Передача объекта незавершенного строительства заказчику при расторжении договора подряда

Последствия досрочного расторжения договора

Последствия досрочного расторжения договора строительно­го подряда прежде всего связаны с решением судьбы имущества, оставшегося в результате строительства, — объектов незавершенно­го строительства, строительных материалов и оборудования.

Объекты незавершенного строительства подлежат передаче заказчику. При досрочном прекращении договора заказчик впра­ве требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат (ст. 729 ГК РФ). Затраты могут быть компенсированы и после передачи за­казчику объектов незавершенного строительства.

Так, в поста­новлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2002 № 9205/01 сказано: «. суды не исследовали письмо ответчика. в котором тот выраз­ил готовность оплатить выполненные работы после передачи ему металлоконструкций по акту приема-передачи, что не противо­речит требованиям ст. 729 Гражданского кодекса РФ».

Требование заказчика о передаче объектов незавершенного строительства не связано с наличием у него правового статуса

Порядок расторжения договора подряда. Досрочное и одностороннее

собственника в отношении этих объектов. На момент передачи заказчик еще не зарегистрировал своих прав на недвижимое имущество и не является его собственником (ст. 219 ГК РФ).

В одном деле заказчик и подрядчик расторгли договор по со­глашению сторон. Согласно указанному соглашению подрядчик был обязан передать все объекты незавершенного строительства заказчику, однако своих обязательств не исполнил. Заказчик предъявил иск об истребовании объектов незавершенного строи­тельства. Суды первой и апелляционной инстанции отказали в иске по ст. 219 ГК РФ на том основании, что истец не доказал сво­их прав собственника на истребуемые объекты.

Постановлением ФАС Московского округа от 18.04.2001 по делу № КГ-А40/1727-01 состоявшиеся судебные акты были отменены, требования заказчика признаны правомерными: «. истец вправе был требовать от ответчика передачи ему ре­зультата незавершенной работы. В этой связи ссылка суда на ст.

219 ГК РФ необоснованна, поскольку спорное имущество от­ветчиком истцу не передавалось, в связи с чем и в силу ст. 219 ГК РФ он не имел возможности зарегистрировать свои права как собственника. Указанные обстоятельства и требования ст. 729 ГК РФ судом во внимание приняты не были».

Право, предусмотренное ст. 729 ГК РФ, носит обязательст­венный характер и вытекает из существа подрядных правоот­ношений: подрядчик за плату создает для заказчика определен­ный объект. Законный интерес заказчика состоит в получении результата строительства, а подрядчика — в оплате выполнен­ных работ. Поэтому неправомерен иск заказчика к подрядчику о признании права собственности на объект незавершенного строительства (см., например, постановление ФАС Московско­го округа от 30.07.2002 по делу № КГ-А41/4791-02).

Чтобы упорядочить действия сторон по передаче объектов незавершенного строительства в договоре следует предусмот­реть ряд условий:

1) проведение инвентаризации объекта(-тов) незавершенного

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА: основания. Подрядчиком, заказчиком, из удобства, по обстоятельствам.

строительства с составлением отчета. Это может также соотносить­-
ся с проверкой объема и качества работ, выполненных до расторже­-
ния договора;

2) составление акта о приемке объекта(-тов) незавершенного

строительства с приложением всей строительной документации (отсутствующей у заказчика), на основании которой он был со­здан.

Еще одно правовое последствие досрочного прекращения до­говора — обязанность подрядчика вернуть предоставленные за­казчиком материалы, оборудование и иное имущество, передан­ное для выполнения работ. Статья 728 ГК РФ устанавливает, что подрядчик обязан возвратить предоставленные заказчиком мате­риалы, оборудование, переданную для переработки (обработки) вещь и иное имущество либо передать их указанному заказчиком лицу, а если это оказалось невозможным; — возместить стоимость материалов, оборудования и иного имущества.

Статья 728 ГК РФ применяется лишь в случаях расторжения договора по инициати­ве заказчика на основании п. 2 ст. 715 и п. 3 ст. 723 ГК РФ. То есть, например, в случае одностороннего отказа заказчика от исполне­ния договора подряда на основании ст. 717 ГК РФ к правоотноше­ниям сторон будут применяться общие нормы Гражданского ко­декса РФ о последствиях расторжения договора (ст.

453 ГК РФ).

В судебной практике до сих пор не решен вопрос, охватыва­ет обязанность подрядчика все материалы и оборудование, пре­доставленные заказчиком, либо только ту их часть, которая не была использована и переработана для создания обусловленного результата работ. Статья 728 ГК РФ не ограничивает обязанность подрядчика лишь неиспользованными материалами и оборудова­нием. В то же время материалы и оборудование, использованные и переработанные подрядчиком для создания обусловленного ре­зультата работ, могут перестать существовать как отдельные объ­екты гражданского оборота, представляя собой часть результата работ (объекта строительства). Их возврат в натуре становится невозможным.

На этот случай ст. 728 Кодекса предусматривает право заказ­чика требовать выплаты стоимости таких материалов и оборудо­вания. Однако, поскольку заказчик может потребовать передачи ему результата незавершенной работы на основании ст. 729 ГК РФ, одновременное получение также стоимости использованных материалов и оборудования будет неосновательным обогащени­ем заказчика. Поэтому в п. 1 ст. 713 ГК РФ говорится, что подряд­чик обязан вернуть заказчику остатокматериала либо с согласия

заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающе­гося у подрядчика неиспользованного материала.

С другой стороны, если результат работы на момент растор­жения договора не представляет собой потребительской ценнос­ти для заказчика в силу недостатков, незавершенности либо иных причин, заказчик должен иметь возможность потребовать от под­рядчика компенсации за предоставленные материалы и оборудо­вание, использованные при выполнении работ. Целесообразно урегулировать это в договоре: в случае если результат незавер­шенных работ не представляет для заказчика интереса (о чем со­ставляется двусторонний акт), подрядчик обязуется вернуть ему неиспользованные материалы и оборудование и уплатить стои­мость материалов и оборудования, возврат которых невозможен в связи с их переработкой при выполнении работ. В данной ситу­ации заказчик лишается права требовать передачи ему результа­та незавершенной работы.

В судебном споре о возврате переданных материалов и обо-­
рудования заказчику следует позаботиться о доказательствах
обоснованности отказа от исполнения договора (наличия обстоя-­
тельств, предусмотренных п. 2 ст. 715 и п. 3 ст. 723 ГК РФ), по­-
скольку подрядчик может оспаривать правомерность действий
заказчика, а также о доказательствах передачи подрядчику мате­-
риалов и оборудования в определенном количестве, соответству-­
ющих наименования и стоимости. Обязанность доказать обосно­-
ванность размера требований заказчика, отсутствие возможности
предоставить материалы и оборудования в натуре, в том числе в
случае их использования для создания результата работ, лежит на
подрядчике. .

Заказчик обратился с иском о возврате переданного сырья (постановление ФАС Московского округа от 08.05.2002 по делу № КГ-А40/2787-02). Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил, указав: «. суд отказал в иске полностью, утверждая, что истец не подтвердил факт на­хождения истребуемого имущества у ответчика. Тем самым суд по существу переложил на истца бремя доказывания обстоя­тельств, по которым ответчик не признал требования истца в заявленном объеме. Истец доказал факт передачи ответчику сы-

рья, факт расторжения договора и наличие обязанности подряд­чика вернуть соответствующее количество неизрасходованного сырья. Необоснованность требований истца в заявленном разме­ре, а также возможное отсутствие сырья в натуре должен дока­зывать ответчик, а не истец. В случае отсутствия сырья в силу ст. 728 ГК РФ заказчик вправе потребовать возместить стои­мость сырья в рублях».

Альтернативное право заказчика — потребовать стоимость материалов и оборудования — может быть реализовано только в случае невозможности их возврата в натуре.- В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2002 по делу № Ф08-786/2002 отмечено: «. в силу ст. 728ГК РФ при растор­жении договора подрядчик обязан возвратить предоставленные заказчиком материалы и иное имущество, а если это оказалось невозможным — возместить их стоимость. Поэтому при усло­вии, что спорная сумма фактически является стоимостью ма­териалов, суд должен был установить, что возврат материалов в натуре невозможен и это служит основанием для взыскания их стоимости».

Пол другому делу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2001 по делу № Ф08-15/2001) кассационная ин­станция отменила решение суда о взыскании стоимости переданно­го подрядчику сырья на том основании, что «поскольку истец тре­бует взыскания стоимости оставшейся у ответчика пшеницы, то в материалах дела должны быть доказательства, указывающие на отсутствие у ответчика спорного количества пшеницы и невозмож­ность ее возврата. Такие доказательства в материалах дела отсут­ствуют и не были предметом судебного исследования и оценки».

Для минимизации разногласий сторон по вопросу возврата материалов и оборудования в договоре подряда надлежит предус­мотреть составление по факту расторжения договора акта сверки материалов и оборудования, переданных подрядчику и остав­шихся на момент расторжения договора,с указанием причин их убыли (использование для выполнения работ, порча/хищение, естественная убыль и т. д.). Это не противоречит ст. 713 ГК РФ, согласно которой подрядчик обязан после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала.

Источник

Статья 729. Последствия прекращения договора подряда до приемки результата работы

В случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Комментарий к Ст. 729 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о правовых последствиях прекращения договорных отношений между подрядчиком и заказчиком по любым основаниям, но непременно до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком в соответствии с п. 1 ст. 720 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что прекращение договора подряда возможно, во-первых, по основаниям, предусмотренным гл. 26 «Прекращение обязательств» ГК РФ для прекращения обязательств; во-вторых, по основаниям, предусмотренным гл.

29 «Изменение и расторжение договора» ГК РФ для расторжения договора; в-третьих, по основаниям, предусмотренным комментируемой главой и касающимся возможности отказа от исполнения договора подряда (п. 2 ст. 715, п. 3 ст. 716, ст. ст. 717, 719, п. 3 ст.

723); в-четвертых, по основаниям, предусмотренным договором подряда.

2. Правовые последствия прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, смоделированы как право заказчика требовать передачи ему подрядчиком результата незавершенной работы и корреспондирующая данному праву обязанность подрядчика передать заказчику результат незавершенной работы, с одной стороны, и соответственно, как право подрядчика требовать от заказчика выплаты ему компенсации произведенных затрат и корреспондирующая этому праву обязанность заказчика выплатить подрядчику компенсацию произведенных затрат, с другой стороны. Следовательно, в связи с прекращением договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, между ним и заказчиком возникает гражданско-правовое обязательство.

В связи с этим вряд ли можно согласиться с положением о том, что, поскольку подрядчик с прекращением договора теряет правовые основания владения результатом незавершенной работы, которые были установлены договором подряда, требование заказчика о передаче ему результата незавершенной работы по правовой природе есть не что иное, как виндикация, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения по ст. 301 ГК РФ . Следует иметь в виду, что судебно-арбитражной практике известно такое решение.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 8 февраля 2007 г. N КГ-А40/12791-06 по делу N А40-16512/06-28-158 было признано, что подрядчик с прекращением договора теряет правовые основания владения результатом незавершенной работы, которые были установлены договором подряда. Требование заказчика о передаче ему результата незавершенной работы по правовой природе есть не что иное, как виндикация, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения по ст.

301 ГК РФ. Поэтому верным является вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика не имеется правовых оснований для занятия спорного объекта, а потому исковые требования в силу ст. ст. 301, 305 ГК РФ и комментируемой статьи следует признать подлежащими удовлетворению. При заявлении виндикационного требования в отношении результата незавершенной работы в силу положения ст. 301 ГК РФ в предмет доказывания входят наличие права собственности заказчика на объект, переданный подрядчику для осуществления работ, и факт прекращения договора подряда до приемки заказчиком результата работы. Остается, однако, неясным, как доказать право собственности заказчика на объект незавершенного строительства в рамках отношений, складывающихся на основании комментируемой статьи, ведь для возникновения этого права необходима государственная регистрация .

———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп.

М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2.

См.: ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что основанием возникновения рассматриваемого обязательства является прекращение договора подряда по указанным в п. 1 настоящего комментария основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, данное обязательство может носить как договорный, так и недоговорный характер.

3. В силу рассматриваемого обязательства заказчик обязан выплатить подрядчику компенсацию произведенных затрат. Вместе с тем, с одной стороны, возникает вопрос: включается ли в объем затрат наряду с понесенными подрядчиком издержками также и причитающаяся ему часть вознаграждения (п. 2 ст. 709 ГК)? С другой стороны — вопрос: какова судьба аванса, который не был на момент прекращения договора покрыт затратами, произведенными подрядчиком?

Из имеющейся судебно-арбитражной практики следует вывод о том, что при прекращении договора до приемки результата работ заказчик должен оплатить подрядчику стоимость выполненных работ, т.е. как издержки, так и часть вознаграждения. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 28 января 2008 г. N КГ-А41/13187-07-1,2 по делу N А41-К1-13507/06 по смыслу ст. 728 ГК РФ в их взаимосвязи в связи с расторжением договора по совместному решению истец должен был оплатить подрядчику стоимость выполненных на момент расторжения спорного договора работ, а ответчик — возвратить истцу неотработанный на момент расторжения договора аванс.

Аналогичное решение содержится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 4 октября 2010 г. по делу N А56-6533/2005, в котором определяется, что, установив факт отказа заказчика от исполнения договора в одностороннем порядке, суды признали его расторгнутым и с учетом положений комментируемой статьи справедливо посчитали правомерным требование истца о взыскании перечисленной предоплаты за вычетом произведенных исполнителем затрат в сумме, определенной на основании представленных тремя независимыми организациями данных.

Источник