суд не всегда выносит требуемое заявителю решение.
ИсточникОбъект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Кроме того, в соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости.