Передача объекта незавершенного строительства дольщикам

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

«С рынка уйдет дешевое жилье»

Леонид Казинец рассказывает, как застраивал самую дорогую землю в Москве и на что ему не хватает денег

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

Права дольщика: как признать право собственности на объект долевого строительства.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Объект незавершенного строительства, где может быть подвох?

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

«Гранель» построит жилой квартал на 200 000 кв. м рядом со «Сколково»

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Источник

Реализация права участника долевого строительства при банкротстве застройщика

Соколов, Е. С. Реализация права участника долевого строительства при банкротстве застройщика / Е. С. Соколов, В. Ю. Бальчукинас. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 29 (133). — С. 279-282. — URL: https://moluch.ru/archive/133/37283/ (дата обращения: 25.09.2022).

В условия развивающейся рыночной экономики России одним из наиболее популярных вариантов приобретения гражданами нового жилья является участие в долевом строительстве, посредством заключения между гражданином и застройщиком договора долевого участия. По своей сути договор долевого участия не далеко ушел от договора инвестирования, серьезные ограничения затронули лишь субъектный состав, и на данным момент такой договор предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с их последующей передачей участникам долевого строительства. Правовые основы долевого строительства, на данный момент закреплены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «об участии в ДС»).

Закон о долевом строительстве на данный момент предусматривается определенный набор способов защиты прав застройщика, среди которых:

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Данный вопрос регламентирован частью 3 статьи 16 ФЗ «об участии в ДС», пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) (далее — ГК РФ), и рассматривается в пунктах 14, 16–17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее — Обзор).

В том случае, когда застройщик нарушил свою обязанность по предоставлению разрешения на ввод в эксплуатацию «новостройки» в регистрирующий орган, или вовсе такое разрешение не было получено им, то дольщики вправе, требовать признания права собственности в судебном порядке на:

– объект незавершенного строительства;

– на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

1. Признание сделки недействительной иприменение последствий ее недействительности

В случае если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст.

395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (части 2–2.1 статьи 1, часть 3 статьи 3 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 7 Обзора). Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах. Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации. Согласно части 7 статьи 19 ФЗ «об участии в ДС» в этом случае застройщик будет обязан вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России [1].

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (часть 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300–1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»; часть 3 статьи 3, статья 10 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 35 Обзора). Убытками признаются, к примеру, денежные средства потраченные участником долевого строительства на вынужденную аренду жилья, в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства.

Так же в вышеуказанном случае, при нарушении сроков сдачи, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Однако застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, последний дольщик не обязан отвечать согласием (часть 2 статьи 6 ФЗ «об участии в ДС»; пункты 21–26 Обзора).

Согласно части 3 статьи 7, части 1 статьи 9, части 3 статьи 15.1 ФЗ «об участии в ДС» участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но только в ряде случаев:

– если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

– срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

– застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства [1].

Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных частью 1.1 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС», это случаи:

– если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

– существенно изменилась проектная документация строящегося дома либо изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

В соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС» при расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России [2].

Но практика по защите законных прав дольщиков, показала что данный закон не обеспечивает реальную защиту, особенно такая ситуация прослеживается в случае возбуждения в отношении застройщика дела о несостоятельности (банкротстве), ведь ФЗ «об участии в ДС» в качестве мер по дополнительной защите прав и имущества участников долевого строительства предусматривает создание, за счет обязательных отчислений застройщиков, фонда решением Правительства РФ. Иных способов защиты в данном законе не существует.

До середины 2011 года, законодательство о банкротстве не знало особенностей для процедур, вводимых в отношении застройщиков. Применялись общие правила законодательства, при которых дольщик-кредитор мог предъявить к «банкроту» только денежные требования, тем самым лишался права на получение своего жилья. При таком положении дел прослеживалось сильное неравенство кредиторов по денежным обязательствам [3, с. 32].

Видимо, чувствуя не надлежащую защиту «инвестора» в долевом строительстве, который не являясь субъектом профессионального инвестирования (предпринимательской деятельности) порой вынужден сталкивать не только с «фиктивными» банкротами, но и с реальными предпринимательскими рисками, которые в таких сделках, по сути, должен нести только застройщик, законодатель, Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, ввел в главу «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц” параграф «Банкротство застройщиков», тем самым установил особенности процедур применяемых в их отношении и повысил уровень защиты имущественных прав дольщиков [4].

Данные нововведения включали в себя ряд кардинальных дополнений. Во-первых, предоставляю равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщику уплачивались денежные средства (о чем нам дает понять пункт 6 статьи 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) (далее — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)). Закон так же наделил колоссальным преимуществом «непрофессиональных инвесторов» которое заключается в виде права требования о передаче жилых помещений, которое можно было заменить денежным требованием, с преимущественным удовлетворением относительно «простых кредиторов», которые приобретали статус кредиторов уже четвертой — новой очереди.

На тот момент, воплощение права требования о передачи жилых помещений в жизнь могло осуществляться двумя способами. Во-первых (статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), арбитражным управляющим перед собранием кредиторов мог быть поставлен вопрос о погашением требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

Осуществлялось это путем создания всеми дольщиками жилищно-строительного кооператива, на баланс которого по определению суда передавался объект незавершенного строительства, завершение постройки которого осуществлялось бы за счет “собственных сил и средств” участников строительства [5]. Во-вторых, могло иметь место погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, но только в том случае, когда строительство объекта завершено. При этом соблюдение условий о достаточности жилых помещений, наличие разрешения на ввод эксплуатацию, отсутствие уже заключенных между застройщиком и дольщиками акта приема-передачи помещений и ряда других условий, является обязательным для воплощения в жизнь законных требований участников строительства (статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Реализовать способы такой защиты своих прав дольщики могут только в течение первых 6 месяцев процедуры, следующей за процедурой наблюдения, причем, воля арбитражного управляющего может сыграть не на руку кредиторам. В том случае, если в указанный срок не будет принято одно из вышеуказанных решений, «недостроенный объект уйдет с молотка», а требования о передаче жилых помещений станут денежными и будут удовлетворяться в порядке третьей очереди (статьи 201.9, 201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Однако, на практике иногда возникали такие случаи, когда арбитражные управляющие, «вдохновленные» нововведениями, в связи с пропуском вышеуказанных сроков, стали реализовывать объекты незавершенные строительством под условием: с обязанностью покупателя передать жилые помещения участникам долевого строительства, согласно реестру, после окончательного возведения объекта и ввода его в эксплуатацию [6]. Объект был продан с условием передачи требований дольщиков по передаче жилых помещений спустя более 3 лет после введения процедуры конкурсное производство.

Такие обстоятельства, при которых порой доходило до «импровизации», четко прослеживался тот факт, что особенности банкротства застройщика не в полной мере реализуются и защищают. И, видимо, законодатель, поняв, что необходимо как-то выходить из ситуации, когда строительство объекта не завершено, а ЖСК — непосильное бремя для дольщиков, которых может быть попросту слишком мало, ввел Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ третий способ — замена застройщика, путем представлением последним в суд заявления о намерении (статьи 201.15,201.15–1,201.15–2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Данное требование представляет из себя возмездную передачу всех прав предыдущего застройщика новому. Но в данном случае, законодатель «позаботился» о сроках и ввел дополнительные требования соответствия для «намеревающихся» лиц, что приводит наиболее эффективному удовлетворению прав требований участников строительства.

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;
2. «Что делать дольщику в случае банкротства застройщика» // Электронный журнал «Азбука права», 2016 URL: http://azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_218208/;
3. Егоров А. В. Банкротство организаций застройщиков // Вестник ВАС РФ, 2007, № 4. С. 30 -51;
4. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // «Собрание законодательства РФ», 18.07.2011, N 29, ст. 4301;
5. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) // «Собрание законодательства РФ», 28.10.2002, N 43, ст. 4190;
6. Дело о банкротстве № А21–12765/2009 // Официальный сайт Арбитражный суда Калининградской области. URL: http://kaliningrad.arbitr.ru/cases/doctext/?docnd=775045.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, участие, двойной размер, дольщик, застройщик, часть, банкротство, долевое участие, незавершенное строительство, Российская Федерация.

Источник