Площадь объекта долевого строительства это

Различие площади квартиры между договором долевого участия и фактом.

Сегодня я расскажу о таком часто возникающем вопросе, как различие значения площади квартиры между договором долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома и значения площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию и получения выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Основных причин, из-за которых возникает разночтение, две

1. Различие методик подсчета

Застройщик заинтересован в том, чтобы продать максимальное количество квадратных метров и, если возникает такая возможность, старается максимально увеличить площадь передаваемой квартиры.

Так, например, в абсолютном большинстве ДДУ в площадь квартиры войдут такие конструктивные элементы как лоджия и балкон (как правило, с понижающим коэффициентом, но все-таки).

При этом, получив выписку из ЕГРН на квартиру, Вы увидите другую площадь, в которую площади вышеуказанных элементов не включены.

Происходит это из-за следующего…

Максимально подробно, с приведением нормативных ссылок, я рассматривал данный вопрос здесь .

Лишь кратко обозначу, что балкон, лоджия – это не часть объема здания – это конструктивные элементы здания. Данные элементы (как и крыша, стены, козырьки и т.д.) являются общей собственностью всех собственников жилых и нежилых помещений в таком здании.

Таким образом, возникает коллизия, что фактически доступ только у одного человека, но это все ещё общая собственность, поэтому юридически, там ничего делать нельзя (совмещать с кухней, раскладывать свой хлам и т.д.) без получения соответствующих разрешений.

Тот факт, что это игнорируется повсеместно, лишь указывает на не то что «несовершенство», но абсолютное отдаление действующих нормативных актов от жизни.

2. Отклонения от проекта

Ни для кого ни секрет, что вводу в эксплуатацию предшествует проект. Как следует из самого названия «проект» — это то, что проектируется, т.е. планируется к строительству. Дальше ответственность возлаживается на строителей, которые должны построить в соответствии с вышеуказанным проектом.

В проекте указана точность вплоть до мм и, разумеется, осуществить строительство с такой точностью невозможно (с текущими технологиями массового строительства).

Это означает, что даже небольшие сантиметровые отклонения на протяжении всей длины стены могут приводить к различию площади комнаты от 0.1 кв.м.

Беря за исходные данные стоимость 1 кв.м в Москве в 300 000 руб., мы имеем, что даже при минимальном отклонении в 0.1 кв.м (разумеется, этим не ограничивается) это приводит к переплате в 30 000 руб.

Законодательно максимальный размер отклонений от проекта может составлять до 5%. При превышении указанной цифры, такой ДДУ может быть расторгнут.

Конечно же, на практике, те, кто уже ввязались в ДДУ, не станут ради этого расторгать договор. Абсолютное, на мой взгляд, несовершенство законодательство.

Конечно, если ты заплатил за квартиру в 50 кв.м, а получил 54 кв.м – это приятно, но возможны и обратные ситуации, когда ты заплатил за квартиру в 50 кв.м, а получил 46 кв.м. Гораздо логичнее было бы указать что стоимость квартиры, в таком случае, составляет сумму, которая должна быть пропорционально рассчитана исходя из стоимости квартиры, определенной в ДДУ.

Т.е., если квартира в 50 кв.м по ДДУ стоила 10 млн руб., то она же, но построенная, и имеющая площадь 46 кв.м, должна стоить 9.2 млн руб.

Вывод

Основных ситуаций, когда бы площадь квартиры по ДДУ и по факту (выписка из ЕГРН) отличается, две:

1. Различие методик подсчета;
2. Несоответствия между проектом и фактом после строительства.

В первом случае придется смириться с тем фактом, что только Вы будете оплачивать строительство общего имущества, которое не является только Вашей собственностью. По мне так, гораздо логичнее со стороны застройщика было бы размывать эту стоимость балкона/лоджии по всем квартирам и нежилым помещениям (как размыта стоимость иных мест общего пользования: коридоров, лестниц и т.д.).

Однако же бонусом для владельцев таких квартир является тот факт, что фактически только они будут пользоваться таким балконом/лоджией, как это и происходит в нашей жизни и, по сути, могут там делать что хотят, если на них не нажалуются вредные соседи.

Второй случай также имеет место быть и, в отличие от первого случая, носит характер решаемого, однако с некоторыми «но».

Разумеется, после ввода в эксплуатацию, можно отдельно осуществить кадастровые работы по случаю приведения площади квартиры к факту ( вид работ: изменение сведений о площади квартиры ), вызвав кадастрового инженера, который досконально облазит каждый уголок.

Однако же, следует понимать, что дом вводился в эксплуатацию тоже кадастровым инженером, т.е., юридически, весь дом (в том числе Ваша квартира) уже были измерены.

Из своего опыта могу сказать, что если возникает вопрос несоответствия (причем не такого, который возник из-за отдели, а прямо более глобального), то, это означает, что Вашу квартиру (как, в целом, и весь дом) никто не измерял, т.е. кадастровый инженер выполнил свою работу (технический план) на основании проектной документации (без выезда), либо он выехал, обнаружились несоответствия и, чтобы ввестись в эксплуатацию, было решено оставлять как есть в проекте.

Это приводит к тому, что далее Росреестру будет очень сложно доказать, что в Вашей квартире ошибка, т.к. это реестровая ошибка кадастрового инженера, которую нужно доказать (с приложением необходимых документов, подтверждающих эту ошибку)

В этой ситуации, я думаю, разумным было бы получить от кадастрового инженера письмо о том, что в этом объекте была совершена ошибка технического характера, приведшая к неверному значению площади.

В своей практике, я допускал такие ошибки (имеются в виду те случаи, когда я добросовестно заблуждался) и они решались посредством такого вот письма плюсам к тем документам, которые стали основанием для постановки на кадастровый учет.

Конечно, это не совсем хорошо для кадастрового инженера, потому что ошибки такого характера (площадь и местоположение объекта) – относятся к категории «грубых» ошибок и их количество для кадастрового инженера ограничено.

Однако собственник не виноват , что из-за того, что застройщик и кадастровый инженер решили упростить себе жизнь, площадь была определена неверно (или вообще не определена).

С другой стороны, такая ситуация возникает, потому что для кадастра у нас нет законодательно такого понятия как «отклонение площади помещения в здании».

Да, есть норма о том, что общая площадь здания, сооружения может отличаться до 5% от проектной и это не приведет к приостановлению кадастрового учета, но нормы о том, что площадь квартиры может на столько то отличаться – нет.

Поэтому ничего не остается, кроме как переписать площадь квартиры из проекта…

Источник

Что требовать с застройщика, если квартира не соответствует плану в договоре?

Купил квартиру по ДДУ в новостройке. На момент покупки возможности осмотреть квартиру не было, но в проектной документации у всех комнат была правильная прямоугольная форма.

Сейчас дело идет к сдаче дома, и, когда я сходил на осмотр, обнаружил, что у кухни фактически шесть углов, потому что застройщик разбил стену на две части. На этой стене также будут расположены коммуникации: газовый котел в левой части, счетчик водоснабжения в правом углу. Застройщик считает, что ничего криминального не совершил и всю площадь кухни по-прежнему можно использовать. Я же полагаю, что договор нарушен, так как изменена геометрия помещения.

Примерно так все это выглядит. Слева — форма кухни при заключении ДДУ. Справа — кухня, построенная застройщиком. Красным выделен участок, за который я не хочу платить

ДДУ подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади квартиры по цене договора. В худшем для себя случае не хочу признавать жилой площадью красную область на рисунке и, соответственно, платить за нее. В лучшем — хотел бы , чтобы застройщик вернул геометрию помещения к прямоугольной форме. Технически это будет возможно, только если уменьшить общую площадь на ту же красную область. Но тогда площадь уменьшится уже не только на бумаге, но и физически.

Законны ли мои требования? Есть ли какая-то судебная практика по аналогичным вопросам?

P. S. Если это имеет какое-то значение, то квартира была куплена в ипотеку, которая сейчас погашена. Срок, когда застройщик должен был передать ключи, — начало октября 2021 года. Стройка еще не завершена, старт предварительных показов перед сдачей квартиры ожидался летом.

Это сложная ситуация, так как застройщик вправе отступить от плана квартиры, который вы согласовали при заключении договора. В вашем случае отступления, скорее всего, будут считаться несущественными — в этом и кроется основная проблема.

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Источник

Проектная и фактическая площадь квартиры

Когда приобретается квартира в новостройке, то при заключении договора с застройщиком надо четко обозначить ее площадь и условия расчетов на случай расхождения между проектной и фактической площадью. Нередко на практике граждане оставляют без должного внимания данный аспект, и вот что из этого получается.

Разница в метрах

При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.

Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Эту методику расчета использует БТИ, однако подсчитанная в соответствии с ней площадь имеет значение для целей технического учета квартиры. Общая площадь квартиры с учетом всех относящихся к ней вспомогательных и подсобных помещений, балконов, лоджий и т.д. больше, именно ее указывают застройщики, привлекая клиентов.

Если в кадастровом паспорте на квартиру и свидетельстве о праве собственности отмечена меньшая площадь, но из технического паспорта на нее следует, что общая площадь соответствует той, которая была изначально заявлена застройщиком, то нарушений прав клиента не имеется (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.12.2013 по делу N 11-42055).

Он получает именно ту площадь, которая ему была обещана (Апелляционное определение Орловского областного суда от 11.09.2013 по делу N 33-2043), поэтому указание в договоре общей проектной площади квартиры без применения понижающих коэффициентов не противоречит закону (Апелляционное определение ВС Чувашской Республики от 15.01.2014 по делу N 33-216/2014, Определение Ленинградского облсуда от 16.10.2013 N 33-4815/2013).

Кроме того, необходимо учитывать, не была ли уменьшена площадь квартиры в результате проведения гражданином в ней отделочных работ, ремонта (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 14.08.2013 по делу N 33-3015/13).

Свобода договора

Нередко на практике даже общая площадь квартиры оказывается меньше проектной. В целях извлечения максимальной прибыли застройщики включают в договор условие о том, что, в случае если проектная и фактическая площади квартиры будут различаться, цена остается фиксированной и перерасчету не подлежит. В судебной практике такое условие признается допустимым.

Некоторые суды, оценивая вышеуказанное договорное условие, приходят к выводу о его законности. К примеру, Тюменский областной суд посчитал, что оно соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, не нарушает закон, поэтому оснований для взыскания в пользу гражданина с застройщика денежных средств в качестве компенсации расхождения площадей не имеется (Кассационное определение Тюменского облсуда от 27.10.2010 по делу N 33-4673/2010).

Этой позиции придерживается также Суд Ненецкого автономного округа: в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определяли его условия. Императивные нормы закона или другого нормативного акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению, отсутствуют. В связи с этим на ответчика не может быть возложена обязанность по уменьшению цены договора, а истцу должно быть отказано во взыскании стоимости разницы отклонения условной (проектной) площади квартиры от фактической (Апелляционные определения Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2012 по делу N 4-Г-28/2012, от 03.07.2012 по делу N 33-75/2012г.).

Возможен и еще один вариант: в свои типовые договоры застройщик может включить условие о том, что не подлежат возврату денежные средства за объект долевого строительства, если его площадь по результатам обмеров БТИ окажется менее той (на 3%), что указана в договоре, то есть меньше проектной площади.

Такое условие, исходя из того же принципа свободы договора, некоторые суды считают вполне легитимным (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.08.2012 по делу N 33-5117), поскольку разница между проектной и фактической площадью квартиры является допустимой строительной погрешностью (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.03.2014 по делу N 33-2746/2014). Отметим при этом, что в случае уступки прав на объект гражданином новому приобретателю тот при выявлении расхождения между проектной и фактической площадью не сможет взыскать с гражданина суммовую разницу, так как он передал ему право в том объеме, что у него самого было (Кассационное определение Брянского облсуда от 13.10.2011 по делу N 33-3351/11).

В пользу застройщика также будет истолковано условие о том, что не изменяется цена договора как при увеличении общей площади по сравнению с проектной, так и при уменьшении, поскольку оно свидетельствует о соблюдении принципа равенства (Определение Свердловского облсуда от 23.07.2013 по делу N 33-8434/2013), несмотря на то что застройщик контролирует процесс строительства и вряд ли допустит возникновение отрицательной для него разницы в метрах.

А вот если в договоре указано на возможность осуществления перерасчета цены в случае расхождения между проектной и фактической площадями, то гражданин уже вправе требовать взыскания компенсации в свою пользу с застройщика, если фактически после обмеров БТИ площадь его жилья будет меньше (Определение Мособлсуда от 24.11.2011 по делу N 33-24067/11).

Слабых обижать нельзя!

В судебной практике можно встретить правовую позицию, которая состоит в том, что гражданин в любом случае вправе претендовать на присуждение в его пользу компенсации за счет застройщика, если фактическая площадь окажется меньше проектной. Это требование правомерно и в случае, когда в договоре прямо указано на то, что площадь не компенсируется. С 2011 года этой правовой позиции придерживается Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, что можно увидеть из следующего весьма показательного дела.

Суд посчитал, что пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений плюс-минус 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта на следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв. м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.

Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям закона, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

Суд также отклонил доводы застройщика о пропуске срока исковой давности, поскольку пункт договора, противоречащий требованиям закона, недействителен (ничтожен) с момента заключения такого договора независимо от признания его таковым судом. Что касается взыскания денежных средств, то требования иска в данной части основаны не на двусторонней реституции, а в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора и обязательств по нему. О предоставлении квартиры меньшей площади истцам стало известно (дата обезличена), когда был изготовлен технический паспорт на жилое помещение, исковое заявление подано в суд (дата обезличена), то есть в пределах срока исковой давности согласно ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012).

Эта правовая позиция представлена и в ряде других судебных актов Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (Апелляционные определения от 19.06.2012 по делу N 33-2515/2012, от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012, Кассационное определение от 13.12.2011 по делу N 33-5591/2011 и др.).

Аналогичный подход в своей прецедентной практике применяет также Тюменский облсуд, который исходит из того, что потребителю должна быть предоставлена полная и подробная информация о квартире.

Так, в одном деле суд отметил, что, поскольку освидетельствование дома БТИ производится путем обмера внутренней площади дома (его помещений), сторонами достигнуто соглашение о внутренней площади помещений дома. Доказательств тому, что при заключении договора эта информация была доведена до потребителя, застройщиком не представлено, как и не доказано, что при заключении договора истцу представлена информация о площади, занимаемой внутренними перегородками (Кассационное определение Тюменского облсуда от 06.06.2011 по делу N 33-2753/2011, Апелляционное определение Тюменского облсуда от 06.02.2013 N 33-532/2013).

Аналогичным образом и в другом деле тот же суд отметил, что, раз застройщиком не было предъявлено доказательств, что при заключении договора потребитель был проинформирован о том, что по результатам строительства ему будет передан в собственность жилой дом общей проектной площадью, которая окажется гораздо меньше общей площади дома по результатам его обследования БТИ, это свидетельствует о нарушении застройщиком прав потребителя на получение полной и достоверной информации относительно оказываемой услуги по строительству жилья (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 04.04.2012 по делу N 33-1301/2012).

Следует также учитывать, что законом не предусмотрено освобождение продавца (исполнителя) от ответственности перед потребителем за непредоставление ему полной и достоверной информации в случае, когда он сам ею не обладает по тем или иным причинам (Определение ВС РФ от 11.10.2011 N 45-В11-10).

Таким образом, при заключении договора с застройщиком необходимо добиваться согласования условий по поводу площади без указания на неперерасчет по результатам обмеров БТИ. Если же вдруг потребитель заключил такой договор и получил квартиру меньшей площади, то ему следует попытаться взыскать с застройщика суммовую разницу.

В соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
   2. соразмерного уменьшения цены договора;
   3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

   Положения ст. 7 Закона N 2300-1 также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

   Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для хозяйствующего субъекта (Постановление КС РФ от 23.02.1999 N 4-П).

   Кроме того, следует принимать во внимание и такое обстоятельство: проектированием и строительством многоквартирного дома занимается застройщик, свои обязательства он должен выполнять надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Действуя добросовестно и должным образом, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей коммерческой деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.

   Гражданин свои обязательства перед ним выполнил, уплатив причитающиеся денежные средства, на него данный риск возлагаться не может, так как он находится вне сферы его разумного контроля. В ином случае гражданин в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

   Таким образом, гражданин вправе претендовать на присуждение в свою пользу компенсации в случае расхождения между проектной и фактической площадями безотносительно к условиям договора, заключенного с застройщиком, поскольку действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность для последнего не осуществлять перерасчет денежных средств.

   Истцу, помимо требования о взыскании компенсации, следует также заявлять требование о признании недействительным условия договора о том, что перерасчет не производится, мотивируя это тем, что законом возможность включения в договор такого условия не предусмотрена.

   Источник