Передача объекта незавершенного строительства
Добрый день! Наша организация хочет передать объект незавершенного строительства другой компании. Как это лучше сделать с учетом налога на добавленную стоимость? Какие есть варианты? Правильно мы понимаем, что при передаче этой незавершенки в уставный капитал у нас будет обязанность восстановить НДС , уплаченный поставщикам и подрядчикам? А если мы продадим объект, то начислим НДС с со стоимости продажи и поставим к возмещению НДС, уплаченный нами поставщикам и подрядчикам? Имеем ли мы право возмещать НДС из бюджета в период строительства этого объекта? Заранее благодарю за ответ.
Ответ ( Один )
Опишите, почему вы пишете жалобу на этот ответ
При передаче объекта незавершенного строительства:
НДС по имуществу, передаваемому в уставный капитал, надо восстановить (пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ, Письмо Минфина от 15.08.2016 N 03-07-03/47566). Данная норма касается и передачи в уставный капитал незавершенного строительства.
При реализации незавершенного строительства:
Реализация товара (в том числе объекта недвижимости, в частности объекта незавершенного строительства) на территории РФ является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При реализации недвижимости датой отгрузки (моментом определения налоговой базы) признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (пп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ).
Налоговая база определяется как договорная стоимость объекта недвижимости (без учета НДС) (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Налогообложение производится по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
При реализации объекта незавершенного строительства организация обязана предъявить к уплате покупателю соответствующую сумму НДС и выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи объекта незавершенного строительства (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Вы можете принять к вычету:
— входной НДС по работам подрядчиков — если строящийся или монтируемый объект будет использоваться (хотя бы частично) в деятельности, облагаемой НДС (п. 6 ст. 171 НК РФ, Письмо Минфина от 30.03.2017 N 03-07-10/18453). Если же это условие для вычета не выполняется, НДС включается в стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ);
— входной НДС по материалам для строительства — независимо от назначения строящегося (монтируемого) объекта (пп. 3 п. 1 ст. 146, п. п. 2, 6 ст. 171 НК РФ).
ИсточникСуществуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства?
Права передаются созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Как создается ЖСК?
Очевидно, что участники строительства не обладают специальными знаниями, которые необходимы для создания и функционирования ЖСК, поэтому всю необходимую информацию им сообщает арбитражный управляющий. В целях подтверждения факта ознакомления участников строительства с данной информацией арбитражный управляющий обязан направить им заказное почтовое отправление с уведомлением о вручении либо собрать подписи участников строительства, которые подтверждают их ознакомление с порядком создания и деятельности ЖСК.
Такое ознакомление происходит перед проведением собрания участников строительства.
ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации, для которой понадобятся заявление застройщика в лице арбитражного управляющего и определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?
Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:
— заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;
— отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
— проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Как оформляется передача прав на объект незавершенного строительства?
Передача прав подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку права переходят к ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу, то регистрация прав возможна только после регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Кому передаются права застройщика на объект незавершенного строительства?
Права передаются созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Как создается ЖСК?
Очевидно, что участники строительства не обладают специальными знаниями, которые необходимы для создания и функционирования ЖСК, поэтому всю необходимую информацию им сообщает арбитражный управляющий. В целях подтверждения факта ознакомления участников строительства с данной информацией арбитражный управляющий обязан направить им заказное почтовое отправление с уведомлением о вручении либо собрать подписи участников строительства, которые подтверждают их ознакомление с порядком создания и деятельности ЖСК.
Такое ознакомление происходит перед проведением собрания участников строительства.
ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации, для которой понадобятся заявление застройщика в лице арбитражного управляющего и определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?
Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:
— заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;
— отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;
— проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства?
Да, в Законе прописаны семь таких условий (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной передачу объекта незавершенного строительства):
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением некоторых случаев ). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
Исключением является следующий случай: передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Источник