Передача объекта незавершенного строительства жск

Следует ли согласиться достроить здание через создание ЖСК, если застройщик банкрот?

застройщик летом 2018 признан банкротом. конкурсный управляющий предлагает или создать жск и достроить дом, или угрожает выставить его на торги. а разве без жск никак?

Передача недостроенного дома созданному жск описана в статье 201.10 Закона о банкростве

Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

1. В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — передача объекта незавершенного строительства).

Застройщик не строит? Выход есть!

При этом сам конкурсный управляющий должен подготовить пакет документов для ознакомления на собрании кредиторов, в который входит:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 — 6 настоящей статьи.

Кроме того, должны быть соблюдены многие условия.

Есть еще один вариант, недавно введенный в закон:

Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства

1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

т.е. Конкурсный управляющий находит иного застройщика, который посчитает для себя возможным достроить дом. При этом новый застройщик прежде должен подать заявление в суд о намерении приобрести дом с «обременением», должен погасить текущие платежи, требования первой и второй очереди, при положительном решении суда недостроенный дом передается новому застройщику и обязательства по передаче квартир возникают уже у нового застройщика, но дольщики при этом выбывают из реестра требований банкрота. Все требования о передаче квартир должники уже будут предъявлять к новому застройщику.

Источник

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год

Эксперты «АГ» в целом позитивно оценили желание депутатов защитить права дольщиков, однако не менее единодушно отметили, что законопроект «сырой» и вызывает много правоприменительных вопросов.

21 марта в Госдуму внесен проект изменений в Закон об участии в долевом строительстве (№ 671887-7). Как указано в пояснительной записке, проект призван решить актуальную для большинства субъектов РФ проблему неисполнения застройщиками договорных обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. При этом невозможность продолжения строительства, как правило, всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Так, ст. 6 Закона предлагается дополнить ч. 4 и 5, предусматривающими обязанность застройщика в случае нарушения установленного ДДУ срока передачи объекта более чем на год обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива и передаче ему имущества и обязательств. Об этом предложении застройщик будет обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ по госконтролю в области долевого строительства многоквартирных домов, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае невыполнения указанного требования уполномоченный контрольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации компании-застройщика.

Вводимой проектом ст. 6.1 о порядке передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК дольщиков или иному специализированному потребительскому кооперативу предусмотрено создание института добровольной (а при отсутствии у застройщика желания или возможности – принудительной) передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и обязательств застройщика в пользу кооператива. При этом такая передача допускается, если участок принадлежит застройщику на праве собственности или ином имущественном праве.

Там же указано, что ЖСК дольщиков создается в течение двух месяцев с даты проведения собрания участников долевого строительства, которые простым большинством голосов приняли решение о передаче имущества и обязательств застройщика кооперативу. Соответствующий договор должен быть заключен в течение трех месяцев после этого и должен включать обязательства застройщика по передаче кооперативу разрешения на строительство, проектной документации, прав на ее использование, а также всех денежных средств с его банковского счета.

Комментируя «АГ» законопроект, эксперты высказали ряд замечаний.

Так, директор юридического бюро FACTUM Оксана Труфанова полагает, что проект уравняет риски дольщиков и застройщиков: «В нынешней редакции Закона об участии в долевом строительстве рискует только дольщик, а в предлагаемой – рискуют все, но у дольщиков будет хоть какая-то гарантия сохранения вложенных средств. Сейчас Законом предусмотрено, что только в случаях задержки со сдачей жилья застройщик обязан уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки сдачи. Теперь предлагается жесткий срок в 1 год, после которого для застройщика наступают серьезные последствия».

Однако, по мнению эксперта, регламент деятельности кооперативов дольщиков неясен. «Не “передерутся” ли дольщики между собой при создании кооператива, и не появятся ли новые риски, связанные с деятельностью таких кооперативов по недострою? Что делать, если дольщики воспользуются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком сроков сдачи объекта, – с кем в таком случае организация будет делить переданные активы? Вопросов пока что больше, чем ответов», – резюмировала она, добавив, что проект, на ее взгляд, требует существенной доработки.

Директор КА «Презумпция», адвокат Филипп Шишов считает: разработчики проекта исходили из того, что обманутые дольщики или дольщики, чьи застройщики разорились по объективным причинам, не могут получить права на недостроенные квартиры без обращения в суд. «Соответствующая судебная и арбитражная процедура зачастую затягивается на годы, – пояснил он. – Законопроект предлагает упростить ее: автоматически создается ЖСК, автоматически ему передаются в собственность земля и недостроенный объект недвижимости».

В то же время адвокат обратил внимание на «недосказанность» проекта. «Главный вопрос – как это будет работать на практике? А если собственники не захотят создавать ЖСК? Создание кооператива, в том числе ЖСК, – это договор. А обязанность лиц заключить договор не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных ст. 421 ГК РФ или специальным законом.

Кроме того, что будет, если не все дольщики захотят быть членами ЖСК?» – высказался Филипп Шишов.

Эксперт отметил и другие обстоятельства, указывающие, что документ в представленном виде достаточно сырой: «Например, проектом предлагается передача недостроенного объекта в собственность ЖСК. Но тогда необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, которая прямо указывает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости».

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк назвал предлагаемые новеллы «специфическим механизмом обеспечения обязательств», при этом достаточно спорным. С его точки зрения, процедура внесудебной передачи застройщиком имущества и обязательств представляется рискованной и для самих участников строительства.

Во-первых, пояснил он, отсутствие судебного контроля не гарантирует правильность учета участников долевого строительства, что влияет на кворум при создании кооператива и избрании его руководящих органов. Во-вторых, согласно Закону об участии в долевом строительстве, в отличие от ст. 201.1 Закона о банкротстве, под участниками долевого строительства понимаются как граждане, так и юридические лица. «На практике распространенный способ продажи строящегося жилья – реализация основного объема прав требования юридическим лицам (как правило, аффилированным), которые в свою очередь заключают с непосредственными потребителями договоры цессии по договорным ценам. В такой ситуации организация – владелец основного объема прав требования как раз и получит значительный процент голосов в органе управления создаваемого кооператива», – полагает эксперт.

В-третьих, добавил он, если передачу участка, находящегося в собственности застройщика, еще можно себе представить, то передача права аренды на участок напрямую затрагивает интересы арендодателя, и в отсутствие судебной (или иной регламентированной законом) процедуры такая уступка без согласия арендодателя ничтожна (п. 2 ст. 391 ГК). «Наконец, проект не учитывает степень готовности объекта незавершенного строительства: застройщику в принципе ничто не мешает провести минимум работ, после чего “скинуть” объект кооперативу (независимому или аффилированному) вместе с долгами, после чего дольщики вынуждены будут достраивать его за счет взносов в кооператив», – подчеркнул адвокат.

Дмитрий Лесняк убежден, что именно во избежание подобных злоупотреблений законодательством о банкротстве предусмотрена специальная процедура передачи объекта кооперативу, которая включает предварительное определение круга участников строительства, объема активов и обязательств застройщика и определение возможности передачи объекта, в том числе с учетом степени его готовности. При этом, отметил он, стоимость объекта должна быть соразмерной объему требований дольщиков.

В связи с этим эксперт предложил вместо столь радикальной, по его мнению, процедуры установить административную ответственность за нарушение ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве (запрет уступки гражданину прав требования по договору, заключенному с застройщиком – юридическим лицом или ИП, связанному с инвестиционной деятельностью. Сегодня это массовая практика). «То же касается и предварительного договора купли-продажи, когда участник строительства – юрлицо обязуется передать гражданину жилое помещение по факту строительства дома», – добавил он.

Кроме того, Дмитрий Лесняк указал, что поскольку речь идет о нарушении срока передачи объекта, то оптимальным было бы установление минимального порога для снижения неустойки, присуждаемой гражданину-потребителю. «Размеры таких неустоек определяются судами произвольно, и во многих случаях присужденная сумма оказывается в десятки раз ниже начисленной в соответствии с законом. То есть в период просрочки у участника строительства нет определенности по поводу возможности получения компенсации, а у застройщика отсутствует стимул не только придерживаться договорных сроков, но и хотя бы извещать об их переносе и причинах задержки сдачи объекта», – подытожил он.

Источник