Передача права собственности на объект незавершенного строительства

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда

Согласно пункту 1 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах установленных законом, иными нормативными актами и актом о предоставлении участка в пользование. В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено. К недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

«Из положений приведенных выше законоположений в их взаимосвязи следует, что объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам, в отношении которых возможно признание права собственности. Судом установлено, что на участке истцом возведен фундамент, являющийся незавершенным объектом строительства продовольственного магазина с жилыми помещениями на втором этаже со степенью готовности объекта по отношению ко всему зданию 6% в соответствии с техническим паспортом, выданным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ по Республике Адыгея». Для постройки указанного объекта Тлюняевым С.Н. были осуществлены необходимые меры и согласования со всеми необходимыми службами, что подтверждается Архитектурно-планировочным заданием. Учитывая данные обстоятельства, суд также пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания за Тлюняевым С.Н. права собственности на объект незавершенного строительства — фундамент, расположенный на земельном участке…» — Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2015 N 24-КГ15-4

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Источник

Об отказе в признании права собственности на объект незавершенного строительства

Немало копий сломано из-за многочисленных споров (в том числе и в залах судебных заседаний) на предмет наделения правом собственности на объект незавершенного строительства лиц, финансирующих строительство объектов недвижимости.

Ситуация довольно тривиальная. Есть некий договор, названный «инвестиционным», заключенный между «Обществом» и «Инвестором». Общество принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома, Инвестор обязуется внести в пользу Общества определенную денежную сумму, которая, должна пойти на финансирование такого строительства. Общество обязуется после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома передать Инвестору квартиру. Характеристика квартиры, как то: подъезд, этаж, площадь, количество комнат определены в договоре.

В силу неизвестных причин строительство многоквартирного дома останавливается едва начавшись. Вместо многоквартирного жилого дома имеется некая бетонная трехэтажная конструкция, зарегистрированная в качестве объекта незаверешнного строительства. Общество – банкрот и сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ. Инвестор остается без квартиры, без денег.

Выше описана стандартная схема, после которой «инвесторы» обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную площади, так и не имеющейся в натуре квартиры.

Ответ на вопрос, почему не должны признаваться вещные права «инвесторов» в отношении таких объектов незавершенного строительства очень доходчиво изложен в блоге Р. Бевзенко «Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на стоящийся объект».

Однако в судебной практике, особенно судов общей юрисдикции, такие иски о признании права удовлетворяются сплошь и рядом. Из последнего – Определение ВС РФ № 89-КГ16-10.

Крайне редко суды общей юрисдикции обращают внимания на доводы о том, что подобные инвестиционные договоры есть не что иное, как договоры купли-продажи будущей вещи, а инвесторы – есть не кто иной, как покупатель этой самой будущей вещи. Без должного внимания остаются доводы о том, что в силу ст. 8ˡ ГК РФ, права на объект недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации и т.д.

Но есть приятные исключения из этого общей, далеко не самой радужной, тенденции. Так, Заельцовским районным судом г. Новосибирска по трем различным делам (2-2207/2016, 2-78/2017, 2-80/2017 ) были вынесены приблизительно аналогичные решения. Истцу (Инвестору) было отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд исходил из следующего:

Суд отклоняет доводы истца о том, что инвестиционный договор имеет природу договора подряда;
Указанный договор имеет природу купли-продажи будущей вещи;
Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы по смыслу наделения инвесторов правом собственности на объект незавершенного строительства;
Право собственности у лиц, заключивших договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, возникает с момента государственной регистрации такого права;
Если такая вещь отсутствует в натуре (так и не создана), покупатель вправе требовать возращения уплаченной денежной суммы, возмещения убытков, но не признания права собственности на объект незавершенного строительства;

Таким образом, суд адекватно воспринял доводы третьего лица, выступавшего на стороне ответчика, о природе подобных «инвестиционных» договоров, о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решения вступили в законную силу. Есть правда вероятность того, что областной суд в апелляционных определениях внесет определенные коррективы в мотивировочную часть решений. Однако сам факт, того, что районные суды несколько отклонились от повальной практики признания права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства, не может не радовать.

Источник

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

Вкладывая деньги в строительство, дольщики не всегда могут предположить, что ситуация выйдет из-под контроля и они не смогут справить новоселье. Наиболее частой причиной конфликтов между ними и застройщиком становится несоблюдение сроков передачи новостройки в эксплуатацию. Но не более редки случаи, когда строительство просто замораживается, вследствие чего новостройка становится объектом незавершенного строительства (ОНС).

Можно ли стать собственником объекта незавершенного производства

Исходя из ст. 130 ГК РФ, ОНС признается то недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства. Иначе говоря, в качестве ОНС судами признаются те постройки, которые еще не в состоянии быть эксплуатируемыми и не прошли проверку государственной комиссией на пригодность к использованию.

Исходя из Федерального закона №214, порядок по установлению собственности на конкретный объект строительства, в том числе незавершенного, стандартен. Поэтому для подтверждения собственности на недостроенное жилье жильцу необходимо иметь на руках подписанный приемо-сдаточный акт. Однако, существуют ситуации, при которых сдача жилья не происходит по факту истекания срока строительства, хотя дом почти достроен. Так, зачастую застройщик уклоняется от сдачи жилья в эксплуатацию, когда находится в стадии банкротства.

Постройка, которую не используют по назначению, юридически является неполноценной недвижимостью и также принимается судами во внимание как ОНС. Зафиксировать право собственности на нее в таком случае возможно только через суд.

В качестве субъектов, которые имеют права собственности на ОНС, выступают:

• жильцы, которые инвестировали личные средства в постройку жилья, при этом дом находится в состоянии готовности к эксплуатации, но еще не прошел оценку государственной комиссией;
• жильцы, которые по факту уже владеют жилплощадью.

В условиях, когда новый дом находится в неготовом виде или не прошел комиссию, но при этом часть жилья не сдана жильцу, последнему положена определенная доля в ОНС.

В любых случаях полная оплата стоимости соглашения строительства является обязательной. Основной вес в такого рода разбирательствах имеет уровень завершенности строительства.

Так, готовность всей постройки должна составлять от 80%, чтобы за заявителем признали право собственности на недостроенный объект. Если строительные работы только начались или задержались по уважительным причинам, стать собственником ОНС нельзя, поскольку строительство не считается незавершенным. Судья может удовлетворить требование по признанию собственности на недостроенный объект, если этот объект возможно идентифицировать (т.е. определить его местонахождение в постройке) и у заявителя на руках имеются подтверждающие площадь объекта документы.

Признание права собственности на ОНС при банкротстве фирмы-застройщика

Основными моментами, на которые предполагаемый собственник квартиры должен обратить внимание при банкротстве фирмы-застройщика, является следующее:

• каков уровень завершенности строительства в целом;
• проходила ли постройка оценку государственной комиссией;
• был ли заверен акт приема-передачи.

Если все эти условия выполнены до того, как застройщик официально заявляет, что он банкрот, то право собственности на часть построенного объекта доказать легко. Если же строительные работы завершены не до конца, а государственная комиссия еще не проводила проверку, у заявителя есть ограниченное время, чтобы успеть доказать свою правоту. Жильцу нужно в срочном порядке подать заявление в суд до того момента, как застройщиком будет начата процедура банкротства. Важно, чтобы суд принял иск к делопроизводству до старта этого процесса. Поэтому жильцам, вложившим средства в постройку домов, настоятельно рекомендуется следить за течением строительных работ и сопоставлять имеющееся с тем, что указано в документации для своевременного реагирования.

Вот несколько основных факторов, по которым можно судить, что фирме-строителю грозит банкротство:

• жилье не поступает в эксплуатацию слишком долгий промежуток времени;
• исполнитель уклоняется от уплаты компенсаций по решению суда (данные можно взять на официальном сайте инстанции);
• на счету застройщика имеются исковые заявления с требованиями погасить задолженность.

Если за застройщиком наблюдается вышеперечисленное, то необходимо сразу обращаться в суд. Рекомендуется обращаться в инстанцию общей юрисдикции, т.к. после оглашения банкротства, дела будут рассматриваться арбитражным судом, что существенно усложнит процесс.

Исковое заявление с требованием признать право собственности на ОНС

Исковое заявление рекомендуется направить в отделение суда того района, в котором располагается недостроенный объект. Физическим лицам необходимо обращаться в суд стандартной юрисдикции, а юридическим — в арбитражный суд. Иск составляется сообразно требованиям, которые закреплены в ст. 131 ГПК РФ.

Так, в нем необходимо указать:

• наименование органа, в котором будет проходить разбирательство;
• полные реквизиты заявителя;
• полные реквизиты фирмы-строителя;
• адрес стройки;
• основной текст иска, в котором обозначается суть претензии, основанной на данных договора (дата, номер и стоимость);
• прописать желаемый исход ситуации;
• перечень приложений.

В состав приложений необходимо включить:

• копию соглашения по строительству;
• копию заявления для фирмы-строителя и прочих участников процесса;
• подтверждающий документ об оплате стоимости договора;
• квитанцию по уплате госпошлины (стандартная для подобного иска);
• технический паспорт объекта;
• кадастровый паспорт;
• справку из ЕГРН;
• все письма и жалобы фирме-строителю, которые были направлены в ходе досудебной попытки урегулирования конфликта;
• прочие доказательные бумаги.

Если суд постановит право владения за заявителем, то после истечения месячного срока он вправе регистрировать квартиру. Для данной операции потребуются такие документы:

• заявление по установленному Приказом №920 порядку;
• паспорт заявителя;
• бумага с судебным вердиктом;
• строительное соглашение.

Государственная пошлина в данном случае составит 2000 руб. По окончанию регистрации истец становится собственником незавершенного строительного объекта.

Источник