Передача объектов незавершенного строительства на иной уровень собственности

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

• Статья 218. Основания приобретения права собственности
• Статья 220. Переработка

Комментарий к ст. 219 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.

Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст.

Как купить участок с не достроенным домом? | Покупка земельного участка с не достроенным домом

130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта.

Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).

До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения — как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).

3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства

По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст.

218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст.

218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.

Источник

Статья 239.1 ГК РФ — Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

• Статья 235 ГК РФ Основания прекращения права собственности

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); Открыть статью

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации. Открыть статью

Сайт использует cookie для персонализации сервисов и сбора статистики посещений. Продолжая использовать наш сайт, Вы выражаете согласие с условиями обработки персональных данных.

Источник

Приняты поправки в общую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах

Устанавливается, что здания и сооружения создаются в результате строительства. Данное уточнение направлено на пресечение практики признания недвижимыми вещами таких объектов, как выгребные ямы, замощение участка и т.д.

Ранее закон напрямую регулировал только правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который по аналогии применялся к общему имуществу в нежилых зданиях (сооружениях).

Согласно новым нормам общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений (машино-мест) в здании (сооружении). К общему имуществу может относиться и земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). При этом в случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещений (машино-мест) сохраняется право общей долевой собственности на общий земельный участок. Кроме того, поправками определен порядок предоставления отдельных элементов общего имущества в пользование третьим лицам: это происходит по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.

Аренда частей объектов недвижимости давно распространена на практике, но в Гражданском кодексе РФ соответствующее регулирование ранее отсутствовало.

Данная норма отражает и развивает давно существующий в земельном законодательстве принцип единства судьбы земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости, призвана упорядочить гражданский оборот недвижимых вещей. Однако, формулируя универсальное правило о возникновении права собственности на созданные здания, сооружения и т.д. у собственника участка, принятые поправки предусматривают, что договором может быть установлено иное. Таким образом, закон, несмотря на изменения, сохраняет возможность разделения правового статуса земельного участка и объектов недвижимости на нем, что не способствует стабильности гражданского оборота и построению сбалансированной системы прав на недвижимое имущество.

Закон принят в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ[1], однако, за время обсуждения в законодательном органе предложенные поправки были существенно переработаны. В итоговой редакции закона было решено отказаться от введения в Гражданский кодекс РФ широкого набора новых для российского правопорядка ограниченных вещных прав, а также отойти от принципа единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В итоге принятые изменения, в основном, нормативно закрепляют те решения, которые давно сформировались в правоприменительной практике.

О чем подумать, что сделать

Принятые изменения затрагивают широкий круг участников гражданского оборота. Рекомендуем ознакомиться с новыми нормами и учитывать их в текущей хозяйственной деятельности, применять при осуществлении и планировании сделок с недвижимостью, подготовке правовых позиций по спорам о правах на недвижимое имущество.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» предоставляют полный спектр юридических услуг в сфере недвижимости и строительства, консультируют по вопросам, связанным с изменением гражданского законодательства, и оказывают комплексную правовую поддержку собственникам и владельцам объектов недвижимости.

[1] Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009.

Источник