Передача объекта строительства застройщику заказчику

Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщик? Нет, заказчик строительства!

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

1. Имеют во владении участок земли, на котором планируется возводить какой-либо объект.
2. Перед началом работ должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

Ответственность застройщика за нарушение срока

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Источник

Обязанность передачи дома от застройщика управляющей компании в 2022 году: выбор и заключение договора

Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

Общая информация

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

• уборка мусора;
• поддержание работоспособного состояния проездов;
• оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

• дольщики;
• местная администрация.

Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле. Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников. Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

Условия для передачи дома собственникам

После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

• подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
• хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
• выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

• застройщика;
• крупных подрядчиков;
• надзорных организаций;
• служб газоснабжения, МЧС и др.

Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

• качество работ, материалов;
• изоляционные характеристики;
• санитарное состояние;
• техническая оснащенность.

После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

• при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
• через МФЦ – до 12 включительно;
• с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

Порядок передачи дома УК

Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с комментариями о возможных действиях сторон:

• выбирают управляющую компанию;
• собирают документы для заключения договора;
• оформляют письменное соглашение о передаче;
• осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

Шаг 1. Выбор управляющей компании

Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

• открытый характер;
• точный перечень предоставляемых услуг;
• определенный размер (порядок) оплаты.

Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

Что делать, если застройщик навязывает УК

Правильный порядок действий в подобной ситуации корректируют с учетом реальных условий. Существенные замечания по теме:

• от навязанной услуги можно отказаться в ходе судебного разбирательства;
• застройщик не вправе ограничивать доступ в квартиру без подписи договора с определенной УК;
• частные собственники могут сами сделать выбор управляющей компании по результатам общего собрания;
• «прозрачная» процедура конкурса обеспечивает хорошие конкурентные условия.

К сведению! Если управляющая компания от застройщика соответствует требованиям дольщиков, они могут согласиться с этим предложением. Аналогичное решение вправе принять комиссия по результатам открытого конкурса.

Если застройщик планирует организовать передачу дома своей управляющей без согласия собственников – нужно обращаться в контролирующие органы (администрацию, жилнадзор), и обязательно проводить общее собрание по вопросу выбора УК по всем правилам.

Шаг 2. Сбор документов

Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

• устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
• справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
• копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
• сведения о штатном расписании (технических средствах)
• проект соглашения с расценками.

Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

• протокол с результатами конкурса (общего собрания);
• акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
• выписка из ЕГРН;
• техническая документация с поэтажными планами;
• схема подключения инженерных сетей;
• инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
• действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
• свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

Шаг 3. Заключение договора

Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.

Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.

В соглашении с УК отмечают:

• идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
• ссылку на решение собрания (результат конкурса);
• предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
• расценки, порядок расчетов;
• права и обязанности;
• механизм решения споров, штрафные санкции;
• срок действия.

Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

• подготовку к летнему (зимнему) периоду;
• выполнение ремонтных процедур;
• скорость устранения типичных неисправностей.

К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

• регулярной отчетности;
• контрольных процедур;
• возмещения ущерба по вине работников УК.

Шаг 4. Фактическая передача имущества и документации

Эту процедуру завершают оформлением специального акта. Данный документ фиксирует действительное состояние имущества на определенную дату передачи дома. В нем указывают обнаруженные недостатки, дефекты, повреждения. При необходимости, УК привлекает для осмотра дома и подготовки экспертных заключений профильных специалистов.

Передача дома застройщиком управляющей компании выполняется с учетом определенной предварительно зоны ответственности. В нее включают:

• лестничные марши, входные группы, другие помещения общего пользования;
• вентиляционные и лифтовые шахты;
• кровлю;
• инженерные сети, коммуникации;
• насосные станции;
• придомовую территорию с беседками, зонами отдыха, иными объектами.

• акты о начале эксплуатации магистральных приборов учета воды, электричества, газа;
• сопроводительные инструкции производителей на подключенное техническое оборудование;
• договоры со снабжающими (обслуживающими) предприятиями.

Следует подчеркнуть, что после подписания акта передачи обоснованность претензий к застройщику по контрольным показателям сложно доказать в рамках судебного разбирательства.

Какие еще есть варианты управления МКД

Кроме рассмотренной технологии применяют форму товарищества собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант подразумевает создание юридического лица самими собственниками. На стадии подготовки уставных документов уточняют:

• состав и порядок формирования правления;
• механизм оплаты членских взносов;
• контрольные и ревизионные функции.

От имени ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, снабжающими организациями, исполнителями.

Также допустимо управление непосредственно собственниками. Применение этого способа разрешено действующим законодательством при количестве объектов жилья в МКД не более 30.

Плюсы и минусы каждого способа управления домом следует оценивать с учетом особенностей реальной ситуации. В общем случае для корректной передачи дома от застройщика УК пригодятся представленные выше сведения.

При возникновении спорных ситуаций и для предварительной профессиональной проверки пользуйтесь помощью квалифицированного юриста, особенно если вы столкнулись с навязыванием управляющей компании от застройщика. На этом сайте консультацию получают в удобном режиме онлайн.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии. Для получения дополнительной информации изучайте материалы в соответствующих тематических разделах.

Источник