Передача затрат по строительству объекта после ввода в эксплуатацию

Возмещение расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи участнику

Довольно распространенным в Договорах участия в долевом строительстве МКД является условие (сформулированное как обязанность Участника долевого строительства) о возмещении Участником Застройщику расходов последнего по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе МКД с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи квартиры Участнику. При этом, данное условие обычно сформулировано как условие о цене Договора.

Практика судов общей юрисдикции по вопросу о действительности подобного условия и, как следствие, об основательности получения Застройщиком соответствующей платы, неоднозначна. В последнее время наметилась тенденция, в соответствии с которой подобное условие договора признаётся судами действительным в силу общегражданского принципа автономии воли участников гражданских правоотношений в ее частном проявлении – свободе договора.

Вебинар «Методы учета затрат по объектам строительства» от 21.07.2020

При этом, при вынесении подобных решений судам недостаточно исследуются вопросы (или вовсе не исследуются) как данное условие договора соотносится с:

1. положениями подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ;
2. положениями ст.5 214-ФЗ;
3. положениями ст.16 ЗоЗПП.

Принцип свободы договора, на который ссылаются в своих решениях суды, не является абсолютным и имеет свои ограничения. Такие ограничения установлены, в частности:

Таким образом, представляется, что для правильного разрешения подобных споров судам надлежит разрешить следующие вопросы:

1. являются ли положения подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ императивными или диспозитивными?;
2. ущемляют ли положения Договора права Застройщика по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ?;
3. являются ли положения Договора ничтожными по смыслу статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД?

1. Представляется, что нормы подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными.

Нормы подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными и не позволяют сторонам устанавливать иной порядок регулирования. Данный вывод объясняется следующим:

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования (Пленум ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Возложение бремени содержания имущества на собственника является общим принципом, из которого законом или договором могут быть сделаны исключения.

Учет в сметах затрат на строительство временных зданий и сооружений в зимнее время. Часть 1

Подпункты 6 и 7 пункта 2 статья 153 ЖК РФ, ввиду отсутствия у имущества собственника, устанавливают в этом смысле иной порядок возложения бремени содержания такого имущества, связывая это бремя с личностью владельца. Норма гласит, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, положения статьи 153 ЖК РФ являются специальными по отношению к общему правилу распределения бремени содержания вещи, установленному ст.210 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ, и в этом смысле по своей сути не могут являться диспозитивными, так как уже устанавливает отличный от общего правила порядок регулирования соответствующих отношений.

Кроме того, установление в Договоре с Застройщиком иного порядка возложения бремени содержания имущества противоречит существу законодательного регулирования соответствующих отношений. Бремя содержания имущества должно быть связано либо с собственником этого имущества, либо с его владельцем, когда последний в силу закона или договора осуществляет пользование данным имуществом, то есть извлекает от этого какую-то пользу. Помещения до передачи их Участнику долевого строительства таким участником не используются, помещения не передаются ему во владение, и отсутствует реальная возможность пользования данными помещениями.

В случае же, если условие о возмещении расходов Застройщика по содержанию МКД является производным от встречной обязанности Застройщика построить дом и передать помещение в нем Участнику строительства, то такое условие является ничем иным, как платой за Договор (в принципе, именно такого подхода и придерживаются Застройщики). Между тем, такая плата не направлена на возмещение расходов застройщика на строительство дома и не является возмещением услуг застройщика по строительству, о чем будет сказано ниже.

2. Положения Договора ущемляют права Участника по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ.

Между тем, одним из основополагающих принципов гражданского права является возмездно-эквивалентный характер отношений участников гражданского оборота.

3. Положения Договора являются ничтожными по смыслу положений статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД.

Статьей 16 Закона о защите прав потребителей установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Очевидным является тот факт, что положения договора вступают в противоречие с положениями пп.6 и 7 п.2 ст. 153 ЖК РФ, независимо от признания нормы диспозитивной или императивной.

Так же очевидным является то обстоятельство, что положения Договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными в 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 5 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Законом определено, что цена договора может быть определена как:

1. возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;
2. денежные средств на оплату услуг застройщика.

Уплата денежных средств на возмещение расходов застройщика по содержанию дома с момента ввода в эксплуатацию и до момента передачи участнику долевого строительства по своей сути является ценой договора, так как предусматривает выплату денежных средств участником застройщику и не является мерой ответственности либо платой за пользование кредитом.

В этом смысле установление дополнительной цены договора нарушает условия о цене, сформулированные в с.5 214-ФЗ, так как такая плата:

В соответствии с пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей»).

Источник

Вопрос. Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного дома и сдала дом в эксплуатацию. Имеет ли право Застройщик учесть расходы, связанные с затратами после получения разрешения объекта на ввод в эксплуатацию?

Вопрос. Организация-застройщик осуществила строительство многоквартирного дома и сдала дом в эксплуатацию. Имеет ли право Застройщик учесть расходы, связанные с затратами после получения разрешения объекта на ввод в эксплуатацию?

Существует две позиции по этому вопросу. По мнению налоговых органов, нельзя, т. к. сдача объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства в полном объеме. Поэтому затраты на выполнение строительно-монтажных работ, производимых после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не включаются в себестоимость строительства.

Вторая позиция такова: Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство. Согласно позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 по делу № А56-21007/2008, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Помимо этого, договоры с дольщиками заключаются застройщиком не на строительство жилого дома в целом, а на возведение отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого многоквартирного дома. Поэтому получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не означает, что все работы по возведению отдельных объектов долевого строительства в этом доме завершены.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 1 ст.

8 Федерального закона № 214-ФЗ), с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ). В период между датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и моментом подписания акта передачи объекта долевого строительства (квартиры) участнику застройщик, как правило, не может избежать расходов. Например, они могут быть связаны с устранением недостатков, выявленных в ходе приемки квартир.

Фактическая сумма затрат застройщика может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ в отношении всех объектов долевого строительства и передачи всех объектов инвестирования дольщикам.

Судебная практика. Постановления ФАС ПО от 12.02.2013 по делу № А12-8247/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК по делу № А40-126367/10-127-718.

Ответ дан по состоянию на 29.01.2018

Все права на информационный материал принадлежат редакции сайта «Дайджест-Визард». Копирование и публикация материала допускается только с обязательной прямой ссылкой на страницу, с которой материал был взят, любое другое использование — только с письменного разрешения редакции.

Источник